Art. 1124 Codice Civile — Anno 2025

La Corte di Cassazione ha stabilito che tutti i condòmini, inclusi i proprietari di locali al piano terra, devono contribuire alle spese per la sostituzione dell'ascensore se possono trarne un'utilità potenziale, come l'accesso a parti comuni. Una delibera che escludeva alcuni condòmini sulla base di un regolamento è stata annullata perché il regolamento stesso non prevedeva una deroga espressa e inequivocabile al criterio legale di ripartizione delle spese ascensore condominio, come previsto dall'art. 1124 c.c.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il proprietario di un'unità immobiliare, danneggiata da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare di uso esclusivo, deve comunque contribuire alle spese di riparazione. La sentenza chiarisce che l'obbligo di partecipazione alla spesa deriva non dalla colpa, ma dalla qualità di condomino che beneficia della copertura offerta dal lastrico. La ripartizione spese lastrico solare segue il criterio dell'art. 1126 c.c. (un terzo a carico dell'usuario esclusivo e due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti, incluso il danneggiato per la sua quota).

Un condomino si oppone al rifacimento delle scale comuni, qualificandolo come una delle 'innovazioni in condominio' vietate e eccessivamente costose. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che i lavori volti a migliorare la fruibilità di un bene comune, come rendere più comode le scale, costituiscono una ristrutturazione e non un'innovazione. La Corte ha inoltre stabilito che la spesa non era provata come eccessiva e che la delibera era stata validamente approvata con le giuste maggioranze.

Un condomino ha impugnato la sentenza che disponeva la revisione delle tabelle millesimali. La Corte di Cassazione ha respinto quasi tutti i motivi di ricorso, inclusi quelli sulla mancata integrazione del contraddittorio e sui limiti della domanda originaria. Tuttavia, ha accolto il motivo relativo alla decorrenza dell'efficacia delle nuove tabelle, stabilendo che queste diventano valide non dalla data di pubblicazione della sentenza, ma dal suo passaggio in giudicato, ovvero quando diventa definitiva. Si tratta di una precisazione fondamentale sulla natura costitutiva di tali sentenze.

Una società, proprietaria di un'unità immobiliare, ottiene una condanna al risarcimento danni contro il proprio condominio. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, stabilisce un principio fondamentale: il condomino danneggiato, pur essendo considerato un 'terzo' nella fase di accertamento della responsabilità, rimane un 'condomino' al momento della ripartizione della spesa. Di conseguenza, deve contribuire al pagamento del risarcimento in proporzione alla sua quota di proprietà (pro quota), e il suo credito verso gli altri condomini deve essere ridotto di tale importo. La Corte ha quindi respinto il ricorso della società che pretendeva di ricevere l'intera somma senza partecipare alla spesa.

Due condomini hanno impugnato una delibera che regolamentava l'uso di piscina e campo da tennis, collegando il diritto di ospitare un numero maggiore di persone ai millesimi di proprietà. La Corte di Cassazione, riconoscendo la novità e l'importanza della questione sull'uso parti comuni e millesimi, ha rinviato la causa a pubblica udienza per una decisione di principio. L'ordinanza interlocutoria non decide il caso ma ne sottolinea il rilievo nomofilattico.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'annullamento della delibera condominiale di ripartizione delle spese non estingue automaticamente l'obbligo di pagamento del condomino, specialmente per le spese ordinarie. In un caso complesso che vedeva contrapposti un condominio e una società immobiliare, la Corte ha chiarito che, anche a fronte dell'annullamento della delibera per erronea applicazione di tabelle millesimali convenzionali, il giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo deve comunque verificare la fondatezza del credito del condominio. In pratica, il giudice dovrà ricalcolare le somme dovute sulla base dei corretti criteri legali, senza che il debito venga meno del tutto.

Una società di costruzioni, proprietaria di alcuni locali, ha subito un danno da condominio a causa di infiltrazioni provenienti da terrazze a uso esclusivo. La Corte di Cassazione ha stabilito che la Corte d'Appello ha errato nel dichiarare inammissibile, per genericità, la richiesta della società di essere esonerata dal contribuire alle spese di riparazione. La sentenza ha chiarito che il condomino danneggiato assume la posizione di terzo rispetto al condominio e ha diritto al risarcimento, ma la questione del suo obbligo di contribuire pro quota alle spese merita un esame approfondito, non una declaratoria di inammissibilità. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione su questo specifico punto.