Art. 1117 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un condominio ha chiesto l'inclusione di un manufatto (box auto) costruito da un'azienda dopo la sua costituzione, nelle parti comuni e nelle tabelle millesimali. Dopo vari gradi di giudizio, la Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che aveva incluso il manufatto, perché il giudice del rinvio aveva erroneamente interpretato la contumacia (assenza) dell'azienda come rinuncia alle sue difese. La Suprema Corte ha ribadito che la contumacia non implica abbandono delle richieste e che la questione dell'inclusione manufatto in condominio deve essere riesaminata. Il caso tornerà a un nuovo giudice d'appello.

Un Supercondominio ha richiesto a un Condominio il pagamento di spese per il riscaldamento tramite decreto ingiuntivo. Il Condominio si è opposto, sostenendo di non avere la "Legittimazione Passiva", poiché i veri debitori erano i singoli condòmini e non il condominio stesso. I giudici di primo e secondo grado avevano respinto l'opposizione. La Corte di Cassazione ha ribaltato le decisioni precedenti. Ha stabilito che i partecipanti a un supercondominio sono i singoli proprietari delle unità immobiliari, non i condomini intesi come enti. Di conseguenza, l'amministratore del supercondominio deve agire direttamente contro i singoli condòmini per il recupero dei contributi. Il Condominio non aveva la Legittimazione Passiva, portando alla revoca del decreto ingiuntivo.

Un proprietario ha contestato l'apertura di un nuovo accesso su un vicolo da parte di un vicino, sostenendo la creazione o l'aggravamento di una servitù. Dopo una sentenza di primo grado favorevole, la Corte d'Appello ha riconosciuto il vicolo come proprietà privata comune ai frontisti, legittimando l'azione del vicino come esercizio della comproprietà. La Cassazione ha confermato questa visione, rigettando il ricorso. Ha stabilito che l'apertura di un passo carrabile su un vicolo in comproprietà, se non altera la destinazione e non impedisce l'uso paritetico, è un legittimo uso della cosa comune, chiarendo la natura della comproprietà vicolo privato.

Una Società ha chiesto l'accertamento del diritto di uso esclusivo lastrico solare sopra i suoi appartamenti, basandosi su una clausola del regolamento condominiale. La Corte d'Appello ha rigettato la domanda, ritenendo la clausola troppo generica e non idonea a riservare tale diritto. La Cassazione ha confermato questa decisione. Ha stabilito che per costituire validamente un diritto di uso esclusivo su beni comuni, come il lastrico solare, è necessaria una riserva chiara e inequivocabile contenuta nel primo atto di vendita che ha costituito il condominio. Una previsione generica nel regolamento non basta.

Alcuni proprietari hanno agito in giudizio contro i vicini dell'ultimo piano per ottenere la restituzione di una rampa di scale e del pianerottolo di accesso al sottotetto, resi inaccessibili con la muratura del passaggio. I convenuti hanno eccepito l'acquisto della proprietà esclusiva per possesso ventennale. La Corte d'Appello aveva escluso l'acquisto ritenendo che lettere di diffida e progetti di ristrutturazione avessero bloccato i termini. La Corte di Cassazione ha invece chiarito i presupposti per l'interruzione dell'usucapione, accogliendo il ricorso dei possessori: semplici lettere stragiudiziali, diffide o accordi generici non fermano il decorso del tempo. Per interrompere il termine ventennale occorre la privazione materiale del possesso o la notifica di un'azione giudiziaria espressamente diretta al recupero fisico del bene.

Un proprietario di un appartamento al quinto piano, ricavato da un ex solaio, ha chiesto al Condominio di estendere l'ascensore e la scala principale fino al suo piano. Il Condominio ha rifiutato. I giudici di primo e secondo grado hanno dichiarato nulle le delibere condominiali, riconoscendo il diritto del proprietario di eseguire le opere a proprie spese, trattandosi di un uso legittimo delle parti comuni e non di un'innovazione che ne alterasse la destinazione. La Corte di Cassazione ha confermato queste decisioni, ribadendo che le opere su parti comuni condominiali per il prolungamento dell'ascensore sono permesse se non alterano la destinazione d'uso e non impediscono agli altri condomini di farne pari uso. Il Condominio ha perso e deve rimborsare le spese legali.

La Corte di Cassazione ha esaminato un lungo contenzioso sulla natura condominiale di un appartamento del portiere e di un muro di contenimento. Le Ricorrenti contestavano la decisione che riconosceva tali beni come comuni, sostenendo la proprietà esclusiva e l'usucapione dell'alloggio del portiere. La Corte ha confermato la decisione dei giudici precedenti: l'edificio ha una struttura unitaria, il muro è un elemento portante comune e l'appartamento del portiere rientra nella presunzione di condominialità. Le prove per l'usucapione sono state ritenute inammissibili. Il ricorso è stato rigettato, confermando la natura condominiale dei beni e condannando le Ricorrenti al pagamento delle spese legali.

Una Società ha pagato due terzi delle spese per la manutenzione straordinaria del lastrico solare di un Condominio, poi ha chiesto la restituzione delle somme. Una prima delibera assembleare è stata annullata, ma una successiva ha ratificato i lavori e le spese. La Società ha impugnato questa decisione in Cassazione, sostenendo l'invalidità della **delibera condominiale manutenzione straordinaria** perché riguardava una proprietà privata (un giardino) e delegava poteri in modo improprio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della Società, confermando che l'assemblea può ratificare lavori e spese, anche se inizialmente decisi da una commissione, purché l'approvazione finale avvenga con le maggioranze richieste. La Corte ha anche chiarito che la natura di un bene (comune o privato) non può essere accertata per la prima volta in Cassazione.

Un condomino ha citato in giudizio altri condomini per l'installazione non autorizzata di una tettoia e un pozzo su un'area comune. I condomini convenuti hanno eccepito l'usucapione. La Corte d'Appello ha ordinato la demolizione dell'ampliamento della tettoia, ritenendo violato l'articolo sull'uso della cosa comune. I condomini soccombenti hanno proposto ricorso in Cassazione, sostenendo la necessità di un litisconsorzio necessario di tutti i condomini e l'inammissibilità della domanda di demolizione parziale come domanda nuova. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, affermando che un singolo condomino può agire per la difesa della cosa comune e che la modifica della domanda, restringendola all'ampliamento, costituisce una legittima emendatio libelli. La sentenza conferma l'obbligo di ripristino.

Il caso riguarda una controversia sull'uso di un cortile in un condominio. I proprietari originari avevano venduto porzioni di un immobile, sostenendo di aver trasferito ai nuovi acquirenti solo un diritto di passaggio sul cortile, escludendo il parcheggio. Hanno quindi chiesto di vietare ai nuovi proprietari di usare il cortile per la sosta. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari originari. Ha stabilito che il cortile rientra nelle Parti comuni condominiali per sua natura e funzione. Una clausola contrattuale non può escludere unilateralmente la comproprietà né creare un "diritto reale di uso esclusivo" atipico, violando il principio del numerus clausus dei diritti reali. I nuovi proprietari hanno vinto, potendo usare il cortile come parte comune.

Un proprietario di un appartamento (il Lavoratore) ha eseguito lavori di ristrutturazione, modificando parti di un edificio che un'azienda (l'Azienda) riteneva comuni. Il Lavoratore ha sostenuto di aver acquisito per usucapione l'ingresso, il corridoio e le scale, e ha chiesto il rimborso per spese sul tetto. Il Tribunale gli ha dato ragione, ma la Corte d'Appello ha respinto la sua domanda di usucapione, affermando la mancanza di un titolo idoneo per l'accessione nel possesso. La Cassazione ha confermato questa decisione: per unire i periodi di possesso è necessario un atto che specifichi chiaramente i beni trasferiti, non bastando un generico riferimento a parti comuni. Il ricorso del Lavoratore è stato rigettato, confermando che le aree contese restano comuni.

Una società proprietaria di due fabbricati industriali trasforma gli immobili in cinque appartamenti. Il condominio nega il consenso per collegare le nuove unità agli impianti fognari e idrici tramite scavi nel cortile comune. La società esegue i lavori previa autorizzazione d'urgenza del tribunale e cita il condominio per ottenere il risarcimento dei danni da ritardo nelle vendite e nelle locazioni. Il condominio chiede la rimozione dei nuovi allacciamenti. La Corte di Cassazione conferma che l'allaccio di nuove utenze nel cortile rientra nel legittimo uso delle parti comuni spettante al singolo condomino. Tuttavia, i giudici respingono la domanda risarcitoria della società per totale assenza di prove concrete sul danno economico subito.

Una cooperativa edilizia ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro due proprietari per il pagamento di quote di manutenzione delle parti comuni. Gli acquirenti si sono opposti sostenendo la mancanza di potere della cooperativa. Tutti gli alloggi dello stabile erano stati infatti assegnati, i mutui ipotecari risultavano interamente estinti e gli immobili riscattati. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei proprietari. Con il completamento del riscatto immobile e condominio ordinario subentra alla gestione speciale dell'ente costruttore. La cooperativa perde qualsiasi facoltà di deliberare sulle spese comuni, rendendo nulle le relative decisioni e illegittime le pretese di pagamento. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

Un proprietario di immobili ha chiesto il riconoscimento della comproprietà o di una servitù di passaggio su un'area di distacco tra edifici, contro il Condominio. La Corte d'Appello aveva riconosciuto una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia. Il proprietario ha presentato ricorso in Cassazione, contestando la decisione. La Suprema Corte ha respinto il ricorso, confermando che l'area non era in comproprietà e che le richieste del proprietario non erano fondate, in quanto il 'distacco' serviva funzionalmente il Condominio. Il proprietario ha dovuto pagare ulteriori spese processuali.

Un proprietario di un appartamento al piano superiore e la sua usufruttuaria chiedevano il risarcimento danni per infiltrazioni. I proprietari dell'appartamento sottostante, a loro volta, chiedevano la riparazione dei danni subiti. La Corte d'Appello aveva escluso la responsabilità della nuda proprietaria dell'appartamento superiore per i danni da cose in custodia, attribuendola all'usufruttuaria. La Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario superiore solo per l'omessa pronuncia del giudice d'appello sulla richiesta di condanna del Condominio per danni ai balconi. Ha invece confermato che la Responsabilità da cose in custodia per infiltrazioni spetta all'usufruttuario, non al nudo proprietario, se quest'ultimo non ha il controllo materiale del bene.

Nel 1987, i proprietari di un palazzo a Vicenza frazionarono l'immobile. Un atto di vendita stabilì che un cortile interno era di **proprietà esclusiva nel condominio** di una specifica unità immobiliare, pur essendo gravato da una servitù di passaggio per tutti gli altri condomini. Successivamente, questa unità e il cortile furono rivenduti. Alcuni condomini contestarono la natura esclusiva del cortile, sostenendo fosse comune. La Corte di Cassazione ha confermato che la volontà originaria dei venditori, chiaramente espressa nell'atto del 1987, poteva validamente escludere il cortile dalle parti comuni, riconoscendone la proprietà esclusiva. Il ricorso è stato rigettato, con condanna alle spese per i ricorrenti.

Un condomino ha impugnato la delibera del bilancio consuntivo, contestando l addebito delle spese per i lavori alla rete fognaria e per la somma pattuita in una transazione approvata dall assemblea condominiale con l impresa appaltatrice. Il condomino riteneva l accordo inopponibile a se stesso in quanto dissenziente. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno chiarito che le condotte fognarie principali sono parti comuni e le relative spese gravano su tutti i proprietari. Inoltre, la transazione approvata dall assemblea condominiale a maggioranza vincola indistintamente tutti i condomini, compresi gli assenti e i dissenzienti. L obbligo di contribuire alle spese deriva direttamente dalla legge e dal funzionamento delle delibere condominiali, rendendo legittimo l addebito delle quote approvate.

Un proprietario lamentava che la sopraelevazione dell'attico della vicina gli ostruiva la vista, violando le distanze legali tra edifici. I giudici di merito avevano respinto le sue richieste, ritenendo l'opera conforme al progetto originario e non violasse le distanze. La Cassazione ha confermato l'assenza di violazioni delle distanze legali tra edifici, ma ha accolto parzialmente il ricorso riguardo la liquidazione delle spese legali. Ha stabilito che, per più parti con identica posizione e difese dallo stesso avvocato, il compenso debba essere unico. La causa è stata rinviata per ricalcolare le spese.

Un condomino ha acquistato un immobile derivante da un'originaria permuta di un terreno con un appartamento da costruire. In seguito, il costruttore ha redatto un regolamento che riservava l'uso esclusivo del giardino ad altri condomini, allegandolo agli atti solo dopo la consegna del primo appartamento. I vicini hanno preteso l'uso esclusivo dello spazio verde. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'opponibilità regolamento condominiale non sussiste nei confronti di chi ha acquistato prima della sua stesura. Il regolamento predisposto dal costruttore non vincola i precedenti acquirenti senza una loro espressa adesione scritta e successiva. La Suprema Corte ha accolto il ricorso del proprietario, cassando la sentenza d'appello e rinviando la decisione ai giudici di merito.

Una condomina ha chiesto di accertare la natura condominiale di un cortile, usato in modo esclusivo da un'attività commerciale. Il Tribunale ha riconosciuto l'usucapione uso esclusivo a favore dell'attività. La Corte d'Appello ha ribaltato la decisione, negando l'usucapione a causa della non cedibilità del diritto d'uso e dell'impossibilità di applicare l'accessione nel possesso. La Cassazione, invece, ha accolto il ricorso dell'attività commerciale. Ha stabilito che il divieto di cessione del diritto reale d'uso non impedisce l'accessione nel possesso per l'usucapione uso esclusivo, purché esista un "titolo astrattamente idoneo" che giustifichi il trasferimento del possesso. La sentenza rinvia la causa per un nuovo esame.