Art. 1117 Codice Civile — Anno 2026

Una condomina impugna le delibere dell'assemblea che le addebitano le spese autorimessa condominiale, tra cui manutenzione e riparazione dei cancelli d'accesso carraio e rifacimento del corsello di manovra. La proprietaria sostiene di non possedere alcun posto auto nel seminterrato e richiama una precedente sentenza che escludeva un vincolo pertinenziale tra il suo alloggio e gli stalli auto. Il Tribunale prima e la Corte di Cassazione poi respingono la sua opposizione. I giudici rilevano che il regolamento contrattuale di condominio qualifica espressamente la viabilità interna e le corsie di accesso come parti comuni a tutti gli stabili, consentendo il transito per carico e scarico merci a ogni residente. Anche chi non possiede posti auto deve quindi pagare la propria quota millesimale.

Una condomina proprietaria di un solo appartamento impugna la delibera assembleare contestando la ripartizione dei costi per l'adeguamento antincendio del piano interrato e per l'acqua calda sanitaria. La ricorrente sostiene di non possedere box o posti auto e invoca una precedente pronuncia giudiziale a proprio favore. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, confermando la legittimità della delibera. I giudici rilevano che il regolamento contrattuale qualifica gli spazi di viabilità e manovra come comuni e aperti a tutti i comproprietari per operazioni di sosta temporanea o carico merci. Le riproduzioni fotografiche dimostrano inoltre l'effettivo utilizzo del corsello da parte della proprietaria. Di conseguenza, sussiste l'obbligo di contribuire alle spese autorimessa condominiale secondo i millesimi generali, poiché le corsie di transito servono indistintamente l'intero edificio.

Una condomina ha impugnato le delibere dell assemblea che le addebitavano i costi per il rifacimento dell impianto di illuminazione e la messa a norma del cancello carraio dell autorimessa. La proprietaria sosteneva di non possedere alcun posto auto nel seminterrato e invocava una precedente sentenza che escludeva vincoli pertinenziali sul parcheggio. Il Tribunale ha respinto l opposizione accertando che il regolamento contrattuale qualifica la viabilita interna come bene comune a disposizione di tutti per transito temporaneo e carico merci. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente la decisione e ha respinto il ricorso. La Corte ha stabilito che la proprietaria deve pagare le spese autorimessa condominiale poiche la rampa e le corsie di manovra servono all intero edificio.

Un Condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro una proprietaria per oneri ordinari e straordinari non saldati. La condomina ha fatto opposizione, sostenendo di non dover pagare le spese condominiali autorimessa per i lavori antincendio nel seminterrato perché priva di posti auto di proprietà. Ha inoltre contestato la voce di conguaglio precedente inserita nel rendiconto per presunta genericità. I giudici di merito hanno respinto l'opposizione rilevando l'uso effettivo dell'area garage e la validità del rendiconto. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente la condanna: l'autorimessa con corsie di manovra accessibili a tutti e destinata al servizio delle unità abitative ha natura di bene comune, imponendo a ogni condomino l'obbligo di contribuire alla manutenzione e sicurezza.

Due proprietarie agiscono in giudizio contro altri vicini per accertare che le aree scoperte antistanti e retrostanti l'edificio costituiscono parti comuni condominiali. I convenuti difendono il proprio possesso esclusivo qualificando i giardini come pertinenze private o chiedendone l'acquisto per usucapione. La Corte d'Appello accoglie la domanda delle attrici: i titoli originari della società costruttrice e le concessioni edilizie dimostrano la destinazione comune degli spazi aperti, ordinando il rilascio dei terreni e la demolizione delle opere abusive. I possessori soccombenti presentano ricorso in Cassazione. Davanti alla proposta di inammissibilità formulata dal relatore, i ricorrenti scelgono di rinunciare al giudizio. La Corte di Cassazione dichiara estinto il processo per intervenuta rinuncia e condanna i ricorrenti a rifondere le spese di lite, confermando definitivamente la natura comune delle aree.

Una condomina subisce danni da bagnamento nel proprio salone a causa di infiltrazioni dal terrazzo dell'appartamento sovrastante, di proprietà di una società. Il tribunale condanna inizialmente la società al risarcimento integrale. La Corte d'Appello riforma la decisione: accerta che il terrazzo copre parzialmente il salone sottostante e applica la ripartizione legale, ponendo un terzo della spesa a carico della proprietaria e due terzi a carico del condominio. La Corte esclude inoltre la natura decorativa del frontalino, ritenendolo semplice elemento di scolo dell'acqua. La Corte di Cassazione respinge il ricorso della società, confermando la suddivisione delle spese e rigettando la richiesta di addebitare l'intero importo al condominio.

Un condominio ha citato in giudizio l'ex amministratore per ottenere il risarcimento dei danni da cattiva gestione. Nel processo sono intervenuti personalmente quattordici proprietari per chiedere il rimborso di somme pagate per lavori ai balconi. In secondo grado, i giudici hanno condannato l'ex amministratore a pagare circa 2.400 euro all'ente di gestione, respingendo le richieste personali dei condòmini e compensando a metà le spese legali condominio, con il saldo a carico del professionista. L'ex amministratore ha presentato ricorso in Cassazione sostenendo che i singoli partecipanti dovevano essere condannati autonomamente a rifondergli le parcelle. La Suprema Corte ha respinto il ricorso. Chi partecipa alla causa per tutelare beni comuni non è un soggetto estraneo, ma forma un fronte compatto con l'ente, escludendo condanne separate alle spese.

Un condominio citava in giudizio una condomina per ottenere il passaggio attraverso la sua proprietà privata, al fine di installare prese di ventilazione destinate alle cantinole comuni affette da umidità. La proprietaria rifiutava l'ingresso, sostenendo che l'atrio fosse di sua esclusiva titolarità e che l'opera avrebbe costituito un'imposizione permanente illegittima. La Corte d'Appello accordava il passaggio, giudicando irrilevante verificare la proprietà dell'atrio. La Corte di Cassazione ha invece ribaltato tale decisione, accogliendo il ricorso della condomina. I giudici hanno chiarito che l'accesso al fondo altrui previsto dalla legge consente unicamente transiti provvisori per riparare beni altrui, non l'installazione di impianti stabili su spazi privati. La causa torna quindi ai giudici di merito per verificare preventivamente la natura pubblica o esclusiva dell'atrio.

Alcune comproprietarie di un fabbricato lesionato dal sisma e demolito hanno richiesto il contributo per le parti comuni. L'ufficio per la ricostruzione e il Comune hanno negato il beneficio. L'edificio costituiva una comunione ordinaria indivisa e non un condominio, e le richiedenti avevano già incassato i fondi per le rispettive abitazioni principali. La Corte d'Appello ha riconosciuto il finanziamento, ritenendo il beneficio per le parti comuni autonomo e applicabile anche alle comunioni. La Corte di Cassazione ha ribaltato il verdetto accogliendo i ricorsi delle amministrazioni. I giudici hanno chiarito che le agevolazioni per le parti comuni spettano unicamente ai condomini con unità in proprietà esclusiva. Le norme speciali d'emergenza vietano l'estensione analogica e impongono il rigoroso rispetto del divieto di cumulo degli aiuti.

Una proprietaria ha convenuto in giudizio il vicino confinante a causa della realizzazione di una sopraelevazione e di una nuova volumetria in violazione delle distanze e delle norme antisismiche, chiedendo altresì la restituzione del lastrico solare. I giudici di merito hanno accertato la pericolosità statica delle opere e l'assenza di rimedi tecnici alternativi, ordinando l'arretramento della costruzione e la riconsegna della copertura. Il costruttore ha proposto ricorso per cassazione invocando un'assoluzione penale per abuso edilizio e contestando l'indeterminatezza della condanna. La Suprema Corte ha rigettato integralmente l'impugnazione: la sentenza penale non fa stato verso i terzi rimasti estranei al processo penale, l'ordine di arretramento è eseguibile tramite il giudice dell'esecuzione e la tutela della sicurezza antisismica impone la demolizione o l'arretramento qualora manchino soluzioni conservative.

Un inquilino si è impossessato dei pluviali in rame installati sul tetto dell'edificio condominiale in cui abitava in affitto. Il giudice di primo grado lo aveva assolto, qualificando l'azione come semplice sottrazione di cose comuni, fattispecie non più prevista dalla legge come reato. La Procura Generale ha proposto ricorso in Cassazione contro l'assoluzione. La Suprema Corte ha accolto il ricorso e ha annullato la sentenza. I giudici hanno chiarito che l'affittuario non è comproprietario delle parti comuni. Di conseguenza, staccare beni infissi all'edificio integra l'ipotesi di furto di beni condominiali o di appropriazione indebita, ma mai una condotta depenalizzata. La causa torna al Tribunale per ricostruire le modalità del fatto e applicare la corretta sanzione penale.

Alcuni comproprietari di un edificio hanno trasformato un androne comune con impianti e soppalchi, rivendicandone la proprietà esclusiva. Gli altri condomini hanno chiesto la demolizione delle opere e l'accertamento della natura comune dell'area. La Corte di Cassazione ha confermato che l'androne appartiene a tutti i proprietari. La presunzione di condominialità scatta infatti dal momento in cui l'immobile viene frazionato con la prima vendita o assegnazione. I proprietari occupanti non hanno fornito un valido titolo contrario e hanno presentato un ricorso privo dei requisiti di autosufficienza. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, imponendo il ripristino dei luoghi e il pagamento delle spese legali.

Un proprietario acquista un appartamento in un condominio e rivendica la comproprietà del cortile circostante. Tuttavia, l'originario unico costruttore, nel primissimo atto di vendita del 1966 che ha dato origine al condominio, si era espressamente riservato la proprietà esclusiva dell'area esterna. Gli eredi del costruttore hanno poi venduto tale cortile a un terzo. Il proprietario dell'appartamento agisce in giudizio sostenendo la natura condominiale o pertinenziale dell'area. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso: la riserva di proprietà della corte condominiale effettuata nel primo rogito impedisce la nascita della comunione sul bene. I successivi acquirenti non possono acquistare diritti che il loro venditore non possedeva più. La decisione conferma che l'area resta di proprietà esclusiva del terzo acquirente, condannando il soccombente al pagamento delle spese legali.

Un condomino ha impugnato la delibera dell'assemblea relativa alla ripartizione spese condominiali per i lavori di restauro della facciata e del tetto. Il proprietario contestava l'addebito dei costi di progettazione e manutenzione, ritenendo che la presenza di scale autonome imponesse calcoli separati. Dopo le decisioni dei primi gradi di giudizio, la causa è arrivata in Cassazione. Prima della decisione dei giudici, il condomino e il condominio hanno raggiunto un accordo stragiudiziale per risolvere la lite. Di conseguenza, il condomino ha rinunciato al ricorso con l'adesione della controparte. La Corte di Cassazione ha preso atto della transazione e ha dichiarato l'estinzione del processo, disponendo la compensazione delle spese legali.

Un condomino demolisce un vecchio manufatto situato sulla propria terrazza e ne edifica uno nuovo più alto e volumetrico, posizionandolo a soli 1,5 metri dal balcone sovrastante. Il proprietario dell'appartamento superiore chiede la demolizione della nuova struttura per violazione delle distanze legali veduta condominio. Il costruttore si difende sostenendo che il vicino non possiede un titolo formale che certifichi il diritto di veduta. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del costruttore. I giudici chiariscono che i balconi e le finestre realizzati dall'originario costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti ottengono il diritto di veduta automaticamente per destinazione del padre di famiglia. Di conseguenza, ogni nuova costruzione successiva deve rispettare la distanza minima di tre metri prevista dalla legge.

Una società condomina impugna la vendita di un locale interrato eseguita da un altro condomino in favore di un terzo, sostenendo che l'immobile appartenesse al condominio. La Corte d'Appello respinge la domanda affermando che la proprietà non può essere modificata dalle regole condominiali. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso della società. I giudici chiariscono che un regolamento condominiale contrattuale, approvato all'unanimità con atto pubblico notarile e trascritto nei registri immobiliari, possiede valore di contratto. Di conseguenza, esso può legittimamente modificare l'assetto proprietario dei beni ed eventualmente destinare spazi privati a uso comune. La sentenza impugnata viene quindi annullata e la causa viene rinviata alla Corte d'Appello per riesaminare l'atto contrattuale.

Un condomino ha impugnato la delibera assembleare che approvava il bilancio consuntivo, contestando l'addebito di costi per il ripristino del frontalino del balcone di un altro proprietario. Il ricorrente sosteneva che il balcone fosse una proprietà esclusiva e che il danno derivasse dalla mancata manutenzione del singolo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno stabilito che le spese frontalino balcone gravano su tutti i condomini quando l'elemento svolge una funzione estetica e decorativa per l'intera facciata. Inoltre, l'assemblea condominiale non possiede il potere di addebitare costi di ripristino a un singolo condomino senza un accertamento giudiziale della sua responsabilità. Infine, la mancanza dell'indicazione analitica degli assenti nel verbale non rende nulla la deliberazione, purché sia possibile calcolare la maggioranza esaminando i dati complessivi presenti.

L'Erede di un condomino ha impugnato la decisione assembleare relativa allo scioglimento del condominio in due realtà distinte. L'Erede sosteneva che la presenza di elementi di interferenza, come una canna fumaria e un terrazzo comune, impedisse la divisione senza l'unanimità. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno confermato la piena autonomia strutturale dei due fabbricati, edificati in epoche diverse e privi di impianti o ingressi comuni. La Suprema Corte ha precisato che la presenza di servitù preesistenti, nate per destinazione del padre di famiglia quando l'immobile apparteneva a un unico proprietario, non blocca la separazione. L'assemblea può quindi deliberare a maggioranza lo scioglimento del condominio. L'Erede è stata condannata al pagamento delle spese legali.

Una società proprietaria di un immobile al piano terra intendeva trasformare i propri locali in un ristorante. Per realizzare l'opera necessitava di eseguire scavi nel sottosuolo condominiale al fine di collocare una fossa settica e una vasca grassi. L'assemblea condominiale ha bloccato i lavori per tutelare la stabilità dell'immobile e preservare l'uso comune dello spazio. La società ha impugnato la delibera chiedendone l'annullamento, ma i giudici di merito hanno confermato la legittimità del divieto. La Corte di Cassazione ha rigettato definitivamente il ricorso della società. I giudici hanno chiarito che gli scavi nel sottosuolo condominiale eseguiti da un singolo proprietario sono vietati se mettono a rischio la sicurezza statica del fabbricato o se impediscono agli altri condomini di fare un pari uso della parte comune.

I Condomini hanno citato in giudizio La Costruttrice per ottenere la restituzione di un terreno di 922 metri quadrati, sostenendo la natura comune dell'immobile. La Costruttrice ha eccepito l'avvenuta usucapione dell'area condominiale, avendola recintata e usata in via esclusiva fin dal 1975. I Condomini sostenevano che la vendita di alcuni appartamenti negli anni '80 con indicazione del mappale originario avesse interrotto i termini per usucapire. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni precedenti, stabilendo che la semplice menzione del mappale nei rogiti non interrompe il possesso esclusivo. Per impedire l'usucapione occorrono atti giudiziali o la privazione materiale del bene. La recinzione manifesta chiaramente l'intenzione di possedere l'area in via esclusiva, consolidando l'acquisto del diritto.