Art. 1117 Codice Civile — Anno 2026

Alcuni proprietari immobiliari hanno contestato la legittimità della scissione del condominio originario, sostenendo che la creazione di un nuovo condominio autonomo per il loro edificio fosse irregolare. Secondo loro, le delibere del nuovo ente non avevano alcun valore. La controversia è arrivata fino alla Corte di Cassazione. Tuttavia, prima della decisione finale, le parti hanno raggiunto un accordo privato (transazione). Di conseguenza, la Corte Suprema non si è pronunciata sul merito della vicenda, ma ha semplicemente dichiarato l'estinzione del processo. La questione sulla validità della scissione del condominio è stata quindi risolta privatamente tra le parti, senza una sentenza che stabilisse un principio di diritto.

Un Condominio ottiene un decreto ingiuntivo contro alcuni proprietari per quote insolute. I proprietari si oppongono, sostenendo l'inesistenza giuridica del Condominio stesso. Dopo una lunga battaglia legale, le parti raggiungono un accordo privato mentre la causa è pendente in Cassazione. Di conseguenza, i giudici non entrano nel merito della questione ma dichiarano l'estinzione del giudizio per transazione. La vicenda si chiude quindi con un accordo che soddisfa entrambe le parti, evitando una sentenza finale e dimostrando come la negoziazione possa porre fine anche alle controversie più complesse.

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sulla ripartizione delle spese condominiali. Il proprietario di un locale seminterrato, con accesso autonomo dalla strada, si opponeva al pagamento delle spese per androne, scale e ascensore. Sosteneva che il suo atto di acquisto lo escludesse. La Corte ha respinto la sua richiesta, affermando che la **presunzione di comunione** di tali parti, essenziali per l'esistenza stessa dell'edificio, può essere vinta solo dal primo atto di vendita del costruttore. In assenza di tale prova, anche chi ha un accesso indipendente deve contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, poiché servono a mantenere l'intero stabile. Il proprietario ha quindi perso la causa.

Un ex condomino vende il proprio appartamento ma, nel contratto, si riserva la proprietà della sua quota sulla vecchia portineria, da tempo inutilizzata e affittata a terzi. Il Condominio si oppone, sostenendo che la quota non può essere separata dall'appartamento. La Corte di Cassazione dà ragione all'ex condomino. Stabilisce che la **natura condominiale ex portineria** può cessare non solo con una delibera formale, ma anche di fatto, quando i condòmini ne cambiano stabilmente la destinazione d'uso. Il bene si trasforma così in una comunione ordinaria, rendendo la quota liberamente trasferibile e separabile dalla proprietà principale. La sentenza precedente viene annullata.

Un'impresa costruttrice, proprietaria di una porzione di un edificio, demolisce la sua parte per costruire nuove villette, invadendo suolo, sottosuolo e strutture portanti comuni. L'altro proprietario si oppone. La Corte di Cassazione stabilisce che la demolizione di parti comuni condominiali e l'appropriazione di aree condivise sono illegittime. Tale condotta viola il diritto degli altri condomini al pari uso della cosa comune. Anche l'eliminazione dei parcheggi con vincolo di destinazione è illecita. La Corte accoglie il ricorso del proprietario danneggiato, affermando che un singolo condomino non può alterare la struttura e le aree comuni a proprio esclusivo vantaggio.

La Corte di Cassazione affronta il tema della comproprietà del lastrico solare in un condominio orizzontale, composto da edifici autonomi. Un condomino aveva trasformato in terrazza privata il tetto che copriva esclusivamente la sua unità. Altri condomini sostenevano che fosse un bene comune. La Corte ha stabilito che, in questo contesto, il lastrico non si presume automaticamente comune. Per affermare la comproprietà del lastrico solare, non basta un generico riferimento ai 'tetti' nel regolamento condominiale. È necessario un atto scritto specifico che manifesti l'inequivoca volontà di tutti i proprietari di renderlo un bene condiviso. Di conseguenza, la Corte ha accolto il ricorso del proprietario dell'unità immobiliare, annullando la precedente decisione.

Una proprietaria subisce danni al suo sottotetto a causa di lavori eseguiti sulla terrazza soprastante. Il proprietario della terrazza, citato in giudizio, contesta la sua legittimazione attiva a chiedere il risarcimento, sostenendo che non avesse fornito la prova rigorosa della sua proprietà. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale: per ottenere un risarcimento danni su un immobile, non è richiesta la cosiddetta 'probatio diabolica' (la prova ferrea della proprietà). È sufficiente dimostrare di essere il titolare del diritto al risarcimento attraverso elementi documentali o presuntivi, senza dover produrre l'atto di acquisto. La richiesta del proprietario della terrazza è stata quindi respinta.

La vicenda esamina la richiesta di risarcimento danni avanzata dalla proprietaria di un magazzino contro il condominio adiacente, a causa di gravi infiltrazioni d'acqua provenienti dalla copertura. In primo grado, il tribunale condanna il condominio all'esecuzione dei lavori di ripristino e al pagamento dei danni. La Corte d'Appello ribalta la decisione, escludendo la natura comune della copertura poiché posta a servizio del solo magazzino. La Suprema Corte accoglie il ricorso della proprietaria, ribadendo i rigidi principi sulla presunzione di condominialità del tetto. I giudici di legittimità chiariscono che tale presunzione si basa sulla funzione accessoria del bene e può essere superata solo da indicazioni contrarie contenute nel primo atto di trasferimento dell'immobile. La Corte d'Appello ha inoltre omesso di valutare un fatto decisivo: il tetto raccoglieva le acque piovane dell'intero edificio, confermando la sua funzione comune. La sentenza viene pertanto annullata con rinvio.

La controversia riguarda la proprietà di un piazzale adiacente a un edificio. Alcuni condòmini hanno chiesto l'accertamento della natura comune dell'area, mentre le controparti sostenevano la proprietà esclusiva basandosi su un precedente giudizio che riconosceva solo una servitù di passaggio. La Corte di Cassazione ha confermato la presunzione di condominialità del piazzale, spiegando che l'esistenza di una servitù non esclude la comproprietà e che l'area, per caratteristiche fisiche e funzionali, serve l'intero fabbricato. La decisione chiarisce che il giudicato sulla servitù non impedisce il successivo accertamento della proprietà comune ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile.

La controversia riguarda la natura di una rampa di scale e di un'altana in un edificio storico. Una condomina aveva incorporato tali spazi nella propria abitazione, sostenendo la proprietà esclusiva in base ai propri titoli d'acquisto. La Corte d'Appello aveva dichiarato entrambi i beni come comuni. La Cassazione, tuttavia, ha distinto le due situazioni. Per le scale vige la presunzione di condominialità delle parti comuni, superabile solo con l'atto d'acquisto originario del condominio. Per l'altana, invece, la Corte ha annullato la decisione poiché il giudice di merito non ha verificato se il manufatto fosse oggettivamente destinato al servizio dell'intero edificio o della singola unità. La decisione ribadisce che la condominialità delle parti comuni dipende dalla funzione strutturale dei beni e dalla prova rigorosa del titolo contrario.

Una ex portiera occupava un appartamento condominiale sostenendo fosse l'unico accesso a un vano di sua proprietà. Il Condominio agiva in giudizio per ottenere il rilascio dell'immobile e il risarcimento per l'occupazione senza titolo. Dopo due gradi di giudizio favorevoli al Condominio, l'erede della donna impugnava la decisione. Tuttavia, prima della decisione finale, le parti raggiungevano un accordo transattivo stragiudiziale. L'erede ha quindi presentato rinuncia al ricorso, accettata formalmente dal Condominio. La Corte di Cassazione, verificata la regolarità degli atti, ha dichiarato l'estinzione del giudizio di cassazione ai sensi dell'art. 391 c.p.c., disponendo la compensazione delle spese legali come concordato tra i soggetti coinvolti.

La Corte di Cassazione ha confermato la natura comune di un sottotetto e di un ballatoio in un edificio ad Avellino, rigettando il ricorso di due proprietarie. Le ricorrenti sostenevano la proprietà esclusiva basandosi su un condono edilizio e sui propri atti di acquisto. La Suprema Corte ha ribadito che la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. non è vinta da provvedimenti amministrativi come la sanatoria, i quali hanno valore solo nel rapporto tra cittadino e Pubblica Amministrazione. Il sottotetto, avendo dimensioni significative, altezza praticabile e accessibilità dai vani comuni, non può essere considerato pertinenza esclusiva. Allo stesso modo, il ballatoio che serve impianti comuni resta di proprietà collettiva.

Una società operante nel settore delle demolizioni edilizie ha impugnato un avviso di pagamento TARI, sostenendo che la quasi totalità della superficie occupata (oltre 1.500 mq) fosse destinata alla produzione di rifiuti speciali e quindi non soggetta al tributo. Sebbene i giudici di merito avessero accolto la tesi aziendale basandosi sulla natura dell'attività svolta, la Corte di Cassazione ha ribaltato l'esito. La Suprema Corte ha stabilito che l'esenzione TARI rifiuti speciali non è automatica né legata alla sola tipologia di impresa. Spetta infatti al contribuente l'onere di provare rigorosamente quali aree producano scarti speciali e l'effettivo smaltimento a proprie spese. La sentenza chiarisce che la disponibilità di un'area genera una presunzione di produttività di rifiuti urbani, superabile solo con documentazione specifica e tempestiva denuncia all'ente impositore.

La Corte di Cassazione ha affrontato una disputa immobiliare riguardante la proprietà di cortili, cisterne e terrazze. La controversia nasceva dalla richiesta di una proprietaria di ripristinare lo stato dei luoghi dopo lavori edilizi del vicino. Il fulcro della decisione riguarda il Litisconsorzio necessario. Durante i gradi di merito, non era stata citata in giudizio una comproprietaria risultante dagli atti d'acquisto del 1954. La Cassazione ha stabilito che, trattandosi di accertamento della proprietà su beni comuni, la partecipazione di tutti i titolari è obbligatoria. Poiché il contraddittorio non era integro, i giudici hanno annullato le sentenze precedenti, ordinando il rinvio della causa al Tribunale di primo grado per ricominciare il processo con tutte le parti necessarie.

La Corte di Cassazione ha affrontato la questione della proprietà di un sottocala condominiale, chiarendo i criteri per superare la presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c. Nel caso di specie, una condomina contestava l'occupazione del vano sottoscala da parte dei proprietari del piano terra. Mentre la Corte d'Appello aveva inizialmente attribuito la proprietà esclusiva a questi ultimi basandosi sull'acquisto dell'intero piano, la Suprema Corte ha ribaltato la decisione. Il principio cardine stabilito è che il sottocala condominiale si presume comune se non esiste un titolo contrario nell'atto costitutivo del condominio. La semplice proprietà della rampa di scale o dell'intero piano non garantisce automaticamente il possesso esclusivo dello spazio sottostante, specialmente se quest'ultimo è funzionale all'edificio o inseparabile dalle parti comuni.

La Corte di Cassazione esamina un caso di contesa sulla proprietà di un vano al piano terra di un edificio. Un condomino ne rivendica la natura comune, mentre una proprietaria lo ritiene suo per donazione e usucapione. La Corte d'Appello aveva stabilito che il vano è di proprietà condominiale, poiché svolgeva una funzione essenziale di consolidamento statico per l'intero fabbricato. Questa funzione strutturale prevale su qualsiasi titolo di proprietà privata, come la donazione. La Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, ha rinviato la decisione finale per un difetto di notifica, ma il principio chiave resta la prevalenza della funzione strutturale nel definire la proprietà condominiale.

La Corte di Cassazione ha confermato che la presunzione di condominialità per le aree di copertura di locali comuni può essere superata dall'esame dei titoli d'acquisto. Nel caso di specie, i documenti contrattuali e le planimetrie escludevano il trasferimento dell'area esterna, nonostante un verbale interno della cooperativa suggerisse il contrario. La Corte ha chiarito che un verbale amministrativo non costituisce titolo di proprietà e che il giudicato esterno non opera se i soggetti dei due giudizi sono differenti.

La Corte di Cassazione ha rigettato la richiesta di rimborso per le spese condominiali urgenti sostenute autonomamente da alcuni proprietari in un condominio minimo. La Corte ha chiarito che, ai sensi dell'art. 1134 c.c., non basta la mera necessità dei lavori, ma occorre l'indifferibilità dell'intervento per evitare danni imminenti. Poiché i ricorrenti avrebbero potuto utilizzare il ricorso al giudice ex art. 1105 c.c. per superare l'inerzia degli altri condomini, l'urgenza è stata esclusa. È stata inoltre respinta l'azione di arricchimento senza causa e confermato che la trasformazione di finestre in balconi non costituisce di per sé un aggravamento della servitù di veduta senza prova di un reale aggravio dell'onere sul fondo vicino.

I proprietari di un appartamento hanno citato il condominio per danni da infiltrazioni condominiali che avrebbero reso l'immobile inagibile, causando la perdita di canoni di locazione. La Corte d'Appello ha rigettato la domanda per mancanza di prova sulla natura comune della trave ammalorata e sul nesso causale. La Cassazione ha confermato il rigetto, stabilendo che l'onere della prova spetta al danneggiato e che un'ordinanza di sgombero non prova automaticamente la responsabilità del condominio.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una condomina che aveva attuato il distacco riscaldamento centralizzato nel 2008, supportata da una perizia tecnica. Nonostante l'opposizione del condominio e il rigetto nei primi due gradi di giudizio, basati su un regolamento condominiale restrittivo e sulla successiva sostituzione della caldaia comune, la Suprema Corte ha ribaltato la decisione. È stato stabilito che il diritto al distacco è un diritto individuale garantito dalla legge e non può essere negato da regolamenti, anche se di natura contrattuale, a meno che non si provi un danno tecnico o economico per gli altri condomini. La legittimità dell'operazione deve essere valutata con riferimento al momento in cui il distacco è stato eseguito.