Art. 1117 Codice Civile — Anno 2026

Una società venditrice ha ceduto a una società acquirente i sottotetti di un edificio, successivamente trasformati in appartamenti. La venditrice ha richiesto il pagamento della indennità di sopraelevazione ai sensi dell'articolo 1127 del codice civile. La società acquirente si è opposta, sostenendo che il contratto escludeva la comproprietà delle parti comuni e nulla prevedeva sul compenso. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, stabilendo che l'indennità di sopraelevazione è dovuta per il solo fatto della nuova costruzione. La Corte ha chiarito che le clausole contrattuali che escludono la comproprietà di beni condominiali essenziali, come il suolo, sono nulle. Di conseguenza, l'acquirente deve pagare l'indennizzo e le spese processuali.

Due condomine hanno eseguito uno scavo del sottosuolo condominiale per abbassare il pavimento del loro locale seminterrato di ventiquattro centimetri, aumentandone l'altezza interna. Il Condominio ha chiesto il ripristino dello stato originario dei luoghi, sostenendo che lo scavo avesse intaccato una parte comune dell'edificio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso delle proprietarie, confermando che il sottosuolo appartiene a tutti i condomini in mancanza di un titolo contrario. Di conseguenza, lo scavo non autorizzato costituisce un'appropriazione illecita della cosa comune e non un semplice uso più intenso della stessa. Le condomine sono state condannate a ripristinare la quota originaria del pavimento e a pagare le spese legali.

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese condominiali arretrate, sostenendo di non dover pagare in quanto le sue villette erano state separate dal complesso originario. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che lo scioglimento del condominio non estingue l'obbligo di pagare le spese per i beni rimasti in comune. Anche dopo il distacco, infatti, la comproprietà delle parti comuni (come strade o impianti condivisi) fa sorgere un supercondominio di fatto. Di conseguenza, il proprietario distaccato deve comunque contribuire pro quota alle spese di manutenzione deliberate dall'assemblea unitaria. La Corte ha inoltre chiarito che la pendenza dell'impugnazione della delibera non sospende automaticamente il decreto ingiuntivo.

Una società costruttrice ha rivendicato la proprietà esclusiva del sottotetto di un edificio condominiale, basandosi sul diritto di sopraelevazione riservato nei contratti di vendita e, in subordine, chiedendo l'accertamento dell'avvenuta usucapione del sottotetto per possesso esclusivo dal 1977. I giudici di merito hanno respinto le domande, ritenendo il bene condominiale e rifiutando le prove testimoniali sull'usucapione perché ritenute inverosimili. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso limitatamente alla mancata ammissione delle prove testimoniali. La Suprema Corte ha stabilito che il giudice non può rifiutare i testimoni basandosi solo sulla presunta inverosimiglianza dei fatti dedotti. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'Appello per un nuovo esame delle prove sul possesso.

Una società costruttrice ha venduto un appartamento riservandosi la proprietà esclusiva del lastrico solare sovrastante tramite una specifica clausola contrattuale. L'acquirente ha occupato l'area realizzandovi dei manufatti, sostenendo che si trattasse di un bene comune. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell'acquirente, confermando che la presunzione di condominialità del lastrico solare può essere superata da un titolo d'acquisto chiaro. Nel caso specifico, il contratto escludeva espressamente il lastrico dai beni trasferiti, mantenendone la proprietà in capo alla società costruttrice. L'acquirente è stato condannato al rilascio del bene e al pagamento delle spese legali.

Due comproprietarie hanno citato in giudizio altri condomini per accertare la natura comune di un cortile e di un giardino. Il Tribunale e la Corte d'appello hanno dichiarato la domanda inammissibile per carenza di interesse ad agire, ritenendo che le attrici non avessero dimostrato l'utilità concreta della causa. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso delle comproprietarie, chiarendo che l'interesse ad agire in un'azione di mero accertamento non richiede la prova di un danno attuale. È sufficiente la presenza di un'incertezza oggettiva sulla proprietà del bene comune, poiché eliminare tale dubbio rappresenta già un risultato utile e giuridicamente rilevante. La sentenza è stata quindi annullata con rinvio.

I Comproprietari di un palazzo hanno citato in giudizio I Vicini per vietare loro il transito con veicoli nel cortile comune, sostenendo l'esistenza di un solo passaggio pedonale. I Vicini hanno invece rivendicato una servitù di passaggio carrabile per accedere ai loro locali terranei. La Corte d'Appello ha riconosciuto il diritto di passaggio con veicoli, evidenziando che i locali erano storicamente adibiti a stalla e rimessa. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei Comproprietari, confermando che la destinazione originaria degli immobili (stalla e rimessa) implica necessariamente una servitù di passaggio carrabile, poiché l'accesso con animali o veicoli era indispensabile per l'uso dei locali stessi.

Un Condominio ha impugnato la sentenza d'appello che aveva annullato una delibera assembleare riguardante la ripartizione delle spese per la sostituzione di false persiane, inizialmente poste a carico del singolo condomino. Durante il giudizio di legittimità, a seguito del decesso del condomino, il Condominio ha presentato formale rinuncia al ricorso per cassazione per sopravvenuta carenza di interesse. Gli eredi del condomino hanno accettato la rinuncia concordando sulla compensazione delle spese legali. La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio, confermando che in caso di rinuncia non si applica il raddoppio del contributo unificato.

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare che le addebitava le spese di manutenzione dell'area seminterrata adibita ad autorimessa. La donna sosteneva di non dover pagare in quanto non proprietaria di alcun posto auto in quella zona. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la presunzione di condominialità per le aree di transito e manovra. In assenza di un titolo d'acquisto che riservi la proprietà esclusiva di tali spazi al costruttore o a singoli proprietari, essi appartengono a tutti i condomini. Di conseguenza, le spese di manutenzione e del passo carrabile vanno ripartite tra tutti i partecipanti in base ai millesimi di proprietà, a prescindere dall'uso effettivo che ciascuno ne faccia.

In una villetta bifamiliare, i proprietari dell'ultimo piano hanno realizzato un appartamento e una terrazza a uso esclusivo sul lastrico solare comune, impedendo l'accesso ai proprietari del piano terra. Questi ultimi hanno avviato una causa per accertare la comproprietà del tetto e chiedere la demolizione delle opere abusive. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dei proprietari dell'ultimo piano, confermando che l'intervento non rientra nel legittimo diritto di sopraelevazione sul lastrico solare. Infatti, l'opera ha sottratto definitivamente il bene comune all'uso degli altri condomini, alterando la sua funzione di copertura. I proprietari dell'ultimo piano sono stati condannati a demolire la costruzione e a risarcire le spese legali.

I Proprietari del Primo Piano hanno fatto causa ai Proprietari del Piano Terra per far dichiarare comune un vano del seminterrato. I Proprietari del Piano Terra sostenevano invece di esserne proprietari esclusivi, poiché il locale era accessibile solo dal loro appartamento tramite una scala a chiocciola interna creata dal costruttore. La Corte d'Appello ha dato ragione a questi ultimi, superando la presunzione di condominialità grazie ai titoli d'acquisto e alla conformazione dei luoghi. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso dei Proprietari del Primo Piano. La Corte ha chiarito che l'interpretazione dei contratti spetta al giudice di merito e che la presenza di un unico accesso interno esclude la natura comune del bene, consolidando la proprietà esclusiva del locale in capo ai Proprietari del Piano Terra, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese.

Un condominio delibera lavori straordinari alla facciata e chiede ad alcuni comproprietari lo sgombero di beni posizionati all'esterno di un magazzino. I proprietari si oppongono, sostenendo che il magazzino sia un bene privato estraneo al condominio. Il Tribunale e la Corte d'Appello accolgono la domanda del condominio, ritenendo la facciata del magazzino parte comune. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dei proprietari. I giudici confermano che opera la presunzione di condominialità per i manufatti realizzati successivamente dal costruttore originario su un'area comune, se destinati stabilmente al servizio del complesso edilizio. Il magazzino, edificato sulla stessa particella catastale e integrato strutturalmente nel fabbricato, appartiene quindi alle parti comuni. I proprietari del magazzino perdono la causa e devono liberare l'area, oltre a pagare le spese legali.

Alcuni singoli condomini hanno proposto opposizione a decreto ingiuntivo emesso contro il Condominio per il pagamento di lavori di ristrutturazione eseguiti da un'impresa appaltatrice. I condomini hanno contestato i conteggi e denunciato gravi difetti nelle opere, chiedendo il risarcimento dei danni. La Corte di Cassazione, rilevando un profondo contrasto giurisprudenziale sulla legittimazione dei singoli proprietari ad agire autonomamente in sostituzione del condominio (specialmente per far valere la garanzia per vizi nell'appalto), ha deciso di non emettere una sentenza definitiva. Con un'ordinanza interlocutoria, la seconda sezione civile ha rinviato la causa alla pubblica udienza per risolvere questa complessa questione di diritto.

I comproprietari di un locale al piano terra impugnano una delibera che addebita loro le spese per lavori comuni, sostenendo che il loro immobile sia autonomo rispetto al condominio. Il Tribunale accoglie la domanda e annulla la delibera. Una singola condomina decide di impugnare autonomamente la sentenza favorevole ai comproprietari, ma la Corte d'Appello respinge il gravame. La Cassazione dichiara inammissibile il ricorso della condomina e cassa senza rinvio la sentenza d'appello. La Suprema Corte stabilisce che, nei giudizi di impugnazione delibera condominiale, la legittimazione passiva spetta solo all'amministratore. Il singolo condomino può solo intervenire a sostegno del condominio, ma non può proporre un appello autonomo se l'amministratore decide di non impugnare la sentenza.

Un condomino ha contestato la ripartizione dei canoni di locazione derivanti dall'installazione di antenne telefoniche sul tetto del proprio edificio, sostenendo che la proprietà del lastrico solare appartenesse solo ai proprietari di quella specifica torre e non all'intero complesso immobiliare. La Corte di Cassazione ha rilevato un grave errore procedurale: per decidere sulla proprietà di una parte dell'edificio con valore definitivo, è indispensabile coinvolgere singolarmente tutti i condomini del complesso. Poiché l'azione era stata promossa solo contro l'amministratore, si è verificata una violazione del litisconsorzio necessario in condominio. Di conseguenza, la Suprema Corte ha annullato le decisioni precedenti e ha ordinato di ricominciare il processo da capo davanti al Tribunale.

Due comproprietari di appartamenti in un condominio chiedono la riparazione di un muro di contenimento condominiale in pericolo di crollo. Il muro delimita una stradina comune riservata al loro uso esclusivo. Di fronte all'inerzia del condominio, i proprietari eseguono i lavori a proprie spese per evitare il crollo. La Corte d'Appello condanna il condominio a rimborsare i costi. Il condominio ricorre in Cassazione, sostenendo che il muro non sia comune e che i giudici non potessero disporre il risarcimento in denaro senza una specifica richiesta. La Cassazione rigetta il ricorso: il muro di contenimento condominiale, anche se serve un'area a uso esclusivo, è parte comune. Inoltre, il risarcimento in denaro è un minus compreso nella richiesta di riparazione, legittimando la decisione del giudice.

La Società Proprietaria di un'autorimessa sotterranea ha citato in giudizio il Condominio per poter trasformare il locale in box auto e modificare i lucernai posti sul cortile comune, trasformandoli da vetrocemento in griglie per l'aria. Il Condominio si è opposto. I giudici di merito hanno stabilito che la Società ha solo una servitù di luce e non può trasformare i lucernai in prese d'aria, poiché ciò altererebbe la cosa comune e arrecherebbe disturbo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della Società, confermando che la trasformazione abusiva viola i limiti della servitù di luce. La Società è stata condannata al ripristino dei luoghi e al pagamento delle spese legali, oltre a una pesante sanzione per abuso del processo.

Una condomina impugna le delibere assembleari che le addebitano il 50% delle spese di rifacimento del tetto della sua palazzina, facente parte di un complesso più ampio. La ricorrente sostiene che le spese vadano ripartite tra tutti i condomini del complesso in base ai millesimi generali, citando una prassi passata. La Cassazione respinge il ricorso, confermando l'esistenza di un condominio parziale. Trattandosi di un tetto che copre solo una specifica palazzina, le spese spettano esclusivamente ai proprietari di quel fabbricato (Art. 1123, comma 3, c.c.). La Corte chiarisce che la deroga ai criteri di riparto richiede un accordo scritto all'unanimità e non può nascere da semplici comportamenti concludenti. Inoltre, l'impugnazione è tardiva poiché i vizi contestati comportano l'annullabilità e non la nullità della delibera, richiedendo il rispetto del termine di trenta giorni.

Il Condominio ha chiesto la demolizione di un ampliamento edilizio realizzato da due condòmini nel proprio giardino privato in aderenza al muro perimetrale dell'edificio. La Corte d'Appello ha rigettato la domanda di demolizione, disponendo solo la revisione delle tabelle millesimali. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Condominio, confermando la decisione. La Suprema Corte ha chiarito che l'edificazione in aderenza, eseguita su un'area pertinenziale interna al condominio, non costituisce una servitù abusiva ma rientra nel legittimo uso del muro comune ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile. L'opera non altera la destinazione della parete condominiale né limita i diritti degli altri proprietari, giustificando unicamente il ricalcolo delle quote millesimali per via dell'aumento di superficie dell'appartamento.

Il Primo Proprietario di un immobile adiacente a quello del Secondo Proprietario ha chiesto il riconoscimento della comproprietà di scale e ballatoi d'accesso. La Corte d'Appello aveva negato la natura comune dei beni applicando il codice civile del 1865, vigente all'epoca della divisione originaria del 1903. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del Primo Proprietario, stabilendo che si applica la legge attuale. Di conseguenza, opera la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. anche per edifici autonomi ma adiacenti (supercondominio), se i beni sono destinati all'uso comune. La presunzione può essere superata solo da un titolo d'acquisto chiaro ed esplicito in senso contrario. La sentenza è stata cassata con rinvio.