Art. 1117 Codice Civile — Anno 2026

Una Banca ristruttura il tetto e la tettoia di un edificio storico, parti comuni di un condominio, a causa di un grave rischio di crollo. Successivamente, chiede il rimborso agli altri proprietari, sostenendo si trattasse di spese urgenti condominio. La Corte di Cassazione, però, nega il diritto al rimborso. I giudici chiariscono che il requisito dell'urgenza non sussiste se il condomino ha avuto il tempo, come in questo caso protrattosi per anni, di avvisare l'amministratore o l'assemblea. La lunga pianificazione dei lavori esclude la natura indifferibile dell'intervento. Di conseguenza, la Banca che ha agito di propria iniziativa senza autorizzazione deve sostenere l'intero costo dei lavori.

La Corte di Cassazione ha risolto una lite tra vicini sull'uso di un'area di sosta. I proprietari di un appartamento si opponevano al passaggio dei vicini sulla loro area parcheggio di 20 mq. I vicini sostenevano che l'area fosse condominiale o che il diritto dei proprietari si fosse estinto per non uso. La Corte ha dato ragione ai proprietari, stabilendo la natura pertinenziale del parcheggio, ovvero la sua qualità di proprietà privata esclusiva legata all'appartamento. I giudici hanno chiarito che il diritto di proprietà non si perde per il semplice mancato utilizzo, respingendo le pretese dei vicini. Di conseguenza, i proprietari hanno vinto la causa e il passaggio abusivo deve cessare.

Il proprietario di un negozio, pur trovandosi nello stesso edificio, si riteneva un'unità autonoma e si rifiutava di pagare le spese per l'assicurazione del fabbricato e il compenso dell'amministratore. La Cassazione ha stabilito che l'esistenza di un condominio è automatica dal momento in cui l'edificio ha più di un proprietario. Di conseguenza, l'obbligo spese condominiali per la gestione e conservazione delle parti comuni, come la polizza assicurativa, sorge per legge e grava su tutti i proprietari delle unità immobiliari, a prescindere dalla loro specifica approvazione del regolamento o dall'uso che fanno di certi servizi. Il proprietario del negozio ha quindi perso la causa ed è stato condannato a pagare.

Un Condominio ha ricevuto un avviso di accertamento per la tassa sui rifiuti (TARSU) relativa agli anni 2011 e 2012. L'ente impositore chiedeva oltre 21.000 euro per omessa dichiarazione. Il Condominio si è opposto, sostenendo che la legge prevede una specifica esenzione per la tassazione aree comuni condominiali. La Corte di Cassazione ha dato ragione al Condominio, non nel merito, ma per un errore procedurale del giudice precedente. Quest'ultimo, infatti, non aveva esaminato la corretta norma sull'esenzione. La Corte ha quindi annullato la decisione e ha rinviato il caso a un nuovo giudice per una valutazione corretta della questione. La vittoria del Condominio è dovuta a un vizio di forma della precedente sentenza.

La Corte di Cassazione ha affrontato un caso di presunzione di proprietà condominiale. Un Condominio citava in giudizio una Condomina sostenendo che la rampa di accesso al piano seminterrato fosse un bene comune. La Condomina, invece, ne rivendicava la proprietà esclusiva. La Corte ha dato ragione alla Condomina, stabilendo un principio fondamentale: la presunzione di proprietà comune, prevista dall'art. 1117 c.c., può essere superata da un 'titolo contrario'. In questo caso, il titolo decisivo è stato il primo atto di vendita dell'edificio, con cui il costruttore originario aveva chiaramente escluso la rampa dalle parti comuni. Questo atto, che dà origine al condominio stesso, prevale sulla presunzione di legge.

Un condomino si oppone alla creazione di varchi in un muro comune per installare un ascensore e porta il caso fino alla Corte di Cassazione. Tuttavia, la sua azione legale si arena per un errore formale. La Corte dichiara l'improcedibilità del ricorso perché il condomino, pur dichiarando di aver ricevuto la notifica della sentenza precedente, non ha depositato la copia con la relativa prova di notifica. Questa mancanza ha impedito ai giudici di verificare la tempestività dell'appello, rendendolo nullo. La sentenza stabilisce che il rispetto delle regole procedurali è inderogabile, portando alla sconfitta del ricorrente non nel merito, ma per un vizio di forma.

Un proprietario ha impugnato il regolamento del suo condominio, chiedendone la nullità. La Corte di Cassazione ha annullato tutte le sentenze precedenti e ha ordinato di ricominciare il processo da capo. Il motivo è un vizio di forma: la causa per la nullità di un regolamento 'contrattuale' deve coinvolgere tutti i condomini, non solo l'amministratore. Questa regola, chiamata litisconsorzio necessario, è inderogabile. La mancata partecipazione di tutti i proprietari ha reso nullo l'intero procedimento giudiziario, che ora dovrà essere riavviato dal primo grado di giudizio.

Un proprietario ha avviato una causa per far dichiarare la sua estraneità al condominio e la nullità del regolamento. La Corte di Cassazione ha annullato tutte le sentenze precedenti per un vizio di procedura. Ha stabilito che l'impugnazione del regolamento condominiale contrattuale deve essere notificata a tutti i singoli proprietari e non solo all'amministratore. Questa condizione, definita 'litisconsorzio necessario', è indispensabile per la validità del processo. La causa dovrà quindi ricominciare da capo davanti al giudice di primo grado, coinvolgendo correttamente tutti i condomini.

La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione di un giudizio relativo a una richiesta di risarcimento per danni da infiltrazioni terrazzo. I proprietari di un immobile avevano citato in giudizio il Condominio e un'altra condomina per ottenere il pagamento dei danni e la copertura dei costi di rifacimento. Dopo aver perso in appello, i proprietari avevano presentato ricorso in Cassazione. Tuttavia, prima dell'udienza finale, hanno deciso di ritirare il ricorso. Le altre parti hanno accettato questa rinuncia. Di conseguenza, il processo si è chiuso senza una decisione nel merito e la sentenza d'appello, sfavorevole ai proprietari, è diventata definitiva.

La Corte di Cassazione interviene sulla corretta ripartizione spese condominiali. Un condomino si era opposto all'inclusione di aree di sua proprietà esclusiva, ma di uso comune, nelle tabelle millesimali generali. La Corte d'Appello aveva dato ragione al Condominio, basandosi sul criterio dell'uso di fatto. La Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando un principio fondamentale: il titolo di proprietà prevale sempre sull'uso. Un bene, se risulta privato da un atto formale, non può essere trattato come parte comune ai fini delle spese, anche se utilizzato da tutti. I criteri di ripartizione delle spese si applicano solo ai beni effettivamente condominiali, non alla proprietà privata.

La Corte di Cassazione affronta il tema della nascita del condominio. Un proprietario al piano terra e i proprietari del piano superiore litigavano sulla proprietà di sottotetti e lastrici solari. I proprietari dell'ultimo piano li ritenevano di loro esclusiva pertinenza. La Corte ha stabilito un principio fondamentale: un condominio nasce automaticamente nel momento in cui un edificio, prima di un unico proprietario, viene frazionato in più unità immobiliari intestate a soggetti diversi. Non serve un atto formale. Di conseguenza, i sottotetti e i lastrici solari si presumono beni comuni, salvo che un atto di acquisto non lo escluda espressamente. I proprietari del piano superiore hanno quindi perso la causa.

Una condomina scava il terrapieno sotto la sua cucina per creare un nuovo vano, annettendolo alla sua proprietà esclusiva. Un altro condomino si oppone, sostenendo che il suolo è parte comune. La Corte di Cassazione dà ragione a quest'ultimo, riaffermando il principio della presunzione di comunione del suolo su cui sorge l'edificio, come stabilito dall'art. 1117 del codice civile. L'appropriazione è illegittima perché sottrae definitivamente la parte comune all'uso, anche solo potenziale, degli altri condomini. La condomina viene quindi condannata a ripristinare lo stato dei luoghi a proprie spese.

Alcuni proprietari hanno contestato una delibera che approvava regolamento e tabelle di un supercondominio, sostenendo che il loro edificio non ne facesse parte. La Corte di Cassazione ha dato loro ragione, stabilendo un principio fondamentale sulla costituzione del supercondominio: la semplice vicinanza tra edifici o la loro origine da un unico piano di lottizzazione non è sufficiente. Per creare un supercondominio, è necessario dimostrare l'esistenza di beni o servizi oggettivamente e funzionalmente legati a più edifici (come viali o impianti centralizzati) oppure un esplicito accordo contrattuale tra tutti i proprietari. La Corte ha annullato la precedente decisione, che si era basata solo sulla conformazione del complesso immobiliare, e ha rinviato il caso per una nuova valutazione basata su questi criteri più rigorosi.

Un condominio ha citato in giudizio un condomino per l'occupazione esclusiva del lastrico solare. Gli eredi del condomino hanno contestato in Cassazione la legittimazione ad agire dell'amministratore condominiale, sostenendo che la delibera assembleare per 'liberare' l'area non fosse sufficiente per un'azione di rivendicazione della proprietà. La Suprema Corte ha respinto il ricorso, stabilendo che la volontà dell'assemblea, anche se espressa con termini generici, era stata correttamente interpretata dai giudici di merito come un valido mandato per agire a tutela della proprietà comune. Il condominio vince, ottenendo la restituzione del bene.

Una coppia di condomini chiede il risarcimento al Condominio per i danni causati dalla caduta di calcinacci dal balcone del piano superiore. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, stabilendo un principio fondamentale: spetta a chi subisce il danno dimostrare la natura condominiale del frontalino del balcone. Se gli elementi staccati hanno una funzione puramente estetica per l'intero edificio, sono condominiali; altrimenti, sono di proprietà privata del titolare del balcone. In assenza di prove sufficienti sulla loro funzione decorativa comune, la responsabilità non può essere attribuita al Condominio. La domanda di risarcimento è stata quindi definitivamente respinta.

La Corte di Cassazione affronta un caso tragico di decesso causato dal crollo di un muro. La questione centrale era definire la proprietà e, di conseguenza, la responsabilità del manufatto. Il muro sosteneva un giardino di proprietà esclusiva, ma era adiacente a un edificio condominiale. La Corte ha stabilito che la responsabilità crollo muro di sostegno ricade interamente sul proprietario del fondo superiore (il giardino). Ha chiarito che un muro con funzione di contenimento di una proprietà privata non rientra tra le parti comuni del condominio, anche se fisicamente collegato ad esso. La responsabilità del proprietario è stata quindi confermata sulla base dell'art. 2053 c.c. per rovina di edificio.

Un'assemblea condominiale approva lavori di impermeabilizzazione che interessano sia le parti comuni sia le 'bocche di lupo', di proprietà esclusiva di un singolo condomino. Quest'ultimo impugna la decisione. La Corte di Cassazione conferma la nullità della delibera condominiale. Il principio sancito è chiaro: l'assemblea non ha il potere di deliberare interventi su beni di proprietà privata, poiché il suo ambito di competenza è limitato alla gestione delle cose comuni. Tale delibera è nulla per 'eccesso di potere', indipendentemente dal fatto che il proprietario fosse consenziente o che la ripartizione delle spese fosse rimandata. La decisione invade una sfera di diritti individuali che l'assemblea non può toccare. Il Condominio perde la causa.

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di una delibera condominiale che approvava lavori di manutenzione su 'bocche di lupo' di proprietà esclusiva di un singolo condomino. I giudici hanno stabilito un principio chiaro: l'assemblea non può deliberare su beni privati, poiché ciò esula dalle sue competenze. La decisione è radicalmente nulla anche se il proprietario interessato è d'accordo e gli altri condomini sono esonerati dalla spesa. Il fatto stesso di approvare l'opera crea una responsabilità per il Condominio su un bene non suo, giustificando l'impugnazione. Questa sentenza ribadisce la netta separazione tra la gestione dei beni comuni e la sfera della proprietà individuale.

La Corte di Cassazione affronta la questione della qualificazione giuridica di un residence per determinare le modalità di riscossione delle spese. Una società di gestione aveva ottenuto un pagamento coattivo contro due proprietari sulla base di un mandato previsto dal regolamento. I proprietari si opponevano, sostenendo di essere in un condominio e che mancasse la necessaria delibera assembleare. La Cassazione ha dato loro ragione, stabilendo che il giudice di merito ha errato a non considerare l'atto di acquisto, che provava la piena proprietà e non una multiproprietà. Questo documento è decisivo per la corretta qualificazione giuridica del residence e per l'applicazione delle norme condominiali, rendendo illegittima la richiesta di pagamento basata sul solo mandato.

Una condomina recintava un'area di manovra comune, rivendicando un diritto reale di uso esclusivo previsto dal regolamento condominiale. Il Condominio si opponeva. La Corte di Cassazione ha dato ragione al Condominio, ribadendo un principio fondamentale stabilito dalle Sezioni Unite: il 'diritto reale di uso esclusivo' su parti comuni è una figura atipica non riconosciuta dalla legge. Questo perché svuota di contenuto il diritto di proprietà degli altri condomini. La Corte ha annullato la decisione precedente, ordinando ai giudici di riesaminare il regolamento per capire quale fosse la reale intenzione delle parti: una vendita, un diritto d'uso personale o altro. La semplice dicitura 'uso esclusivo' non è sufficiente a creare un diritto reale valido.