Art. 1102 Codice Civile

Due fratelli possiedono in comunione un edificio e un fondo agricolo con quote di due terzi e un terzo. Il fratello occupava i piani inferiori e la sorella la mansarda. Nel corso del giudizio di divisione, il fratello ha rivendicato l'usucapione del comproprietario sui piani da lui abitati, pretendendo anche la restituzione di ingenti spese di gestione e l'indennità per l'uso dell'appartamento occupato dalla sorella. Il Tribunale di Trento ha annullato la delibera adottata dal fratello senza regolare convocazione della comproprietaria e ha respinto la richiesta di usucapione: l'uso separato di singole porzioni rientra nel godimento del bene comune e non esclude l'altro comproprietario. Il giudice ha inoltre negato i rimborsi spese per mancanza di prova e disposto ulteriori accertamenti tecnici per completare lo scioglimento della comunione.

Due ex coniugi, comproprietari della casa familiare, stabiliscono in sede di separazione consensuale di vendere l'immobile entro una data prefissata. L'accordo consente alla moglie di abitare l'immobile in via esclusiva solo fino a quel termine. L'ex moglie tuttavia rimane nella casa oltre la scadenza e cambia la serratura, impedendo all'ex marito l'accesso e la vendita. L'uomo cita in giudizio la comproprietaria per ottenere la divisione del bene e il risarcimento per l'uso esclusivo. I giudici di merito condannano la donna a pagare oltre 254.000 euro quale indennità di occupazione parametrata al valore locativo dell'immobile a partire dal giorno successivo alla scadenza pattuita. La Corte di Cassazione conferma la decisione e respinge il ricorso della donna: la scadenza pattuita segna la fine del titolo di permanenza, rendendo l'uso esclusivo illegittimo e fonte di ristoro economico.

Un acquirente si aggiudica all'asta il 50% di un appartamento di circa 85 metri quadri. La comproprietaria della restante metà abita l'intero alloggio insieme alla propria famiglia senza concedere alcuno spazio. L'aggiudicatario invia una lettera formale per chiedere la corresponsione di un corrispettivo per l'utilizzo esclusivo. I giudici di merito e la Corte di Cassazione accertano il blocco totale al godimento dell'immobile e condannano la donna al pagamento della indennità di occupazione immobile comune a decorrere dalla missiva. L'importo corrisponde alla metà del canone locativo di mercato stimato dal perito, oltre agli interessi e alle spese processuali. Il ricorso della donna viene integralmente respinto.

Un condomino ha citato in giudizio la proprietaria vicina e le sue inquiline per vietare il parcheggio di biciclette nel cortile e imporre la rimozione di scarichi fognari collegati a una colonna discendente. La Corte d'Appello ha ribaltato la decisione di primo grado, rigettando le pretese del vicino. I giudici hanno stabilito che lasciare biciclette in una zona riservata e allacciare gli scarichi a una condotta che confluisce nella fognatura rientrano nel legittimo uso della cosa comune previsto dall'art. 1102 c.c. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente questo orientamento e ha respinto il ricorso del vicino.

Un comproprietario cita in giudizio il fratello per ottenere il possesso e l'uso condiviso delle aree comuni dell'edificio, tra cui parcheggi e giardini. Il fratello si oppone chiedendo l'usucapione esclusiva. I giudici accertano la comproprietà al cinquanta per cento e ordinano la rimozione delle opere abusive. Tuttavia, la Corte d'Appello dispone la compensazione delle spese di lite tra i germani, ravvisando un'inesistente sconfitta reciproca. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del comproprietario: la compensazione delle spese di lite risulta illegittima quando una parte ottiene l'accoglimento di tutte le proprie domande e subisce il rigetto integrale delle tesi avversarie.

Una condomina ha impugnato le delibere con cui il fabbricato aveva approvato la posa di un dissuasore in area condominiale vicino ai comandi del cancello elettrico. La proprietaria lamentava la difficoltà di manovra nell'ingresso al proprio garage privato e la lesione del diritto di proprietà. Il tribunale e la corte d'appello hanno respinto le doglianze. Le perizie hanno accertato che le automobili riuscivano comunque ad accedere al box privato, rendendo il manufatto solo un lieve intralcio ma non un blocco all'accesso. La Corte di Cassazione ha confermato la validità della delibera, rigettando sia il ricorso principale della condomina sia quelli incidentali del condominio e di un vicino sulle spese. L'installazione tutela l'uso comune dello spazio ed evita soste abusive.

La Corte d'Appello di Venezia ha stabilito che la trasformazione di una parte del tetto comune in terrazza a uso esclusivo richiede il consenso unanime condominio. In assenza dell'accordo di tutti i proprietari, qualsiasi transazione che preveda tale modifica è nulla. La sentenza conferma inoltre l'obbligo di rimessione in pristino del tetto e nega il rimborso delle spese al condomino che ha agito senza provare l'urgenza dell'intervento.

La Corte d'Appello di Venezia ha confermato l'esistenza di una servitù di passaggio costituita per contratto tra comproprietari. La decisione chiarisce che il diritto reale non si estingue per prescrizione decennale e che la presenza di ostacoli fissi nelle aree comuni legittima l'azione legale per il ripristino del passaggio.

La Corte d'Appello di Venezia ha confermato il rigetto di una domanda di usucapione bene comune riguardante una porzione di garage. I giudici hanno chiarito che l'uso di chiavi e la presenza di un muro non bastano a provare il possesso esclusivo se non vi è un atto inequivocabile di esclusione degli altri comproprietari.

La Corte d'Appello ha confermato che i fabbricati costruiti da singoli comproprietari su un terreno condiviso rientrano nella comunione per il principio di accessione su suolo comune. In sede di divisione, l'intero complesso deve essere stimato per calcolare i conguagli monetari necessari a equilibrare il valore delle quote assegnate a ciascuna parte, ignorando le spese di costruzione se non è stata presentata una specifica domanda di rimborso.

Una condomina ha citato in giudizio i comproprietari di un appartamento dello stabile, i quali avevano installato sul muro perimetrale comune contatori di acqua e luce a servizio di un altro immobile adiacente ed estraneo al condominio. L'attrice ha chiesto la rimozione degli impianti per illegittima imposizione di una servitù. I convenuti hanno eccepito la titolarità delle forniture e chiesto la rimozione di un climatizzatore altrui. La Corte di Cassazione ha confermato che l'uso del muro comune per favorire un immobile estraneo al condominio crea una servitù abusiva se manca l'accordo unanime di tutti i partecipanti. I giudici hanno tuttavia cassato la decisione con rinvio poiché la Corte d'Appello ha del tutto omesso di pronunciarsi sulla domanda riconvenzionale relativa all'impianto di climatizzazione.

Un proprietario (Il Proprietario) ha aperto dei fori-porta in un muro, generando una disputa con un'altra proprietaria (L'Inquilina) sulla natura condominiale dell'edificio e la ripartizione delle spese dell'ascensore. La Corte d'Appello aveva annullato alcune delibere condominiali. La Cassazione, esaminando il ricorso del Proprietario, ha accolto il motivo relativo all'Apertura fori-porta in condominio. Ha stabilito che i giudici di merito non hanno adeguatamente verificato se il muro fosse comune o se esistessero due condomini separati. La Corte ha ribadito che l'apertura di fori-porta è lecita se non altera la destinazione del muro, non pregiudica il pari uso e non danneggia stabilità o decoro. La sentenza è stata cassata e rinviata per un nuovo esame.

Una proprietaria ha contestato la realizzazione di opere abusive in condominio da parte di altri condomini, lamentando danni alla sua unità abitativa, inclusi problemi di sicurezza statica e impossibilità di ristrutturazione. Ha chiesto la rimozione delle opere e il risarcimento. I giudici di merito hanno respinto le sue richieste, concedendo solo un minimo risarcimento per fessurazioni. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della proprietaria, dichiarandolo inammissibile. La Corte ha ribadito che il ricorso in Cassazione non può chiedere una nuova valutazione dei fatti, ma solo verificare la corretta applicazione del diritto.

Un condominio ha approvato a maggioranza la riassegnazione di uno spazio nel cortile comune, scambiando il parcheggio destinato a un proprietario. La Condomina ha impugnato la decisione assembleare, ricordando la presenza di un accordo scritto e firmato da tutti i condomini nel 1994, il quale attribuiva i singoli spazi in modo definitivo e nominativo. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della proprietaria. I giudici hanno stabilito che l'assegnazione posti auto condominiali per un uso individuale e permanente non può essere modificata a maggioranza. Una delibera approvata a maggioranza può organizzare l'uso turnario degli spazi comuni, ma non può privare un singolo condomino del diritto esclusivo concesso da un contratto sottoscritto da tutti i partecipanti.

Un proprietario ha trasformato il suo box auto in un monolocale abitativo, creando di fatto una nuova unità immobiliare all'interno di un condominio. Il Condominio ha contestato il diritto del proprietario di utilizzare i beni comuni condominiali, come il giardino e il campo da tennis, per la nuova unità. La Corte di Cassazione ha stabilito che la presunzione di condominialità non si applica automaticamente a un bene comune per una unità immobiliare creata successivamente, se non esisteva un legame funzionale originario. Pertanto, il proprietario della nuova unità non ha diritto all'uso di tali beni comuni.

Un condominio e diversi residenti hanno rivendicato la comproprietà di un locale seminterrato inserito nell'attivo di una società fallita. Il Tribunale aveva escluso la natura condominiale dell'immobile, ritenendolo di proprietà esclusiva in base a una perizia tecnica e ipotizzando una mera servitù di passaggio per accedere alle scale e all'ascensore. La Corte di Cassazione ha ribaltato la pronuncia, accogliendo il ricorso dei condòmini. La Suprema Corte ha stabilito che la presunzione di comunione opera sin dal primo atto di compravendita delle singole unità. Il costruttore non può riservare a sé la proprietà esclusiva di un bene comune nei contratti successivi al primo.

Un proprietario ha eseguito lavori su un fabbricato condiviso, demolendo un muro perimetrale comune e occupando parte della corte. Il Tribunale e la Corte d'Appello lo avevano condannato al risarcimento e al ripristino. La Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario, annullando la sentenza d'Appello su due punti chiave. Ha ritenuto che la Corte d'Appello avesse confuso il muro originario con uno nuovo e avesse determinato l'estensione della corte comune basandosi solo su dati catastali, senza un'adeguata verifica. La Corte ha invece confermato la natura comune del muro perimetrale e la responsabilità per le crepe. Il caso tornerà alla Corte d'Appello per un nuovo esame.

Una società e un comproprietario rivendicano la proprietà esclusiva del vano scala condominiale. Essi sostengono di aver maturato l'usucapione del bene comune, evidenziando che i parenti contitolari non hanno utilizzato la scala interna per molti anni, servendosi invece di un accesso esterno. Gli altri comproprietari chiedono il ripristino del loro diritto di compossesso. La Corte d'Appello respinge la domanda di usucapione e la Corte di Cassazione conferma la decisione. I giudici stabiliscono che il semplice disuso o la tolleranza altrui non bastano per usucapire la quota comune. Il comproprietario deve compiere atti inequivocabili che impediscano materialmente l'uso agli altri titolari. I ricorrenti perdono la causa e devono pagare le spese legali.

Un Proprietario ha chiesto di aprire un'apertura (varco) tra la sua cantina esclusiva e un cortile comune, ma l'Assemblea Condominiale ha negato. Il Proprietario ha impugnato la delibera. Il Condominio ha proposto una domanda riconvenzionale per l'occupazione di uno spazio comune. Dopo vari gradi di giudizio, la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d'appello che aveva dato ragione al Proprietario. La Cassazione ha ribadito l'importanza di accertare la natura condominiale del vano e del muro, e di considerare le restrizioni del regolamento contrattuale sull'apertura varco in muro condominiale. La causa tornerà in appello per un nuovo esame.

Due Proprietari hanno citato in giudizio una Società per aver trasformato una finestra condominiale in una portafinestra. Questa modifica creava un collegamento diretto tra l'immobile della Società e un altro condominio, permettendo un accesso all'ascensore e al cortile comune. I Proprietari sostenevano che ciò configurava una servitù di passaggio illegittima. La Corte d'Appello aveva già ordinato il ripristino. La Cassazione ha rigettato il ricorso della Società, confermando che l'apertura di una porta in un muro perimetrale comune per collegare due proprietà diverse costituisce una servitù di passaggio illegittima, gravando il bene comune in modo anomalo e violando l'uso corretto delle parti condominiali.