Immobili patrimonio deducibilità: il punto della Cassazione
L’ordinanza interlocutoria n. 4606/2026 della Suprema Corte affronta un tema cruciale in ambito fiscale: la gestione degli immobili patrimonio deducibilità dei costi relativi a canoni di locazione non incassati. La questione riguarda la possibilità per le società di dedurre perdite e accantonamenti su crediti derivanti da immobili che non sono strumentali all’attività d’impresa, ma gestiti come investimenti.
I fatti relativi agli immobili patrimonio deducibilità
Una società immobiliare e la sua controllante hanno impugnato un avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate relativo all’anno d’imposta 2011. L’ufficio contestava la deduzione di perdite su crediti per canoni di locazione non riscossi e i relativi accantonamenti al fondo svalutazione. Secondo l’amministrazione finanziaria, trattandosi di “immobili-patrimonio” (ovvero non strumentali né beni merce), si applicherebbe l’Art. 90 del TUIR, che prevede l’indeducibilità di qualsiasi componente negativo inerente a tali beni, poiché il reddito è determinato su base catastale.
A sostegno del ricorso, le società sostenevano che le perdite su crediti non fossero “spese dell’immobile”, ma componenti negativi legati ai rapporti di credito con terzi soggetti, dunque disciplinati dalle regole ordinarie sul reddito d’impresa che ne consentirebbero la deduzione.
La decisione interlocutoria della Corte
Dopo una sentenza di primo grado favorevole al Fisco, la Commissione Tributaria Regionale aveva accolto l’appello dei contribuenti. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per Cassazione. La Suprema Corte, analizzando il motivo di ricorso, ha riconosciuto la complessità della materia. Invece di decidere immediatamente in camera di consiglio, ha emesso un’ordinanza interlocutoria.
Questa decisione sposta il caso verso una pubblica udienza. La Corte ha infatti ritenuto necessario un approfondimento collegiale su una questione che tocca i principi cardine della determinazione del reddito per le società che detengono vasti patrimoni immobiliari non direttamente utilizzati nella produzione.
Analisi degli immobili patrimonio deducibilità e TUIR
Il nodo giuridico centrale riguarda il rapporto tra l’Art. 90 e l’Art. 26 del TUIR. L’Agenzia delle Entrate sostiene che il reddito di questi immobili debba essere tassato indipendentemente dalla percezione del canone, proprio perché segue le regole del reddito fondiario. Secondo questa tesi, la tariffa catastale tiene già conto, in modo forfettario, di eventuali sfitti o perdite. Solo per gli immobili abitativi esiste una specifica deroga che richiede però la conclusione di un procedimento di sfratto per morosità.
Le motivazioni
Il Collegio ha rilevato che la questione presenta una “indubbia rilevanza nomofilattica” in relazione al rapporto tra gli articoli citati. Le motivazioni risiedono nella necessità di stabilire se il divieto di deducibilità dei costi degli immobili patrimonio debba estendersi anche alle perdite derivanti dall’insolvenza degli inquilini. Si tratta di capire se il credito derivante dalla locazione sia un elemento autonomo rispetto al bene che lo genera o se ne sia un accessorio indissolubile sotto il profilo fiscale.
Le conclusioni
La Corte ha concluso disponendo il rinvio a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza. Questo provvedimento conferma che non esiste ancora un orientamento granitico sulla deducibilità di tali perdite per le società. Le conclusioni definitive della Cassazione saranno fondamentali per migliaia di imprese che operano nel settore immobiliare, definendo una volta per tutte se i canoni mai incassati debbano comunque essere tassati o se possano essere compensati come perdite d’impresa.
Cosa succede se una società non incassa i canoni di un immobile non strumentale?
Secondo l’Agenzia delle Entrate, i canoni non riscossi di immobili-patrimonio non sono deducibili come perdite poiché la rendita catastale comprende già forfettariamente ogni costo o perdita eventuale.
È possibile dedurre gli accantonamenti al fondo svalutazione crediti per canoni locatizi?
La questione è attualmente oggetto di analisi da parte della Cassazione, che deve stabilire se il divieto di deducibilità per gli immobili-patrimonio includa anche i componenti negativi relativi ai crediti.
Quali sono le regole per non pagare le tasse sui canoni di locazione mai percepiti?
In generale, per gli immobili abitativi è necessaria la conclusione di un procedimento di sfratto per morosità, mentre per gli immobili-patrimonio societari il Fisco tende ad applicare la tassazione catastale indipendentemente dall’incasso.