Detrazione riqualificazione energetica: sì per locati

Un ente pubblico per l’edilizia residenziale si è visto negare la detrazione per riqualificazione energetica su immobili di sua proprietà concessi in locazione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia Fiscale, stabilendo che l’agevolazione spetta a prescindere dall’uso dell’immobile (strumentale o locato) e che è compatibile con altri contributi pubblici, poiché la norma mira a migliorare l’efficienza energetica dell’intero patrimonio immobiliare nazionale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione Riqualificazione Energetica: Via Libera anche per gli Immobili Locati

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un chiarimento fondamentale in materia di detrazione riqualificazione energetica, estendendone l’applicabilità anche agli immobili di proprietà di imprese concessi in locazione a terzi. Questa decisione amplia significativamente la portata del beneficio fiscale e conferma la sua compatibilità con altri incentivi pubblici, segnando un punto a favore della promozione dell’efficienza energetica su scala nazionale.

I Fatti del Caso

La controversia nasce da un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia Fiscale nei confronti di un Ente Territoriale per l’Edilizia Residenziale. L’Ente aveva usufruito delle detrazioni fiscali per interventi di riqualificazione energetica realizzati su immobili di sua proprietà, successivamente concessi in locazione. L’amministrazione finanziaria contestava il diritto all’agevolazione, sostenendo due tesi principali: in primo luogo, che il beneficio fosse riservato solo ai beni strumentali utilizzati direttamente dall’impresa e non a quelli destinati alla locazione (considerati “beni merce”); in secondo luogo, che la detrazione non fosse cumulabile con i contributi regionali già ricevuti dall’Ente per quegli stessi interventi.
Dopo aver ottenuto ragione nei primi due gradi di giudizio, l’Ente si è visto convenire in Cassazione dall’Agenzia Fiscale.

La Questione Giuridica e la Decisione della Corte

La Corte Suprema è stata chiamata a risolvere due questioni cruciali:
1. Se la detrazione riqualificazione energetica spetti anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa per interventi su immobili di loro proprietà ma locati a terzi.
2. Se tale agevolazione sia compatibile e quindi cumulabile con altri contributi pubblici ricevuti per i medesimi lavori.
La Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell’Agenzia Fiscale, confermando la decisione dei giudici di merito e stabilendo principi di diritto di notevole importanza pratica.

Le Motivazioni: Un’Analisi Approfondita

La Corte ha basato la sua decisione su un’interpretazione teleologica e letterale della normativa di riferimento (Legge n. 296/2006).

Sul primo punto, i giudici hanno affermato che la norma non pone alcuna limitazione di carattere soggettivo o oggettivo. Lo scopo dell’agevolazione non è quello di favorire l’impresa che utilizza direttamente un bene, ma di incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale. Si tratta di un obiettivo di interesse pubblico, volto a un risparmio energetico generalizzato. Di conseguenza, è irrilevante che l’immobile sia strumentale all’attività o concesso in locazione. La detrazione è legata all’intervento di efficientamento, non alla qualifica del bene nel bilancio dell’impresa.

Sul secondo punto, relativo alla cumulabilità, la Corte ha smontato la tesi dell’Agenzia Fiscale basata su un’errata interpretazione del termine “compatibilità”. La normativa secondaria (D.M. 19/02/2007) definisce l’agevolazione “compatibile” con altri incentivi. Secondo la Corte, “compatibile” non significa “non cumulabile”. Il legislatore, quando ha voluto limitare un beneficio alle sole “spese rimaste a carico” del contribuente, lo ha specificato espressamente (come nel caso dell’art. 16-bis del TUIR). In assenza di tale esplicita limitazione, la detrazione si calcola sull’intera spesa sostenuta, anche se una parte di essa è stata coperta da finanziamenti pubblici. Inoltre, la Corte ha precisato che i fondi ricevuti dall’Ente non erano “specifici incentivi” legati a quel progetto, ma contributi generali per lo svolgimento della sua funzione istituzionale, rafforzando ulteriormente la tesi della piena cumulabilità.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

La pronuncia ha conseguenze significative per tutte le imprese, in particolare quelle del settore immobiliare e le società di costruzione, che possiedono immobili destinati alla locazione. I principi affermati sono:
1. Accesso Esteso: Le società possono richiedere la detrazione riqualificazione energetica per lavori su tutti gli immobili di proprietà, indipendentemente dal fatto che siano utilizzati direttamente o affittati.
2. Piena Cumulabilità: Salvo diverse ed esplicite previsioni di legge, l’agevolazione fiscale è cumulabile con altri contributi, sussidi o finanziamenti pubblici. La base imponibile per il calcolo della detrazione è la spesa totale sostenuta, non quella netta rimasta a carico dell’impresa.
Questa ordinanza consolida un orientamento favorevole al contribuente, promuovendo gli investimenti in efficienza energetica e fornendo certezza giuridica agli operatori del settore.

Un’impresa può usufruire della detrazione per riqualificazione energetica su immobili che concede in affitto?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’agevolazione spetta indipendentemente dall’utilizzo dell’immobile, poiché lo scopo della norma è incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, non solo dei beni strumentali dell’impresa.

La detrazione per riqualificazione energetica è cumulabile con altri contributi pubblici?
Sì. La normativa definisce l’agevolazione come “compatibile” con altri incentivi. Secondo la Corte, questo termine non significa “non cumulabile”. Pertanto, in assenza di una norma che limiti esplicitamente il beneficio alle sole “spese rimaste a carico”, la detrazione si calcola sull’intera spesa sostenuta.

Qual è lo scopo principale dell’agevolazione per la riqualificazione energetica secondo la Cassazione?
Lo scopo principale è perseguire un interesse pubblico: favorire una riqualificazione generalizzata del patrimonio immobiliare nazionale per ottenere un risparmio energetico diffuso, a beneficio dell’intera economia. L’incentivo è quindi legato all’intervento sull’immobile, non alla qualifica soggettiva del proprietario o alla destinazione d’uso del bene.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29218 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29218 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 987/2016 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE DI UDINE AZIENDA TERRITORIALE PER L’EDILIZIA RESIDENZIALE DI UDINE

-intimata- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. TRIESTE n. 227/2015 depositata il 08/06/2015.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/09/2024 dal Co: COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

A seguito di un controllo ex articolo 36 ter del decreto del Presidente della Repubblica numero 600 del 1973 sul Modello Unico presentato dalla società contribuente per l’anno d’imposta 2007 e, successivamente, 2008, all’ RAGIONE_SOCIALE, esercente l’attività istituzionale di realizzazione e locazione immobiliare di beni propri, venivano notificate cartelle di pagamento, quale recupero a tassazione delle detrazioni per interventi di riqualificazione energetica, relative a spese sostenute dalla società nell’anno di imposta 2007 e 2008 su immobili propri, ma concessi in locazione a terzi. In disparte altri rilievi che non riguardano il prosieguo dell’odierna controversia, questo -la locazione a terzi- era infatti l’argomento ostativo al riconoscimento della detrazione in esame.
La società contribuente adiva il giudice di prossimità, trovando apprezzamento delle proprie ragioni, con conferma anche in grado di appello. Donde ricorre per Cassazione l’Ufficio, affidandosi a due motivi di ricorso, mentre è rimasta intimata la contribuente RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE.

CONSIDERATO

Vengono proposti due motivi di ricorso.

Con il primo motivo di ricorso si propone censura ai sensi dell’articolo 360 numero 3 del codice di procedura civile per violazione e falsa applicazione dell’articolo 1, comma 344, della legge numero 296 del 2006. In buona sostanza, il Patrono erariale afferma che l’agevolazione fiscale prevista nella citata disposizione normativa e relativa alla realizzazione di interventi che aumentino il livello di efficienza energetica degli edifici può essere ottenuta solo con riguardo agli investimenti effettuati sui beni strumentali in uso della stessa parte contribuente, con esclusione dei cosiddetti beni marce e, segnatamente, degli immobili concessi in locazione a terzi.
In altri termini, secondo l’Ufficio, l’agevolazione in oggetto è limitata solo alle spese per i lavori di miglioramento su beni in proprietà ed in utilizzo del titolare di redditi di impresa, anche società, che li esegua.

Il motivo non può essere accolto.

Ed infatti, questa Corte è già intervenuta sul tema, anche di recente (cfr. Cass. T. n. 16180/2024) con orientamento cui merita qui dare continuità, sancendo che il beneficio fiscale, di cui all’art. 1, commi 344 e ss. della l. n. 296 del 2006, per le spese relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società), i quali abbiano sostenuto spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi, trattandosi di un’agevolazione volta ad incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, in funzione della tutela dell’interesse pubblico ad un generalizzato risparmio energetico, come si evince, peraltro, dalla formulazione letterale della predetta disposizione normativa che, non contemplando limitazioni di carattere soggettivo od oggettivo, prevede una generalizzata operatività della detrazione d’imposta (cfr. Cass. V, n. 18915/2019; n. 29163/2019; in linea Cass. VI-5, n. 29426/2021; n. 30753/2021; Cass. V, n. 10126/2022).
Detto in termini diversi, trattasi di agevolazione tesa a favorire una generalizzata riqualificazione del patrimonio immobiliare, con beneficio indiretto all’economia nazionale per il maggior valore dei beni, oggetto di scambio o utilizzo. Tale impostazione non può subire distinzioni in ragione del diverso regime con cui i beni sono allibrati in capo al titolare, persona fisica o giuridica che sia, né a diversa conclusione autorizza l’esegesi del testo normativo, come ben argomenta la corte RAGIONE_SOCIALE.
A tale principio si è uniformata la sentenza in scrutinio che va esente da ogni censura sotto questo profilo.

Con il secondo motivo si profila censura ai sensi dell’articolo 360 numero 3 del codice di procedura civile per violazione e falsa applicazione dell’articolo 2, primo comma, lettera b) e articolo 10, secondo comma, del D.M. Ministero delle Finanze 19/02/2007.

In altri termini si afferma che la sentenza in scrutinio abbia confuso il concetto di compatibilità della detrazione Irpef con determinati contributi pubblici ritenendola equivalente alla cumulabilità dei due benefici. Per l’effetto, la parte di finanziamento regionale dell’intervento avrebbe gli stessi vantaggi della parte sostenuta con risorse proprie, mentre -in tesi della ricorrente- non potrebbe l’erogazione regionale godere della detrazione fiscale di cui alla disciplina speciale in commento.
In primo luogo deve rilevarsi che l’art.6, comma 3, d.lgs. n.115/2008, di attuazione della direttiva 2006/32/CE relativa all’efficienza degli usi finali dell’energia, ha espressamente escluso, a decorrere dal primo gennaio 2009, la cumulabilità dell’agevolazione in questione e d i ulteriori contributi per la promozione dell’efficienza energetica, siano essi statali, comunitari, regionali o locali, facendo salvi i certificati bianchi e quanto previsto dal comma 4. Il successivo comma 4 ha previsto la cumulabilità degli incentivi di diversa natura, nei limiti massimi stabili con decreti ministeriali.
Risulta, dunque, ragionevole e condivisibile l’argomentazione esposta nella sentenza in scrutinio, ove viene correttamente riportato il testo della disposizione ministeriale di cui viene denunciata la violazione con la censura qui in esame.

L’esegesi del formato normativo, secondo la gerarchia delle fonti ed un orientamento teleologico (art. 12 disp. prel. al codice civile), prevede il beneficio fiscale dell’esenzione sugli importi sostenuti per le opere di miglioramento energetico del patrimonio immobiliare, ma non richiede che tali importi (su cui si calcola l’agevolazione) rimangano in capo al soggetto che li ha corrisposti. In altri termini,

basta che il contribuente (in questo caso, l’RAGIONE_SOCIALE) abbia sostenuto quelle spese funzionali al miglioramento energetico, anche se poi quota parte di quelle spese fossero state ribaltate su un altro soggetto o provenissero da contribuzione pubblica. La censura, dunque, non può essere accolta perché tale opzione interpretativa introdurrebbe una limitazione al diritto riconosciuto dalla legge (art. 1, commi 344-347, l. n. 296/2006), sulla base di una disposizione regolamentare di grado inferiore, il cui testo si limita a ritenere compatibile il beneficio con gli altri eventuali sussidi di regioni ed enti locali. In altri termini, il riferimento al termine ampio di ‘compatibilità’ non può essere inteso con ‘non cumulabilità’, secondo la tesi proposta dal patrono erariale. Se è evidente che un diverso lemma sottende un diverso concetto, non è automatico che il primo stia a significare il contrario dell’altro, perché tale soluzione si prospetta arbitraria al pari di quella che vuole contrastare. Donde il coordinamento esegetico deve ricercarsi aliunde . Ed infatti, come correttamente rileva la sentenza in scrutinio, in altre occasioni (art. 16 bis , DPR n. 917/1986) il legislatore ha espressamente distinto fra ‘spese sostenute’ e ‘spese rimaste a carico del soggetto sostenitore’, consentendo così di avere un diverso ed esplicito criterio per individuare la base imponibile su cui calcolare l’agevolaz ione: in tale ultimo caso, il riferimento è stato alle spese che effettivamente sono rimaste a carico del contribuente, escludendo quelle che ha potuto ribaltare su altro soggetto.
A questa conclusione si perviene anche in forza di altro argomento logico. La disciplina generale in commento (l. n. 296/2006) prevede un’agevolazione fiscale che -come si è detto trattando del primo motivo di ricorso- trova la sua giustificazione nel miglioramento generale del patrimonio immobiliare (pubblico o privato) presente nel territorio dello Stato, con un ammodernamento generale, cui si unisce efficienza energetica e conseguente risparmio dell’economia nazionale: in questo senso, non si fa riferimento alla qualifica
soggettiva del proprietario, che può essere ente pubblico o soggetto privato, oppure ancora ente pubblico di diritto civile (c.d. privatizzato). Non si può quindi ricercare la provenienza dei fondi con cui le spese -portate ad agevolazione- sono state sostenute, ovvero le modalità con cui le risorse sono state reperite. Nello specifico, l’RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE, ERP ed altro) nasc e con fondi di dotazione derivati dalla fiscalità generale e costituisce comunque un soggetto operativo (già amministrazione autonoma) della mano pubblica.
Nello specifico, r icorre neppure l’ipotesi degli ‘specifici incentivi disposti da Regioni, Province e Comuni’ (come recita il prefato D.M. 19.02.2007) e su cui si appunta il motivo di scrutinio qui in esame. Ed infatti -secondo la corretta ricostruzione della sentenza impugnata- la quota parte delle spese sostenute da RAGIONE_SOCIALE per gli interventi in oggetto non deriva da ‘specifici incentivi’ disposti dalla Regione Autonoma Friuli-Venezia-Giulia, ma -semmaidal programma pluriennale di finanziamento degli interventi disposto con L.R. 47/1991 e, successivamente, L.R. n. 6/2003, dove vengono individuati i sussidi regionali, calcolati in ragione del numero di alloggi in proprietà e di alloggi vetusti, da assegnarsi alle RAGIONE_SOCIALE. Trattasi, all’evidenza, di contributi generali connessi a lla funzione promuovere il diritto alla casa delle fasce deboli, non di ‘specifici incentivi’, tanto è vero che la fonte delle erogazioni è precedente di sei anni alla disciplina agevolativa qui in esame, sicché in nessun caso di può parlare di collegamento fra la contribuzione regionale e (quota del)le spese su cui RAGIONE_SOCIALE ha beneficiato dell’agevolazione.
Può, dunque, essere espresso il seguente principio di diritto:

<>.

Il motivo non può quindi essere accolto.

In definitiva, il ricorso è infondato e dev’essere rigettato.

Non vi è luogo a pronuncia sulle spese, in assenza di attività difensiva di RAGIONE_SOCIALE.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, il 19/09/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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