L’accordo per la riduzione del canone di locazione, se non registrato, può essere contestato dal Fisco. Un’ordinanza della Corte di Cassazione stabilisce i paletti per la prova della data certa di una scrittura privata, sottolineando che le dichiarazioni delle parti coinvolte non sono sufficienti. Questo principio è cruciale per i proprietari di immobili che, in accordo con gli inquilini, modificano i termini del contratto originario e vogliono evitare accertamenti fiscali su redditi non percepiti.
I Fatti di Causa
Il caso nasce da un avviso di accertamento notificato dall’Amministrazione Finanziaria a un contribuente, comproprietario di un immobile locato. L’Ufficio contestava un maggior reddito da fabbricati per l’anno d’imposta 2016, calcolando il canone su dodici mensilità piene, a fronte di un importo inferiore dichiarato dal locatore.
Il contribuente si opponeva, sostenendo di aver stipulato con la società conduttrice una scrittura privata che prevedeva una riduzione del canone per alcuni mesi. Questo accordo, tuttavia, non era stato registrato.
Il Percorso Giudiziario e la Prova della Data Certa Scrittura Privata
La Commissione Tributaria di primo grado dava ragione all’Ufficio, ritenendo la scrittura privata inopponibile perché priva di data certa ai sensi dell’art. 2704 del codice civile. Mancava, infatti, la registrazione o un altro evento in grado di certificare con sicurezza la data dell’accordo.
In secondo grado, la Corte di Giustizia Tributaria ribaltava la decisione. I giudici d’appello ritenevano che la data certa potesse essere provata anche tramite presunzioni. Nel caso specifico, valorizzavano una dichiarazione della società conduttrice che confermava la riduzione del canone e le ricevute di affitto per un importo inferiore. Secondo la Corte d’appello, questi elementi, nel loro complesso, erano sufficienti a dimostrare l’effettiva riduzione del canone e la sua anteriorità rispetto ai controlli fiscali. L’Amministrazione Finanziaria ha quindi proposto ricorso per cassazione.
Le Motivazioni della Suprema Corte
La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, cassando la sentenza di secondo grado. Il ragionamento della Corte si fonda su principi consolidati in materia di prova e di opponibilità degli atti ai terzi, categoria nella quale rientra a pieno titolo il Fisco.
L’Amministrazione Finanziaria come ‘Terzo’
Innanzitutto, la Corte ribadisce che, ai fini dell’art. 2704 c.c., l’Amministrazione Finanziaria è considerata un ‘terzo’. Questo significa che un accordo privato tra locatore e conduttore non può pregiudicare il diritto dell’Erario alla corretta imposizione fiscale, a meno che tale accordo non abbia una data certa anteriore all’azione di accertamento.
I Requisiti per la Prova della Data Certa
L’art. 2704 c.c. stabilisce che la data di una scrittura privata non autenticata non è opponibile ai terzi se non dal giorno della sua registrazione o dal giorno in cui si verifica un altro fatto che ne stabilisca in modo ugualmente certo l’anteriorità (es. la morte di uno dei sottoscrittori, la riproduzione in atti pubblici).
La Corte sottolinea che l’elenco di questi ‘fatti’ non è tassativo. Il giudice può valutare altre circostanze, a patto che esse presentino un carattere di oggettività e siano idonee a dimostrare con certezza, e non con mera verosimiglianza, che il documento è stato formato prima di un certo momento. Crucialmente, tale fatto probatorio non deve essere riconducibile alla volontà delle parti e deve essere sottratto alla loro disponibilità.
L’Inidoneità delle Prove Addotte
Nel caso esaminato, la Corte di Cassazione ha ritenuto errata la valutazione dei giudici d’appello. La dichiarazione della società conduttrice, che confermava l’accordo di riduzione, non può costituire prova della data certa della scrittura privata. Si tratta, infatti, di un documento proveniente da una delle stesse parti dell’accordo che si intende provare, meramente riproduttivo del suo contenuto e privo di quel carattere oggettivo e ‘terzo’ necessario.
Allo stesso modo, le ricevute di pagamento per un importo inferiore, essendo anch’esse riconducibili ai soggetti dell’accordo, non possiedono la specifica attitudine a provare, in modo oggettivo e incontrovertibile, l’anteriorità dell’accordo di riduzione.
Le Conclusioni
In conclusione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado in diversa composizione. Il principio di diritto affermato è chiaro: per rendere opponibile al Fisco un accordo di riduzione del canone non registrato, il contribuente deve fornire la prova della sua data certa attraverso elementi probatori oggettivi, certi e non provenienti dalle stesse parti dell’accordo. La sola dichiarazione del conduttore o le ricevute di pagamento non soddisfano questi requisiti e non hanno valore probatorio sufficiente. Questa decisione rafforza l’importanza della registrazione degli atti modificativi dei contratti di locazione come strumento principale per garantire certezza giuridica nei rapporti con l’Amministrazione Finanziaria.
È sufficiente la dichiarazione del conduttore per provare la data certa di un accordo di riduzione del canone di locazione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la dichiarazione resa da una delle parti dell’accordo (in questo caso, il conduttore) non è un elemento idoneo a conferire data certa alla scrittura privata, in quanto priva del necessario carattere di oggettività e proveniente da un soggetto direttamente coinvolto nell’accordo stesso.
L’Amministrazione Finanziaria è considerata un ‘terzo’ rispetto a un accordo privato tra locatore e conduttore?
Sì. La Corte ha confermato che l’Amministrazione Finanziaria rientra nella nozione di ‘terzo’ cui fa riferimento l’art. 2704 cod. civ. Pertanto, un accordo privato è opponibile al Fisco solo se la sua data certa è provata con mezzi idonei.
Quali prove sono valide per dimostrare la data certa di una scrittura privata non registrata?
Oltre alla registrazione, la legge ammette ogni altro fatto che stabilisca in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento. La Cassazione precisa che tale fatto deve avere carattere obiettivo, non deve essere riconducibile ai soggetti che invocano l’accordo e deve essere sottratto alla loro disponibilità. La prova può avvalersi anche di testimoni o presunzioni, ma solo a condizione che queste evidenzino un fatto oggettivo con la specifica attitudine a provare con certezza la data.