Ordine di demolizione eredi: cosa succede alla morte?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17840/2024, ha stabilito che l’obbligo di demolire un’opera abusiva non si estingue con la morte del responsabile, ma si trasferisce ai suoi successori. Il caso riguarda un’erede che ha impugnato un’ordinanza di demolizione per un immobile ricevuto in eredità, sostenendo l’impossibilità tecnica dell’intervento. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che l’ordine di demolizione eredi ha natura reale, cioè segue il bene e vincola chiunque ne abbia la disponibilità, a prescindere dal fatto che sia l’autore materiale dell’illecito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di demolizione per gli eredi: la Cassazione conferma l’obbligo

Cosa succede quando si eredita un immobile con un abuso edilizio? L’obbligo di demolire la parte illegale si trasferisce insieme alla proprietà? La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 17840 del 2024, ha fornito una risposta chiara e inequivocabile: sì. L’ ordine di demolizione per gli eredi non solo è legittimo, ma è una diretta conseguenza della natura ‘reale’ del provvedimento, che segue l’immobile e non la persona che ha commesso l’illecito. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso: un Abuso Edilizio Ereditato

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di revoca di un ordine di demolizione, presentata dall’erede del soggetto originariamente condannato per un abuso edilizio, consistente nella sopraelevazione di un piano del fabbricato. L’uomo, condannato nel 1993, era deceduto nel 2014, lasciando l’immobile alla moglie. Quest’ultima, divenuta proprietaria, si è trovata a dover fronteggiare l’ordine di esecuzione della demolizione emesso nel 2022.

La ricorrente si opponeva alla demolizione sostenendo una presunta impossibilità tecnica: a suo dire, la rimozione della parte abusiva avrebbe compromesso la stabilità dell’intero edificio. Il Tribunale di Gela, in prima istanza, aveva respinto la richiesta, giudicando la perizia di parte generica e priva di adeguata documentazione planimetrica. Contro questa decisione, l’erede ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione sul trasferimento dell’ordine di demolizione eredi

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando in toto la linea del Tribunale e consolidando un principio giuridico di fondamentale importanza. I giudici hanno sottolineato come l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi, attraverso la demolizione dell’opera abusiva, non sia una sanzione penale di carattere personale, ma un provvedimento amministrativo con una funzione ripristinatoria.

Questo significa che l’obbligo non si estingue con la morte del reo, ma si trasferisce a chiunque subentri nella disponibilità del bene, inclusi gli eredi. Essi diventano i soggetti su cui grava l’onere di eseguire la demolizione, a prescindere dalla loro partecipazione all’abuso originario.

Le motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte si fondano su due pilastri principali.

Il primo riguarda la natura dell’ordine di demolizione. Come ribadito in costante giurisprudenza, esso ha ‘carattere reale’. Ciò significa che l’ordine è legato all’immobile (la ‘res’) e non alla persona del colpevole. Di conseguenza, si trasmette con il bene a tutti i successivi proprietari o detentori, inclusi gli eredi e gli acquirenti.

Il secondo pilastro riguarda l’eccezione dell’impossibilità tecnica. La Corte ha chiarito che l’eventuale impossibilità di demolire la parte abusiva senza danneggiare quella lecita non è un valido motivo di revoca quando tale impossibilità è una diretta conseguenza delle modalità con cui l’abuso stesso è stato realizzato. In altre parole, il responsabile dell’abuso (e per lui, i suoi eredi) non può creare una situazione di ‘inattaccabilità’ dell’opera illecita per poi invocarla come scusante. La causa dell’impossibilità, in questo caso, è imputabile a chi ha costruito illegalmente, e quindi non può essere usata a suo vantaggio.

Le Conclusioni

La sentenza in esame rafforza un principio cruciale in materia di abusi edilizi: la responsabilità del ripristino dei luoghi è oggettiva e legata al bene. Chi acquista o eredita un immobile con un abuso edilizio pendente, eredita anche l’obbligo di demolirlo. Questa decisione serve da monito per chi si appresta a entrare in possesso di un immobile: è fondamentale eseguire controlli urbanistici approfonditi per evitare di incorrere in spiacevoli e costose conseguenze. L’ ordine di demolizione per gli eredi è una realtà giuridica consolidata che impone massima attenzione nelle successioni e nelle compravendite immobiliari.

L’ordine di demolizione di un immobile abusivo si estingue con la morte del responsabile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’ordine di demolizione ha natura reale, cioè è legato all’immobile e non alla persona. Pertanto, non si estingue con la morte del soggetto che ha commesso l’abuso edilizio.

L’erede che non ha commesso l’abuso è comunque obbligato a demolire?
Sì. L’obbligo di demolizione si trasmette agli eredi e a tutti coloro che subentrano nella disponibilità del bene, i quali diventano i soggetti tenuti a eseguire l’ordine, a prescindere dal fatto che non siano gli autori materiali dell’illecito.

L’impossibilità tecnica di demolire l’abuso senza danneggiare la parte lecita dell’immobile è una giustificazione valida?
No, non è una giustificazione valida se l’impossibilità dipende dalla causa imputabile a chi ha commesso l’abuso. La Corte ha stabilito che non si può invocare a propria difesa una situazione di rischio o danno creata dallo stesso illecito edilizio che si intende sanare.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 17840 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 17840 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 20/03/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME, nata a Gela il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 22/09/2023 del Tribunale di Gela visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria scritta del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo la declaratoria di inammissibilità del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 22/09/2023, il Tribunale di Gela rigettava l’istanza di revoca, proposta nell’interesse di COGNOME NOME, dell’ordine di demolizione n. 35/1994 R.E. Dem. PM, disposto in data 19.05.2022 in esecuzione della sentenza n. 365/1993 pronunciata dalla Pretura Circondariale di Gela in data 1.06.1993 nei confronti di COGNOME NOME, coniuge dell’istante.

Avverso tale ordinanza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME, a mezzo del difensore di fiducia, articolando un unico motivo, con il quale deduce violazione dell’art. 125, comma 3 cod.proc.pen. e vizio di motivazione.

La ricorrente lamenta che il Giudice dell’esecuzione aveva rigettato l’istanza di revoca dell’ordine di demolizione, con motivazione apparente, limitandosi a rilevare che la consulenza di parte era priva di “documentazione planimetrica”; in realtà, le dimensioni del vano erano state indicate dal consulente a seguito di opportuno sopralluogo e verifica de visu dei luoghi e del foglio di mappa; il professionista aveva espresso un giudizio tecnico, indicando specificamente le eventuali conseguenze tecniche in caso di demolizione, stante “l’indebolimento della struttura portante di tutto lo stabile”; il Giudice, inoltre, non ave considerato che la ricorrente non aveva realizzato l’abuso ma era l’erede di chi aveva commesso i fatti, e, cioè, COGNOME NOME deceduto nell’anno 2014 ed unico condannato per l’abuso edilizio;
Chiede, pertanto, l’annullamento del provvedimento impugnato.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il motivo di ricorso è manifestamente infondato.

Il Tribunale, con apprezzamento di fatto motivato con argomentazioni congrue e prive di vizi logici – e, quindi, non censurabile in questa sede-, ha evidenziato che la dedotta impossibilità tecnica di demolire (la demolizione della parte del fabbricato realizzata abusivamente – un piano sopraelevato comporterebbe pericolo alla stabilità del fabbricato), peraltro genericamente allegata in quanto la relazione tecnica prodotta non risultava corredata da alcuna documentazione planimetrica e progettuale, sarebbe riferibile a causa imputabile al condannato per aver realizzato abusivamente opere di sopraelevazione dell’immobile.
La valutazione, insindacabile in fatto, è in linea con il consolidato principio di diritto, secondo cui l’impossibilità tecnica di dare esecuzione all’ordine di demolire

un manufatto abusivo senza danneggiare la parte lecita del fabbricato, oltre a dover essere dimostrata, non rileva quando dipende da causa imputabile al condannato (Sez.3, n. 7789 del 09/02/2021,Rv. 281474 – 01, nonchè (Sez. 3, n. 28740 del 27/4/2018, COGNOME, non massimata; Sez. 3 n. 51056 del 9/10/2018, COGNOME, non massimata).

Nè coglie nel segno la doglianza secondo cui il Giudice di merito non avrebbe tenuto nel debito conto che la ricorrente non è il soggetto autore dell’illecito edilizi ma la sua erede.

Va ricordato che l’ordine di demolizione, avendo carattere reale, ricade direttamente sul soggetto che è in rapporto con il bene a prescindere dagli atti traslativi intercorsi e dalle vicende successorie verificatesi; esso si trasmette agli eredi del responsabile e ai suoi aventi causa che subentrino nella disponibilità del bene (Sez.3, n. 16141 del 21/02/2023, Rv. 284463 – 01; Sez.3, n. 18990 del 23/02/2022, Rv. 283135 – 01; Sez. 3, n. 45848 del 01/10/2019, Rv. 277266 01; Sez. 3, n. 42699 del 07/07/2015, Rv. 265193; Sez. 3, n. 16035 del 26/02/2014, Rv. 259802; Sez. 3, n. 47281 del 21/10/2009, Rv. 245403); nella specie, incontestata la qualità della ricorrente COGNOME NOME di erede di COGNOME NOME condannato per l’abuso edilizio (come indicato nell’ordinanza impugnata), l’ordine di demolizione grava sulla predetta.
Consegue, pertanto, la declaratoria di inammissibilità del ricorso.

Essendo il ricorso inammissibile e, in base al disposto dell’art. 616 cod. proc. pen, non ravvisandosi assenza di colpa nella determinazione della causa di inammissibilità (Corte Cost. sent. n. 186 del 13.6.2000), alla condanna della ricorrente al pagamento delle spese del procedimento consegue quella al pagamento della sanzione pecuniaria nella misura, ritenuta equa, indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE delle Ammende.

Così deciso il 20/03/2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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