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Dolo iniziale: vendita di un immobile non proprio

La Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un imputato condannato per aver promesso in vendita un immobile da costruire su un terreno di cui non era proprietario. La Corte ha confermato la sussistenza del dolo iniziale, ravvisabile nella volontà originaria di promettere in vendita un bene di cui non si aveva la disponibilità, ingannando l’acquirente con artifizi per ottenere un anticipo.

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Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Dolo iniziale: quando la promessa di vendita diventa reato

Il concetto di dolo iniziale è cruciale nel diritto penale, specialmente nei reati contro il patrimonio come la truffa contrattuale. Si configura quando una persona, fin dal primo momento della trattativa, ha l’intenzione di non adempiere agli obblighi che sta per assumere, ingannando la controparte al solo scopo di ottenere un vantaggio. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito questi principi, dichiarando inammissibile il ricorso di un uomo condannato per aver promesso in vendita un immobile che non aveva la possibilità di realizzare né di trasferire.

I fatti del caso: la promessa di vendita di un bene altrui

Il caso riguarda un imputato condannato in primo e secondo grado per aver promesso in vendita un immobile da costruire su un terreno di cui non era proprietario, ma solo possessore. L’acquirente, convinto della legittimità dell’operazione, aveva versato una cospicua somma a titolo di anticipo. Tuttavia, l’immobile non è mai stato consegnato dal promittente venditore, poiché quest’ultimo non aveva mai acquisito la piena disponibilità del bene.

I motivi del ricorso: la difesa contesta il dolo iniziale

L’imputato ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su due argomentazioni principali volte a smontare l’accusa di frode.

La presunta non corrispondenza tra accusa e sentenza

In primo luogo, la difesa sosteneva un ‘travisamento della prova’, affermando che all’imputato non era stato contestato di aver millantato la proprietà del terreno, ma solo di averne dichiarato il possesso e la legittimazione a costruire. Secondo questa tesi, la sentenza di condanna si basava sull’errato presupposto che egli si fosse dichiarato proprietario (dominus) sin dall’inizio.

L’assenza di un proposito fraudolento originario

In secondo luogo, si contestava la sussistenza del dolo iniziale. L’imputato affermava di aver sempre avuto la reale intenzione di costruire e vendere l’immobile, ma di non esserci riuscito per circostanze indipendenti dalla sua volontà. A riprova di ciò, sosteneva di aver investito le somme ricevute nella costruzione e che altri acquirenti erano poi riusciti ad acquistare l’immobile dal legittimo proprietario, scalando dal prezzo le somme già versate a lui.

La decisione della Cassazione e l’analisi del dolo iniziale

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ritenendolo un tentativo di ottenere una nuova valutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità. I giudici hanno sottolineato come il ricorrente non si sia confrontato adeguatamente con la solida motivazione della Corte d’Appello.

La valutazione del dolo nel comportamento precontrattuale

La Cassazione ha confermato che il dolo iniziale era chiaramente identificabile nella condotta precontrattuale dell’imputato. La Corte di merito aveva correttamente individuato l’intento fraudolento originario nella volontà di promettere in vendita un bene del quale l’imputato sapeva di non avere, e non avrebbe mai ottenuto, la piena disponibilità. Il fatto che l’immobile sia stato poi venduto da un soggetto diverso è, secondo i giudici, la prova definitiva della sua mancanza di legittimazione.

La Corte ha inoltre precisato che l’intento fraudolento era stato accompagnato da ‘artifizi’, come rassicurazioni sulla serietà e concretezza della promessa, finalizzati a instillare fiducia nell’acquirente e a indurlo a firmare il contratto e a versare l’anticipo.

Le motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha ritenuto le argomentazioni del ricorrente infondate e mirate a una rivalutazione del merito. La sentenza impugnata aveva logicamente e coerentemente spiegato che le prove raccolte convergevano nel dimostrare il ruolo attivo del ricorrente nell’induzione illecita dell’acquirente. Il ‘deceptus’ (la persona ingannata) era stato convinto a versare l’anticipo proprio in virtù della falsa ‘qualità’ manifestata dal venditore. La Corte ha ribadito un principio consolidato: il proposito fraudolento esiste sin dall’origine quando il contraente sa di non poter assicurare quanto promesso. Di conseguenza, il ricorso è stato dichiarato inammissibile, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali e di una somma in favore della Cassa delle ammende.

Le conclusioni

Questa sentenza riafferma un principio fondamentale: nei contratti, la buona fede deve esistere fin dalla fase delle trattative. Il dolo iniziale si configura non solo quando si mente sulla proprietà di un bene, ma anche quando si promette la sua disponibilità futura sapendo di non poter mantenere tale promessa. Per la giustizia penale, l’intenzione fraudolenta presente al momento della stipula è sufficiente a integrare il reato, indipendentemente dagli sviluppi successivi. La decisione sottolinea inoltre i limiti del ricorso in Cassazione, che non può essere utilizzato come un terzo grado di giudizio per riesaminare le prove, ma solo per contestare vizi di legittimità della sentenza.

Quando la promessa di vendere un immobile altrui costituisce reato?
Costituisce reato quando, fin dall’inizio della trattativa, il promittente venditore agisce con l’intenzione di non adempiere, sapendo di non avere e di non poter ottenere la disponibilità del bene, e utilizzando artifizi per ingannare l’acquirente e ottenere un profitto ingiusto, come un anticipo sul prezzo.

Perché il ricorso in Cassazione è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché, invece di contestare vizi di legittimità della sentenza (come errori di diritto o vizi della motivazione), chiedeva alla Corte una nuova valutazione delle prove e dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità. Inoltre, il ricorrente non si è confrontato in modo specifico con le argomentazioni della sentenza impugnata.

Per quale motivo la richiesta di liquidazione delle spese della parte civile è stata rigettata?
La richiesta è stata rigettata perché, pur avendo presentato conclusioni scritte, la parte civile si è limitata a conclusioni generiche (‘nude conclusioni’) senza offrire un contributo concreto ed apprezzabile alla decisione della Corte. Secondo la giurisprudenza citata, in un processo in camera di consiglio, è necessario un apporto più significativo per ottenere la liquidazione delle spese.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 39144 Anno 2025

REPUBBLICA ITALIANA

Penale Sent. Sez. 2 Num. 39144 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 27/11/2025

In nome del Popolo RAGIONE_SOCIALE

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SECONDA SEZIONE PENALE

Composta da

NOME COGNOME

– Presidente –

Sent. n. 2110/25 sez.

NOME COGNOME

CC – 27/11/2025

NOME COGNOME

NOME COGNOME

NOME COGNOME

-Relatore-

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

MOTIVAZIONE SEMPLIFICATA

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto nell’interesse di:

COGNOME NOME, nato a Catanzaro il DATA_NASCITA;

avverso la sentenza del 25/03/2025 della Corte di appello di Genova;

visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso;

udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

lette le conclusioni scritte trasmesse dal Pubblico ministero, in persona della Sostituta Procuratrice generale, NOME COGNOME, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

lette le conclusioni scritte trasmesse a mezzo p.e.c. dal difensore della parte civile, AVV_NOTAIO, per NOME COGNOME, che ha insistito per il rigetto del ricorso proposto nell’interesse dell’imputato, allegando nota spese, delle quali ha chiesto la liquidazione.

RITENUTO IN FATTO E CONSIDERATO IN DIRITTO

Avverso la sentenza confermativa della decisione di primo grado, che aveva condannato l’imputato alla pena ritenuta di giustizia per il fatto contestato, ricorre NOME COGNOME, che deduce i motivi di seguito sinteticamente riportati.

Con il primo motivo, il ricorrente sollecita l’esame del travisamento della prova degli elementi costitutivi del fatto al fine di evidenziare la non corrispondenza (il difetto di correlazione) tra fatto descritto in imputazione e fatto riconosciuto in giudizio. L’imputato non è imputato di aver millantato la proprietà del fondo sul quale sarebbe dovuto sorgere l’immobile promesso in vendita, ma gli viene contestato solo di aver solo dichiarato di esserne il possessore, legittimato ad edificarlo e ad alienare gli immobili edificandi su quel fondo; la sentenza impugnata, viceversa, parte dal presupposto che l’imputato avesse sin dall’origine dichiarato di essere dominus del fondo sul quale sarebbe dovuto sorgere l’immobile promesso in vendita, senza in realtà esserlo.
Con il secondo motivo, il ricorrente deduce il non rilevato deficit di dolo iniziale, essendo stata acquisita prova nel merito della convinzione dell’imputato di riuscire a costruire ed alienare l’immobile promesso, non riuscendovi a causa di circostanze indipendenti dalla sua volontà. Tant’è che aveva investito le risorse finanziare acquisite dal promittente acquirente per la costruzione dell’immobile e che altri promittenti sono comunque riusciti ad acquistare l’immobile dal legittimo proprietario, decurtando dal prezzo di acquisto le somme versate al ricorrente.
Il ricorso va dichiarato inammissibile, giacché sollecita una nuova valutazione delle prove attraverso il vettore processuale del difetto di corrispondenza tra fatto contestato e fatto ritenuto in sentenza (art. 521 cod. proc. pen.) ed il vettore sostanziale del difetto di dolo iniziale, nella condotta fraudolenta contestata.

3.1. Il ricorso, tuttavia, non si confronta con l’apparato motivazionale speso sui punti dedotti dalla sentenza impugnata.

Il ricorso si limita, infatti, a denunziare i vizi senza confrontarsi con la completezza degli argomenti sviluppati in sentenza, al di là della qualificazione giuridica del rapporto tra promittente alienante e bene da edificare, è certo che la Corte di merito ha identificato il dolo inziale con la volontà (manifestatasi nella condotta precontrattuale tenuta) di promettere in vendita un bene del quale non aveva, né avrebbe mai ottenuto, la disponibilità; tant’è che chi poi ha successivamente acquistato quello stesso bene lo ha ricevuto da un soggetto alienante diverso dall’imputato.
Puntuali sono, dunque, le argomentazioni della Corte circa la ricorrenza in fatto e in diritto dell’illecito, contenute nella decisione impugnata, con le quali il ricorrente non si confronta

compiutamente, sollecitando questa Corte verso un diverso apprezzamento in fatto delle prove dichiarative e documentali assunte nel contraddittorio.

La Corte di merito ha logicamente spiegato che le evidenze raccolte sono tutte convergenti verso il peso svolto dal ricorrente nella induzione illecita (millantando di avere con la res promessa un rapporto che non aveva, né avrebbe avuto in futuro) del deceptus , che fu convinto a prestare l’anticipo solo in ragione di tale manifestata ‘qualità’.

3.2. Quanto alla tipicità del fatto ritenuto, la sentenza di secondo grado spiega in maniera logica e coerente che il contraente sin dall’origine aveva assunto il proposito fraudolento, ben sapendo di non poter assicurare quanto promesso (Sez. 2, n. 39698 del 13/09/2019, COGNOME, Rv. 277708 – 01; Sez. 2, n. 51551 del 04/12/2019, COGNOME, Rv. 278231 – 01). Ha inoltre precisato la Corte che il reale intento fraudolento è stato accompagnato da artifizi consistiti nel rassicurare il contraente circa la serietà e la concretezza della promessa, in modo da instillare fiducia nel contraente ed indurlo alla stipula.
Segue alla inammissibilità del ricorso la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali e, in mancanza di elementi atti ad escludere la colpa nella determinazione della causa di inammissibilità, la condanna al versamento di una somma di denaro in favore della Cassa delle ammende che stimasi equo determinare in euro tremila.

La parte civile costituita ha rassegnato conclusioni scritte per la inammissibilità del ricorso, allegando nota spese, delle quali ha chiesto la liquidazione.

La richiesta deve essere rigettata. Nel processo fissato in camera di consiglio, la parte civile, con le conclusioni rassegnate in forma scritta, non ha offerto alla decisione alcun concreto ed apprezzabile contributo, essendosi limitata alle nude conclusioni (Sez. 4, n. 10022 del 06/02/2025, COGNOME, Rv. 287766-01; Sez. 6, n. 24340 del 29/05/2025, COGNOME, Rv. 28829801).

L’agevole soluzione delle questioni proposte con i motivi di ricorso e l’applicazione di principi consolidati nella giurisprudenza della Suprema Corte consigliano la redazione della motivazione in forma semplificata.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila a favore della Cassa delle ammende. Rigetta la richiesta di liquidazione delle spese avanzata dalla parte civile COGNOME NOME.

Così deciso il 27 novembre 2025.

Il AVV_NOTAIO estensore

Il Presidente

NOME COGNOME

NOME COGNOME

Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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