Vizio occulto: quando un difetto è eliminabile?

La Corte di Cassazione ha stabilito che un difetto in un immobile, qualificato come vizio occulto, se eliminabile, non giustifica una richiesta di riduzione del prezzo. Nel caso di specie, l’assenza di un allaccio idrico autonomo è stata considerata un vizio sanabile tramite l’installazione di un nuovo contatore. Di conseguenza, l’acquirente avrebbe potuto richiedere solo il rimborso dei costi di ripristino, non una diminuzione del valore dell’immobile. Il ricorso degli acquirenti è stato rigettato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vizio Occulto e Difetti Eliminabili: Quando non si ha Diritto alla Riduzione del Prezzo

L’acquisto di un immobile può nascondere insidie. Una delle più temute è la scoperta di un vizio occulto, un difetto non visibile al momento dell’acquisto che può compromettere l’utilizzo del bene. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: cosa accade se il vizio, per quanto grave, è eliminabile? La risposta potrebbe sorprendere molti acquirenti.

Il caso analizzato riguarda una compravendita immobiliare in cui gli acquirenti, dopo aver preso possesso di una villa, hanno scoperto che questa non era dotata di un approvvigionamento idrico autonomo, ma dipendeva da un allaccio di cortesia con un vicino. La Corte ha dovuto stabilire se questa circostanza desse diritto a una riduzione del prezzo di vendita.

I Fatti di Causa: L’Acquisto della Villa con Sorpresa

Due acquirenti citavano in giudizio l’istituto bancario venditore di un immobile, lamentando due gravi problemi. Il primo, e più rilevante, era la mancanza di un allaccio idrico autonomo: l’acqua veniva fornita tramite un collegamento precario e informale con la proprietà confinante. Interrotto questo rapporto di cortesia, la villa era rimasta senz’acqua.

Il secondo problema riguardava il cancello principale d’ingresso, situato su una particella di terreno non compresa nella vendita e, in parte, di proprietà di terzi e in parte su area demaniale. Gli acquirenti chiedevano quindi una cospicua riduzione del prezzo (pari a due terzi del valore), oltre al risarcimento per le spese sostenute (per cisterne, tentativi di scavare un pozzo) e per i danni morali.

Mentre il Tribunale di primo grado aveva accolto le loro richieste, la Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione, rigettando le domande degli acquirenti.

La Decisione della Corte sul vizio occulto dell’acqua

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d’Appello, ritenendo infondati i motivi del ricorso. Il punto centrale della motivazione riguarda la natura del vizio occulto. I giudici hanno chiarito che, sebbene la mancanza di un approvvigionamento idrico autonomo costituisca un vizio, la sua natura ‘eliminabile’ cambia radicalmente le tutele per l’acquirente.

La Corte d’Appello aveva correttamente osservato che il problema era risolvibile – e di fatto era stato risolto – con la semplice installazione di un contatore autonomo. Un difetto che diminuisce permanentemente il valore del bene giustifica una riduzione del prezzo (l’azione estimatoria, art. 1492 c.c.). Al contrario, un difetto che può essere rimosso con una spesa definita non giustifica tale riduzione. In questo caso, gli acquirenti avrebbero avuto diritto al massimo al rimborso dei costi necessari per l’allaccio autonomo e al risarcimento per il disagio subito nel periodo necessario ai lavori. Tuttavia, non avevano formulato una richiesta specifica in tal senso nei gradi di merito, né avevano fornito le prove necessarie.

La Questione del Cancello d’Ingresso

Anche il motivo relativo al cancello d’ingresso è stato respinto. La Corte ha evidenziato diverse criticità nella pretesa degli acquirenti:
1. Impossibilità dell’acquisto: Il terreno su cui insisteva il cancello era in parte demaniale, quindi non acquistabile.
2. Inutilità dell’acquisto parziale: Acquistare solo la porzione di proprietà dei vicini non avrebbe garantito la piena disponibilità dell’area.
3. Mancanza di pregiudizio: Gli acquirenti non avevano mai dimostrato di essere stati privati dell’accesso, disponendo peraltro di un secondo cancello.
4. Onere di diligenza: Una semplice verifica catastale prima dell’acquisto avrebbe permesso di scoprire che l’area non era inclusa nella vendita.

Per questi motivi, la Corte ha escluso il diritto al risarcimento.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione della Corte si fonda su una distinzione cruciale nel diritto della compravendita: quella tra vizi che incidono permanentemente sul valore del bene e vizi che sono eliminabili. La legge offre tutele diverse per le due situazioni. L’azione di riduzione del prezzo (actio quanti minoris) presuppone un’alterazione stabile e non rimediabile delle qualità della cosa. Quando, invece, il difetto può essere corretto, la tutela si sposta sul piano del risarcimento dei costi di ripristino e degli eventuali danni derivanti dal mancato godimento temporaneo del bene.

La Corte sottolinea che la Corte d’Appello non ha ignorato il vizio occulto, ma lo ha correttamente qualificato come eliminabile. Di conseguenza, ha rigettato la domanda di riduzione del prezzo perché basata su un presupposto giuridico errato. La responsabilità del venditore si sarebbe potuta configurare come obbligo di rimborsare il costo per l’installazione del nuovo contatore, ma tale richiesta non era stata adeguatamente formulata e provata dagli acquirenti.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Chi Compra Casa

Questa ordinanza offre importanti lezioni per chi si appresta ad acquistare un immobile. Innanzitutto, evidenzia l’importanza fondamentale della due diligence pre-acquisto: verifiche catastali e tecniche approfondite possono evitare brutte sorprese. In secondo luogo, chiarisce che non tutti i vizi sono uguali. Di fronte a un difetto, è essenziale valutarne la natura: se è eliminabile, la strategia legale corretta non è chiedere una generica riduzione del prezzo, ma quantificare e richiedere specificamente il rimborso dei costi di riparazione e il risarcimento per i danni subiti. Infine, la sentenza ribadisce che le domande in giudizio devono essere precise e supportate da prove concrete, altrimenti si rischia di vedersele respinte anche in presenza di un diritto astrattamente fondato.

Un difetto eliminabile in un immobile è considerato un vizio occulto che dà diritto alla riduzione del prezzo?
No. Secondo la Corte, un vizio eliminabile, come la mancanza di un allaccio idrico autonomo che può essere risolta installando un nuovo contatore, non giustifica una riduzione del prezzo di vendita (azione estimatoria). L’acquirente può, al massimo, richiedere il rimborso dei costi necessari per eliminare il difetto e il risarcimento per eventuali danni subiti.

Cosa deve fare l’acquirente per ottenere un risarcimento se scopre un vizio occulto eliminabile?
L’acquirente deve chiedere specificamente in giudizio il rimborso delle spese sostenute o da sostenere per eliminare il vizio e deve fornire la prova di tali costi. Inoltre, deve provare l’esistenza di eventuali ulteriori danni, come quelli derivanti dal mancato utilizzo del bene per il tempo necessario alla riparazione.

La mancata vendita di un’area su cui insiste il cancello d’ingresso costituisce sempre un vizio della cosa venduta?
No, non necessariamente. Nel caso specifico, la Corte ha escluso il risarcimento perché gli acquirenti non hanno dimostrato un pregiudizio concreto (non gli è mai stato impedito l’accesso), avevano un ingresso alternativo e, soprattutto, una semplice verifica catastale avrebbe rivelato che l’area non era compresa nella vendita. L’onere di diligenza dell’acquirente è quindi fondamentale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30470 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30470 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 37329/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

-ricorrenti- contro

BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 4016/2019 depositata il 17/06/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La controversia ha ad oggetto un contratto di compravendita immobiliare. Aspetti centrali ne sono il difetto di autonomo

approvvigionamento idrico del compendio immobiliare oggetto del contratto, nonché la mancata vendita della fascia di terreno su cui insiste il cancello principale di ingresso della villa. Nel 2003 gli acquirenti COGNOME convengono dinanzi al Tribunale di Velletri (Frascati) la venditrice Banca Monte dei Paschi per la condanna alla restituzione di circa € 377.013 a titolo di riduzione dei 2/3 del prezzo per vizi del bene, per la condanna al pagamento di € 10.000 per spese di allestimento di contenitori di acqua, di € 75.000 per il riacquisto di una fascia di terreno sottostante il cancello d’ingresso, di € 4.000 quale rimborso spese sostenute nel tentativo di realizzare un pozzo, oltre che per la condanna al risarcimento dei danni morali da determinarsi in via equitativa. Il Tribunale accoglie le domande, ma la Corte di appello le rigetta e condanna gli acquirenti alla restituzione in favore della venditrice della somma di circa € 78.461.
Ricorrono in cassazione gli acquirenti con tre motivi, illustrati da memoria. Resiste la venditrice con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Il primo motivo (p. 11) fa valere l’omesso esame circa un fatto decisivo del giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti, cioè il fatto che al momento dell’acquisto il compendio immobiliare non godeva di approvvigionamento idrico autonomo. I ricorrenti censurano la mancata considerazione di una serie di circostanze accertate dal c.t.u. che avrebbero dovuto indurre ad una diversa decisione, tra cui le condizioni dell’immobile al momento dell’acquisto , che hanno inciso negativamente sulla sua fruibilità e sul suo valore di mercato. Gli acquirenti non hanno mai dato atto che l’immobile fosse dotato di allaccio idrico autonomo, ma si sono limitati ad affermare che esso appariva dotato di fornitura idrica. Solo in un secondo momento si sono resi conto che la fornitura non derivava da un allaccio idrico autonomo, bensì da un rapporto di cortesia con vicini di casa. Interrotto quest’ultimo, si è interrotta anche la fornitura. In particolare, l’intero complesso immobiliare era fornito di un unico
allaccio alla rete idrica, intestato, a far data dal 5 settembre 2000, a Wi. Li. e, attraverso tubazioni, poteva soddisfare l’esigenza idrica dell’intero appezzamento originario, comprese le attuali proprietà attoree. Successivamente a seguito del frazionamento delle particelle appartenenti allo stesso proprietario, prodromico alla st ipula dell’atto di compravendita di cui è causa, il bene acquistato risultava fornito di acqua per via della rete idrica sul fondo di Wi. Li. Si fa valere che nel momento in cu i la causa è stata instaurata l’allaccio alla rete idrica non poteva essere concesso, cosicché gli acquirenti si sono visti costretti alla costruzione di un pozzo, poi non riuscita per una frana, e quindi a ricorrere ad un disagevole sistema di cisterne.
Il secondo motivo (p. 19) fa valere che la mancanza di approvvigionamento idrico autonomo è un vizio occulto al compratore, ma conoscibile dal venditore, che quindi è investito di uno dovere specifico di informazione, la cui inosservanza è fonte di responsabilità. Si deduce violazione degli artt. 1490 e 1492 c.c. sulla garanzia per i vizi della cosa venduta.

1.2. – I primi due motivi, da valutarsi unitariamente atteso che ambedue attengono alla pretesa garanzia per vizi, presentano profili di inammissibilità ed infondatezza.

La parte censurata della sentenza (p. 9) argomenta nei termini seguenti: «al momento dell’acquisto da parte degli attori in data 30 novembre 2001, l’immobile era collegato alla rete idrica attraverso una conduttura il cui contatore era intestato Wi. Li. Pertanto, non è corretto sostenere che al momento dell’acquisto l’immobile fosse privo di approvvigionamento idrico, risultando invece la diversa situazione, di un approvvigionamento idrico facente capo ad un contatore relativo ad un diverso proprietario, confinante con gli attori.
Risulta del tutto irrilevante che successivamente alla vendita, per decisione dell’intestatario del contatore, confinante degli attori, e non certo per responsabilità della banca venditrice, sia venuta meno l’erogazione dell’acqua. Invero gli attori non hanno spiegato la

ragione per cui sino all’introduzione della causa sarebbe stato impossibile ottenere l’allaccio autonomo, mentre al momento dell’accertamento peritale detto allaccio risulta evidentemente conseguito. Ritiene, pertanto, la Corte che, essendo risolvibile , ed in effetti risolto, il problema della mancanza di un allaccio autonomo al servizio idrico, e risultando escluso che al momento della vendita l’immobile non godesse dell’erogazione dell’acqua, non possa accogliersi la domanda di riduzione del prezzo, l a quale presuppone l’esistenza di un vizio che diminuisca di per sé e stabilmente il valore dell’immobile rispetto al prezzo pattuito, circostanza che non ricorre, quando il preteso vizio risulti eliminabile ed in effetti sia stato eliminato con la semplice apposizione di un autonomo contatore».
In sostanza, la Corte di appello non ha affatto ignorato il fatto che al momento dell’acquisto il compendio immobiliare fosse privo di approvvigionamento idrico autonomo, ma ha considerato ciò come un vizio eliminabile e in effetti eliminato, per cui – aggiunge la Corte tutt’al più la Banca poteva essere chiamata a rispondere del costo necessario per dotarsi di un allaccio autonomo (la Corte parla di ‘contatore’ ma nomina evidentemente «una parte per il tutto» dell’allaccio, come si desume dall’argomen tazione precedente) e dei danni conseguenti alla mancanza di erogazione dell’acqua per il tempo necessario ad avere l’allaccio autonomo al servizio idrico. Però il primo profilo non è stato dedotto né provato mentre sul secondo la Corte territoriale conclude nel senso che il Tribunale aveva rilevato la mancanza di prova delle deduzioni e gli appellati non avevano formulato specifica censura sul punto. E tale specifico rilievo non è stato oggetto di impugnazione da parte dei sigg. COGNOME.
Alla luce di ciò, non sussiste l’omesso esame censurato dal primo motivo, né risultano violati gli artt.1490 e 1492 c.c., atteso che la Corte del merito ha motivato proprio ritenendo, in tesi, sussistente il vizio occulto, rigettando la domanda di riduzione del prezzo e risarcitoria, come sopra sintetizzato.

2.1. – Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 1490, 1492, 1175 e 1226 c.c. per non avere la Corte di appello ritenuto lesivo della normativa sulla garanzia della cosa venduta e del generale obbligo di diligenza proprio della fase precedente alla conclusione del contratto il comportamento della Banca, relativo alla mancata vendita della particella su cui insisteva il cancello di ingresso principale alla villa. Tale particella è in parte di proprietà di vicini, in parte fuori commercio trattandosi del tracciato della INDIRIZZO Sacra. Lamentano in proposito i ricorrenti il fatto che nelle fasi precontrattuali i loro danti causa erano stati accompagnati dagli incaricati dalla Banca proprio attraverso quel varco per accedere al bene oggetto di compravendita, lasciandosi così intendere che anch’esso fosse oggetto della futura alienazione. Lamentano infine la mancata applicazione della liquidazione equitativa del danno ex art. 1226 c.c., che può disporsi anche senza un’istanza di parte.
La parte censurata della sentenza (p. 11) argomenta nei termini seguenti: il cancello ricade parzialmente in area demaniale, per cui non può configurarsi un pregiudizio in capo agli attori derivante dalla necessità di riacquistare il terreno di proprietà dei vicini, poiché è inutile un acquisto parziale che non garantisce la disponibilità integrale dell’area su cui ricade il cancello. Inoltre, gli attori non hanno dedotto che non possono utilizzare il cancello a causa del divieto dei proprietari confinanti. Anzi, costoro hanno di fatto a disposizione due cancelli: quello di cui è causa e un altro, sebbene quest’ultimo non sia dotato di videocitofono e di apertura automatica e sia servito da una strada meno comoda. Poi, la Corte di appello osserva che gli attori non hanno chiesto la riduzione del prezzo, bensì esclusivamente il risarcimento del danno derivante dalla necessità di riacquistare la porzione di terreno e ritiene che la domanda debba essere rigettata, perché è impossibile ancorare la liquidazione del danno all’acquisto di una porzione di terreno che non comprende
integralmente l’area su cui insiste il cancello; non essendo neppure possibile, ove anche risultassero sussistenti i presupposti, procedere ad una liquidazione equitativa, richiesta in primo grado solo con riferimento ai danni morali per la mancata fruizione dell’acqua corrente. Inoltre, argomenta la Corte di appello, è dubbia l’esistenza di un diritto al risarcimento in una situazione in cui una semplice verifica catastale avrebbe permesso agli attori di accertare che l’area in discussione non era compresa nelle porzioni oggetto della compravendita (in quanto, in parte l’area era demaniale). Infine – conclude la Corte di appello – non risulta che nel corso degli anni sia stato impedito agli attori l’accesso attraverso il suddetto cancello.
2.2. – Il terzo motivo è inammissibile.

Esso esibisce la stessa struttura logica del secondo motivo. In altre parole, il ricorrente sovrappone il suo apprezzamento della situazione di fatto rilevante all’accertamento che il giudice di merito ha espresso in una motivazione che, essendo del tutto sensata, non si espone a censure in sede di giudizio legittimità. Poiché la Corte di appello ha escluso il pregiudizio, non vi è da pronunciarsi sul profilo relativo alla mancata liquidazione in via equitativa d’ufficio d ei danni.

– Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 8.000 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 02/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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