Vizio immobile: tutele per il compratore nel preliminare

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di vizio immobile, specificamente un porticato abusivo, scoperto dopo la firma di un contratto preliminare. La Corte ha rigettato il ricorso del promissario acquirente, confermando la decisione dei giudici di merito che avevano concesso solo una riduzione del prezzo e il rimborso per i costi di demolizione. È stata dichiarata inammissibile la richiesta di risarcimento per la mancata disponibilità giuridica del bene, in quanto considerata domanda nuova in appello. La sentenza chiarisce che in casi di difformità urbanistiche si applica l’art. 1489 c.c., con prescrizione decennale, anziché i termini brevi della garanzia per vizi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vizio Immobile nel Preliminare: la Cassazione Definisce le Tutele

L’acquisto di una casa è un passo fondamentale, ma cosa succede se, dopo aver firmato il contratto preliminare, si scopre un vizio immobile come un abuso edilizio? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali sulle tutele a disposizione del promissario acquirente, delineando i confini tra riduzione del prezzo, risarcimento del danno e termini di prescrizione. Analizziamo insieme questa importante decisione per capire quali sono i diritti e gli strumenti a disposizione di chi si trova in questa delicata situazione.

I Fatti del Caso: La Scoperta del Porticato Abusivo

La vicenda ha origine dalla stipula di un contratto preliminare per la vendita di un immobile. Successivamente alla firma, il promissario acquirente scopriva che il porticato di pertinenza dell’abitazione era stato costruito abusivamente. A fronte di questa scoperta, l’acquirente non intendeva risolvere il contratto, ma chiedeva di procedere con l’acquisto a un prezzo ridotto, oltre al risarcimento dei danni. La questione si è trascinata in tribunale, dando vita a un complesso contenzioso che ha coinvolto anche i precedenti proprietari dell’immobile, chiamati in causa dai venditori.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Il Tribunale di primo grado accoglieva parzialmente le richieste dell’acquirente, disponendo una riduzione del prezzo di acquisto. Tale riduzione era calcolata sottraendo sia il valore dell’opera abusiva sia i costi necessari per la sua demolizione e il ripristino dei luoghi. Tuttavia, venivano respinte altre richieste risarcitorie.

La Corte d’Appello, successivamente adita, confermava in larga parte la decisione di primo grado. In particolare, i giudici d’appello rigettavano il gravame dell’acquirente, specificando che la sua richiesta di risarcimento per la cosiddetta “indisponibilità giuridica” dell’immobile durante il processo costituiva una domanda nuova e, pertanto, inammissibile. Allo stesso tempo, la Corte d’Appello riformava la sentenza riguardo ai venditori originari, riconoscendo la loro responsabilità nei confronti dei loro acquirenti (i promittenti venditori nel caso principale) e applicando la prescrizione decennale.

La Posizione della Cassazione sul Vizio Immobile

Entrambe le parti soccombenti hanno proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte, con la sua ordinanza, ha rigettato tutti i ricorsi, consolidando importanti principi di diritto in materia di compravendita immobiliare e vizio immobile.

Inammissibilità della Domanda di Danno da “Indisponibilità Giuridica”

Uno dei punti centrali del ricorso dell’acquirente riguardava il risarcimento per non aver potuto disporre giuridicamente dell’immobile per tutta la durata del contenzioso. La Cassazione ha confermato la decisione della Corte d’Appello: questa richiesta, formulata per la prima volta in appello, rappresenta una domanda nuova. Non si tratta di una semplice precisazione della domanda originaria, ma di una pretesa basata su fatti e presupposti diversi (il petitum e la causa petendi), e come tale non può essere introdotta in una fase avanzata del giudizio.

L’Applicazione dell’art. 1489 c.c. e la Prescrizione Decennale

La Corte ha ribadito un orientamento fondamentale: un abuso edilizio non va qualificato come un semplice “vizio” della cosa venduta ai sensi dell’art. 1495 c.c. (che prevede termini di decadenza e prescrizione molto brevi), ma rientra nella fattispecie di “cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi non apparenti” di cui all’art. 1489 c.c. Una difformità rispetto alla licenza edilizia è un onere non apparente che limita il godimento del bene. Di conseguenza, l’azione non è soggetta ai termini brevi, bensì al termine di prescrizione ordinario di dieci anni. Questa interpretazione offre una tutela molto più ampia all’acquirente.

Il Principio di Concentrazione della Decisione

L’acquirente si doleva anche del fatto che i giudici non avessero emesso una sentenza parziale per ordinare la demolizione dell’abuso, per poi procedere con una sentenza definitiva per il trasferimento di proprietà. La Cassazione ha respinto questa censura, richiamando il principio di concentrazione della decisione (art. 277 c.p.c.). Il giudice non è obbligato a frazionare il giudizio, specialmente quando le domande sono strettamente connesse. La scelta di decidere simultaneamente su tutte le questioni rientra nel suo potere discrezionale.

le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su una rigorosa applicazione dei principi processuali e sostanziali. In primo luogo, è stato chiarito che la domanda di risarcimento del danno da “indisponibilità giuridica” era ontologicamente diversa da quelle iniziali di riduzione del prezzo e rimborso spese per la demolizione. Essendo logicamente conseguente al mancato trasferimento della proprietà (un fatto noto fin dall’inizio del processo), non poteva essere considerata un danno sopravvenuto e andava proposta fin dal primo grado.

In secondo luogo, la Corte ha consolidato l’orientamento che qualifica l’abuso edilizio come onere non apparente ex art. 1489 c.c., sottolineando che la conoscenza di tali oneri non può essere presunta in capo al compratore, ma deve essere provata dal venditore. Questo inquadramento giuridico è cruciale perché estende notevolmente i termini per far valere i propri diritti.

Infine, il rigetto della richiesta di frazionamento del giudizio si basa sulla necessità di assicurare una decisione concentrata e organica, evitando una parcellizzazione che potrebbe complicare l’iter processuale senza un reale beneficio.

le conclusioni

La decisione della Cassazione offre importanti implicazioni pratiche. Per chi acquista un immobile, emerge la conferma di una tutela robusta in caso di scoperta di abusi edilizi, con un termine di dieci anni per agire. La via maestra in questi casi è l’azione di riduzione del prezzo (quanti minoris), che mira a riequilibrare il sinallagma contrattuale. Per i venditori, la sentenza ribadisce l’onere di garantire che l’immobile sia libero da pesi e oneri non dichiarati, inclusa la piena conformità urbanistica, pena la responsabilità nei confronti dell’acquirente e la possibilità di essere a loro volta chiamati a rispondere dai propri danti causa.

Se scopro un abuso edilizio dopo il contratto preliminare, posso chiedere un risarcimento per il tempo in cui non ho potuto disporre legalmente dell’immobile?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che una simile richiesta, se avanzata per la prima volta in appello, è considerata una domanda nuova e quindi inammissibile. Il danno da indisponibilità è una conseguenza logica del mancato trasferimento della proprietà, un fatto noto fin dall’inizio del giudizio.

Quale termine di prescrizione si applica per un vizio immobile che consiste in un abuso edilizio?
La Corte ha confermato che in questi casi si applica l’art. 1489 c.c. (vendita di cosa gravata da oneri non apparenti), che prevede il termine di prescrizione ordinario di dieci anni, e non i termini brevi di decadenza e prescrizione previsti dall’art. 1495 c.c. per i vizi della cosa venduta.

Il giudice è obbligato a emettere prima una sentenza sulla demolizione dell’abuso e poi una sul trasferimento di proprietà?
No. La Cassazione ha chiarito che il giudice non ha l’obbligo di frazionare il giudizio. In base al principio di concentrazione della decisione, rientra nel suo potere discrezionale decidere su tutte le domande con un’unica sentenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31823 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31823 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16780/2018 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrente –

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, domiciliati ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentati e difesi dagli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME

– controricorrenti –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI LECCE n. 396/2018 depositata il 10/04/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/12/2022 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 07.09.2004, NOME COGNOME adiva il Tribunale di Lecce citando in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME, esponendo che: con contratto preliminare del 21.01.2003 i convenuti avevano promesso in vendita all’attore un immobile sito in località Rivabella di Gallipoli, descritto libero da gravami e ipoteche, e conforme alla normativa urbanistica, per il corrispettivo di €70.000,00; l’attore versava €65.000,00 a titolo di acconto, convenendo le parti per il saldo al rogito fissato per il 18.06.2004, previa consegna della documentazione attestante la regolarità amministrativa e contabile dell’immobile; prima della stipula dell’atto, veniva accertato dall’attore che la costruzione del porticato di pertinenza dell’im mobile era abusiva, per cui le parti convenivano di posticipare la compravendita; i promittenti venditori dichiaravano di non aver mai accertato l’abusività del porticato, e che essa dovesse attribuirsi ai loro danti causa , NOME COGNOME e NOME COGNOME; i promittenti venditori si dichiaravano pronti a risolvere il contratto preliminare, mentre l’attore insisteva per la stipulazione del rogito, previa riduzione del prezzo.
Il Tribunale di Lecce, con sentenza del 17.05.2012, in parziale accoglimento della domanda dell’attore, accertata la difformità urbanistica del porticato, disponeva la riduzione del prezzo mediante detrazione del valore dell’opera abusiva, nonché della somma necessaria alla rimozione del porticato e al ripristino dello stato dei luoghi; estrometteva dal giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME,

ritenendo prescritta l’azione di garanzia ex art. 1495 cod. civ., risalendo l’acquisto dei convenuti in giudizio al 28.04.1999; compensava le spese di lite tra attore e convenuti.

2.1. Per la riforma della sentenza proponeva appello NOME COGNOME; avverso la medesima sentenza proponevano appello principale NOME COGNOME e NOME COGNOME. Le due cause civili venivano riunite.

La Corte d’Appello di Lecce, con sentenza n. 396/2018 :

rigettava il gravame proposto da NOME COGNOME, condannandolo a rifondere le spese del giudizio di secondo grado a NOME COGNOME e NOME COGNOME. Sosteneva la Corte territoriale l’inammissibilità , in quanto domanda nuova, della richiesta di risarcimento del danno per indisponibilità giuridi ca dell’immobile asseritamente sofferto dall’attore nel corso del processo, nonché l’infondatezza della pretesa , non avendo il COGNOME dimostrato né la sussistenza né l’ammontare di tale pregiudizio. Dichiarava, altresì, inammissibile per genericità la censura del Leo rispetto alla sentenza di prime cure nella parte in cui non aveva accolto la richiesta di condanna dei promittenti venditori alla demolizione del porticato abusivo, in quanto formulata unitamente alla richiesta di risarcimento dell’esecuzione della demolizione a cura de ll’attore stesso e accolta dal Tribunale. Riteneva equa la valutazione del CTU in merito alla riduzione del prezzo dell’immobile . Quanto alla censura inerente al rigetto della domanda di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. e alla mancata attivazione della sequenza sentenza parziale (per la condanna dei convenuti alla demolizione del porticato) -sentenza definitiva (di trasferimento della proprietà dell’immobile oggetto del compromesso), la Corte territoriale considerava infondata la doglianza perché sarebbe eccezionale per il giudice del merito la possibilità di pronunziare sentenza non definitiva.
-accoglieva l’appello di COGNOME e COGNOME e revocava l’estromissione dal giudizio di NOME e NOME COGNOME (eredi di COGNOME NOME e COGNOME NOME), condannando questi ultimi a rifondere ai primi le somme riconosciute al COGNOME, in riduzione dell’atto di compravendita del 1999, oltre alle spese del giudizio, ritenendo applicabile -in conformità ad un orientamento costante di questa Corte -l’art. 1489 cod. civ. anche al caso di costruzione realizzata in difformità alla normativa urbanistica, non operando i brevi termini di decadenza di cui all’art. 1495 cod. civ. bensì il termine decennale di prescrizione delle obbligazioni contrattuali. Condannava, pertanto, COGNOME NOME e COGNOME NOME a rifondere tutte le somme riconosciute nella sentenza di primo grado a carico dei COGNOME–COGNOME e a favore di NOME.
Avverso detta sentenza proponevano separati ricorsi per cassazione: I. NOME COGNOME, affidandolo a sei motivi, illustrato da memoria; II. NOME COGNOME e NOME COGNOME, affidandolo a due motivi.

Si difendevano NOME COGNOME e NOME COGNOME depositando separati controricorsi nei confronti di NOME COGNOME e NOME e NOME COGNOME, illustrati da memoria unica depositata in prossimità dell’adunanza .

RAGIONI DELLA DECISIONE

RICORSO NOME COGNOME NEI CONFRONTI DI COGNOME NOME NOME COGNOME NOME.

Con il primo motivo si deduce , in relazione all’a rt. 360, comma 1, nn. 3) e 4), cod. proc. civ.), violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. O messa pronuncia sul primo motivo d’appello attinente alla violazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ. ed all’ingiusta compensazione delle spese processuali in relazione all’esito della fase

di primo grado. Nullità della sentenza. Lamenta il ricorrente l’assenza di pronuncia del giudice di secondo grado sulla reale soccombenza del COGNOME nella fase di primo grado: il giudice d’appello avrebbe , cioè, confuso il motivo di appello riguardante il primo grado di merito con l’eventuale soccombenza nel giudizio di seconde cure, trattando perciò il primo motivo per ultimo. Nel merito, il ricorrente sottolinea che in primo grado il NOME è risultato parzialmente soccombente solo relativamente alla diversa entità della riduzione del prezzo e al negato risarcimento del danno per indisponibilità giuridica dell’immobile: il che non giustificherebbe, ex art. 92 cod. proc. civ., l’integrale compensazione delle spese di primo grado.
1.1. Il motivo è infondato. Nell’ipotesi di rigetto dell’appello, la pronuncia sulle spese del primo grado di giudizio non può essere modificata, se non in caso di specifica impugnazione accolta (Cass. Sez. L, Sentenza n. 26985 del 22/12/2009, Rv. 611189 -01; conf.: Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 14916 del 13/07/2020, Rv. 658671 -01; Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 1775 del 24/01/2017, Rv. 642738 -01; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28718 del 30/12/2013, Rv. 628885 – 01). Correttamente, pertanto, la Corte d’Appello ha rinviato la ques tione della statuizione sulle spese di primo grado al termine del giudizio di seconde cure , allorché avrebbe accertato il rigetto dell’impugnazione . Una volta decisa la soccombenza del Leo, la Corte territoriale ha implicitamente rigettato anche la censura da questi elevata con il primo motivo d’appello in merito all’ integrale compensazione sulle spese fra attore e convenuti in prime cure. A tal proposito, si fa proprio quanto affermato da Cass. Sez. 2, 18.02.2022, n. 5359: «Per giurisprudenza costante di questa Corte … il vizio di omessa pronuncia è escluso quando la sentenza abbia assunto una decisione che comporti l’implicito rigetto della domanda od eccezione formulata
dalla parte» (cfr. Cass. 13.08.2018, n. 20718, conf., tra le molte, da Cass. 1 civ., 11.09.2015, n. 17956). Del resto, tale (implicito) rigetto deve ritenersi fondato, atteso che a norma dell’art. 92 cod. proc. civ. (vigente ratione temporis ), anche in caso di parziale soccombenza le spese possono essere compensate per intero (Cass. Sez. U, n. 32061 del 31.10.2022).

2. Con il secondo motivo si deduce , in relazione all’a rt. 360, comma 1, nn. 3) e 5), cod. proc. civ.), violazione e falsa applicazione degli artt. 96 e 183 cod. proc. civ., anche in relazione all’art. 345 cod. proc. civ., ed agli artt. 1218, 1223, 1226 cod. civ. Violazione dell’art. 832 cod. civ.; violazione dell’art. 132, n. 4) cod. proc. civ. Violazione degli artt. 2697 e 2729 cod. civ. Violazione del principio del giusto processo. Omesso esame del fatto decisivo per il giudizio circa i fatti conseguenti alla mancanza di titolo e di legittimazione dell’attore di provvedere alla modifica del manufatto mediante demolizione delle opere abusive. Il ricorrente si duole del fatto che la pronuncia impugnata non abbia colto la ratio del secondo motivo d’appello, con il quale NOME lamentava il fatto che, non essendo egli mai divenuto proprietario dell’immobile di cui è causa, non avrebbe potuto alienarlo, modificarlo, migliorarlo, ma neppure avrebbe egli potuto demolire quanto di esso è illecito e abusivo (il porticato); limitazione protrattasi per tutto il corso del processo di primo grado anche a causa del comportamento processuale ingiustificatamente dilatorio di COGNOME e COGNOME. In tali circostanze, attinenti alla richiesta di risarcimento dei danni non apprezzabili prima della notifica dell’atto di citazione del giudizio di primo grado e neppure prima della scadenza del termine ex art. 183 cod. proc. civ., la Corte di legittimità ha già avuto modo di chiarire che tale richiesta può essere proposta anche in appello fino alla precisazione delle conclusioni, non costituendo domanda nuova (Cass. n. 14803/2012; Cass. n.
8292/2008; Cass. n. 5678/2006; Cass. n. 16819/2003), come invece affermato dalla pronuncia impugnata. Né può condividersi il giudizio di infondatezza del motivo d’appello pronunciato dalla corte di seconde cure, che contesta la domanda risarcitoria in quanto l’appellante era nel possesso dell’immobile, e co munque non avrebbe dimostrato il danno subìto, posto che: a) la situazione di possesso o di detenzione dell’immobile in cui l’appellante era costretto dall’inadempimento dei COGNOMEDe COGNOME non gli consentiva di utilizzare l’unità abi tativa uti dominus : b) il danno corrisponde alla perdita di chances , implicito nella mancata piena disponibilità giuridica dell’immobile per circa 15 anni (Cass. n. 12123/2020; Cass. n. 9039/1994, richiamate in memoria).
2.1. Il motivo è inammissibile. In disparte l’ erroneo riferimento al n. 5) del comma 1, art. 360 cod. proc. civ. che, nell’attuale testo modificato dall’art. 2 del d.lgs. n. 40 del 2006, riguarda un vizio specifico denunciabile per cassazione relativamente all’omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, da intendersi riferito a un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storiconaturalistico, come tale non ricomprendente questioni o argomentazioni, dedotte invece dal ricorrente nel mezzo di gravame. Sicché sono inammissibili le censure che, irritualmente, estendano il paradigma normativo a quest’ultimo profilo (Cass. Sez. 6 -1, Ordinanza n. 22397 del 06/09/2019 – Rv. 655413 -01; Cass. Sez. 1 Ordinanza n. 26305 del 18/10/2018 – Rv. 651305 -01; Cass. Sez. 2 Sentenza n. 14802 del 14/06/2017 – Rv. 644485 – 01).
2.2. Tanto premesso, il giudizio di inammissibilità e infondatezza reso dalla Corte distrettuale prende avvio dalla decisione del Tribunale di non trasferire l’immobile ex art. 2932 cod. civ. Da ciò segue la corretta qualificazione, da parte del giudice di seconde cure, della domanda di risarcimento del danno per l’indisponibilità giuridica come

domanda nuova, sotto il profilo del petitum e della causa petendi , rispetto alle richieste formulate con l’atto introduttivo del giudizio di primo grado, e pertanto come tale inammissibile. Inconferente il richiamo alle pronunce di questa Corte (citate supra al punto 2), che riferiscono il principio di diritto relativo alla richiesta di risarcimento dei danni manifestatisi successivamente alla sentenza di primo grado, ovvero – sebbene precedenti alla sentenza impugnata -tali da non potere essere rilevati con l’uso dell’ordinaria diligenza. Situazioni, queste, del tutto diverse da quella prospettata dall’attore, in quanto le prime tutte fondate sull ‘accertamento di un diritto (alla salute) dal quale erano poi derivati danni successivi; laddove, al contrario, NOME lamentava un danno da «indisponibilità giuridica» creatasi nel corso del processo e logicamente consequenziale alla non titolarità di diritti proprietari sull’immobile di cui è causa, stante il mancato trasferimento della proprietà dell’immobile . Per le medesime ragioni è inconferente il riferimento del ricorrente (rinvenibile in memoria) a Cass. n. 12123/2020, posto che in tale pronuncia il riconoscimento del pregiudizio economico derivante dalla perdita di occasioni di alienare il cespite, oppure di venderlo a condizioni più favorevoli, è comunque correlato alla proprietà dell’immobile e all’illegittima iscrizione ipotecaria su di esso gravante, idonea a determinare difficoltà di commerciabilità del bene. Titolo proprietario, come detto, insussistente nella fattispecie in esame.
In definitiva, a i fini dell’accoglimento della domanda di risarcimento il ricorrente avrebbe dovuto dimostrare -come precisa la Corte d’Appello (v. sentenza, p. 9) -l’esistenza e l’ammontare del danno da mancata disponibilità giuridica dell’immobile (p.e., allegando la volontà di alienare l’immobile compromesso).

La valutazione di detta mancata prova del danno attiene alla valutazione delle risultanze probatorie, ed è pertanto inammissibile in sede di legittimità.

3. Con il terzo motivo si deduce , in relazione all’a rt. 360, comma 1, nn. 3), 4) e 5), cod. proc. civ.), violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 132, n. 4) cod. proc. civ. Violazione degli artt. 1325, 1346, 1492, 1419 cod. civ. Omesso esame circa il fatto decisivo del giudizio, oggetto di discussione, attinente al l’impossibilità del trasferimento della proprietà prima che il manufatto abusivo fosse demolito o risanato. Omesso esame circa il fatto decisivo del giudizio, oggetto di discussione tra le parti, attinente all’incongruità dei costi per la demolizione del porticato, che costituiva una parte delle censure contenute nel terzo motivo d’appello, sotto il profilo del risarcimento del danno. Omessa pronuncia sulla corrispondente domanda. Nullità della sentenza. Violazione del principio del giusto processo. Il ricorrente lamenta che la Corte d’ Appello di Lecce avrebbe illogicamente dichiarato inammissibile il terzo motivo d’appello riguardante due diversi profili della controversia: quello sul rigetto della domanda di condanna dei convenuti alla demolizione del manufatto e l’altro attinente alla riduzione del prezzo e al risarcimento del danno per le spese necessarie alla demolizione. Secondo il giudice di seconde cure si tratterebbe di domande alternative tra loro e la seconda non subordinata alla prima, sì che ben avrebbe scelto il giudice di prime cure la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno secondo le richieste attoree, ritenendo possibile, quindi, che alla demolizione avrebbe potuto provvedere l’attore stesso. Nella prospettazione del ricorrente, invece, era chiaro da ll’atto di citazione di primo grado che le due domande formulate dal COGNOME, l’una di condanna dei convenuti alla demolizione del manufatto,
l’altra alternativa di risarcimento del danno per le spese da sostenere per la demolizione fossero in corrispondenza la prima, con l’eventuale rigetto della richiesta di trasferimento in forma specifica della proprietà (sicché il Leo non avrebbe avuto alcun titolo alla demolizione del manufatto); la seconda, per l’opposta ipotesi di pronuncia di trasferimento della proprietà con potere dell’acquirente, quale proprietario, di provvedervi. Poiché il primo giudice aveva ritenuto di non poter accogliere la domanda di trasferimento della proprietà a causa dell’esistenza del manufatto abusivo, l’alternativa non poteva sussistere, e la condanna dei convenuti al risarcimento del danno non era logicamente coordinata con il rigetto della domanda di trasferimento della proprietà.
3.1. Il motivo è infondato in quanto non attinge alla ratio decidendi . La Corte d’Appello ha ritenuto cumulabili la richiesta di eliminazione delle difformità con quella di riduzione del prezzo (che, invece, nella normalità dei casi costituiscono richieste alternative), stante la particolarità della fattispecie che impone, per la regolarizzazione dell’edificio e quindi per il successivo trasferimento della proprietà dell’immobile, la demolizione di parte dello stesso (il porticato costruito abusivamente). Al contempo, il promissario acquirente aveva posto in via alternativa e non graduata – le due domande di demolizione delle opere a cura dei promittenti venditori e di risarcimento dei danni consistenti nelle spese sostenute dal promissario acquirente per la demolizione. Sulla scorta di queste premesse, la Corte è giunta alla corretta conclusione dell’ inammissibilità della censura – relativa al mancato accoglimento della domanda di condanna dei promittenti venditori all’eliminazione delle difformità – in quanto non specifica, poiché il ricorrente avrebbe dovuto spiegare perché la scelta operata dal giudice di prime cure (peraltro su espressa istanza dell’attore :
demandare al NOME la demolizione addossando ai promittenti venditori la rifusione delle spese da questi sostenute) sarebbe stata non conforme a diritto.

Quanto alla pretesa omessa pronuncia sulla riduttività della valutazione del CTU in merito alla riduzione del prezzo d’acquisto (doglianza reiterata nel successivo mezzo di gravame), la Corte distrettuale si è espressa sul punto (v. sentenza p. 11, righi 18-21): ritenendo «logica ed adeguatamente motivata» la valutazione del CTU in ordine al valore immobiliare dell’area residenziale coperta e del porticato, la confermava considerandola equa. In tale motivazione non si rinvengono vizi logico-giuridici tali da consentire il sindacato di questa Corte.
Con il quarto motivo si deduce , in relazione all’ art. 360, comma 1, nn. 3) e 5), cod. proc. civ.), omesso esame circa il fatto decisivo per il giudizio, attinente alle carenze valutative della relazione di C.T.U. e della relazione integrativa riguardo alla riduzione del prezzo di vendita. Violazione e falsa applicazione degli artt. 116, 132, n. 4), 196 cod. proc. civ. Violazione dell’art. 1492 cod. civ. sui criteri di riduzione del prezzo. Violazione del principio del giusto processo attinente all’obblig o del giudice di valutare l’attendibilità e rilevanza della relazione d el CTP rispetto a quella di CTU. Il ricorrente si duole del fatto che i giudici del merito non abbiano voluto rinnovare la C.T.U., relativamente ai criteri estimatori della riduzione del prezzo di vendita, nonostante la relazione critica del CTP e le sue ulteriori osservazioni alla relazione integrativa della CTU, senza alcuna concreta motivazione.
4.1. Il motivo è inammissibile: la consulenza tecnica di ufficio, non essendo qualificabile come mezzo di prova in senso proprio, perché volta ad aiutare il giudice nella valutazione degli elementi acquisiti o nella soluzione di questioni necessitanti specifiche conoscenze, è

sottratta alla disponibilità delle parti ed affidata al prudente apprezzamento del giudice di merito (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 3717 del 08/02/2019, Rv. 652736 -01). In definitiva, la doglianza si traduce in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione. Come è noto, invero, in tema di procedimento civile sono riservate al giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento (Cass. sez. 2, n. 19717/2022; Sez. 2, n. 21127 dell’08.08. 2019).
5. Con il quinto motivo si deduce , in relazione all’ art. 360, comma 1, nn. 3) e 4), cod. proc. civ.), violazione degli artt. 187, 277 e 287 cod. proc. civ. Violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. Omessa pronuncia sulla domanda di condanna dei convenuti a provvedere alla demolizione del porticato, oppure autorizzare l’attore a provvedervi, non potendo egli farlo non essendo egli titolare, né legittimato. Omessa pronuncia sulla domanda di trasferimento della proprietà dell’immobile all’esito della rimozione del porticato. Nullità della sentenza. Violazione degli artt. 1492 e 1419 cod. civ. Il ricorrente si duole dell’erroneo rigetto del quarto motivo d’appello con il quale era stato criticato il mancato ricorso, da parte del giudice di prime cure, all’emissio ne di sentenza parziale di condanna dei convenuti alla demolizione. Accolto il motivo, la C orte d’Appello di Lecce avrebbe dovuto emettere essa stessa sentenza parziale di condanna e -una volta eseguita dagli appellati, ovvero abilitato l’attore a provvedervi ciò avrebbe
consentito allo stesso giudice di disporre la prosecuzione del processo per la pronuncia definitiva di accoglimento della domanda ex art. 2932 cod. civ. Invece, i ricorrenti lamentano che la Corte d’Appello di Lecce ha rigettato il motivo argomentando sulla pretesa eccezionalità del ricorso alla sentenza parziale, poiché l’art. 277 cod. proc. civ. sancisce il principio di concentrazione della decisione.

5.1. Il motivo è infondato. Invero, la costruzione del mezzo di gravame sulla sequenza: sentenza parziale -sentenza definitiva, non può trovare accoglimento. Questa Corte ha già avuto modo di affermare che nell’ipotesi, ricorrente nel caso in esame, di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell’atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente – senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’art. 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta – ad opporre l’exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita altresì a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23162 del 2013; Cass. 31.7.2006 n. 17304; Cass. 20.5.1997 n. 4459). Né è prospettabile alcun obbligo da parte del giudice del merito di separare i giudizi, pur in presenza di una richiesta alternativa come nel caso di specie: a tal proposito, si condivide quanto affermato dal giudice di seconde cure in merito al principio di concentrazione della decisione contenuto nell’art. 277 cod. proc. civ. (v. sentenza p. 11, lett. d), norma che esprime il potere decisorio del giudice già enunciato in termini generali dall’art. 112 cod. proc. civ. Del resto, il comma 2 dell’art. 277 del codice di rito
consente al giudice di deliberare solo su alcune domande e non su tutte; di certo non gli consente di frazionare la decisione oltre i limiti delle domande, rinviando parte di essa al momento in cui si verifichino le condizioni di fatto atte a consentire l’applicazione dell’art. 2932 cod. civ.

Con il sesto motivo si deduce , in relazione all’ art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ.), violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., in relazione all’accertamento della responsabilità per inadempimento dei promittenti venditori che hanno dato causa al processo, e dell’art. 96 cod. proc. civ. per non aver offerto l’adempimento ed avere resistito in mala fede alle giuste pretese dell’attore .

6.1. Il motivo è infondato: dal giudizio di seconde cure emerge una chiara statuizione di soccombenza reciproca, poiché a fronte del rigetto dell’appello del NOME si pone la conferma del risarcimento del danno a suo favore consistente nelle spese da questi sostenute per la demolizione del porticato, nonché la conferma del riconoscimento del credito di quest’ultimo per la riduzione del prezzo di compravendita dell’immobile (somme tutte poste a carico dei danti causa dei promittenti venditori) . Ne consegue anche l’insussistenza dei presupposti per la condanna dei resistenti ex art. 96 cod. proc. civ.
RICORSO COGNOME NOME, COGNOME NOME NEI CONFRONTI DI COGNOME NOME E COGNOME NOME.

Con il primo motivo si deduce omesso esame e mancata valutazione di tutte le risultanze processuali. Violazione dell’art. 115, comma 1, cod. proc. civ. (in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ.). Errata applicazione dell’art. 1489 cod. civ. (in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.). I ricorrenti lamentano il fatto che la Corte territoriale avrebbe omesso di esaminare tutte le

risultanze processuali e, in particolare, quelle attinenti alla prova della conoscenza, da parte degli acquirenti, degli oneri esistenti sulla cosa venduta, in violazione dell’art. 115, comma 1, cod. proc. civ. Altresì la Corte avrebbe fatto errata applicazione dell’art. 1489 cod. civ., atteso che le azioni e i rimedi contemplati in detta norma non potevano in alcun modo attagliarsi al caso di specie: vi erano una serie di circostanze (prove documentali e testimoniali; qualità personali e professionali degli acquirenti: NOME COGNOME è avvocato e suo fratello, teste escusso che visionò la villetta, è geometra; COGNOME è specialista in medicina generale) che facevano fondatamente ritenere che COGNOME e COGNOME fossero a conoscenza della mancanza di conformità urbanistica. Tanto basta ad escludere, a giudizio dei ricorrenti, la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 1489 cod. civ.
7.1. Il motivo è inammissibile. In disparte l’erroneo riferimento al n. 5) dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ. , per le ragioni già espresse supra , punto 2.1. Le «circostanze» cui fanno insistentemente riferimento i ricorrenti non soddisfano i parametri normativi citati: si tratta, infatti, di un «complesso probatorio acquisito al processo» (così lo stesso ricorso alla p. 9, rigo 7), rappresentato più precisamente dall’atto di vendita notarile intercorso tra i coniugi COGNOME e COGNOME NOME, nonché dalla testimonianza di NOME COGNOME resa in giudizio -non già di circostanze in senso storico-naturalistico.
7.2. Tanto premesso, il mezzo di gravame si risolve nel chiedere a questa Corte un’ulteriore valutazione delle risultanze istruttorie . Neanche ha pregio quanto argomentato nello stesso mezzo di gravame per scongiurar ne l’inammissibilità , laddove i ricorrenti deducono la violazione degli artt. 115 e 116 del codice di rito. La doglianza investe inammissibilmente l’apprezzamento delle prove effettuato dal giudice del merito, in questa sede non sindacabile, neppure attraverso il

richiamo fatto all’art. 116, cod. proc. civ., in quanto, come noto, una questione di violazione o di falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito. Punto di diritto, questo, che ha trovato recente conferma nei principi enunciati dalle Sezioni Unite in epoca recente (n. 20867 del 30/09/2020, conf. da Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 16016 del 09.06.2021, Rv. 661360 -02), in virtù dei quali in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio). La doglianza circa la violazione dell’art. 116 è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato -in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo «prudente apprezzamento», pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione.
8 . Con il secondo motivo si deduce violazione dell’art. 346 cod. proc. civ. (in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ.).

Lamentano i ricorrenti che la C orte d’ Appello di Lecce avrebbe omesso di esaminare domande e deduzioni difensive già proposte dai terzi chiamati in causa nel primo grado del giudizio e non esaminate dal Tribunale, per avere il giudice accolto l’eccezione preliminare dei terzi (rigetto per decadenza dai termini di cui all’art. 1495 cod. civ.) . Domande e deduzioni difensive consistenti: nell’istanza di revoca delle ordinanze istruttorie e inammissibilità dei relativi mezzi istruttori ivi articolati; nella denunciata assenza di prova sufficiente posta a fondamento della domanda di manleva elevata dai COGNOME, dalla quale emerga l’imputabilità ai chiamati in causa delle irregolarità edilizie presenti nell’immobile oggetto di giudizio ; nella censura di erroneità e illegittimità delle conclusioni avversarie, che non tengono conto della differenza tra il prezzo di vendita del contratto intercorso tra COGNOME e COGNOME (pari a vecchie L. 78.000,00, corrispondenti a €40.283,64) e il maggior prezzo del preliminare stipulati tra gli stessi COGNOME e COGNOME COGNOME, né tengono conto dell’uso e godimento della struttura dalla data del rogito notarile fino alla successiva vendita al COGNOME.
8.1. Il motivo è infondato. Nel caso che ci occupa, la Corte d’Appello ha ritenuto applicabile l’art. 1489 cod. civ. facendo riferimento ai principi espressi da questa Corte, in virtù dei quali la non apparenza dell’onere gravante sul bene compravenduto si verifica allorquando la difformità si riferisca alle prescrizioni della licenza edilizia, provvedimento di carattere particolare di cui si può presumere la conoscenza da parte del proprietario ma non da parte del compratore, a differenza dei provvedimenti urbanistici con validità erga omnes che debbono presumersi nella generale conoscibilità ( ex multis : Cass. Sez. 3, Sentenza n. 16795 del 26/06/2018, Rv. 649661 -01; Cass. Sez. 2, n. 14289 del 04.06.2018, Rv. 648837 -02; Cass. Sez. 2, n. 10947 del
28.06.2012; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2737 del 23/02/2012, Rv. 621590 -01; Cass. Sez. 2, n. 19812, 4.10.2004, Rv. 577503-01). Alla luce di detti principi, sarebbe stato onere del venditore, prosegue la Corte distrettuale, provare la conoscenza della difformità da parte dell’acquirente (v. sentenza p. 12, punto 4). Tanto basta a chiarire che la Corte territoriale, valutate tutte le difese delle parti chiamate in causa, ne ha espressamente escluso l’attendibilità sul piano delle risultanze probatorie, con argomentazione scevra da incongruenze logico-giuridiche e, pertanto, non sindacabile in sede di legittimità: ciò sia con riferimento alla fondatezza della domanda di manleva elevata dai COGNOME

COGNOME nei confronti dei COGNOME

COGNOME, sia con riferimento alla non conoscenza della difformità urbanistica del porticato da parte dei primi al momento dell’acquisto dell’immobile .
8.2. Né ha pregio l ‘argomentazione dei ricorrenti in merito alla limitazione del risarcimento del danno in misura proporzionale al più basso prezzo di vendita del l’ immobile risalente al 28.04.1999. Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che l’azione per la riduzione del prezzo, spettante al compratore a norma dell’art. 1480 cod. civ. (richiamato dall’art. 1489 cod. civ.) , è rivolta a ristabilire (unitamente a quella di risarcimento) il rapporto di corrispettività fra prestazione e controprestazione, nonché a porre il compratore medesimo nella situazione economica in cui si sarebbe trovato se il bene fosse stato immune da vizi. Del resto, la diminuzione del prezzo pattuito deve corrispondere alla percentuale di disvalore della cosa derivante dall’esistenza dei vizi, mentre il danno risarcibile ex art. 1223 cod. civ. (richiamato dall’art. 1479, a sua volta richiamato dall’art. 1480 cod. civ.) va quantificato nella differenza fra gli utili rispettivamente ricavabili dalla concreta utilizzazione della medesima, nelle diverse situazioni, ottimale e deficitaria (Cass. Sez. 2, n. 10947 del 2012, cit.;
Cass. 21 luglio 1984 n. 4278). Correttamente, quindi, la Corte d’Appello ha confermato la quantificazione -operata dal giudice di prime cure – del pregiudizio economico subíto dai COGNOME–COGNOME per effetto dell’accoglimento delle domande proposte dal COGNOME nei loro confronti, sia a titolo di quanti minoris sia a titolo risarcitorio (v. sentenza pp. 12 ultimi 3 righi e p. 13 primi due righi).

In definitiva, il Collegio rigetta i ricorsi, liquida le spese secondo soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso promosso da NOME COGNOME nei confronti di NOME COGNOME e di NOME COGNOME e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore dei controricorrenti, che liquida in € 5.200,00 per compensi, oltre ad €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%;

rigetta il ricorso promosso da NOME COGNOME e NOME COGNOME nei confronti di NOME COGNOME e di NOME COGNOME e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore dei controricorrenti, che liquida in €1.800,00 per compensi, olt re ad €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte di entrambi i ricorrenti , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 12 dicembre 2022.

Il Presidente NOME COGNOME

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