Vizio del consenso e l'annullamento del contratto

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di contratto preliminare di compravendita di un terreno, il cui valore era basato su una qualità (edificabilità) poi rivelatasi errata. La promissaria acquirente si era rifiutata di stipulare il definitivo, eccependo un vizio del consenso. La Corte ha cassato la sentenza d’appello, la quale aveva erroneamente limitato l’analisi della doglianza a una presunta violenza, omettendo di esaminare in modo completo e corretto la questione dell’errore e della presupposizione. La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vizio del consenso: quando l’errore sulla qualità di un immobile annulla il contratto

Il vizio del consenso è un elemento cruciale nel diritto dei contratti. Ma cosa accade quando un acquirente firma un preliminare basandosi su una qualità essenziale dell’immobile, come la sua edificabilità, che poi si rivela inesistente? Un’ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce come i giudici debbano esaminare a fondo le doglianze di una parte, senza interpretarle in modo restrittivo e fuorviante.

I fatti del caso: un terreno che cambia destinazione

La vicenda riguarda la stipula di un contratto preliminare per la vendita di un terreno. Il prezzo pattuito, pari a 180.000 euro, era stato determinato sul presupposto che il terreno avesse una destinazione edificatoria. In realtà, a causa di un errore del Comune, la destinazione era stata modificata da edificabile ad agricola alcuni anni prima.

Entrambe le parti erano a conoscenza della situazione e confidavano in una rapida correzione da parte dell’amministrazione comunale. Tuttavia, trascorso il termine per la stipula del contratto definitivo, la promissaria acquirente manifestava la volontà di non procedere, ritenendo che il suo consenso fosse viziato da un errore determinante sulla qualità essenziale del bene.

La parte venditrice, al contrario, agiva in giudizio per ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto, chiedendo il pagamento del saldo del prezzo.

La decisione dei giudici di merito

Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello davano ragione al venditore. In particolare, la Corte d’Appello rigettava l’impugnazione della promissaria acquirente, interpretando le sue argomentazioni in modo estremamente limitato. Secondo i giudici di secondo grado, la parte si era lamentata solo di una presunta pressione psicologica (violenza) subita per firmare il contratto, un’ipotesi che non trovava riscontro probatorio. La Corte territoriale ometteva di considerare l’argomento centrale dell’acquirente: l’invalidità del contratto per un vizio del consenso derivante da un errore essenziale e riconoscibile, nonché dalla mancata verificazione della presupposizione (il ripristino della destinazione edificatoria).

Vizio del consenso: l’analisi della Corte di Cassazione

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, accogliendo i motivi del ricorso della promissaria acquirente. I giudici di legittimità hanno censurato pesantemente l’operato della Corte d’Appello, colpevole di aver “mutilato” l’esame del motivo di appello.

L’errata interpretazione della Corte d’Appello

La Cassazione ha evidenziato come l’appello non fosse affatto limitato a una denuncia di violenza. Al contrario, il nucleo della doglianza era un più ampio vizio del consenso che includeva l’errore sulla qualità del bene e la presupposizione. La Corte d’Appello, concentrandosi solo su un aspetto marginale e mai realmente sostenuto, ha di fatto omesso di esaminare il vero cuore della controversia. Questo approccio ha portato a una valutazione parziale e ingiusta, riducendo l’esame a una “mera apparenza”.

Il principio dell’omesso esame del fatto decisivo

Secondo la Suprema Corte, quando un giudice non prende in esame le emergenze istruttorie (documenti, testimonianze, consulenze tecniche) relative alla domanda principale, si configura il vizio di “omesso esame di un fatto controverso e decisivo”. Tale errore procedurale rende la sentenza nulla, poiché decisa in assenza di una pienezza di scrutinio. Il giudice ha il dovere di interpretare la domanda giudiziale nella sua interezza, senza restringerla arbitrariamente a un solo profilo.

Le motivazioni della decisione

La motivazione della Cassazione si fonda sul principio che l’interpretazione della domanda giudiziale deve essere completa e non può limitarsi a profili marginali o distorti. La Corte d’Appello, riducendo la censura a una questione di violenza, ha ignorato gli elementi centrali dell’errore e della presupposizione, che erano chiaramente dedotti dall’appellante. Questo modo di procedere costituisce un “error in judicando”, poiché porta a una decisione basata su un’analisi incompleta del quadro fattuale e giuridico. L’esame delle prove, come la testimonianza del geometra e le risultanze della consulenza tecnica, era essenziale per valutare se il consenso dell’acquirente fosse stato effettivamente viziato. Omettendo questa valutazione, la Corte d’Appello ha violato il diritto della parte a un giusto processo.

Le conclusioni: le implicazioni pratiche

Questa ordinanza offre due importanti lezioni pratiche. In primo luogo, sottolinea l’importanza per gli avvocati di articolare in modo chiaro e specifico i motivi di impugnazione, coprendo tutti gli aspetti della propria tesi difensiva. In secondo luogo, ribadisce un principio fondamentale per i giudici: il dovere di esaminare in modo approfondito e completo tutte le censure sollevate, senza operare riduzioni ingiustificate che possano compromettere l’integrità della decisione. Un esame che appare tale solo in superficie, ma che in realtà è manchevole, equivale a un’omissione e rende la sentenza viziata e annullabile.

Quando un errore sulla qualità di un bene può causare l’annullamento di un contratto?
Secondo la Corte, un errore su una qualità essenziale del bene (in questo caso, l’edificabilità di un terreno) che è stato determinante per il consenso di una parte e riconoscibile dall’altra, costituisce un vizio del consenso che può portare all’annullamento del contratto, in quanto incide sulla corretta formazione della volontà contrattuale.

Cosa significa che un giudice ha omesso l’esame di un fatto controverso e decisivo?
Significa che il giudice non ha preso in considerazione un elemento di fatto cruciale per la risoluzione della controversia, che era stato oggetto di discussione tra le parti. Come chiarito dalla Cassazione, ciò si verifica anche quando l’esame è solo apparente o gravemente incompleto, portando a una decisione fondata su una base probatoria e argomentativa parziale.

Qual è il dovere del giudice d’appello nell’interpretare i motivi di ricorso?
Il giudice d’appello ha il dovere di interpretare la domanda e i motivi di impugnazione nella loro interezza, senza restringerli arbitrariamente a un singolo profilo. Deve condurre uno scrutinio completo e consapevole di tutte le censure sollevate per accertare l’esistenza o l’inesistenza del diritto controverso, evitando valutazioni superficiali o riduttive.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 652 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 652 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso 6195/2020 R.G. proposto da:

COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende con l’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti ;

-controricorrenti –

avverso la sentenza n. 2853/2019 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 14/10/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Osserva

NOME COGNOME convenne in giudizio NOME COGNOME chiedendo che nei confronti della convenuta, che si era resa promissaria acquirente di uno stacco di terreno dell’attore, fosse emessa sentenza costituiva, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., con condanna al pagamento della somma di € 170.000,00, costituente saldo del pattuito prezzo, oltre al risarcimento del danno.

Con l’atto di citazione l’attore espose che con scrittura del 26/8/2005 aveva promesso in vendita alla convenuta 3.735 mq di terreno, con certificata destinazione agricola, per il complessivo prezzo di € 180.000,00; che il prezzo aveva tenuto conto della circostanza, nota a entrambi i contraenti, che solo a causa d’un errore il Sindaco del comune nel cui territorio il terreno insisteva, aveva mutato nel 2002 la destinazione da edilizia in agricola. Errore, riconosciuto dallo stesso Sindaco, il quale, con comunicazione del 15/7/2004, si era impegnato a rimediare all’inconveniente in occasione della prima modifica al regolamento urbanistico-edilizio.
Trascorso il termine per la stipula del contratto definitivo, nel gennaio del 2006 la promissaria acquirente aveva manifestato la volontà di non volere concludere il contratto definitivo.

Il 7/10/2006 il preposto funzionario comunale, a seguito dei solleciti dell’esponente attore, aveva comunicato l’avvio del procedimento amministrativo finalizzato alla rettificazione della destinazione urbanistica del fondo.

A questo punto l’attore aveva intimato il termine inderogabile del 15/2/2007 per la stipula del contratto definitivo; termine che era trascorso invano.

La convenuta, difesasi anche in via riconvenzionale, premettendo che il negozio era stato stipulato sul presupposto, condiviso da entrambe le parti, che il Comune avrebbe ripristinato

la destinazione urbanistica che aveva caratterizzato il fondo fino al 2002, chiese che il contratto fosse risolto, dichiarato inefficace o, comunque annullato per vizio del consenso determinato da errore riconoscibile, incidente sulla qualità essenziale del bene, che aveva giustificato il prezzo, indubbiamente sproporzionato ove la destinazione fosse stata agricola, con condanna al risarcimento del danno. In via di subordine chiese, nel caso di accoglimento della domanda ex art. 2932 cod. civ., che stante la destinazione agricola, il prezzo fosse ridotto ad equità e fissato in € 7.470,00.
In corso di causa il Comune assegnò destinazione edilizia al fondo, tuttavia riducendo l’edificabilità a 300 mq, invece degli originari 933.

Il ctu stimò il prezzo di € 76.500,00 nel caso in cui il fondo avesse goduto dell’edificabilità ante 2002 e in € 7.000,00, in caso di destinazione agricola.

1.1. Il Tribunale accolse la domanda di NOME COGNOME salvo quella di condanna al risarcimento del danno, e condannò la convenuta al pagamento del prezzo pattuito con il contratto preliminare.

La Corte d’appello di Bologna rigettò l’impugnazione di NOME COGNOME

2.1. Questi, in sintesi, per qual che qui rileva, gli argomenti sposati dalla sentenza di secondo grado.

La Corte locale spiega che l’appellante non aveva svolto specifica censura avverso la decisione del Tribunale di escludere sussistenza di presupposizione, essendosi limitata a dolersi del mancato apprezzamento della deposizione del teste geom. COGNOME

Esaminata la deposizione in parola, che il Tribunale aveva omesso del tutto di prendere in considerazione, la sentenza di

secondo grado esclude tuttavia che da essa potessero ricavarsi elementi probatori utili per potersi affermare che la volontà della promissaria acquirente fosse stata estorta con violenza (richiama l’art. 1435 cod. civ.).

Le ulteriori doglianze, in quanto esposte solo in comparsa conclusionale, erano tardive. Ciò valeva anche per la nuova deduzione di nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto. Deduzione comunque infondata alla luce della richiamata sentenza della Cassazione n. 9314/2017.

NOME COGNOME ricorre avverso la sentenza d’appello sulla base di tre motivi.

L’intimato resiste con controricorso ulteriormente illustrato da memoria.

Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1435, 1427, 1428, 1429, 1431, 1362 e 1366 cod. civ., anche in relazione al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ.

Secondo la ricorrente non corrispondeva al vero che la stessa, con l’appello, si fosse doluta solo del fatto che il Tribunale, erroneamente affermando non essere stata svolta istruttoria orale, aveva omesso di prendere in esame la deposizione del teste COGNOME

Aveva, invece, impugnato la sentenza di primo grado lamentando che il Tribunale non aveva invalidato il contratto preliminare per vizio del consenso, ricollegato alla mancata verificazione della presupposizione e all’errore, palese e riconoscibile, sulle caratteristiche essenziali del bene, nel quale era incorsa l’esponente.

La Corte d’appello non aveva attenzionato la doglianza, che l’avrebbe dovuta portare, ove avesse effettivamente esaminato la

testimonianza e le risultanze della c.t.u., a reputare sussistere l’errore della promissaria acquirente, la quale, per contro, mai aveva dedotto vizio del volere causato da violenza.

Al fine di sorreggere il proprio assunto la ricorrente riporta stralcio della testimonianza del geom. COGNOME

Dalla deposizione di costui, prosegue la ricorrente, era dato evincere chiaramente <>.

Il COGNOME aveva risposto a specifica domanda: <>.

Peraltro alla Corte di Bologna non era sfuggito che il Tribunale aveva evidenziato che <>, pur avendo, poi, incongruamente escluso che si fosse inteso subordinare l’efficacia del contratto alla circostanza che al terreno venisse riconosciuta la qualità urbanistica anteriore. Né era dubbio al Tribunale che il prezzo aveva tenuto conto della qualità edificabile del fondo.

La Corte d’appello aveva confermato l’opinione del Tribunale, il quale aveva escluso che fosse stata stabilita una vincolante subordinazione, in quanto che il breve tempo intercorrente tra la

stipula del preliminare e quella del definitivo (26/8/200515/11/2005) era inferiore ai tempi occorrenti per la modifica indicati dal Comune.

L’interpretazione resa dalla Corte locale contrastava con il principio di buona fede, tenuto conto di quel che con limpidezza emergeva testualmente dal contratto e dalla stessa condotta delle parti: il promittente alienante si era curato di sollecitare all’autorità amministrativa il mutamento di destinazione, tanto da prospettare a questa il danno che l’inerzia amministrativa gli avrebbe procurato, avendo stipulato contratto preliminare che non avrebbe potuto rispettare.

Con il secondo motivo viene denunciato l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo, nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 342 e 346 cod. proc. civ.

La ricorrente censura l’asserto di cui in sentenza, sopra ripreso, secondo il quale l’appellante <>.

I due motivi, tra loro correlati, meritano accoglimento.

6.1. La denuncia di omesso esame di un fatto controverso e decisivo è fondata.

Il primo e il secondo motivo d’appello, riportati per stralci dalla ricorrente (pagg. 6 e 7), pur frontalmente diretti a contestare il risultato del vaglio probatorio di primo grado e fatto accenno alla circostanza che la COGNOME <>, addebitavano al Tribunale, quale nucleo centrale della doglianza

esposta in sede d’appello, non avere maturato <>.

La Corte d’appello, come si è anticipato, assegna al motivo d’appello un ingiustificato significato riduttivo.

Per vero, al di là di una certa opacità dell’atto d’appello, il significato della censura, le parole adoperate e, soprattutto, l’espresso riferimento a una qualità del terreno che la promissaria acquirente reputava che lo stesso avrebbe avuto, anche perché rassicurata in tal senso dall’altra parte contraente, denunciavano vizio del volere in genere. Quindi, in primo luogo, dovuto a errore e, comunque, non limitato all’ipotesi della violenza.

Di quest’ultima, l’appellante non aveva in alcun modo evocato i caratteri descritti dall’art. 1435 cod. civ.: ‘ La violenza deve essere di tal natura da fare impressione sopra una persona sensata e da farle temere di esporre sé o i suoi beni a un male ingiusto e notevole. Si ha riguardo, in questa materia, all’età, al sesso e alla condizione delle persone ‘.

Il richiamo all’opera di convincimento (mero) messa in atto dal predetto COGNOME aveva l’evidente scopo di sostenere l’essenzialità e riconoscibilità dell’errore e non la violenza, della quale, come si è detto, non era stato denunciato elemento alcuno che la potesse configurare.

Ribadito il consolidato principio secondo il quale spetta all’insindacabile esame di merito l’apprezzamento probatorio, tuttavia qui va rilevato che la Corte d’appello ha gravemente

mutilato l’esame in parola, tanto da doversi reputare che abbia omesso di prendere in esame le emergenze istruttorie (documenti, prova per testi e consulenza tecnica), relativamente alla parte, per lo meno preponderante, della domanda coltivata in appello: vizio del consenso in genere, non limitato all’ipotesi della violenza, e presupposizione.

Laddove il giudice d’appello non prenda in esame le emergenze di causa, o, come nel caso in rassegna, ne limiti impropriamente l’inferenzialità solo a una delle domande o a un profilo di domanda, ricorre il vizio di omesso esame di un fatto controverso e decisivo di cui all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ.

Diversamente, si dovrebbe irragionevolmente assegnare valenza di esame solo a una mera apparenza, alla quale non corrisponderebbe un consapevole scrutinio finalizzato allo scopo di accertare l’esistenza/insussistenza del diritto controverso.

In definitiva, una siffatta sentenza è affetta da nullità, avendo deciso in assenza di pienezza di scrutinio.

6.2. Del pari fondata è la denuncia degli artt. 1435, 1427, 1428, 1429 e 1431 cod. civ.

Quale antecedente corollario occorre ribadire che in tema di interpretazione della domanda giudiziale, il fatto deve essere individuato in base a criteri giuridici e non puramente materiali, identificandosi con il titolo della pretesa azionata, in quanto tale ricomprendente tutto ciò che è comunque relativo, strumentale o accessorio alla prestazione dedotta in giudizio come derivante da uno specifico contratto (Sez. 3, n. 24656, 13/09/2024, Rv. 672244 -01).

Questa Corte, al fine d’individuare il perimetro di censurabilità in sede di legittimità dell’interpretazione della domanda, ha precisato che la rilevazione ed interpretazione del contenuto della

domanda è attività riservata al giudice di merito ed è sindacabile: a) ove ridondi in un vizio di nullità processuale, nel qual caso è la difformità dell’attività del giudice dal paradigma della norma processuale violata che deve essere dedotto come vizio di legittimità ex art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.; b) qualora comporti un vizio del ragionamento logico decisorio, eventualità in cui, se la inesatta rilevazione del contenuto della domanda determina un vizio attinente alla individuazione del “petitum”, potrà aversi una violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, che dovrà essere prospettato come vizio di nullità processuale ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.; c) quando si traduca in un errore che coinvolge la “qualificazione giuridica” dei fatti allegati nell’atto introduttivo, ovvero la omessa rilevazione di un “fatto allegato e non contestato da ritenere decisivo”, ipotesi nella quale la censura va proposta, rispettivamente, in relazione al vizio di “error in judicando”, in base all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., o al vizio di “error facti”, nei limiti consentiti dall’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Sez. 3, n. 11103, 10/06/2020, Rv. 658078 -01; conf. Cass. n. 30770/2023).
Venendo al caso al vaglio, come si è sopra spiegato, l’incomprensibile restrizione della portata della domanda, diretta, invece, a far valere latamente vizio del volere, ha procurato un’illegittima amputazione del ‘petitum’, che si è riverberata sulla decisione, affetta da ‘error in judicando’.

Il terzo motivo, con il quale si denuncia violazione dell’art. 2932, co. 2, cod. civ., per avere la sentenza disposto il trasferimento coattivo nonostante il mutamento di destinazione, posto in via subordinata, resta assorbito in senso proprio dall’accoglimento dei primi due.

In conclusione, cassata la sentenza con rinvio, il Giudice del rinvio regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie i primi due motivi del ricorso e dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione agli accolti motivi e rinvia alla Corte d’appello di Bologna, altra composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità

Così deciso nella camera di consiglio del 13 novembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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