Vizi immobile: la riduzione del prezzo è legittima

Un acquirente ha ottenuto una riduzione del prezzo di acquisto di un immobile a causa dell’inutilizzabilità del posto auto pertinenziale, nonostante la vendita fosse stata conclusa “a corpo”. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, chiarendo che i vizi immobile di natura funzionale, che incidono sulla qualità promessa del bene, legittimano l’azione di riduzione del prezzo, prevalendo sulla clausola di vendita “a corpo” che riguarda solo le differenze quantitative.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vizi Immobile: la Riduzione del Prezzo è Legittima Anche con Vendita a Corpo

L’acquisto di una casa è un passo importante, ma cosa succede se, dopo il rogito, si scoprono gravi vizi immobile che ne compromettono l’utilizzo? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce su un caso emblematico: un appartamento venduto con un doppio posto auto che, di fatto, era strutturalmente inutilizzabile. La Corte ha confermato il diritto dell’acquirente a ottenere una riduzione del prezzo, stabilendo principi cruciali sulla differenza tra vizi quantitativi e qualitativi.

I Fatti del Caso: L’Appartamento con il Parcheggio Inutilizzabile

La vicenda ha inizio con la compravendita di un appartamento in costruzione, comprensivo di due posti auto in un parcheggio seminterrato e una cantina. Dopo aver ricevuto l’immobile e stipulato l’atto pubblico di assegnazione, l’acquirente si rende conto di un problema sostanziale: l’area destinata a parcheggio per due vetture è, in realtà, inutilizzabile a causa delle dimensioni anguste e di impedimenti strutturali.

Di fronte a questo grave difetto, l’acquirente decide di agire legalmente, chiedendo l’accertamento dell’inadempimento del venditore e una conseguente riduzione del prezzo di acquisto pattuito, pari a 260.000,00 Euro.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Cassazione

Il Tribunale di primo grado, avvalendosi di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU), dà ragione all’acquirente. La perizia conferma che il piano seminterrato è strutturalmente incompatibile con la destinazione a parcheggio per due auto. Di conseguenza, il bene trasferito risulta difforme da quello promesso. Il giudice condanna il venditore a pagare 21.500,00 Euro, importo corrispondente al minor valore dell’immobile a causa della riduzione funzionale.

Il venditore impugna la decisione, ma la Corte d’Appello rigetta integralmente il suo ricorso, confermando la sentenza di primo grado. Non arrendendosi, il venditore porta il caso davanti alla Corte di Cassazione, basando il suo ricorso su diversi motivi, tra cui la presunta violazione di legge e l’omesso esame di fatti decisivi.

Le Motivazioni della Suprema Corte sui Vizi Immobile

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del venditore, fornendo chiarimenti fondamentali in materia di vizi immobile. La decisione si fonda su una distinzione chiave tra la vendita “a corpo” e la garanzia per mancanza delle qualità promesse.

Differenza tra Vizio di Misura e Vizio Funzionale

Il venditore sosteneva che, trattandosi di una vendita “a corpo”, l’acquirente non avrebbe potuto lamentare difformità. La Cassazione ha smontato questa tesi, spiegando che la vendita “a corpo”, disciplinata dall’art. 1538 c.c., riguarda le differenze di misura (superficie) dell’immobile.

Nel caso di specie, il problema non era una metratura inferiore, ma un vizio funzionale: il bene (il parcheggio) era inidoneo all’uso per cui era stato venduto. Questa non è una questione di quantità, ma di qualità. La Corte ha qualificato il difetto come una “mancanza delle qualità promesse”, che dà diritto all’acquirente di avvalersi della cosiddetta azione quanti minoris (azione di riduzione del prezzo), prevista per i vizi della cosa venduta.

L’Irrilevanza dell’Accettazione senza Riserve nel Rogito

Un altro punto sollevato dal venditore era che l’acquirente, in sede di rogito notarile, aveva dichiarato di aver ricevuto l’immobile e di non avere rimostranze. La Corte ha ritenuto questo fatto non decisivo. L’accettazione generica dell’immobile non implica una rinuncia a far valere vizi occulti o funzionali che non erano immediatamente evidenti o la cui portata non era pienamente comprensibile al momento della consegna. Il gradimento manifestato al rogito non può sanare un inadempimento contrattuale relativo a una caratteristica essenziale del bene.

Inammissibilità del Ricorso per “Doppia Conforme”

Dal punto di vista processuale, la Corte ha dichiarato inammissibile parte del ricorso perché si era in presenza di una “doppia conforme”: sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano basato le loro decisioni sulle stesse ragioni di fatto. In questi casi, il ricorso in Cassazione per omesso esame di un fatto è ammissibile solo se si dimostra che le motivazioni dei due giudici di merito erano diverse, cosa che il ricorrente non è riuscito a fare.

Le Conclusioni: Quando è Possibile Chiedere la Riduzione del Prezzo

Questa ordinanza della Cassazione ribadisce un principio fondamentale a tutela degli acquirenti: la clausola di vendita “a corpo” non è uno scudo per il venditore contro ogni tipo di difetto. Se un immobile presenta vizi immobile che ne pregiudicano la funzionalità o che lo rendono diverso da quanto promesso nel contratto, l’acquirente ha diritto a una tutela.

In particolare, la mancanza di una qualità essenziale, come l’idoneità di un garage a ospitare il numero di auto previsto, costituisce un inadempimento che legittima la richiesta di riduzione del prezzo, anche se la superficie totale dell’immobile è corretta. La sentenza sottolinea che la tutela giurisdizionale del compratore si estende a tutti quei difetti che incidono sul valore e sull’utilità del bene, garantendo un riequilibrio del sinallagma contrattuale.

Se acquisto un immobile con la formula “vendita a corpo”, posso comunque contestare i difetti?
Sì. La formula “vendita a corpo” copre principalmente le differenze di misura (superficie) dell’immobile. Se invece il bene presenta vizi funzionali o manca di qualità essenziali promesse nel contratto (come un parcheggio inutilizzabile), l’acquirente può comunque agire per la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto.

La dichiarazione di gradimento dell’immobile fatta al momento del rogito mi impedisce di agire in futuro per i vizi?
No. Secondo la Corte, una dichiarazione generica di gradimento nel rogito non costituisce una rinuncia a far valere vizi non immediatamente evidenti o la cui gravità emerge solo con l’uso. La consegna di un bene difforme da quello pattuito resta un inadempimento contrattuale.

Qual è la differenza tra un vizio di misura e una mancanza di qualità promesse?
Un vizio di misura riguarda la dimensione dell’immobile (es. 95 mq invece di 100 mq). La mancanza di qualità promesse riguarda invece le caratteristiche funzionali ed essenziali del bene (es. un impianto di riscaldamento non funzionante, o un posto auto promesso come doppio ma che può ospitare una sola auto). La sentenza chiarisce che quest’ultimo caso è un vizio qualitativo che giustifica la riduzione del prezzo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31391 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31391 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/12/2025

ORDINANZA

OGGETTO:

compravendita di immobile

RG. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 26-11-2025

sul ricorso n. 6638/2024 R.G. proposto da:

CORONELLA PASQUALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO

ricorrente contro

TEODONNO NOME

intimato avverso la sentenza n. 5625/2023 dCOGNOME Corte d’ appello di Roma, depositata il 7-9-2023,

udita la relazione dCOGNOME causa svolta nCOGNOME camera di consiglio del 2611-2025 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME ha citato avanti al Tribunale di Latina NOME COGNOME, deducendo che il convenuto, socio dCOGNOME RAGIONE_SOCIALEerativa RAGIONE_SOCIALE titolare dCOGNOME concessione edilizia relativa a fabbricato in Sperlonga, gli aveva promesso in vendita un appartamento dCOGNOME superficie lorda di circa mq. 60, di cui erano pertinenza due posti auto nel parcheggio seminterrato e una piccola cantina, con la comproprietà delle parti comuni, al prezzo di Euro 260.000,00 ; l’attore, dato atto di

avere ricevuto la consegna dell’appartamento e di avere stipulato l’atto pubblico di assegnazione dell’alloggio, ha lamentato l’inutilizzabilità dell’area al piano interrato destinata a parcheggio di due vetture, a cause delle anguste dimensioni e degli impedimenti connessi alla struttura; ha chiesto l’accertamento dell’inadempimento dCOGNOME controparte, tale da determinare la riduzione del prezzo.

Con sentenza n. 444/2016 pubblicata il 14-3-2016 il Tribunale di Latina ha condannato il convenuto a pagare all’attore l’importo di Euro 21.500,00. Recependo le conclusioni del consulente tecnico d’ufficio nominato, la sentenza ha dichiarato che il piano seminterrato era strutturalmente incompatibile con la promessa destinazione a parcheggio di due vetture, il bene promesso in vendita era difforme da quello trasferito e l’importo di Euro 21.500,00 corrispondeva al minore valore dell’immobile derivante dalla riduzione funzionale.
NOME COGNOME ha proposto appello, che la Corte d’appello di Roma con sentenza n. 5625/2023 depositata il 7-9-2023 ha integralmente rigettato.

Per quanto interessa in relazione ai motivi di ricorso per cassazione proposti, la sentenza ha dichiarato di condividere la qualificazione dCOGNOME domanda eseguita dal Tribunale, quale azione di accertamento dell’inadempimento in contratto di vendita immobiliare con domanda di riduzione del prezzo; ha dichiarato che il programma negoziale delle parti era quello di un trasferimento di immobile in costruzione a opera dCOGNOME RAGIONE_SOCIALEerativa, per cui, versato il prezzo, il trasferimento dCOGNOME proprietà poteva realizzarsi o con atto dal promittente venditore al promissario acquirente o con diretta assegnazione dell’immobile da parte dCOGNOME RAGIONE_SOCIALEerativa al promissario acquirente; il trasferimento era avvenuto attraverso la RAGIONE_SOCIALEerativa, ma ciò non privava l’operazione dCOGNOME natura di compravendita, realizzatasi nei due momenti del contratto preliminare e dell’assegnazione, per cui si applicavano le
disposizioni sul diritto alla riduzione del prezzo in caso di difformità del bene venduto.

2.Avverso la sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.

NOME COGNOME è rimasto intimato.

Il 7-1-2025 il consigliere delegato ex art. 380-bis cod. proc. civ. ha depositato proposta di definizione accelerata del giudizio e il 14-22025 il ricorrente ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

All’esito dCOGNOME camera di consiglio del 26-11-2025 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente si dà atto che non sussiste l’incompatibilità del consigliere relatore per il fatto di essere stato anche l’estensore dCOGNOME proposta di definizione ex art. 380-bis cod. proc. civ., in forza dei principi enunciati da Cass. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 10-4-2024 (Rv. 670667-01), alla quale è sufficiente in questa sede rinviare.

2. Preliminarmente si dà atto anche che, in ragione dell’esito del giudizio di cui si dirà di seguito, non si pone questione sulle modalità di esecuzione dCOGNOME notificazione del ricorso per cassazione alla parte rimasta intimata; ciò, in applicazione del principio sulla ragionevole durata del processo, che impone di evitare condotte che ostacolino una sollecita definizione del giudizio, tra le quali rientrano quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuale, non giustificata dalla struttura dialettica del processo. Infatti, nCOGNOME fattispecie sarebbe ingiustificata la fissazione di termine per rinnovare la notifica non andata a buon fine, in quanto la fissazione di tale termine si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza
comportare alcun beneficio per la garanzia dell’effettività dei diritti processuali delle parti (Cass. Sez. 1 11-3-2020 n. 6924 Rv. 65747901, Cass. Sez. 6-3 17-6-2019 n. 16141 Rv. 654313-01, Cass. Sez. 2 21-5-2018 n. 12515 Rv. 648755-01).

3 .Con il primo motivo, intitolato ‘ violazione dell’art. 360 comma I n. 5 c.p.c., per omesso esame di fatti e documenti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti’, il ricorrente dichiara di lamentare l’omessa considerazione, da parte del giudice di primo grado prima e dalla Corte territoriale poi, dell’atto di assegnazione notarile, nel quale i compratori dichiaravano di avere già ricevuto la consegna dell’immobile e di non avere alcuna rimostranza da fare; evidenzia che ciò integri un fatto, e cioè che l’acq uirente, anziché esplicitare le doglianze sull’immobile alla stipula del rogito, manifestava il suo gradimento e il consenso alla stipula, non avendo nulla da eccepire con riguardo all’immobile , da lui già detenuto e abitato. Quindi il ricorrente evidenzia come non siano stati presi in esame determinati fatti che rappresentavano il centro focale dCOGNOME controversia, e cioè che le parti avevano concluso contratto preliminare con effetti anticipati, la controparte NOME era entrata in possesso dell’immobile prima dCOGNOME stipula del definitivo senza dedurre alcunché e anzi manifestando il suo gradimento alla stipula del definitivo e poi aveva instaurato il giudizio, lamentando per la prima volta i vizi e senza avere formulato alcuna precedente richiesta stragiudiziale; inoltre, evidenzia che con il preliminare, così come con il definitivo, le parti avevano concluso la vendita a corpo e non a misura.
3.1.Il motivo, come già rilevato nCOGNOME proposta di definizione accelerata, è inammissibile in primo luogo ai sensi dell’art. 360 co. 4 cod. proc. civ. nCOGNOME formulazione attualmente vigente ex d.lgs. 149/2022, che si applica al presente giudizio in quanto instaurato successivamente al I-1-2023, perché la pronuncia di appello ha

confermato la decisione di primo grado per le stesse ragioni, inerenti ai medesimi fatti, poste a base dCOGNOME decisione impugnata. Lo stesso ricorrente, nel ricorso, lamenta che la Corte d’appello non abbia considerato i fatti da lui indicati, così come non li aveva considerati il giudice di primo grado; quindi sussistono i presupposti per applicare il principio secondo il quale, nel caso di ‘ doppia conforme ‘ , il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n.5 dell’art. 360 cod. proc. civ. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, dCOGNOME decisione di primo grado e dCOGNOME sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. Sez. 3 20-9-2023 n. 26934 Rv. 669015-01, Cass. Sez. 3 28-2-2023 n. 5947 Rv. 667202 -01, Cass. Sez. 1 22-12-2016 n. 26774 Rv. 64324403, per tutte). La circostanza che nCOGNOME memoria illustrativa il ricorrente sostenga l’esistenza di una differenza sostanziale nelle motivazioni delle sentenze dei due gradi non vale a integrare il contenuto del motivo e perciò a sanarne l’inammissibilità; infatti, l’eventuale vizio del ricorso per cassazione non può essere sanato da integrazioni, aggiunte o chiarimenti contenuti nCOGNOME memoria di cui all’art. 380 -bis co. 2 cod. proc. civ., la cui funzione è esclusivamente illustrativa e non integrativa delle ragioni giustificatrici dei motivi (Cass. Sez. 2 23-4-2025 n. 10600, non massimata, pag. 5, Cass. Sez. 2 26-12-2024 n. 34485, non massimata, pag. 5, Cass. Sez. 2 28-11-2018 n. 30760 Rv. 651598-01, Cass. Sez. 6-3 23-8-2011 n. 17603 Rv. 619537-01).
Per di più, già Cass. Sez. U 7-4-2014 n. 8053 (Rv. 629831-01) ha posto il principio secondo il quale il vizio previsto dall’art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. è relativo all’omesso esame di fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo dCOGNOME sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo, vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso dCOGNOME controversia; ne consegue che il
ricorrente, nel rispetto previsioni degli artt. 366 co. 1 n. 6 e 369 co. 2 cod. proc. civ., non deve indicare solo il fatto storico il cui esame sia stato omesso, il dato da cui risulti esistente, e le modalità con le quali tale fatto sia stato oggetto di discussione tra le parti, ma anche la sua decisività (nello stesso, Cass. Sez. 2 29-10-2018 n. 27415 Rv. 65102801, Cass. Sez. 2 20-6-2024 n. 17005 Rv. 671706-01, per tutte). NCOGNOME fattispecie il ricorrente non indica in alcun modo perché i fatti non esaminati dai giudici del merito sarebbero stati decisivi, in quanto la circostanza che il contratto preliminare fosse a effetti anticipati e che in sede di rogito gli acquirenti avessero manifestato gradimento del l’immobile, il cui prezzo era stato pattuito a corpo, non sono fatti che in sé automaticamente comportano anche che l’acquirente avesse accettato l’inutilizzabilità del la porzione di piano seminterrato venduto a parcheggio di due vetture, così da escludere il suo diritto a fare valere il relativo inadempimento alle previsioni del contratto preliminare; quindi, anche sotto questo ulteriore profilo relativo alle modalità di formulazione, il motivo ex art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. risulta inammissibile.
4. Il secondo motivo è intitolato ‘ violazione di legge e di norme di diritto ai sensi dell’art. 360 comma 1, n. 3 e 5 (anche per contraddittorietà dCOGNOME motivazione) in relazione ai principi dettati da: A)art. 115 c.p.c.; B)art. 1538 c.c.; C)violazione dei principi ermeneutici dettati dalla giurisprudenza di legittimità dCOGNOME suprema Corte in materia dell’actio quanti minoris, con riferimento alle note sentenze n. 23307 del 23-10-2020 e n. 29363 del 10-10-2022 Sez.II Civ. Corte Cassazione; D)art. 6 del contratto definitivo di vendita del 14-12-2005 ; E)del preliminare di vendita del 6-12-2003 nCOGNOME parte in cui sancisce ‘l’immodificabilità e l’irrevocabilità del prezzo di vendita, così come pattuito tra le parti’ ‘. Con esso in primo luogo il ricorrente sostiene che sussista la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., perché se fossero
state valutate le prove espletate la domanda sarebbe stata rigettata; trascrive le dichiarazioni del teste COGNOME e del teste COGNOME e sostiene che dimostrino l’infondatezza delle richieste avversarie, in quanto era emerso che COGNOME si era fatto assegnare un altro posto auto e successivamente, interpCOGNOMEto a riguardo, non aveva manifestato lamentele; lamenta che, diversamente, il giudicante abbia fondato il proprio convincimento esclusivamente sulle risultanze dCOGNOME consulenza tecnica d’ufficio , disposta in modo prettamente esplorativo, senza essere giustificata da alcuna allegazione di parte. Di seguito il ricorrente deduce anche la violazione dell’art. 1538 cod. civ. con riferimento al caso di vendita con prezzo a corpo, ulteriormente sostenendo che la domanda avrebbe dovuto essere rigettata in quanto la controparte aveva chiesto in modo generico la riduzione del prezzo senza offrire prova e limitandosi a chiedere c.t.u. di natura esplorativa; evidenzia che la vendita era stata stipulata a corpo e la controparte, che era già entrata nel possesso dell’immobile prima dCOGNOME stipula del definitivo, non aveva contestato alcunché sulle dimensioni del garage e in sede di rogito aveva dichiarato di trovare di proprio gradimento il bene acquistato. Quindi il ricorrente, richiamando Cass. 23307/2020, ricorda il principio relativo all’assorbimento del contratto preliminare nel contratto definitivo e perciò sostiene che il contratto definitivo sia idoneo a sostituire ogni pattuizione intervenuta precedentemente; richiama altresì Cass. 29363/2022 secondo cui, nel caso di prezzo determinato a corpo e non a misura, seppure la misura sia indicata, non si fa luogo a diminuzione o supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quCOGNOME indicata nel contratto, restando salva la facoltà delle parti di escludere l’applicazione dCOGNOME disposizione e spettando al giudice di merito operare la riduzione del corrispettivo in funzione riequilibratoria del sinallagma contrattua le. Evidenzia altresì che, per proporre l’azione ex
art. 1492 cod. civ., è necessario che l’acquirente non conosca i vizi all’atto dCOGNOME stipula dCOGNOME vendita e lamenta che la sentenza, laddove qualifica la domanda come di accertamento dell’inadempimento e di riduzione del prezzo, abbia motivazione solo apparente; aggiunge che non è stato neppure considerato che era stato NOME a chiedere il cambio di posto auto e ad averlo accettato.

4.1.Il secondo motivo non può essere accolto, per le ragioni già svolte nCOGNOME proposta di definizione accelerata, che sono condivise dal RAGIONE_SOCIALEgio e confermate.

In primo luogo, non è ravvisabile alcuna violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. perché, per dedurre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. occorre denunciare che il giudice, in contraddizione con la disposizione, abbia posto a fondamento dCOGNOME decisione prove non introdotte dalle parti ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggiore forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre prove, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 cod. proc. civ. (Cass. Sez. U 30 -9-2020 n.20867 Rv. 659037-01). Quindi, non è deducibile quale violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. quanto rileva il ricorrente in ordine alla mancata considerazione delle dichiarazioni dei testimoni. In ordine alla consulenza d’ufficio, basti aggiungere che la stessa è mezzo istruttorio diverso dalla prova vera e propria, sottratto alla disponibilità delle parti e affidato al prudente apprezzamento del giudice di merito, rientrando nel suo potere discrezionale la valutazione di disporre la nomina dell’ausiliario (Cass. Sez. 6 -1 13-1-2020 n. 326 Rv. 656801-01, per tutte); ne consegue che non ha alcun fondamento neppure
l’affermazione del ricorrente secondo la quale la c.t.u. sarebbe stata disposta d’ufficio al di fuori dei casi consentiti.

Non sono pertinenti neanche le deduzioni svolte nel motivo in ordine al fatto che la vendita fosse stata fatta a corpo, perché la riduzione del prezzo non è stata riconosciuta in ragione di una minore superficie venduta, ma perché il piano seminterrato era strutturalmente incompatibile con la promessa destinazione a parcheggio di due vetture; quindi, sotto questo profilo, il bene trasferito è risultato difforme da quello oggetto dell’accordo intercorso tra le parti e la riduzione del prezzo è stata riconosciuta per il minore valore derivante dalla riduzione funzionale, ascrivibile alla responsabilità del promittente venditore. La sentenza impugnata ha confermato le relative statuizioni dCOGNOME sentenza di primo grado, esaminando i motivi di appello proposti, senza alcun vizio di motivazione denunciabile in questa sede, per cui neppure sotto questo profilo le deduzioni del ricorrente hanno consistenza; infatti, la motivazione non è né mancante, né meramente apparente, né affetta da manifesta e irriducibile contraddittorietà, né perplessa o incomprensibile, per cui non è affetta da alcun vizio che ne comporti nullità, mentre rimane estranea al sindacato di legittimità la mera insufficienza dCOGNOME motivazione (cfr. Cass. Sez. U 7-4-2014 n. 8053 Rv. 629830-01, Cass. Sez. 3 12-10-2017 n. 23940 Rv. 645828-01, Cass. Sez. 1 3-3-2022 n. 7090 Rv. 664120-01, per tutte). In sostanza, i giudici di merito in entrambi i gradi hanno ritenuto, in forza degli accordi intercorsi tra le parti -come accertati in fatto in termini che rimangono estranei al perimetro dei motivi di ricorso come propostiche si trattasse di caso di vendita mancante delle qualità promesse seminterrato idoneo al parcheggio di due vetture- e hanno riconosciuto all’acquirente la relativa riduzione del prezzo . La pronuncia è conforme al principio enunciato da Cass. Sez. 2 16-2-2024 n. 4245 Rv. 670429-
01, secondo il quale, in caso di vendita di bene mancante di qualità promesse, la tutela giurisdizionale del compratore comprende, tra le azioni esperibili, anche l’azione quanti minoris, posto che l’art. 1497 cod. civ. non esclude che il compratore possa avere interesse a mantenere in capo a lui la proprietà del bene; si rinvia a Cass. 4245/2024, sia per l’esposizione delle argomentazioni che impongono tale soluzione, sia per il richiamo ai precedenti nello stesso senso.

Inoltre, le deduzioni del ricorrente riferite al fatto che l’acquirente avesse chiesto e ottenuto l’assegnazione di diverso posto auto e l’immobile fosse stato preso in consegna e accettato nello stato in cui si trovava, in primo luogo sono inammissibili per le modalità con le quali sono formulate, in quanto si tratta di questioni che la sentenza impugnata non esamina, ma il ricorrente non allega in quali termini le avesse svolte nel giudizio di merito. Infatti, è acquisito il principio secondo il quale, in tema di ricorso per cassazione, qualora siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nCOGNOME sentenza impugnata, il ricorrente deve, a pena di inammissibilità dCOGNOME censura, non solo allegarne l’avvenuta deduzione dinanzi al giudice di merito ma anch e indicare in quale specifico atto del giudizio precedente ciò sia avvenuto, onde consentire alla Corte di verificare ex actis l’esattezza dell’affermazione, giacch é i motivi di ricorso devono investire questioni già comprese nel thema decidendum del giudizio di appello, essendo preclusa alle parti, in sede di legittimità, la prospettazione di questioni o temi di contestazione nuovi, non trattati nCOGNOME fase di merito né rilevabili d’ufficio (Cass. Sez. 2 9 -8-2018 n. 20694 Rv. 650009-01, Cass. Sez. 6-1 13-6-2018 n. 15430 Rv. 649332-01, Cass. Sez. 1 1810-2013 n. 23675 Rv. 627975-01).
Inoltre e comunque, le deduzioni del ricorrente non comportano in sé né che il seminterrato non dovesse avere, secondo gli accordi intercorsi tra le parti, le caratteristiche necessarie per essere adibito a

parcheggio di due vetture , né che l’acquirente avesse rinunciato a fare valere l’inadempimento dCOGNOME controparte in relazione all’inutilizzabilità del locale a parcheggio. Quindi, non hanno rilievo neppure i richiami al principio dell’assorbimento del contratto preliminare nel con tratto definitivo, perché non risulta neanche che con la stipulazione del contratto definitivo fosse stato accettato che il seminterrato non fosse funzionalmente adeguato a essere adibito a parcheggio di due vetture, unico elemento che sarebbe stato favorevole alle tesi del ricorrente.
5 .Con il terzo motivo, ‘sulla condanna alle spese’, il ricorrente chiede, per il caso in cui la sentenza venga cassata con o senza rinvio, il favore delle spese legali dei tre gradi di giudizio.

5.1.Il motivo è inammissibile, perché non si concreta in una censura alla sentenza impugnata, ma chiede il riconoscimento delle spese legali solo quale conseguenza dell’accoglimento del ricorso .

6.In conclusione il ricorso è integralmente rigettato, senza statuizione sulle spese, essendo la controparte rimasta intimata.

Però, poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ex art. 380-bis cod. proc. civ., deve essere applicato, come previsto dal comma terzo dello stesso art. 380bis cod. proc. civ., il quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ., con la cons eguente condanna del ricorrente al pagamento di somma a favore dCOGNOME cassa delle ammende.

Come evidenziato da Cass. Sez. U 27-9-2023 n. 27433 (Rv. 668909-01) e Cass. Sez. U 13-10-2023 n. 28540 (Rv. 669313-01), l’art. 380 -bis co.3 cod. proc. civ., richiamando, per i casi di conformità tra proposta e decisione finale, l’art. 96 co. 3 e 4 cod. pro c. civ., codifica, attraverso una valutazione legale tipica compiuta dal legislatore, un’ipotesi di abuso del processo, giacché non attenersi alla delibazione del proponente che trovi conferma nCOGNOME decisione finale lascia presumere una responsabilità aggr avata. Seppure l’omessa
costituzione de ll’ intimato precluda la statuizione ex art. 96 co. 3 cod. proc. civ., non ricorrendo una situazione che consenta una pronuncia sulle spese, si impone la condanna al pagamento in favore dCOGNOME cassa delle ammende dCOGNOME somma ex art. 96 co. 4 cod. proc. civ., alla streg ua dell’autonoma valenza precettiva del richiamo a tale ultima disposizione contenuto nell’art. 380 -bis cod. proc. civ. (Cass. Sez. 3 410-2023 n. 27947 Rv. 669107-01).

Infine, in considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto dCOGNOME sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento ex art. 96 co. 4 cod. proc. civ. di Euro 1.000,00 alla cassa delle ammende.

Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nCOGNOME camera di consiglio dCOGNOME seconda sezione civile dCOGNOME Corte suprema di cassazione il 26-11-2025

Il Presidente

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La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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