Vizi dell’opera: appalto e tutele legali nel 2024

SENTENZA TRIBUNALE DI VENEZIA N. 4294 2025 – N. R.G. 00006524 2022 DEPOSITO MINUTA 16 09 2025 PUBBLICAZIONE 16 09 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA

Sezione Prima Civile

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6524/2022 promossa da:

con il patrocinio dell’avv. COGNOME NOME

contro

con il patrocinio dell’avv. COGNOME NOME

ATTORE

CONVENUTA

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso, nel merito, come da note sostitutive d’udienza di precisazione delle conclusioni, ex art. 127 ter cpc:

per parte attrice:

‘ in principalità, accertarsi, nei termini e per le ragioni di cui in narrativa, il grave inadempimento della società convenuta , qual è esattamente identificato in citazione e negli atti successivi, della specifica obbligazione di risultato assunta quale appaltatrice nei confronti del Condominio committente attore ‘ di Venezia compiutamente individuato in atto formulando l’offerta commerciale definitiva di cui in narrativa di poi accettata con la sottoscrizione della stessa in data 10/4/2015 e della conseguente conclusione del contratto d’appalto avuto riguardo alla (sola) parte di esso concernente la realizzazione dell’impianto di termoregolazione e di contabilizzazione del calore condominiale, ivi oggetto di distinta pattuizione;
dichiararsi per l’effetto la risoluzione parziale del ridetto contratto, onerando conseguentemente la convenuta , se del caso e tra l’altro, dei costi occorrenti di demolizione integrale a regola d’arte del ridetto impianto di termoregolazione e di contabilizzazione del calore in misura non inferiore a quella specificamente quantificata dal CTU in corso di ATP, aggiornato al momento dell’adottanda decisione.

In ogni caso, quindi anche in caso di rigetto e/o di ritenuta inammissibilità della domanda di risoluzione, pertanto in via autonoma e non in correlazione con la ridetta domanda ed anche in ragione dell’inadempimento prima d’oggi dell’assunta obbligazione di eliminare i vizi accertati dell’impianto condominiale di termoregolazione e contabilizzazione del calore che lo rendono inidoneo allo scopo al quale era destinato, accertarsi e dichiararsi il diritto del attore di essere risarcito e/o ristorato/rimborsato da , in persona del legale rappresentante p.t. per i distinti titoli di cui in narrativa, delle seguenti somme:
-Euro 26.380,73= (oltre ad IVA, se dovuta) qual è stato quantificato nel ‘Computo metrico estimativo’ riportato nelle pagine da 17 a 19 della Relazione peritale del CTU o di quella, anche maggiore, che risultasse di giustizia all’esito della causa;

Euro 10.000,00= (diecimila/00), così determinati in via equitativa, quale danno non patrimoniale contrattuale conseguenza dell’inadempimento, per ‘i disagi sopportati fino ad oggi dai condomini nonché degli ulteriori disagi che dovranno sopportare nel corso dei lavori di sostituzione dell’impianto’ o quella, diversa, che risultasse di giustizia all’esito della causa;

-Euro 3.500,00 oltre accessori di legge quale costo di progettazione e di Direzione Lavori dell’intervento sostitutivo oltre a rivalutazione ed interessi conteggiandi ai sensi dell’art. 1284 comma 4 C.C. dalla data della domanda in quanto dovuti.

Infine, pur sempre ‘in ogni caso’ come sopra, accertato e dichiarato che il attore, prima del presente giudizio in funzione dell’espletamento delle attività istruttorie preventive svolte e finalizzate alla verifica dello stato dei luoghi e delle cose (impianto di termo-regolazione e contabilizzazione di calore realizzato/fornito dalla convenuta ) nonché alla valutazione in ordine alle cause delle lamentate difettosità ed inefficienze dello stesso – ha dovuto anticipare le seguenti spese:
per Consulenza di Parte Ing. in corso di ATP, Euro 1.250,00= (milleduecentocinquanta/00) (cfr. supra)

per compenso del CTU Ing. in corso di ATP quali da ultimo (ri)liquidate -e pagate -la complessiva somma di netti Euro 4.495,02= (quattromilaquattrocentonovantacinque/02) (cfr. supra)

per assistenza legale Avv. COGNOME nel procedimento per negoziazione assistita ed in quello per ATP n. 13099/2019 R.G., complessivi netti Euro 6.105,85= (seimilacentocinque/85) (cfr. supra)

-per spese di iscrizione a ruolo (‘contributo unificato’ e ‘marca forfettaria’) del ridetto procedimento per ATP n. 13099/2019, la somma totale di Euro 259,00= (cfr. supra)

-per quota parte, 50%, pari ad Euro 488,00= (quattrocentoottantotto/00), della spesa per l’intervento della ditta RAGIONE_SOCIALE, richiesto dal CTU ed autorizzato dal , in corso di ATP Con

accertata e dichiarata la congruità delle stesse,

condannarsi la società in persona del legale rappresentante p.t. corrente in Ceggia (VE) INDIRIZZO Partita alla rifusione/risarcimento delle suddette spese nei confronti del attore, maggiorate esse stessi di interessi ai sensi dell’art. 1284 comma 4° C.C., previa rivalutazione fino alla data della sentenza emittenda.

Spese e compenso di causa interamente rifusi, oltre accessori di legge (CPA e IVA) in quanto dovuti .’

Per parte convenuta:

‘ In via preliminare:

Voglia l’On.le Tribunale adito accertare il mancato rispetto dei termini previsti per la denuncia dei vizi e delle difformità e per l’effetto dichiarare l’intervenuta decadenza e prescrizione dell’instaurata azione.

Nel merito:

Voglia l’On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, rigettare le domande tutte proposte da parte attrice o comunque ridurle sulla base di un’eventuale concorsualità che verrà accertata in capo a nel corso della presente causa.

Con vittoria di spese e competenze anche per la pregressa fase di ATP. ‘

Fatto e motivi della decisione

Con l’atto di citazione notificato, il asser iva di avere concluso, in data 10.4.2015, con , un contratto di appalto avente ad oggetto la ‘riqualificazione della centrale termica condominiale e l’installazione di un sistema di contabilizzazione secondo il D. Lgs 102 del 4 luglio 2014 a marca RAGIONE_SOCIALE mediante sottoscrizione del preventivo ‘versione 04 del 6.2.2015’ e di avere corrisposto alla convenuta l’intero importo di € 71.000,00, oltre imposte, di cui al consuntivo di .

Tra le Parti insorgeva una controversia, avente ad oggetto la non esatta o incompleta esecuzione, da parte di , di detto contratto, più esattamente parte di esso, quella avente ad oggetto la progettazione ed installazione di un sistema di contabilizzazione secondo il D. Lgs. 102 del 4 luglio 2014, a marca Coster.

Dopo lo svolgimento di un tentativo di negoziazione assistita, con esito negativo, il Condominio avrebbe promosso un procedimento di ATP, R.G. 13099/2019, che si sarebbe concluso con l’accertamento della gravissima difettosità, causa dei ‘malfunzionamenti’ delle inefficienze’ riscontrati, di quanto realizzato da ; ciò sotto lo specifico profilo afferente alle funzioni di termoregolazione e contabilizzazione del calore.

Tali difetti venivano riassunti, principalmente:

nel malfunzionamento del sistema wireless di comunicazione tra i vari componenti dell’impianto , con conseguente malfunzionamento delle valvole elettrostatiche;

nell’anomalo consumo delle batterie alcaline , presenti nei regolatori associati alle elettrovalvole;

nell’anomala ossidazione dei contatti elettrici all’interno dei succitati regolatori/attuatori;

nella difficoltà di gestione del sistema da parte dell’utente finale;

nella mancanza di corrispondenza tra numerazione presente sui corpi scaldanti e quella riportata sugli elaborati grafici del perito e sul software di supervisione;

nella presenza di mobiletti fancoils, nell’appartamento sito all’ultimo piano.

Le cause dei difetti in parola sarebbero state ricondotte, per la maggior parte, alla assenza di un ‘Progetto tecnico preliminare” il quale, alla luce delle peculiarità delle varie unità condominiali (per il differente fabbisogno termico per metro quadrato, tra le unità immobiliari, superiori al 50%, in presenza di un involucro esterno con notevoli dispersioni e di unità immobiliari non abitate o con un’occupazione saltuaria, sia per la presenza di un’unità immobiliare con installati ventilconvettori con velocità variabile ), avrebbe invece portato ad escludere l’adozione del sistema della COSTER, poi installato.
Infatti, la previa adozione di un progetto tecnico preliminare avrebbe portato a concludere che il rientrasse nella deroga alla applicazione della normativa UNI 10200 o, comunque, anche in ipotesi in cui non si fosse applicata la menzionata deroga normativa, un’appropriata progettazione ed un’idonea informazione dei condomini avrebbero evitato i difetti in parola.

Si sarebbero aggiunte, poi, altre cause, secondarie, dei malfunzionamenti riscontrati:

-la perdita o caduta di segnale del sistema wireless;

-la discutibile qualità dei componenti dell’impianto;

-l’utilizzo da parte dei condomini di batterie di scarsa qualità, all’interno dei regolatori montati sui vari corpi scaldanti.

L’unica soluzione percorribile, per l’eliminazione di dette problematiche, sarebbe stata quella di sostituire completamente il sistema di termo-regolazione e contabilizzazione del calore, sulla base di un progetto dettagliato da parte di professionista qualificato e corrispondente direzione dei lavori; in

relazione a detta opera, il CTU avrebbe elaborato un computo metrico, per un totale di euro € 26.380,73, oltre euro 3.500,00, più accessori di legge, per oneri professionali.

Il minor valore dell’opera, in via teorica, secondo il CTU, corrisponderebbe al costo della sostituzione del sistema di contabilizzazione del calore, pari ad € 26.380,73, a cui andrebbe aggiunto un ristoro dei disagi sopportati fino ad oggi dai condomini, nonché di quelli che dovrebbero ulteriormente sopportare nel corso dei lavori di sostituzione dell’impianto, pari ad € 10.000,00.

In punto di diritto, parte attrice riteneva che il contratto del 10.4.2015 andasse qualificato come contratto di appalto e concludeva come nelle premesse.

Con la comparsa di risposta, la convenuta asseriva che, nel maggio 2013, il Condominio le avrebbe chiesto un preventivo, dopo avere commissionato al p.i. il progetto di rifacimento della centrale termica condominiale.

Dopo alcuni mesi di trattative fra le parti e l’invio delle prime proposte da parte di in data 29 maggio 2014, quest’ultima avrebbe proposto una bozza di accordo, identificato come ‘ Revisione n. 03 offerta di rifacimento centrale termica ‘, che già avrebbe compreso l’installazione di un sistema di contabilizzazione. In data 10 aprile 2015, il Condominio avrebbe accettato la proposta definitiva di ..

Successivamente, sarebbe emerso che uno dei condomini (proprietà avesse provveduto in via autonoma alla modifica dei corpi scaldanti, sostituendo i radiatori con dei mobiletti ventilconvettori, senza previamente avvisare né i condomini né l’Amministratore del Condominio.

Il P.I. , tecnico incaricato dal Condominio, avrebbe dato atto di ciò, già in sede di assemblea condominiale, tenutasi in data 14 aprile 2014, rilevando altresì che ‘ modifiche di tale tipo possono influire sulle potenze erogate dall’impianto e quindi sul criterio di riparto delle spese di riscaldamento ‘.

Ciononostante, la convenuta non sarebbe mai stata incaricata dal della progettazione del sistema di termoregolazione e contabilizzazione e si sarebbe limitata a dare esecuzione all’offerta del 6.2.2015 (Rev. n. 04), accettata dal Sarebbe stato quest’ultimo, dunque, a dover incaricare un professionista, per la progettazione del sistema di contabilizzazione.

Il CTU, peraltro, avrebbe concordato sulla circostanza che non fosse stata incaricata della progettazione dei due impianti richiamati e che quanto realizzato corrispondesse all’offerta sottoscritta; non sarebbero addebitali a dunque, i problemi lamentati dai Condomini, in quanto l’installazione operata da sarebbe stata corretta e corrispondente a quanto concordato con il Condominio.

La mancata realizzazione del progetto, onere della committente, non potrebbe ricadere in via esclusiva sull’esecutore.

La convenuta, quindi, sollevava, in via preliminare, eccezione di prescrizione del diritto del committente al risarcimento del danno, poiché la consegna dell’impianto risalirebbe all’agosto del 2016 ed il ricorso per ATP sarebbe stato depositato nel dicembre del 2019: oltre i termini di prescrizione di cui agli artt. 1667 e 1669 cc..

La convenuta eccepiva, altresì, la decadenza del committente dall’azione , atteso che i vizi e le difformità dell’opera non sarebbero stati denunziati nei termini di legge, in quanto non sarebbero state prodotte lettere di contestazione dei vizi, mentre l’unica corrispondenza sarebbe stata datata 2017.

Nel merito, la convenuta negava qualsivoglia sua responsabilità in merito all ‘esecuzione dell’opera contestata, deducendo che il Condominio si fosse dotato di un proprio tecnico responsabile, il p.i.

, al quale avrebbe commissionato il progetto per la realizzazione della centrale termica, ma non quello per il sistema di contabilizzazione del calore.

Il CTU del procedimento per ATP, d’altronde, non av rebbe riscontrato difetti di installazione nell’impianto.

I vizi dell’opera, quindi, sarebbero stati in buona parte riconducibili alla scelta dell’attore di risparmiare sui costi di progettazione e di manutenzione dell’impianto.

Concludeva, quindi, come riportato nelle premesse.

Decorsi detti termini, si rileva, in via preliminare, che non sono applicabili, nel caso di specie, le disposizioni di cui agli artt. 1543 e ss citate da parte attrice a fondamento della sua domanda di risoluzione parziale del contratto e di risarcimento dei conseguenti danni da inadempimento, non versandosi in un’ipotesi in cui l’appalto non abbia avuto esecuzione, bensì nel caso in cui se ne asserisce un erroneo adempimento, corrispondente alla presenza di vizi o difformità dell’opera eseguita, rispetto alle caratteristiche che essa avrebbe dovuto avere, per raggiungere efficacemente le funzionalità di contabilizzazione e termoregolazione richieste dalla committente.
Diversamente da quanto sostenuto da parte attrice, invero, non si stratta di far valere la mancata esecuzione o consegna, anche parziale, dell’opera, bensì la responsabilità dell’appaltatore per i vizi dell’opera realizzata, ricadendosi, così, nella disciplina speciale degli artt. 1667 e ss. cc:

‘ in caso di opera incompleta, costituisce orientamento consolidato quello secondo cui, nell’ipotesi in cui l’appaltatore non abbia portato a termine l’esecuzione dell’opera commissionata, restando inadempiente all’obbligazione assunta con il contratto, la disciplina applicabile nei suoi confronti è senz’altro quella generale in materia di inadempimento contrattuale, dettata dagli artt. 1453 e 1455 c.c., laddove la speciale garanzia prevista dagli artt. 1667 e 1668 c.c. trova applicazione nella diversa ipotesi in cui l’opera sia stata portata a termine, ma presenti vizi, difformità o difetti (cfr., fra le tante, Sez. 3, Sentenza n. 8103 del 06/04/2006, Sez. 2, Sentenza n. 13983 del 24/06/2011 e Sez. 2, Sentenza n. 1186 del 22/01/2015).
Questo indirizzo è stato poi, nel corso degli anni, tralaticiamente esteso anche all’ipotesi di rovina e difetti di cose immobili disciplinata dall’art. 1669 c.c. (Sez. 2, Sentenza n. 10255 del 16/10/1998; Sez. 2, Sentenza n. 9849 del 19/06/2003; Sez. 2, Sentenza n. 9333 del 17/05/2004). Alla luce di tale ampliamento, il principio che si legge scolpito nelle massime è il seguente: “Le disposizioni speciali in tema di inadempimento del contratto di appalto (artt. 1667, 1668 e 1669 c.c.) integrano, ma non escludono, l’applicazione dei principi generali in materia di inadempimento contrattuale, che sono applicabili quando non ricorrano i presupposti delle norme speciali, nel senso che la comune responsabilità dell’appaltatore ex artt. 1453 e 1455 c.c. sorge allorquando egli non esegue interamente l’opera o, se l’ha eseguita, si rifiuta di consegnarla o vi procede con ritardo rispetto al termine di esecuzione pattuito, mentre la differente responsabilità dell’appaltatore, inerente alla garanzia per i vizi o difformità dell’opera, prevista dagli artt. 1667 e 1668 c.c., ricorre quando il suddetto ha violato le prescrizioni pattuite per l’esecuzione dell’opera o le regole imposte dalla tecnica” (Cass. civ., n. 28233/2017).
La domanda attorea, quindi, deve essere rigettata, con riferimento alla pretesa di risoluzione del contratto, per inapplicabilità dell’art. 1453 cc, mentre, per la residua pretesa risarcitoria, deve essere riqualificata, d’ufficio, ex artt. 1667 e 1668 cc, sussistendo identità dei fatti costitutivi, sia in relazione al petitum (il rimborso dei costi di eliminazione degli asseriti vizi ed il risarcimento del danno ulteriore patito) che alla causa petendi (l’inesatto adempimento della prestazione oggetto del contratto d’appalto, corrispondente alla presenza degli asseriti vizi o difformità dell’opera).
Non sussistono, invece, elementi idonei a ricondurre i pretesi vizi nell’alveo dell’art. 1669 cc: trattasi di asseriti vizi dell’impianto, dovuti al difetto di progettazione del sistema di contabilizzazione e termoregolazione, tali da renderne inefficiente la gestione e l’utilizzazione, ma non tali da

compromettere la funzionalità globale dell’impianto di riscaldamento e, quindi, dell’immobile, ovvero la normale utilizzabilità di quest’ultimo, secondo la sua destinazione propria. L’impianto di contabilizzazione e termoregolazione, invero, rappresenta una componente dell’impianto di riscaldamento, alla cui funzionalità è destinata, mentre non può essere considerata come un’opera dotata di autonoma funzionalità, rispetto all’impianto di riscaldamento e d all’immobile in cui esso è incorporato, la cui idoneità all’uso possa essere valutata indipendentemente da questi ultimi, ai fini della individuazione dei gravi difetti, ai sensi dell’art. 1669 cc, ossia tali da determinare l’inutilizzabilità del bene.
Secondo la Giurisprudenza della Corte di Cassazione, invero, il difetto di costruzione può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa, bensì quegli elementi (accessori e secondari) che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata, incide negativamente e in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo: ‘ Così decidendo, il giudice del gravame si è attenuto al principio, più volte ribadito da questa Corte (Sez. 2, 28 aprile 2004, n. 8140; Sez. 2, 4 novembre 2005, n. 21351; Sez. 2, 19 febbraio 2007, n. 3752), secondo cui affinché ricorra il grave difetto di cui all’art. 1669 c.c., è necessario che l’alterazione, pur senza incidere sugli elementi strutturali dell’immobile e pur senza influire, quindi, sulla stabilità dell’opera, porti come conseguenza un’apprezzabile menomazione del godimento del bene inteso nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura .’ (Cass. civ. sent. n. 19868/2009).
Dalla CTU svolta in sede di ATP, invece, risulta accertato che i vizi oggetto di causa siano circoscritti ad un non corretto né efficiente funzionamento del sistema di contabilizzazione e termoregolazione che, tuttavia, non incide in modo grave sull’utilizzabilità dell’impianto di riscaldamento, dando luogo solamente a:

-malfunzionamento del sistema wireless di comunicazione tra i vari componenti dell’impianto, con conseguente malfunzionamento delle valvole termostatiche: il CTU, tuttavia, ha dato atto che, anche se dopo diversi tentativi di accensione/spegnimento o resettaggio dei regolatori di vari radiatori e dei mobiletti fancoils), il sistema wireless è riuscito a farli funzionare;

-anomalo consumo delle batterie alcaline associate a ciascuna elettrovalvola (consumo eccessivo e non uniforme tra corpo e corpo) ed anomala ossidazione dei contatti elettrici all’interno dei succitati regolatori/attuatori: il CTU ha segnalato, comunque, che ciò dipenda anche dall’utilizzo, da parte dei condomini, di batterie di scarsa qualità all’interno dei regolatori montati sui vari corpi scaldanti;

-difficoltà di gestione del sistema da parte dell’utente finale, specialmente riguardo alla verifica del livello di carica delle batterie, o tramite il software d’impianto, da parte del manutentore, o tramite il telecomando in dotazione, di ogni proprietario o inquilino, dal momento che quest’ultimo fornirebbe un’informazione per batterie in fase di scaricamento, ma non se completamente esaurite: il CTU ha rilevato che tale problematica è ovviabile spiegando ai Condomini l’esigenza di gestire l’impianto soprattutto tramite l’uso del telecomando fornito a ciascuna unità, avvisandoli della mancanza di segnalazione del consumo totale delle batterie nei regolatori;
-mancanza di corrispondenza tra numerazione riportata sui corpi scaldanti (scritta manualmente con pennarello sui regolatori/attuatori) e quella riportata sugli elaborati grafici del perito e sul software di supervisione, circostanza che appare, comunque, agevolmente correggibile;

-presenza di mobiletti fancoils nell’appartamento all’ultimo piano, dotati di funzionamento a velocità variabile (che non permette una corretta contabilizzazione del calore), risolvibile, secondo lo stesso CTU, adattando i fancoils, praticando un taglio sui pannelli laterali degli stessi.

Di conseguenza, una volta esclusa l’applicabilità al caso di specie della normativa di cui agli artt. 1453, 1218, 1669 e 2043 cc, e ricondotta la fattispecie nell’ambito applicativo degli artt. 1667 e 1668 cc, appare evidente che sia ampiamente decorso il termine di prescrizione dell’azione per vizi in parola, essendo trascorsi più di due anni tra la data di consegna dell’opera (Agosto 2016) e la data di proposizione del ricorso per ATP (Dicembre 2019).

D’altro canto, nella corrispondenza prodotta, non è rinvenibile nessuna traccia di riconoscimento, da parte della convenuta, di alcuna sua responsabilità per gli asseriti vizi né di assunzione, da parte della stessa, di alcun obbligo di eliminarli; intento che, peraltro, non risulta nemmeno desumile per fatti concludenti, dalla sua disponibilità dimostrata in fase di assistenza successiva alla consegna.

L’azione, pertanto, risulta infondata, con conseguente rigetto della domanda di parte attrice e sua condanna alla refusione delle spese di lite, in favore della convenuta, sia per la fase di negoziazione assistita stragiudiziale che per quella di ATP e per il presente giudizio di merito, liquidate come richiesto nella nota spese depositata, in quanto ricompresa nei parametri tabellari medi dello scaglione di valore di riferimento (sino ad euro 52.000,00), con distrazione ex art. 93 cpc a favore del difensore.

P.Q.M.

Il Tribunale,

definitivamente pronunciando, rigettata o assorbita ogni ulteriore istanza, così decide:

rigetta integralmente tutte le domande proposte nel presente procedimento, da parte attrice nei confronti della convenuta;

condanna la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in euro 1.544,00 per compensi della fase di negoziazione assistita, oltre 15% per spese generali, I.V.A. e C.p.A., in ulteriori euro 3.442,00, per compensi della fase di ATP, oltre 15% per spese generali, I.V.A. e C.p.A., ponendo definitivamente a carico di parte attrice i compensi liquidati al CTU, ed in ulteriori euro 7.616,00 per compensi del presente giudizio di cognizione, oltre 15% per spese generali, I.V.A. e C.p.A., con distrazione ex art. 93 cpc a favore dell ‘ avv. NOME COGNOME
Venezia, 16 settembre 2025.

Il Giudice dott.ssa NOME COGNOME