Vendita immobile senza agibilità: obblighi del venditore

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28416/2024, ha rigettato il ricorso di un venditore condannato a risarcire l’acquirente per una vendita immobile senza agibilità. La Corte ha stabilito che la responsabilità per la regolarizzazione e i costi associati ricade sul venditore. Inoltre, ha chiarito che il ‘silenzio assenso’ per ottenere l’agibilità non si forma se la domanda presentata al Comune è incompleta, confermando così l’inadempimento del venditore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vendita immobile senza agibilità: la Cassazione chiarisce gli obblighi del venditore

La compravendita di un immobile è un passo importante che richiede attenzione a numerosi dettagli, primo fra tutti la conformità urbanistica e la presenza del certificato di agibilità. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico di vendita immobile senza agibilità, ribadendo i precisi doveri del venditore e le tutele per l’acquirente. Questo provvedimento offre spunti fondamentali per comprendere la portata dell’obbligo di consegnare un immobile non solo materialmente, ma anche giuridicamente idoneo all’uso pattuito.

I Fatti del Caso: Una Compravendita Complicata

La vicenda ha origine nel 2007, quando un acquirente compra un immobile a uso abitativo. L’edificio, pur dichiarato conforme alle norme urbanistiche, risulta privo del certificato di agibilità. Il venditore aveva presentato la relativa domanda nel 2006, ma il certificato non era mai stato rilasciato. Due anni dopo la vendita, un sopralluogo del Comune accerta delle difformità, tra cui un aumento di cubatura rispetto al progetto approvato.

L’acquirente decide quindi di agire in giudizio, chiedendo al venditore di adempiere all’obbligo di regolarizzare l’immobile a proprie spese e di risarcire i danni subiti. Il venditore, a sua volta, chiama in causa la precedente proprietaria da cui aveva acquistato l’immobile. Il Tribunale di primo grado accoglie la domanda dell’acquirente, condannando il venditore al pagamento di oltre 41.000 euro per la regolarizzazione e 10.000 euro per danni. La decisione viene confermata anche dalla Corte d’Appello.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il venditore, non soddisfatto, si rivolge alla Corte di Cassazione, basando il suo ricorso su quattro motivi principali:
1. L’acquirente avrebbe contribuito ad aumentare i costi di regolarizzazione, avendo trasformato un garage in locale abitativo solo dopo la vendita.
2. I giudici di merito avrebbero omesso di considerare che l’atto di vendita descriveva chiaramente il locale come garage.
3. La garanzia per i vizi dovuta dalla venditrice originaria era stata erroneamente esclusa.
4. Il certificato di agibilità doveva considerarsi ottenuto tramite il meccanismo del ‘silenzio assenso’, essendo trascorsi più di 60 giorni dalla domanda presentata nel 2006.

La Decisione della Corte sulla vendita immobile senza agibilità

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, dichiarando i primi tre motivi inammissibili e il quarto infondato. I giudici supremi hanno chiarito che i primi tre motivi costituivano un tentativo di riesaminare i fatti e le prove, attività preclusa nel giudizio di legittimità. Le corti di merito avevano già accertato, sulla base di testimonianze, che le opere difformi erano state realizzate dal venditore e non dall’acquirente.

Il punto cruciale della decisione riguarda però il quarto motivo, relativo al ‘silenzio assenso’.

Le Motivazioni

La Corte ha smontato la tesi del venditore, spiegando in modo dettagliato il funzionamento del ‘silenzio assenso’ in materia edilizia. Il principio del silenzio-assenso, che trasforma l’inerzia della Pubblica Amministrazione in un provvedimento di accoglimento, non è un automatismo. La sua applicazione presuppone un requisito fondamentale: la completezza della domanda presentata dal cittadino.

Nel caso di specie, la sentenza impugnata aveva evidenziato che la domanda per il rilascio del certificato di agibilità, presentata dalla dante causa del venditore nel 2006, era carente di documentazione essenziale. Mancavano, ad esempio, certificazioni relative agli impianti, al risparmio energetico e al collegamento con la fossa settica. Di fronte a una domanda incompleta, il termine per la formazione del silenzio assenso non inizia nemmeno a decorrere. Pertanto, l’obbligo contrattuale del venditore di procurare l’agibilità non poteva in alcun modo considerarsi assolto.

La Corte ribadisce un principio consolidato: la consegna del certificato di agibilità è un’obbligazione principale del venditore, derivante non solo da patti specifici ma anche dall’articolo 1477 del Codice Civile. La sua mancanza non rende il contratto nullo, ma costituisce un grave inadempimento che può portare alla risoluzione del contratto o, come in questo caso, a una richiesta di adempimento coattivo e risarcimento del danno. La mancanza del certificato incide sulla commerciabilità e sul pieno godimento del bene, rappresentando una mancanza di qualità essenziale.

Conclusioni

L’ordinanza in esame è un monito importante per chi vende un immobile. La responsabilità di garantire la conformità urbanistica e l’agibilità è un pilastro della compravendita. Affidarsi a meccanismi come il ‘silenzio assenso’ senza essersi assicurati della completezza e correttezza della pratica amministrativa è un rischio che può costare caro. Per gli acquirenti, questa decisione conferma una forte tutela: il diritto a ricevere un immobile pienamente funzionale e giuridicamente in regola, con la possibilità di agire in giudizio per ottenere il rimborso delle spese necessarie a sanare le mancanze del venditore. La vendita immobile senza agibilità si conferma una fattispecie che espone il venditore a significative conseguenze economiche e legali.

Quando si può considerare ottenuto il certificato di agibilità tramite ‘silenzio assenso’?
Il certificato di agibilità si considera ottenuto per ‘silenzio assenso’ solo se la domanda presentata al Comune è completa di tutta la documentazione richiesta dalla legge. Se la domanda è incompleta, il termine per la formazione del silenzio assenso non decorre e il certificato non può ritenersi rilasciato.

Se un immobile viene venduto senza certificato di agibilità, chi è responsabile dei costi per regolarizzarlo?
La responsabilità ricade sul venditore, che ha l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità. L’acquirente può chiedere al venditore di adempiere a proprie spese alla regolarizzazione dell’immobile e di risarcire gli eventuali danni derivanti dalla mancanza del documento.

È possibile chiedere in Cassazione di riesaminare le prove e i fatti già valutati nei gradi di merito?
No, il ricorso per cassazione serve a contestare la violazione o la falsa applicazione di norme di diritto. Non è possibile chiedere alla Corte di Cassazione una nuova valutazione dei fatti o delle prove già esaminati dal Tribunale e dalla Corte d’Appello.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28416 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28416 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2024

Oggetto: Vendita immobile – Abitabilità – Obbligo di acquisizione.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22267/2019 R.G. proposto da COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in INDIRIZZO, INDIRIZZO è elettivamente domiciliato.

-ricorrente –

Contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in Roma, INDIRIZZO, è elettivamente domiciliato

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, presso il cui studio in Roma, INDIRIZZO, è elettivamente domiciliata

-controricorrenti-

Avverso la sentenza n. 378/2019, pronunciata dalla Corte d’Appello di Roma, il 17/1/2019 e non notificata.

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 2 ottobre 2024 dalla AVV_NOTAIO.AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

Rilevato che:

1. Con ricorso ex art. 702bis cod. proc. civ., NOME COGNOME, premesso che, in data 23/04/2007, aveva acquistato da NOME COGNOME un immobile ad uso abitativo, sito in Comune di Labico, dichiarato conforme alle concessioni edilizie e alle norme urbanistiche, ma sprovvisto di certificato di abitabilità chiesto dal venditore il 14/11/2006, ma non rilasciato, e che nel 2009 l’Ufficio tecnico del Comune, in seguito a sopralluogo, aveva riscontrato difformità tra la costruzione realizzata e il progetto con aumento di cubatura, adì il Tribunale di Velletri, onde ottenere la condanna del venditore all’adempimento a propria cura e spese delle obbligazioni assunte col contratto di vendita, oltre al risarcimento dei danni.
Costituitosi in giudizio, NOME COGNOME chiese il rigetto della domanda e l’autorizzazione a chiamare in causa la propria dante causa, NOME COGNOME, da cui aveva acquistato a sua volta l’immobile, la quale si costituì in giudizio, chiedendo a sua volta il rigetto della domanda.

Disposta la trasformazione del rito, il Tribunale accolse la domanda, ritenendo accertato l’inadempimento del venditore per aver venduto l’immobile privo della dichiarazione di agibilità, senza provvedere al completamento della pratica di rilascio del predetto certificato, cui si era obbligato, e lo condannò al pagamento di € 41.482,22 per la regolarizzazione dell’immobile e di € 10.000,00 a titolo di risarcimento in via equitativa.

Il giudizio di gravame, introAVV_NOTAIOo dal medesimo NOME COGNOME, si concluse, nella resistenza di NOME COGNOME, che eccepì l’inammissibilità dell’appello ex art. 342 cod. proc. civ., e NOME COGNOME, con la sentenza n. 378/2019, con la quale la Corte d’Appello di Roma rigettò l’appello e la domanda di

risarcimento ex art. 96 cod. proc. civ. proposta da NOME.

Contro la predetta sentenza, NOME COGNOME propone ricorso per cassazione, affidandolo a quattro motivi. NOME COGNOME e NOME COGNOME si difendono con distinti controricorsi.

NOME COGNOME ha altresì depositato memoria.

Considerato che :

1.Col primo motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1227 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché la Corte d’Appello di Roma aveva condannato il ricorrente a pagare anche il costo necessario per sanare il cambio di destinazione urbanistica del piano seminterrato da locale garage, qual era il vano al momento della vendita, a locale abitativo, senza considerare che tale mutamento era stato effettuato dallo stesso acquirente successivamente alla vendita e che pertanto, alla stregua del principio di causalità dettato dall’art. 1227 cod. civ., i maggiori costi della certificazione di agibilità, dovuti proprio a tale sopravvenuta situazione, avrebbero dovuto essere posti a carico dell’acquirente, residuando a carico dell’alienante le eventuali sole spese amministrative e di segreteria per il rilascio del documento.
Col secondo motivo, si lamenta l’omesso l’esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., per avere i giudici di merito affermato che l’appellante non aveva fornito alcun elemento da cui desumere che le opere in difformità erano state eseguite dal COGNOME, benché l’atto di compravendita descrivesse il vano poi trasformato in abitazione come garage, secondo quanto evidenziato col secondo motivo d’appello, e benché detta situazione non fosse stata mai contestata dalle parti in causa. Se, infatti, i giudici avessero valutato la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di compravendita non avrebbero ritenere
responsabile il venditore, ma il solo acquirente che tale trasformazione aveva effettuato.

3. Col terzo motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1491 cod. civ. e dell’art. 1362 cod. civ., rispetto al terzo chiamato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici di merito, con riguardo al proprio atto di compravendita del bene da NOME, avevano erroneamente applicato l’art. 1491 cod. civ. e mal interpretato la dichiarazione da lui resa, ritenendo che egli avesse verificato, a mezzo del proprio tecnico, le dichiarazioni di natura urbanistica rese dalla venditrice all’art. 3 del rogito notarile, così escludendo l’operatività della garanzia. I giudici, ad avviso del ricorrente, non avevano, invece, considerato che detti accertamenti avevano avuto riguardo alla sola regolarità urbanistica del bene, onde verificare le dichiarazioni rese in proposito dalla venditrice all’art. 3 del rogito notarile, e non il puntuale compimento della pratica per l’agibilità dell’immobile, sicché non avrebbero potuto escludere la garanzia dovuta dal costruttore ai sensi dell’art. 1491 cod. civ., posto che il costruttore aveva taciuto in malafede la sussistenza di difformità del fabbricato rispetto al progetto, accertata in sede di accatastamento dell’immobile.
Col quarto motivo, infine, si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 24, 25 e 26 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo RAGIONE_SOCIALE dell’RAGIONE_SOCIALE), in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché la Corte d’appello non aveva considerato che la normativa in materia di certificazione di agibilità prevedeva il silenzio assenso una volta decorso un certo termine dalla ricezione della domanda, che, pertanto, l’istanza avanzata in proposito da NOME COGNOME il 14/11/2006 doveva intendersi accolta attraverso tale modalità e che, al momento del rogito tra lo stesso ricorrente e NOME COGNOME, era già maturato il termine di sessanta giorni dalla presentazione della domanda per il rilascio della
certificazione di agibilità, la quale non poteva dunque dirsi mancante.

I primi tre motivi, da trattare congiuntamente in quanto afferenti al medesimo thema decidendum riguardante la responsabilità dell’acquirente nella realizzazione di condizioni atte ad aumentare gli oneri posti a carico del venditore ai fini del rilascio del certificato di abitabilità e nella consapevolezza di quest’ultimo in merito alla sussistenza o meno del certificato al momento in cui concluse il proprio acquisto, sono inammissibili.

Come già chiarito da questa Corte, le espressioni violazione o falsa applicazione di legge, di cui all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., descrivono i due momenti in cui si articola il giudizio di diritto: a) quello concernente la ricerca e l’interpretazione della norma ritenuta regolatrice del caso concreto; b) quello afferente all’applicazione della norma stessa una volta correttamente individuata ed interpretata. Il vizio di violazione di legge investe immediatamente la regola di diritto, risolvendosi nella negazione o affermazione erronea della esistenza o inesistenza di una norma, ovvero nell’attribuzione ad essa di un contenuto che non possiede, avuto riguardo alla fattispecie in essa delineata; il vizio di falsa applicazione di legge consiste, o nell’assumere la fattispecie concreta giudicata sotto una norma che non le si addice, perché la fattispecie astratta da essa prevista – pur rettamente individuata e interpretata – non è idonea a regolarla, o nel trarre dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche che contraddicano la pur corretta sua interpretazione. Non rientra nell’ambito applicativo dell’art. 360, primo comma, n. 3, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa che è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta perciò al sindacato di legittimità (cfr. Cass., Sez. 1, 14/01/2019, n. 640).
Nella specie, il primo e il terzo motivo, pur presentati sotto la veste formale della violazione e/o falsa applicazione di legge, pretendono di sollecitare una nuova lettura del compendio probatorio esaminato dai giudici di merito, per addivenire ad un diverso apprezzamento della fattispecie concreta e devono pertanto ritenersi fuori del perimetro delimitante il sindacato del giudice di legittimità (Cass., Sez. 1, 27/3/2024, n. 8272), avendo i giudici di merito chiarito, quanto al rapporto COGNOME –COGNOME, come nessun elemento fosse stato fornito dall’appellante da cui desumere che le opere in difformità fossero state eseguite dal COGNOME e come, anzi, ‘le prove testimoniali espletate’ avessero ‘attestato che i lavori erano stati eseguiti dal COGNOME, come risulta dalle dichiarazioni dei testi COGNOME NOME ed NOME COGNOME, che hanno confermato la riferibilità dei lavori al COGNOME, e come ha riconosciuto in sede di interrogatorio formale lo stesso convenuto, ancorché limitando il proprio intervento al portico eseguito con struttura amovibile’, e, quanto al rapporto COGNOME –COGNOME, come il primo avesse eseguito verifiche, attraverso propri tecnici, in ordine alla regolarità del bene.
Del resto, il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non dà luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma dell’art. 360 cod. proc. civ., primo comma, n. 5 (che attribuisce rilievo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e presenti carattere decisivo per il giudizio), né in quello del precedente n. 4, disposizione che – per il tramite dell’art. 132, n. 4, cod. proc. civ., -dà rilievo unicamente all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante (Cass., Sez. 1, 26/9/2018, n. 23153;
Cass., Sez. 3, 10/6/2016, n. 11892), sia perché la contestazione della persuasività del ragionamento del giudice di merito nella valutazione delle risultanze istruttorie attiene alla sufficienza della motivazione, non più censurabile secondo il nuovo parametro di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), sia perché con il ricorso per cassazione la parte non può rimettere in discussione, contrapponendovi le proprie, la valutazione delle risultanze processuali e la ricostruzione della fattispecie concreta operate dai giudici del merito, trattandosi di accertamento di fatto, precluso in sede di legittimità ( ex plurimis Cass., Sez. 1, 6/11/2023, n. 30844; Cass., Sez. 5, 15/5/2018, n. 11863, Cass., Sez. 6-5, 7/12/2017, n. 29404; Cass., Sez. 1, 2/8/2016, n. 16056)).
Consegue da quanto detto l’inammissibilità delle censure.

La quarta censura è, invece, infondata.

Occorre, innanzitutto, premettere che gli artt. 24-26 del d.P.R. n. 380/2001, entrato in vigore il 30 giugno 2003, nel disciplinare la materia, prevedono che il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità in tutti i casi di interventi edilizi relativi a nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, nonché di interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al primo comma del medesimo articolo.
L’art. 24 T.U. Edilizia, dopo avere statuito che il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, ha, in particolare, semplificato il procedimento di rilascio del certificato, concentrando le competenze presso lo RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE e prevedendo una forma di silenzio -assenso, in caso di mancata risposta dell’amministrazione entro 30 giorni dalla
presentazione dell’istanza da parte dell’interessato, corredata dagli appositi documenti richiesti dalla legge, con la conseguenza che, come affermato da Cass., Sez. 2, 2/8/2023, n. 23604, il d.lgs. n. 222/2016, nel modificare la disciplina in tema di agibilità, non allude più al rilascio di apposita certificazione, neanche mediante la procedura del silenzio-assenso, posto che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati è valutata secondo quanto dispone la normativa vigente, con l’effetto che la conformità dell’opera al progetto presentato dovrà essere attestata mediante ‘segnalazione certificata’, attraverso una sostanziale assunzione di responsabilità da parte del professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge, senza che sia rilasciato un apposito provvedimento espresso e senza che maturi un titolo avente natura provvedimentale mediante silenzio-assenso.
Pertanto, ai fini dell’agibilità, se, da un lato, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, la ‘segnalazione certificata’ degli interventi realizzati, dall’altro, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della segnalazione, aAVV_NOTAIOa motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’utilizzo e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di esso (Cass., Sez. 2, 2/8/2023, n. 23604).
Orbene, come affermato da questa Corte, la carenza sostanziale o formale dell’agibilità non inficia la validità ‘strutturale’ del contratto traslativo per illiceità dell’oggetto, in quanto l’obbligo dei venditori di consegnare agli acquirenti di immobili urbani il relativo certificato

deriva – oltre che da eventuali specifiche pattuizioni – dall’art. 1477, terzo comma, cod. civ., il quale, imponendo al venditore di consegnare i titoli ed i documenti relativi alla proprietà ed all’uso della cosa venduta, si riferisce ad essi non in quanto mezzo di consegna della cosa, ma in quanto oggetto dell’obbligazione, posta a carico del venditore, di consegnare tanto la cosa, quanto i documenti ad essa riferiti, (Cass., Sez. 1, 22/6/1972, n. 2050), sicché la vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso di abitazione, ma privo di licenza di abitabilità, non ha un oggetto illecito, in quanto non esiste alcuna norma che contempli l’obbligo del preventivo rilascio del certificato suddetto (Cass., Sez. 2, 29/3/1995, n. 3687).
Essa incide, invece, sull’attuazione del programma negoziale e può comportare la risoluzione del contratto, sebbene non in via automatica, dovendo prima essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla ‘commerciabilità’ del bene (Cass., Sez. 2, 2/8/2023, n. 23604; Cass. Sez. 2, 03/02/2023, n. 3419; Cass., Sez. 6-2, 25/11/2022, n. 34882; Cass., Sez. 2,11/02/2022, n. 4467; Cass., Sez. 2, 20/10/2021, n. 29173).

Pertanto, come chiarito da Cass., Sez. 2, 2/8/2023, n. 23604, posto che la vendita può essere risolta per l’intervenuta consegna di aliud pro alio datur solo ove difettino -in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria -i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere l’agibilità, restando indifferente, in assenza delle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, il formale (ed evidentemente inappropriato) rilascio della certificazione di agibilità, stante la rilevanza del vizio sostanziale correlato ad una carenza strutturale e non il mero dato formale dell’attestazione confermativa del rispetto delle prescrizioni, le diverse conseguenze derivanti dalla mancanza del certificato di agibilità possono riassumersi nei termini che seguono:
a) se il difetto della richiamata certificazione è ascrivibile all’assenza (in senso sostanziale -funzionale), in radice, dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e sul risparmio energetico, volti a rendere abitabile o agibile l’immobile assenza che non sia sanabile in termini assoluti -, il bene oggetto del negozio traslativo (o della promessa di vendita) assume connotazioni completamente diverse da quelle pattuite (ossia appartiene ad un genere o sottogenere diverso, rivelandosi funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economicosociale della res venduta e, quindi, a fornire l’utilità richiesta), con la correlata possibilità di esperire l’azione di risoluzione (per vendita di aliud pro alio ), senza soggiacere alle strettoie decadenziali e prescrizionali delle garanzie edilizie (anche, Cass., Sez. 2, 13/8/2020, n. 17123; Cass., Sez. 2, 27/12/2017, n. 30950);
b) se le difformità accertate sono sanabili e, dunque, non hanno un’incidenza strutturale e funzionale sulla destinazione economico -sociale del bene, la mancanza sostanziale dei requisiti igienicosanitari può determinare un vizio della cosa alienata ovvero una mancanza di qualità essenziali;

c) se, infine, la carenza della relativa certificazione ha un rilievo esclusivamente formale-documentale, in quanto, pur sussistendo i requisiti di conformità alle prescrizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e sul risparmio energetico, la pratica amministrativa volta ad ottenere il rilascio di tale attestazione non sia stata avviata o ultimata, a cura dell’alienante o del promittente venditore, il contratto non può essere risolto, atteso che l’inadempimento deAVV_NOTAIOo non è talmente grave da dar luogo ad uno squilibrio funzionale del sinallagma negoziale, sebbene possa esserne invocato l’adempimento e possa essere azionata la relativa tutela risarcitoria.
In quest’ultimo caso, l’acquirente, prosegue la citata ordinanza, oltre a poter esercitare la domanda di esatto adempimento, tranne che nei casi in cui l’acquirente fosse a conoscenza dell’assenza del certificato e l’abbia accettata (vedi anche Cass., Sez. 2, 12/11/2013, n. 25427; Cass., Sez. 2, 14/11/2002, n. 16024), può altresì chiedere il risarcimento dei danni conseguenti al mancato rilascio, purché l’ an , il quomodo e il quantum di detto nocumento siano dimostrati, non spettando altrimenti alcuna riparazione, specie quando sia accertato che tale circostanza non ha impedito all’avente diritto di utilizzare pienamente il bene come abitazione, senza che questi abbia concretamente subito quei pregiudizi economici che sarebbero potuti astrattamente derivare dalla mancanza del suddetto certificato, anche in termini di esborso di spese necessarie per la sua materiale acquisizione (in questi termini Cass., Sez. 2, 2/8/2023, n. 23604, che richiama Cass. Sez. 6-2, 18/05/2018, n. 12226; Cass., Sez. 2, 27/12/2017, n. 30950; Cass., Sez. 2, 08/01/2013, n. 259; Cass., Sez. 3, 15/05/2003, n. 7529; Cass., Sez. 2, 17/12/1993, n. 12507; Cass., Sez. 2, del 20/04/1976, n. 1377; per il risarcimento del danno ex se, invece, Cass. Sez. 3, 10/10/2019, n. 25418).
Nella specie, l’acquisizione della agibilità era stata fatta oggetto di specifico obbligo in capo all’alienante, obbligo che non può dirsi assolto per essersi formato il silenzio assenso sull’istanza avanzata all’uopo dalla sua dante causa.

Risulta, infatti, dalla sentenza impugnata che NOME COGNOME, originaria titolare del permesso di costruire e dante causa di COGNOME NOME, aveva presentato al Comune di Labico, il 14/11/2006, la domanda di rilascio del certificato di agibilità e che il silenzio assenso non poteva dirsi formato in quanto, nonostante l’espressa richiesta ai sensi dell’art. 25 d.P.R. n. 380 del 2001, non era stata proAVV_NOTAIOa la documentazione mancante, ossia quella relativa all’impiantistica, al risparmio energetico, al collegamento
delle acque alla fossa settica certificata e all’abbattimento delle barriere architettoniche.

Tale argomentazione è senz’altro corretta, considerato che, come già sostenuto da questa Corte con riguardo alla licenza di abitabilità di immobili, prevista dal d.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, art. 4, la fattispecie legale tipica del silenzio-assenso in esso delineata presuppone non soltanto il decorso del tempo idoneo ad integrarla, ma altresì che il proprietario, all’atto della presentazione della domanda di rilascio del certificato di abitabilità, offra tutta la documentazione richiesta dalla predetta norma (Cass., Sez. 2, 14/4/2015, n. 7472 non massimata), in assenza della quale il consenso non può dirsi formato, e ciò a maggior ragione se, come nella specie, vi sia stata, da parte dell’ente, un richiesta di integrazione in tal senso rimasta inevasa.
In ragione di ciò, deve escludersi la fondatezza della censura.

In conclusione, dichiarata l’inammissibilità dei primi tre motivi e l’infondatezza del quarto, il ricorso deve essere rigettato. Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, devono essere poste a carico del ricorrente.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida, quanto a COGNOME NOME, in Euro 6.000,00 per compensi e, quanto a COGNOME NOME, in Euro 4.100,00, oltre alle spese forfettarie nella

misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente del contributo unificato previsto per il ricorso a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 2/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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