SENTENZA TRIBUNALE DI TORINO N. 5206 2025 – N. R.G. 00019839 2024 DEPOSITO MINUTA 28 11 2025 PUBBLICAZIONE 28 11 2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica nella persona del AVV_NOTAIO ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. NUMERO_DOCUMENTO promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell’AVV_NOTAIO, presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Torino, INDIRIZZO ATTORE P.
contro
(C.F. ) con il patrocinio dell’AVV_NOTAIO del RAGIONE_SOCIALE di Asti, presso il cui studio è elettivamente domiciliata in San Damiano D’Asti (INDIRIZZO), INDIRIZZO
n. 27
CONVENUTO
contro
(C.F.
)
con
il
patrocinio
dell’AVV_NOTAIO
NOME COGNOME del RAGIONE_SOCIALE di Milano, presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Milano, INDIRIZZO
TERZO CHIAMATO
contro
(C.F.
)
con
il
patrocinio
degli
AVV_NOTAIO
NOME COGNOME del RAGIONE_SOCIALE ed NOME COGNOME, elettivamente
domiciliato presso lo studio della prima in Settimo Torinese (INDIRIZZO), INDIRIZZO TERZO CHIAMATO
contro
(C.F.
con il patrocinio
P.
C.F.
P.
dellAVV_NOTAIO, presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Torino, INDIRIZZO
TERZO CHIAMATO
Oggetto: compravendita di immobili
CONCLUSIONI
Per parte attrice: Ferme le istanze istruttorie,
ACCERTARE E DICHIARARE che per i motivi di cui in narrativa che la è responsabile per i danni cagionati alla società attrice e per l’effetto della somma di € 122.038,24 o altra veritiore somma ritenuta congrua dal AVV_NOTAIO o anche liquidata
CONDANNARE la al pagamento a favore della in via equitativa, a titolo di risarcimento danni
In via subordinata
ACCERTARE E DICHIARARE la corresponsabilità e/o il concorso di colpa della e del NOME per i danni cagionati alla società attrice e per l’effetto CONDANNARE la ed il NOME in via solidale o in proporzione al diverso grado di colpa, ognuno per il proprio titolo, al pagamento a favore della
della somma di € 122.038,24 o altra veritiore somma ritenuta congrua dal AVV_NOTAIO o anche liquidata in via equitativa, a titolo di risarcimento danni IN OGNI CASO con favore di spese e competenze di lite, oltre al rimborso forfetario ed agli accessori di legge.
Per parte convenuta: Ferme le istanze istruttorie,
NEL MERITO:
Nel riportarsi integralmente alle conclusioni rassegnate nei precedenti atti, che qui si intendono integralmente trascritti, la convenuta chiede di rigettare tutte le domanda attoree perché prive di ogni fondamento sia in fatto che in diritto per tutte le ragioni esposte in narrativa e, per l’effetto, dichiarare assolta la conchiudente da ogni pretesa attorea e/o in subordine accertare la percentuale di responsabilità della nella causazione dei danni eventualmente provati da parte attrice e calcolarne gli eventuali importi dovuti;
nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda attrice (anche solo in parte), dichiarare i terzi chiamati , in persona del legale rappresentante pro tempore, p.iva: con sede legale in Milano, INDIRIZZO e RAGIONE_SOCIALE c.f.: ), con studio professionale in Settimo Torinese (TO), INDIRIZZO, tenuti a manlevare P. C.F.
la da ogni richiesta ognuno per il proprio grado di responsabilità e, per l’effetto, condannare questi ultimi al pagamento delle somme eventualmente accertande in corso di causa, in luogo della convenuta
Rigettarsi le domande e difese del Geom. e della nella parte in cui contestano la manleva richiesta dalla nei loro confronti e come determinata negli atti (oneri di urbanizzazione parte UCL e spese tecniche a carico del ) e/o come l’Ill.mo Giudicante riterrà di giustizia e, nella denegata ipotesi in cui l’Il.mo Giudicante dovesse ritenere dovute altre somme a titolo di risarcimento del danno a carico della e a favore della , allora porle a carico dei terzi chiamati per le ragioni in atti. Co Co
IN OGNI CASO, con vittoria di spese e compensi di lite, oltre rimborso forfettario per spese generali, IVA e CPA come per legge e si chiede che, in ogni caso, anche le spese di tutti i terzi chiamati siano poste a carico dell’attrice.
Per IN INDIRIZZO: rigettare ogni domanda proposta da nei confronti della convenuta perché infondata in fatto e in diritto per le motivazioni esposte e, conseguentemente, respingere la domanda di manleva della convenuta verso . IN INDIRIZZO: nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda attorea rigettare comunque la domanda di manleva verso la terza chiamata , per infondatezza in fatto e diritto della domanda di manleva di
IN VIA DI ULTERIORE SUBORDINE: in caso di accoglimento sia pure parziale delle domande attoree nonché della domanda di manleva verso la terza chiamata
, in forza della posizione assunta dal Geom.
e da
condannarli, anche in solido tra loro, a manlevare e tenere indenne RAGIONE_SOCIALE, da ogni responsabilità dedotta in giudizio con obbligo di pagamento diretto a favore di e/o di eventuali somme che a qualsivoglia titolo fosse condannata a pagare per le causali di cui al presente giudizio incluse spese e competenze di lite ovvero – in via di subordine – con condanna al rimborso di quanto fosse condannata a pagare direttamente a favore di parte attrice.
IN OGNI CASO: con il favore di spese, competenze e onorari di giustizia, spese generali I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Per il NOME
: Ferme le istanze istruttorie,
Nel merito, in INDIRIZZO principale
Respingere tutte le domande proposte, direttamente e/o indirettamente, dalle le parti in causa nei confronti del Geom. poiché infondate in fatto ed in diritto, oltre che per essere quelle della anche improponibili e/o prive di interesse;
anche previo accertamento della esclusiva condotta e/o responsabilità della e/o del Geom. ;
In via subordinata
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui dovesse essere accertata la responsabilità, anche solo concorsuale, del Geom. , limitare le pretese solo al giusto e provato, comunque riducendone l’ammontare anche in ragione degli artt. 1227 e 1228 C.c. e della condotta della e/o del Geom. , in ogni caso dichiarando la eventuale corresponsabilità dell’esponente nella misura minima attribuendone la misura massima in capo alla e/o al Geom. , anche in concorso tra di loro;
In caso di accertamento di una corresponsabilità del Geom. nella causazione dei danni che dovessero eventualmente essere riconosciuti in favore delle controparti, in via diretta e/o indiretta ed anche in conseguenza della chiamata in causa come terzo dell’esponente, condannare il Geom. a manlevare e tenere indenne il Geom. da ogni e qualunque somma che, a qualsiasi titolo, egli dovesse essere tenuto a corrispondere a una o più parti del presente giudizio; inoltre, in accoglimento della domanda di regresso esperita nella presente sede e di una percentuale di responsabilità complessiva non inferiore al 90%, condannarlo a rimborsare quanto
previo riconoscimento a carico del chiamato Geom. il Geom. sarà tenuto a versare a una o più parti del presente giudizio;
Nella ogni denegata eventualità in cui dovesse essere ritenuta sussistente la responsabilità del Geom. , dichiarare la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE , con sede legale in INDIRIZZO, tenuta a manlevarlo e tenerlo integralmente indenne da ogni e qualunque somma che, a qualsiasi titolo e nei limiti di copertura della polizza, egli dovesse essere condannato a corrispondere a una o più parti del presente giudizio; ex art. 1898 c.c. poiché P.
Eccepisce la tardività dell’eccezione di formulata per la prima volta in terza memoria e quindi tardivamente.
In ogni caso, con vittoria di spese e diritti ed onorari dell’intero giudizio, oltre il rimborso forfettario al 15%, la CRAGIONE_SOCIALE. al 4%, l’I.V.A. o il rimborso del bollo se dovuti in ragione del regime fiscale applicato, nonché il contributo unificato eventualmente versato.
Per RAGIONE_SOCIALE: IN VIA PRINCIPALE:
respingere tutte le domande formulate nei confronti del Geom. , e per l’effetto assolvere la RAGIONE_SOCIALE esponente da ogni domanda contro la stessa proposta per i motivi di cui in narrativa;
IN VIA SUBORDINATA:
-nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande formulate, escludere l’operatività della garanzia assicurativa per i motivi analiticamente indicati, anche ex art. 1898 c.c. per i motivi esposti.
In ogni caso con il favore delle spese ed onorari di giudizio, IVA e CPA nonché rimborso forfetario 15% ex L.F.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1)
Con atto di citazione datato 30.1.2024 (d’ora in avanti più semplicemente ‘ ‘) ha convenuto in giudizio (d’ora in avanti più semplicemente ‘ ‘) esponendo le circostanze di fatto di seguito sintetizzate: Co
l’attrice svolge attività di lavorazione e commercio di carni e per anni ha espletato tale attività in un capannone sito in Rivoli, INDIRIZZO, dalla stessa condotto in locazione;
nell’anno 2020 la società attrice, intendendo acquistare un immobile per ivi trasferire la propria attività, individuava come confacente alle proprie esigenze l’immobile sito in OrbassanoINDIRIZZO INDIRIZZO, di proprietà di ; Co
in data 18.6.2020 le parti sottoscrivevano contratto preliminare di compravendita del suddetto immobile, impegnandosi a stipulare il contratto definitivo entro il 31.10.2020; – nel contratto preliminare la promittente venditrice garantiva la regolarità urbanistica dell’immobile e la conformità alle norme in materia, impegnandosi in ogni caso, ove fossero emerse delle difformità, a presentare ogni pratica idonea alla regolarizzazione
a propria cura e spese;
in prossimità della stipula del rogito, emergeva che la sagoma dell’immobile non coincideva con quanto autorizzato dal Comune di Orbassano;
veniva quindi rinviata la stipulazione del contratto definitivo, per consentire a di procedere alla regolarizzazione edilizia e catastale; Co
il tecnico di fiducia di , NOME , interpellato in merito, suggeriva alla parte venditrice di presentare un permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36 D.P .R. 380/2001 per interventi eseguiti in difformità dal titolo autorizzato;
tuttavia , per il tramite del proprio tecnico NOME , presentava richiesta di permesso di costruire in sanatoria per ‘corretta rappresentazione grafica sagoma capannone industriale, senza alcuna variazione dei parametri urbanistici licenziati, oltre a modifiche interne riconducibili all’art. 34 bis DPR 380/2001’; Co
in data 17.12.2020 veniva stipulato l’atto notarile di compravendita, nel quale si dava atto che era stata presentata richiesta di permesso di costruire in sanatoria protocollo n. NUMERO_DOCUMENTO del 19.11.2020;
in data 13.1.2021 il Comune di Orbassano archiviava l’istanza presentata da con esito negativo; Co
avendo necessità di iniziare quanto prima i lavori di ristrutturazione necessari al trasferimento della propria attività presso l’immobile di Orbassano, sollecitava a porre rimedio alla situazione creatasi, diffidandola formalmente con lettera del 23.3.2021; COGNOME
stante l’inerzia di , si vedeva costretta a presentare, per il tramite del proprio tecnico NOME , permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36 D.P.R. 380/2001; Co
il permesso di costruire in sanatoria veniva rilasciato dal Comune di Orbassano in data 5.10.2021, previo pagamento, da parte di , dell’importo di € 6.399,49 per bolli, oneri e sanzioni;
-aveva anche pagato la somma di € 6.968,75 a titolo di onorario al NOME ;
-aveva altresì subito un danno per il ritardo con cui aveva iniziato i lavori di ristrutturazione, avendo dovuto attendere il buon esito della pratica di sanatoria; il danno era commisurato ai canoni di locazione che aveva dovuto continuare a pagare da gennaio a settembre 2021 per l’immobile in Rivoli, per un ammontare complessivo di € 108.702,00.
Premessi tali fatti, ha chiesto al Tribunale di accertare che era responsabile per i danni subiti e di condannarla al pagamento della somma complessiva di € 122.038,24. Co
Si è costituita in giudizio con comparsa del 15.1.2025 deducendo che:
-aveva acquistato l’immobile sito in INDIRIZZO, da (d’ora in avanti per brevità ) con rogito in data Co
28.5.2019;
all’atto di compravendita / IPA era stata allegata attestazione del NOME circa la conformità edilizia dell’immobile, la stessa allegata al preliminare IPA / ;
-aveva fatto affidamento sull’attestazione di conformità rilasciata dal NOME in occasione della compravendita da solo un anno prima della sottoscrizione del preliminare con e senza che l’immobile avesse nel frattempo subito modifiche; Co
in ogni caso , stipulando la compravendita pur consapevole della difformità e della pendenza di pratica di sanatoria non ancora conclusa, aveva accettato l’allungamento delle tempistiche e l’alea insita nel procedimento ammnistrativo; la stessa era poi colpevole di aver atteso circa cinque mesi dall’archiviazione della pratica del NOME prima di presentare la pratica di sanatoria corretta con il NOME ;
-contestava in ogni caso i danni, poiché l’immobile in Rivoli era ancora indicato come unità locale di nella visura camerale estratta, inoltre il legale rappresentante della società locatrice dell’immobile in Rivoli, era Co
cioè il legale rappresentante anche della ; infine, a dimostrazione dei danni, la società attrice aveva prodotto solo delle fatture, senza fornire prova dei pagamenti.
ha quindi chiesto il rigetto delle domande e in subordine, per il caso di condanna, di essere manlevata da e dal NOME , che chiedeva di poter chiamare in causa. Co
Autorizzata la chiamata in causa dei terzi, si sono costituiti in giudizio sia
che .
La prima ha evidenziato che in vista della stipula del contratto di compravendita con aveva conferito incarico alla società (oggi affinché eseguisse una verifica tecnica completa dell’immobile sotto il profilo della regolarità urbanistica, edilizia e catastale. aveva, a sua volta, incaricato il NOME , il quale, effettuate le opportune verifiche, aveva rilasciato relazione tecnica attestante la piena conformità urbanistica e catastale dell’immobile. La terza chiamata ha quindi evidenziato di aver fatto affidamento sulle attestazioni del
NOME , poi rivelatesi erronee; ha sostenuto l’infondatezza della domanda di verso , rimarcando, come già fatto dalla convenuta, la consapevolezza di dell’esistenza di irregolarità da sanare; ha resistito alla domanda di manleva svolta da parte convenuta nei suoi confronti, evidenziando che IPA aveva un autonomo obbligo, nei confronti di , di accertarsi della regolarità edilizia e catastale dell’immobile e che ai sensi dell’art. 4.5 del contratto di compravendita / la società acquirente aveva rinunciato a qualsiasi azione verso la venditrice anche in merito a possibili difformità catastali dell’immobile. Co Co
Ha chiesto, quindi, il rigetto delle domande di parte attrice contro parte convenuta, in via subordinata il rigetto della domanda di manleva proposta da nei suoi confronti, in ulteriore subordine di essere manlevata da per la cui chiamata in causa instava. Co
Anche il NOME ha argomentato circa l’infondatezza delle domande attoree; riguardo al proprio operato, ha evidenziato come l’attività tecnica compiuta nel 2019 riguardava solo l’interno dell’immobile e non la sua sagoma esterna; quanto alla pratica di sanatoria presentata nel novembre 2020 su incarico di , la stessa era stata preceduta da interlocuzione sia con l’ufficio tecnico del Comune di Orbassano che con il NOME , tecnico di parte attrice, i quali avevano entrambi indicato espressamente l’ iter da seguire. Il provvedimento amministrativo di diniego del 13.1.2021 era in contraddizione con le stesse indicazioni fornite dall’ufficio tecnico comunale nell’interlocuzione preliminare ed era colpevole di non averlo impugnato, oltre che per l’inerzia dimostrata nei mesi antecedenti alla presentazione della nuova richiesta di sanatoria. ha chiesto in ogni caso di poter chiamare in causa la propria RAGIONE_SOCIALE di assicurazione ed il NOME , per essere dagli stessi garantito in manleva o in regresso in caso di accertamento di una sua responsabilità anche solo concorsuale. Co
E’ stata autorizzata la chiamata in causa della sola
La RAGIONE_SOCIALE si è costituita in giudizio, evidenziando i limiti della garanzia assicurativa invocata dal NOME , che nel caso specifico dei danni da ritardo non poteva essere considerata operante.
E’ seguito lo scambio di memorie ex art. 171 ter c.p.c. ed alla prima udienza, fallito il tentativo di conciliazione, le parti hanno insistito nelle rispettive istanze.
Con ordinanza del 10.11.2025 la causa è stata dal giudice ritenuta matura per la decisione senza svolgimento di istruttoria, con fissazione dell’udienza del 27.11.2025 per la precisazione delle conclusioni e contestuale discussione orale ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c., ove la causa è stata trattenuta in decisione.
2.1)
Lo svolgimento dei fatti sostanzialmente non è controverso, oltre a risultare dai documenti versati in giudizio.
, interessata ad acquistare un immobile commerciale ove trasferire la sua attività, ha sottoscritto in data 18.6.2020 con un contratto preliminare di compravendita dell’immobile sito in OrbassanoINDIRIZZO INDIRIZZO (doc. 2 parte attrice). Co
Nel contratto preliminare, art. 7, la parte promittente venditrice garantiva la regolarità edilizia e la conformità catastale dell’immobile, impegnandosi a presentare, ‘ nella denegata ipotesi di difformità a livello urbanistico-edilizio, ogni pratica idonea alla perfetta regolarizzazione, il tutto a proprie cura e spese ed in tempo utile per la stipula del rogito definitivo ‘.
La promittente venditrice si impegnava, altresì, ‘ a presentare, a proprie cura e spese, qualsiasi pratica ed a rendere qualsiasi dichiarazione ai fini del rispetto, in sede di rogito definitivo, del disposto del comma 1 bis dell’art. 29 della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dalla legge 122/2010 ‘.
Veniva richiamata l’ ‘ attestazione di conformità edilizia del Geom. del 15 maggio 2019, allegata sotto la lettera “B” al sopra citato atto di provenienza a rogito AVV_NOTAIO ‘.
Il possesso dell’immobile veniva trasferito alla sottoscrizione del preliminare (art. 3).
E’ pacifico che successivamente alla presa di possesso dell’immobile ed in seguito agli accertamenti tecnici fatti eseguire dalla promissaria acquirente, che doveva effettuare dei lavori di ristrutturazione, emerse un problema di regolarità edilizia: la sagoma dell’unità immobiliare non coincideva con quanto autorizzato presso il Comune di Orbassano.
Informata la promittente venditrice, la stessa, per ottemperare alle garanzie prestate nel contratto preliminare, presentò, nel novembre 2020, per il tramite del proprio tecnico NOME (che aveva rilasciato l’attestazione di regolarità edilizia e di conformità catastale in occasione della compravendita da a ) una pratica di sanatoria presso il Comune di Orbassano. Co
Le parti stipularono il rogito definitivo dell’atto di compravendita in data 17.12.2020 e nello stesso, all’art. 7, si dava atto dell’avvenuta presentazione di ‘ richiesta di permesso di costruire in sanatoria, NUMERO_DOCUMENTO del 19 novembre 2020, per CORRETTA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA SAGOMA CAPANNONE INDUSTRIALE senza alcuna variazione dei parametri urbanistici licenziati, oltre a modifiche interne riconducibili all’art. 34 bis DPR 380/01 riferita alla sopra citata RAGIONE_SOCIALE in sanatoria protocollo n. 79/2019 ‘ (doc. 5 parte attrice).
E’ noto, poi, che il in data 13.1.2021 archiviò la suddetta sanatoria con esito negativo (doc. 6 parte attrice).
Seguirono ulteriori contatti tra le parti, finché in data 23.3.2021 diffidò affinché la stessa provvedesse alla sanatoria dell’immobile entro e non oltre il 30.3.2021 (doc. 7 parte attrice). Co
In data 25.3.2021 la IPA depositò presso il Comune di Orbassano una relazione asseverata del NOME che tuttavia non fu sufficiente ad ottenere la sanatoria dell’immobile.
In data 20.5.2021 presentò, per il tramite del proprio tecnico NOME , richiesta di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36 DPR 380/2001 per interventi eseguiti in difformità dal titolo autorizzato (doc. 9 parte attrice). Il permesso di costruire in sanatoria venne rilasciato in data 5.10.2021, previo pagamento degli oneri e sanzioni da parte di (doc. 11 parte attrice).
Così riassunti i fatti dedotti in giudizio, le doglianze di parte attrice sono riassumibili nell’avere, la parte venditrice, alienato un immobile irregolare dal punto di vista edilizio e catastale, contravvenendo agli obblighi specificamente assunti con il preliminare e il contratto definitivo di compravendita.
In diritto, deve innanzitutto escludersi che l’atto di compravendita del 17.12.2020 sia nullo ai sensi dell’art. 46 D.P.R. 380/2001, così come dell’art. 29 comma 1 bis legge 52/1985. Entrambe le nullità, infatti, sono state interpretate dalla giurisprudenza di legittimità in termini rigorosamente formali e testuali (cfr. Cass. Sez. Un. n. 8230/2019 per quanto concerne la regolarità edilizia, Cass. n. 27531/2025 per quando concerne la conformità catastale oggettiva), per cui, per non incorrere nelle suddette nullità, (a) sotto il profilo della regolarità edilizia, è sufficiente che nell’atto sia fatta menzione dei titoli edilizi relativi all’immobile, a prescindere dalla effettiva conformità dello stato di fatto al progetto licenziato; (b) sotto il profilo della conformità catastale, è sufficiente che in atto sia contenuta la dichiarazione del venditore di conformità catastale
oggettiva ovvero l’attestazione sostitutiva da parte di tecnico abilitato, a prescindere dalla veridicità della dichiarazione (ferme, naturalmente, le responsabilità civili e penali conseguenti a false dichiarazioni e le conseguenze sul piano amministrativo tributario).
L’atto di compravendita in esame contiene esplicita menzione dei titoli edilizi, nonché richiama l’attestazione di conformità catastale del NOME del 15.5.2019 sub allegato B dell’atto di provenienza, dunque l’atto di compravendita 17.12.2020 è valido, pur in presenza di difformità dell’immobile dal progetto assentito.
Ciò posto, le doglianze di parte attrice sono inquadrabili giuridicamente nell’art. 1489 c.c. (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi).
La giurisprudenza di legittimità, infatti, è costante nel riportare a tale norma la fattispecie di immobili che presentino problematiche di regolarità edilizia e catastale e più in generale attinenti alla condizione amministrativa del cespite, lì dove la disciplina della garanzia per i vizi di cui agli artt. 1490 e ss. c.c. attiene a vizi strutturali, cfr. ad es. Cass. n. 27559/2023: ‘ In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto ‘; oppure Cass. n. 17148/2024: ‘ In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia trova applicazione l’art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto ‘.
I rimedi previsti dall’art. 1489 c.c. sono la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo ‘ secondo la disposizione dell’art. 1480 c.c. ‘, norma, quest’ultima, che contempla anche il risarcimento del danno.
Nel caso sub judice parte attrice non ha richiesto né la risoluzione del contratto né la riduzione del prezzo, ma il risarcimento del danno, individuato nei costi sostenuti per ottenere la sanatoria dell’immobile e nei canoni di locazione pagati per i nove mesi di ritardo (da gennaio a settembre 2021) con cui è stata ottenuta la sanatoria, che a sua volta condizionava l’inizio dei lavori di ristrutturazione.
Ciò posto circa l’inquadramento giuridico, si è visto che le sentenze della Cassazione sopra richiamate contengono entrambe una condizione per l’affermazione di responsabilità del venditore ai sensi dell’art. 1489 c.c., espressa dall’inciso: ‘ sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto ‘. Si veda anche Cass. n. 25357/2014: ‘ La responsabilità del venditore di un immobile affetto da irregolarità edilizia, ai sensi dell’art. 1489 c.c., non può essere invocata dal compratore che fosse edotto della difformità al momento dell’acquisto ‘.
Nel caso di specie è pacifico che l’irregolarità edilizia dell’immobile fosse nota ad , che l’aveva accertata per mezzo del proprio tecnico NOME .
Tuttavia, questo giudice ritiene che il principio della Cassazione debba confrontarsi con la specificità del caso concreto, in cui nel contratto di compravendita (art. 7) si dà atto della pratica di sanatoria depositata dal NOME per conto della venditrice: ‘ richiesta di permesso di costruire in sanatoria, NUMERO_DOCUMENTO del 19 novembre 2020 ‘ e, allo stesso tempo, il venditore ‘ garantisce la regolarità urbanistica, igienico/sanitaria ed edilizia di quanto in oggetto ‘ (così testualmente) oltre ad essere richiamata l’ ‘ attestazione di conformità edilizia del NOME ‘ rilasciata in occasione della compravendita -, dunque la società venditrice, in sostanza, garantiva il buon esito della sanatoria, dando continuità alla clausola del preliminare con cui , ‘ nella denegata ipotesi di difformità a livello urbanisticoedilizio’, si impegnava a presentare ‘ ogni pratica idonea alla perfetta regolarizzazione, il tutto a proprie cura e spese (…) ‘. Co Co
In altri termini, è vero che aveva consapevolezza dell’irregolarità edilizia del capannone; ma aveva garantito il superamento delle problematiche e che avrebbe assunto su di sé ogni onere collegato alla sanatoria. Co
Da queste considerazioni deriva che , non essendo stata in grado di ottenere la regolarizzazione dell’immobile per il tramite del NOME dalla stessa incaricato, debba farsi carico dei costi della sanatoria sopportati da , i quali saranno oggetto di più dettagliata analisi nel prosieguo. Co
2.2)
Discorso diverso, invece, si ritiene debba essere fatto per i danni da ritardo, sulla base delle considerazioni che seguono.
La richiesta di permesso di costruire in sanatoria di cui si dava atto nella compravendita non equivale, all’evidenza, ad una sanatoria conclusa con esito positivo; il
procedimento amministrativo è accompagnato indefettibilmente da un margine di alea che risiede nelle valutazioni discrezionali e tecniche della P.A. (anche in caso di procedure che si perfezionano con il silenzio assenso, essendo comunque sempre possibile l’intervento correttivo o inibitorio della P.A.), oltre che nei possibili errori o inesattezze da parte del tecnico. L’alea riguarda, altresì, le tempistiche, non preventivabili con sicurezza e, del resto, la stessa sanatoria presentata dal NOME il 20.5.2021 si è conclusa dopo circa 5 mesi, il 5.10.2021.
Parte attrice, stipulando l’atto di compravendita senza riserve, ha accettato questa alea e quindi la possibilità che la sanatoria non andasse a buon fine e potesse richiedere delle tempistiche maggiori.
D’altra parte, è la stessa ad evidenziare come il proprio tecnico, NOME , avesse da subito sollevato dei dubbi circa la correttezza dell’ iter di sanatoria intrapreso dal NOME (pag.15 prima memoria), infine rimettendosi al parere del collega, anche per la differenza anagrafica tra i due tecnici e la maggiore esperienza del NOME ; dunque disponeva già di elementi quanto meno per dubitare dell’effettivo buon esito della sanatoria. Nonostante questo, ha scelto comunque di stipulare la compravendita, senza attendere la risposta del sulla domanda di sanatoria e senza cautelarsi inserendo, in atto, una specifica clausola che disciplinasse il caso di un rigetto amministrativo e di un conseguente allungamento delle tempistiche.
In siffatto contesto, ritiene questo giudice che sul principio di affidamento (nelle garanzie prestate dalla venditrice) debba prevalere il principio di autoresponsabilità di , che aveva consapevolezza dell’incertezza della sanatoria relativamente sia all’esito che ai tempi ed ha comunque scelto di stipulare la compravendita senza
riserve.
Dopo aver appreso dell’esito negativo della sanatoria intrapresa dal (gennaio 2021), la società attrice non si è attivata sollecitamente per presentare una richiesta di sanatoria corretta a suo nome (l’immobile era ormai di sua proprietà), attendendo ulteriori mesi e nello specifico fino a maggio. Si ritiene che questo comportamento della parte attrice rilevi sotto il profilo dell’art. 1227 comma 2 c.c., come correttamente eccepito da parte convenuta, non potendo, d’altra parte, costituire idonea giustificazione la pendenza di trattative, anche queste, per definizione, dall’esito incerto e portate avanti, pertanto, da sotto la sua responsabilità.
Il canone della diligenza richiedeva che fosse -diventata ormai proprietaria, edotta dell’erroneità della sanatoria presentata da per mezzo del NOME , nonché portatrice di uno specifico interesse alla celerità degli adempimenti (la locazione dell’immobile in Rivoli e la necessità di svolgere lavori di ristrutturazione condizionati alla sanatoria, erano tutte circostanze interne alla sfera di Co
e non dedotte in contratto) – a doversi senza indugio attivare per risolvere il noto problema di irregolarità edilizia e catastale, per poi chiedere il rimborso delle spese sostenute alla sua dante causa.
Il ritardo nell’ottenimento della sanatoria non può, pertanto, essere imputato ad , derivando lo stesso in parte da elementi estranei alla sfera di controllo delle parti (le tempistiche del procedimento amministrativo, durato anche per circa 5 mesi), in parte imputabili alla stessa , che una volta informata del rigetto della pratica presentata dal NOME ed ormai proprietaria dell’immobile, ha atteso fino a maggio per conferire incarico al NOME . Co
Per queste ragioni la domanda risarcimento dei danni da ritardo va respinta.
2.3)
Per quanto riguarda le voci di danno che si sono giudicate risarcibili sub paragrafo 2.1 (costi della sanatoria), va rilevato che parte attrice ha allegato i seguenti importi: 1) € 6.367,49 per bollo, oneri e sanzioni come da doc. 10; 2) € 6.968,75 a titolo di onorario corrisposto al NOME come da doc. 16.
L’importo sub 1) non è specificamente contestato da parte convenuta e del resto il doc. 10 contiene prova sia della richiesta del che del pagamento. La richiesta del Comune, inoltre, contiene precisi riferimenti alla pratica di sanatoria presentata dal NOME ai sensi dell’art. 36 D.P.R. 380/2001.
La voce di danno sub 1) può, quindi, dirsi provata.
Circa la voce di danno sub 2), parte convenuta ha svolto delle contestazioni sul quantum ; in particolare ha contestato il carattere di ‘urgenza’ della prestazione del NOME , l’imputazione di un importo ‘a corpo’ senza dettaglio delle singole attività svolte e relativi costi, la mancanza di prova del pagamento.
Cominciando da tale ultimo aspetto, può evidenziarsi che parte attrice ha dato prova del pagamento della parcella del NOME producendo la contabile del bonifico effettuato in data 8.10.2021 (doc. 35).
Circa le contestazioni relative al quantum, può osservarsi che parte attrice ha prodotto come doc. 31 il preventivo inviato dal NOME a in data 2.10.2020, avente Co
ad oggetto la medesima attività di sanatoria (edilizia e catastale) ex art. 36 D.P .R. 380/2001 incarico di . L’onorario preventivato a è di € 4.130,00, oltre spese e accessori, a fronte di € 5.875,00 indicato come ‘onorario a corpo’ per ‘prestazioni professionali richieste con carattere d’urgenza’ nella parcella n. 67/2021 sub doc. 16 parte attrice. Co
La differenza – € 1.745,00, circa il 40% in più – è stata spiegata da parte attrice nella prima memoria, per il 25%, con il carattere d’urgenza della prestazione e, per il resto, con riferimento alle attività di assistenza che il NOME avrebbe prestato alle operazioni svolte dal NOME .
Per quanto riguarda l’urgenza della prestazione, si è sopra giudicato non conforme a diligenza la condotta di che non ha incaricato il NOME della sanatoria subito dopo aver appreso del rigetto dell’istanza presentata dal NOME e che, pur avendo urgenza di iniziare i lavori di ristrutturazione, ha lasciato trascorrere ulteriori mesi, pur se con l’intento di proseguire la trattativa con ; conseguentemente, anche la necessità di ottenere la prestazione professionale del NOME in via d’urgenza, ormai giunti a maggio 2021, non può addebitarsi ad , derivando da una condotta della stessa danneggiata rilevante ai sensi dell’art 1227 comma 2 c.c. Co Co
Anche l’ulteriore scarto – tra preventivo e parcella – attribuito da parte attrice all’attività di assistenza all’operato del NOME non può addebitarsi ad , poiché nel momento in cui ha deciso di far eseguire la sanatoria ad per mezzo del suo tecnico di fiducia, l’affiancamento da parte del NOME è frutto di una sua libera scelta e, d’altro canto, non ha evitato la presentazione di una sanatoria erronea, rivelandosi, da questo punto di vista, inefficace. Co Co
Il risarcimento dovuto da dovrà dunque essere limitato all’onorario di € 4.130,00 oltre , oltre alle anticipazioni per € 798,00 e alla marca da bollo di € 2,00, per un totale di € 5.136,50. A tale importo deve aggiungersi la somma di € 6.367,49 sub 1), per un totale di € 11.504,00. Co
L’importo di € 11.504,00 deve essere rivalutato dalla data del pagamento (che viene fissata al 1° ottobre 2021, considerato che le sanzioni sono state pagate il 29.9.2021 come dimostra il doc. 10 e la parcella del NOME l’8.10.2021 come da doc. 35) sino all’attualità pur in assenza di esplicita domanda di parte; difatti: ‘ L’obbligazione di risarcimento del danno, sebbene derivante da inadempimento contrattuale, costituisce debito di valore, sicché deve essere quantificata tenendo conto, anche d’ufficio, della
svalutazione monetaria sopravvenuta fino alla data della liquidazione ‘ (Cass. n. 13225/2016).
Operata la rivalutazione, si ottiene l’importo di € 13.321,00.
In definitiva, in accoglimento della domanda principale di , deve essere condannata al pagamento, in favore di della somma di € 13.321,00.
3.1)
Deve a questo punto esaminarsi la domanda di manleva formulata da nei confronti di e del NOME . Co
Rispetto a la domanda di manleva merita accoglimento.
, infatti, nel rapporto con , si pone nella stessa posizione di quest’ultima nei confronti di : , cioè, è parte venditrice rispetto a e pertanto avrebbe dovuto vendere un immobile regolare dal punto di vista edilizio e catastale. Il capannone sito in Orbassano, INDIRIZZO, pacificamente non lo era e pertanto deve sopportare i costi necessari alla regolarizzazione edilizia e catastale dell’immobile come quantificati nel paragrafo precedente. Si tratta, infatti, di un’attività che , in quanto parte venditrice, avrebbe dovuto compiere prima di stipulare la compravendita con RAGIONE_SOCIALE
Quanto alla clausola di esonero da responsabilità di cui all’art. 4.5 del rogito tra e e dalla prima richiamata nella comparsa costitutiva, essa appare relativa ai vizi ‘materiali’ dell’immobile, come si desume dal riferimento alle ‘ condizioni di fatto ‘ dell’immobile e ad ‘ eventuali interventi di manutenzione e/o bonifiche ambientali ‘. D’altra parte, nell’atto viene espressamente garantita, dalla parte venditrice, la conformità urbanistica (come da attestazione del NOME ai sensi dell’art. 29 comma 1 bis legge 52/1985 sub allegato B al rogito) e la regolarità catastale (come da attestazione del NOME sub allegato E), sicché nessuna esclusione della garanzia del venditore appare invocabile. Co
Infine, non ha pregio la tesi di per cui , con l’atto del 17.12.2020 stipulato con , avrebbe assunto una propria responsabilità, in forza della quale avrebbe dovuto accertarsi autonomamente della regolarità amministrativa dell’immobile. La responsabilità in proprio di in qualità di parte venditrice non toglie che la stessa, quando era parte acquirente, avrebbe a sua volta dovuto ricevere da un immobile regolare da un punto di vista edilizio e catastale in forza Co Co
delle garanzie prestate da quest’ultima nella compravendita del 28.5.2019; d’altro
canto, le attestazioni di regolarità edilizia e catastale rilasciate da tecnico abilitato ed allegate sub B ed E del rogito 28.5.2019 giustificavano il pieno affidamento di , stante anche il breve lasso di tempo trascorso tra le due compravendite e l’assenza di interventi modificativi dello stato di fatto dell’unità immobiliare (circostanza incontestata). Co
Per queste ragioni la domanda di manleva proposta da contro merita accoglimento; conseguentemente, deve essere condannata a tenere indenne e manlevare da tutto quanto questa viene condannata a pagare in favore di con la presente sentenza per capitale, rivalutazione, interessi e spese di lite. Co Co
3.2)
Diversamente, la domanda di manleva formulata da nei confronti del NOME non appare meritevole di accoglimento. Co
E’ ben vero che il NOME ha errato nell’attestare, al momento del rogito 28.5.2019, quanto meno una regolarità edilizia (allegato E) insussistente, su cui poi ha fatto affidamento al momento del rogito 17.12.2020 (non è detto che fosse invece erronea l’attestazione di conformità catastale sub allegato B, perché questa è riferita alla corrispondenza tra la distribuzione interna e le planimetrie catastali e potrebbe quindi effettivamente non riguardare la sagoma esterna); è altrettanto vero che il NOME ha presentato, nel novembre 2020, su incarico di , una pratica di sanatoria rivelatasi erronea e in quanto tale respinta dalla Pubblica Amministrazione; tuttavia, i costi di sanatoria (dati, come visto, dagli oneri, sanzioni e spese tecniche) devono essere comunque sopportati dal venditore – proprietario, trattandosi di un suo specifico obbligo da assolvere prima di commercializzare l’immobile. L’erroneo operato del NOME potrebbe incidere, semmai, sul suo diritto al compenso per l’ inefficace attività professionale svolta o determinare un credito risarcitorio per spese inutilmente sostenute da in occasione della richiesta di sanatoria respinta, ma tali profili non sono stati dedotti nel presente giudizio (peraltro il terzo chiamato ha dedotto a pag. 10 della comparsa di costituzione di non aver percepito compenso per la sanatoria presentata a novembre 2020 e la convenuta non ha contestato tale circostanza); in definitiva, non è individuabile né è stato dedotto in giudizio un danno economico in capo ad causalmente riconducibile all’erroneo operato professionale del NOME COGNOME Co Co Co
.
La stessa deve comunque farsi carico, a fronte della obiettiva irregolarità dell’immobile, dei costi tecnici ed amministrativi necessari alla sanatoria come sopra quantificati, costi che avrebbe dovuto sostenere anche se l’operato professionale del NOME fosse stato corretto (l’onorario sarebbe stato pagato al invece che al NOME ; oneri, sanzioni e costi di sanatoria sarebbero rimasti invariati).
La domanda di manleva di verso il NOME va dunque respinta. Co
4)
Va ora esaminata la domanda di manleva proposta da verso il NOME
e la nella prima memoria. Nella comparsa di costituzione, infatti, chiesto di chiamare in causa manleva nei confronti di tale società.
Tale domanda è innanzitutto inammissibile per essere stata tardivamente proposta aveva ed aveva formulato domanda di
La chiamata in giudizio di non è stata autorizzata ed
ha proposto domanda di manleva verso il NOME e la sua RAGIONE_SOCIALE di assicurazione solo nella prima memoria, dunque tardivamente. Rispetto alla RAGIONE_SOCIALE di assicurazione, poi, può evidenziarsi come non abbia alcun contraddittorio diretto.
Ad ogni modo, può evidenziarsi che, rispetto al rapporto – NOME , valgono le stesse considerazioni fatte a proposito del rapporto IPA – NOME : per quanto il NOME possa aver errato nel dichiarare, in occasione del rogito 28.5.2019, una regolarità edilizia in realtà insussistente, ciò non toglie che
, in quanto proprietaria e parte venditrice, avrebbe dovuto sostenere i costi della sanatoria, rilevando, semmai, la colpa professionale sotto il profilo del compenso eventualmente pagato al NOME o di spese inutilmente sostenute, aspetti, tuttavia, estranei al presente giudizio.
5)
Essendo state respinte le domande formulate verso il NOME resta assorbita la domanda di garanzia da questi avanzata nei confronti della .
6)
In chiusura della trattazione devono regolarsi le spese di lite.
Con riguardo al rapporto processuale tra parte attrice e parte convenuta, quest’ultima è risultata soccombente, essendo stata condannata a pagare i costi della sanatoria; tuttavia, il mancato accoglimento delle pretese attoree relative al danno da ritardo, che
costituiva la voce più consistente della domanda risarcitoria, giustifica un’ampia compensazione, in misura di ¾. La condanna di alle spese di lite dovrà dunque essere limitata a ¼. Co
Con riguardo al rapporto processuale tra e è soccombente quest’ultima in virtù del pieno accoglimento della domanda di manleva e, pertanto, dovrà rifondere ad le spese di lite per intero. Co Co
Rispetto al NOME
, chiamato in giudizio da ma verso cui anche
Co
ha svolto domanda di manleva, e sono entrambe soccombenti, avendo proposto domande che sono state respinte / dichiarate inammissibili. Co
e , dunque, in quanto entrambe soccombenti rispetto al NOME , dovranno rifondergli le spese di lite in solido. Co
Infine, relativamente al rapporto processuale tra NOME e la
si ritiene di poter compensare le spese di lite non essendo stata accertata una responsabilità del NOME , con conseguente assorbimento della domanda di garanzia assicurativa.
La liquidazione delle spese viene effettuata in dispositivo, utilizzando lo scaglione di valore da € 5.200,01 ad € 26.000,00 in relazione all’importo risarcitorio riconosciuto in giudizio e con una riduzione del 30% del parametro medio per la fase istruttoria, non essendo stati assunti mezzi di prova.
P.Q.M.
Il Tribunale di Torino in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa,
accerta la responsabilità di nei confronti di relativamente ai costi di sanatoria dell’immobile; per l’effetto,
2) condanna al pagamento, in favore di
della somma di €
13.321,00;
rigetta la domanda di risarcimento dei danni da ritardo;
condanna a garantire e tenere indenne di tutto quanto questa viene condannata a pagare ad in forza della presente sentenza per capitale, rivalutazione, interessi e spese di lite;
rigetta la domanda di manleva di contro il NOME ;
dichiara inammissibile e comunque rigetta la domanda di contro il NOME ;
condanna a rifondere a ¼ delle spese di lite, spese che si liquidano, per intero, in complessivi € 4.573,00 per compenso e in € 786,00 per contributo unificato e marca, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge, compensando le spese per la quota di ¾;
condanna a rifondere a le spese di lite, che si liquidano in complessivi € 4.573,00 per compenso e in € 786,00 per contributo unificato e marca, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge;
condanna e in solido, a rifondere le spese di lite al NOME che si liquidano in complessivi € 4.573,00 per compenso e in € 786,00 per contributo unificato e marca, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge;
10) compensa le spese di lite tra il NOME e Così deciso in Torino, in data 28 novembre 2025.
Il AVV_NOTAIO NOME COGNOME