Vendita immobile abusivo: risarcimento e prescrizione

Un acquirente, dopo aver scoperto l’abusività di un immobile e aver pagato per la sanatoria, chiede il rimborso agli eredi del venditore. La Cassazione chiarisce che la richiesta di risarcimento per la vendita di un immobile abusivo non è una sanzione e si trasmette agli eredi. Inoltre, la prescrizione del diritto decorre non dall’atto illecito, ma da quando il danno è conoscibile. Il debito ereditario si fraziona tra i coeredi e non dà luogo a litisconsorzio necessario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vendita Immobile Abusivo: Quando Scatta il Risarcimento e Come Agire Contro gli Eredi

L’acquisto di una casa è un passo importante, ma cosa succede se, dopo anni, si scopre che l’immobile presenta gravi irregolarità edilizie? Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 5698/2024) fa luce su un caso di vendita di immobile abusivo, chiarendo aspetti fondamentali come la responsabilità degli eredi del venditore, la prescrizione del diritto al risarcimento e le corrette procedure da seguire in giudizio. Questa decisione offre preziose indicazioni per chi si trova in una situazione simile, delineando i confini tra sanzione amministrativa e obbligazione risarcitoria.

I Fatti del Caso: L’Acquisto di un Immobile con Sorpresa

La vicenda ha inizio nel 1989, quando una signora acquista un immobile il cui venditore aveva garantito la piena regolarità edilizia. La tranquillità dell’acquirente viene però interrotta nel 1997, alla notifica di un’ordinanza di demolizione che svela la natura abusiva di una parte della proprietà. Per evitare la demolizione, l’acquirente avvia e completa una procedura di sanatoria, sostenendo un costo di quasi 40.000 euro.

L’azione legale contro gli eredi

Dopo il decesso del venditore originale, avvenuto nel 2007, l’acquirente decide di agire legalmente contro i suoi eredi per ottenere il rimborso delle somme spese. La sua domanda iniziale, volta a dichiarare nullo il contratto di compravendita, viene successivamente modificata per concentrarsi unicamente sulla richiesta di risarcimento del danno, pari alle spese di sanatoria.

La Questione della Vendita di un Immobile Abusivo e la Responsabilità degli Eredi

I giudici di secondo grado accolgono la richiesta dell’acquirente, condannando gli eredi al pagamento della somma. Gli eredi, tuttavia, ricorrono in Cassazione sollevando diverse questioni. Uno dei punti centrali riguardava la natura del debito: si trattava di una sanzione personale, e quindi non trasmissibile, o di un’obbligazione civile che ricade sull’eredità?

La Corte di Cassazione ha chiarito che il costo sostenuto per la sanatoria non rappresenta una sanzione amministrativa, ma un’obbligazione di natura indennitaria. Essa deriva direttamente dal comportamento illecito del venditore, che ha venduto un bene con vizi giuridici. Di conseguenza, tale debito si trasferisce agli eredi come qualsiasi altra passività ereditaria.

Divisione del debito e il principio del contraddittorio

Un altro motivo di ricorso degli eredi verteva sulla mancata citazione in giudizio di tutti i possibili successori. La Corte ha respinto anche questa eccezione, ribadendo un principio consolidato: i debiti ereditari si dividono tra i coeredi in proporzione alle rispettive quote (pro quota). Non si configura un’ipotesi di litisconsorzio necessario, pertanto il creditore può agire contro uno o più coeredi. Sarà onere del coerede convenuto in giudizio eccepire la propria condizione e i limiti della sua quota di responsabilità.

Prescrizione del Diritto al Risarcimento: Da Quando Decorre?

Gli eredi sostenevano che il diritto al risarcimento fosse prescritto, essendo trascorsi più di dieci anni dalla compravendita. La Cassazione ha però confermato la decisione della Corte d’Appello, specificando un principio cruciale in materia di prescrizione per fatto illecito. Il termine non inizia a decorrere dal momento in cui l’atto illecito (la vendita) viene commesso, ma da quando il danneggiato acquisisce una sufficiente certezza oggettiva dell’esistenza del danno, della sua causa e della sua ingiustizia. In questo caso, il termine è stato correttamente fatto decorrere dal momento in cui l’acquirente ha avuto piena conoscenza dell’abuso e della necessità di sostenere le spese per la sanatoria.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi di ricorso presentati dagli eredi. Ha stabilito che la modifica della domanda da parte dell’acquirente in primo grado era una legittima emendatio libelli (precisazione della domanda) e non una inammissibile mutatio libelli (mutamento della domanda). Ha confermato che esistevano prove sufficienti per attribuire la responsabilità dell’abuso edilizio al venditore originario. Infine, ha ribadito che l’obbligazione di rimborsare i costi di sanatoria è un debito risarcitorio che si trasmette agli eredi e che la prescrizione decorre dalla conoscibilità del danno.

Conclusioni

Questa sentenza offre importanti tutele per gli acquirenti di immobili. In primo luogo, conferma che chi vende un bene garantendone la regolarità, quando invece è abusivo, commette un illecito che genera un’obbligazione risarcitoria trasmissibile agli eredi. In secondo luogo, stabilisce un principio di equità sul decorso della prescrizione, ancorandolo alla concreta possibilità per il danneggiato di conoscere il proprio diritto. Infine, semplifica l’azione del creditore nei confronti degli eredi, chiarendo che non è necessario citarli tutti in giudizio per ottenere il pagamento di un debito ereditario.

Quando inizia a decorrere la prescrizione per il risarcimento del danno derivante dall’acquisto di un immobile abusivo?
Il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno non inizia a decorrere dalla data del fatto illecito (la vendita), ma dal momento in cui il danneggiato acquisisce una sufficiente certezza sull’esistenza degli elementi costitutivi del diritto, ovvero quando il danno diventa oggettivamente conosciuto o conoscibile.

Il costo sostenuto per la sanatoria di un abuso edilizio è una sanzione personale o un debito che si trasmette agli eredi del venditore?
Secondo la Corte, non si tratta di una sanzione amministrativa (che è personale e non trasmissibile), ma di un’obbligazione indennitaria che scaturisce dall’illecito comportamento del venditore. Come tale, è un debito che rientra nel patrimonio ereditario e si trasmette agli eredi.

In una causa per il pagamento di un debito ereditario, è necessario citare in giudizio tutti i coeredi?
No, non si verifica un’ipotesi di litisconsorzio necessario. I debiti ereditari si dividono tra i coeredi in proporzione alle loro quote. Il creditore può agire contro uno o più eredi, e spetterà a questi ultimi, se vogliono limitare la propria responsabilità, dimostrare di essere coobbligati e indicare i limiti della propria quota.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5698 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 5698 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/03/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 33409/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrenti- contro

NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

nonchè contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME

-intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CALTANISSETTA n. 565/2018, depositata il 18/09/2018.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 12/09/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Sentite le conclusioni del Pubblico Ministero, il sostituto procuratore generale NOME COGNOME, che ha chiesto di rigettare il ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. Nel 2008 NOME COGNOME conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Caltanissetta, NOME, NOME e NOME COGNOME, in qualità di figli ed eredi di NOME COGNOME. Parte attrice deduceva di avere acquistato nel 1989 da NOME COGNOME un immobile sito in Caltanissetta; che al momento dell’acquisto il venditore aveva dichiarato che l’immobile era stato realizzato in maniera regolare e aveva esibito una copia del certificato di conformità; che invece nel 1997 aveva appreso, da una ordinanza di demolizione, il carattere abusivo dell’immobile; che aveva proceduto in sanatoria, con un esborso pari a euro 38.905; che il venditore era deceduto il 3 aprile 2007. L’attrice chiedeva quindi che fosse dichiarata la nullità dell’atto di compravendita dell’immobile e che i convenuti fossero condannati a rimborsare la somma spesa per la sanatoria. I convenuti si costituivano, in particolare eccependo l’impossibilità di dichiarare la nullità dell’atto di compravendita, stante l’intervenuta sanatoria. In sede di prima udienza e con la memoria ex art. 183 c.p.c., l’attrice modificava la domanda, abbandonando la richiesta di dichiarazione della nullità del contratto e insistendo per il rimborso delle spese.
Il Tribunale di Caltanissetta, con sentenza n. 389/2011, dichiarava il difetto di legittimazione passiva di NOME COGNOME per avere rinunciato all’eredità e rigettava nel merito la domanda dell’attrice.

La sentenza era impugnata da COGNOME. La Corte d’appello di Caltanissetta accoglieva l’appello e, in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannava NOME e NOME al pagamento in favore dell’appellante di euro 38.905.

Deceduto NOME COGNOME, ricorrono per cassazione i suoi eredi, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Resiste con controricorso NOME COGNOME, che innanzitutto eccepisce la mancata trascrizione della procura conferita dai ricorrenti nella copia del ricorso a lei notificato e ancora che i ricorrenti hanno dichiarato di essere gli eredi di NOME COGNOME, ma non hanno dato prova né nell’avvenuto decesso del medesimo, né della loro qualità di eredi.

Le eccezioni non possono essere accolte.

Quanto alla prova dell’avvenuto decesso di NOME COGNOME e della loro qualità di eredi, i ricorrenti hanno dimostrato con successivo deposito il decesso del de cuius e la loro qualità di eredi.

Quanto invece alla mancanza della procura nella copia notificata alla controricorrente, va ricordato che secondo la giurisprudenza di questa Corte, ai fini dell’ammissibilità del ricorso per cassazione, ‘qualora l’originale dell’atto rechi la firma del difensore munito di procura speciale e l’autenticazione, ad opera del medesimo, della sottoscrizione della parte che la procura ha conferito, la mancanza di tale firma e dell’autenticazione nella copia notificata non determinano l’invalidità del ricorso, purché la copia stessa contenga elementi, quali l’attestazione dell’ufficiale giudiziario che la notifica è stata eseguita a istanza del difensore del ricorrente, idonei a evidenziare la provenienza dell’atto dal difensore munito di
mandato speciale’ (così Cass. n. 1981/2018, v. anche Cass. n. 17963/2019). Tali elementi sono presenti nel caso in esame, ove (v. la copia notificata del ricorso depositata dai ricorrenti) nella premessa dell’atto vi è il riferimento alla procura conferita al difensore e l’ufficiale giudiziario ha dichiarato di effettuare la notifica su istanza del medesimo.

Gli intimati NOME COGNOME e NOME COGNOME non hanno proposto difese.

I ricorrenti e la controricorrente hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è articolato in sei motivi.

I primi due motivi sono strettamente connessi e rispettivamente denunciano:

il primo ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 101, 163 e 164, 331 e 348 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4 e n. 5 c.p.c., nullità del procedimento e della sentenza d’appello per nullità della notificazione dell’atto di appello’;

il secondo ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 752, 754 e 1314 c.c., 101 e 102 c.p.c. in relazione all’art. 360, n. 3 e n. 4 c.p.c., nullità della sentenza e del procedimento per disintegrità del contraddittorio rispetto alla responsabilità degli eredi per i debiti ereditari’.

Con i due motivi i ricorrenti, precisato che controparte non aveva impugnato il capo della sentenza con cui si dichiarava la mancanza di legittimazione passiva di NOME COGNOME per avere lo stesso rinunciato all’eredità, così che si è formato al riguardo il giudicato, lamentano che l’atto d’appello sia stato notificato alle parti originarie presso i rispettivi difensori, senza chiamare in giudizio i figli del rinunciatario, succeduti per rappresentazione, che hanno accettato l’eredità del nonno NOME COGNOME. Tale omessa notificazione avrebbe comportato la nullità del procedimento e della sentenza di secondo grado, non avendo la
Corte d’appello rilevato alcun difetto di notifica o non integrità del contraddittorio.

I motivi non possono essere accolti. I ricorrenti infatti non considerano che, a fronte del decesso del debitore prima dell’inizio del processo, non si verifica un’ipotesi di litisconsorzio necessario, in quanto il debito del de cuius si fraziona pro quota tra gli aventi causa e il coerede, il quale sia stato citato per il pagamento dei debiti ereditari, ha l’onere di indicare al creditore la sua condizione di contitolarità passiva del credito e i limiti della sua quota, formulando un’eccezione in senso proprio, che se non è proposta consente al creditore di chiedere il pagamento dell’intero (cfr. Cass. n. 17122/2020).
2. Il terzo motivo contesta ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 163, 164, 183 e 345 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 3 e n. 4 c.p.c, extrapetizione, nullità del procedimento per nullità della citazione causata dall’incertezza del petitum e della causa petendi , violazione del divieto della mutatio libelli e falsa interpretazione dei poteri della parte ex art. 183 c.p.c., violazione del divieto della proposizione di domande nuove in appello’: il giudice di secondo grado è incorso nel vizio di ultrapetizione, non avendo rilevato la nullità dell’atto di citazione e l’irrituale, continua modifica della causa petendi e avendo così basato la propria decisione sulle inammissibili domande nuove proposte dall’attore in primo grado e in appello.
Il motivo è infondato. Nel caso in esame l’attrice ha, in sede di prima memoria di cui all’art. 183, comma 6 c.p.c. e quindi pienamente in termini, precisato o meglio ridotto la domanda, abbandonando quella volta alla dichiarazione della nullità del contratto, nei limiti pertanto di una mera emendatio libelli (sulla possibilità di modifica della domanda inizialmente proposta si veda la pronuncia delle sezioni unite di questa Corte n. 12310/2015).

3. Il quarto motivo contesta ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., per avere posto alla base della decisione il fatto espressamente contestato dell’attribuzione del presunto abuso edilizio ad COGNOME NOME‘: il giudice d’appello ha affermato che il fatto costitutivo della pretesa risarcitoria è sempre rimasto il medesimo, ossia la mendace dichiarazione di COGNOME NOME della regolarità urbanistica dell’immobile in questione; in tal modo la Corte d’appello ha posto alla base della propria decisione un fatto contestato dai ricorrenti, del quale controparte non ha mai fornito alcuna prova.
Il motivo è infondato, in quanto sono stati forniti elementi di prova in relazione all’attribuzione dell’abuso edilizio a NOME COGNOME. Come sottolinea la controricorrente alle pag. 11 e 12 del controricorso, sono presenti in atti l’ordinanza del 21 aprile 1997 del Comune di Caltanissetta, notificata a NOME COGNOME, nella quale è indicato che i lavori abusivi sono stati da lui eseguiti; inoltre, dall’atto di vendita risulta i due vani richiamati nella suddetta ordinanza di demolizione sono stati oggetto della vendita.
4. Il quinto motivo contesta ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 2946 e 2947 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c, illogicità della motivazione ed erroneità relativamente alla prescrizione dell’azione di risarcimento del danno’: il giudice d’appello è incorso in un errore di diritto relativamente all’applicazione della prescrizione del presunto diritto vantato da controparte, in quanto alla pretesa qualificata come risarcitoria non può che applicarsi la prescrizione quinquennale e il momento iniziale per la decorrenza va individuato nel giorno in cui il fatto illecito si è verificato, fatto che è che comunque anteriore di oltre dieci anni alla proposizione della domanda.
Il motivo è infondato. Come sottolinea il pubblico ministero nelle sue conclusioni, il termine è stato fatto correttamente decorrere dal giudice d’appello dal momento di verificazione del

danno nei confronti di COGNOME. Secondo il costante orientamento di questa Corte, il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno inizia infatti a decorrere non già dalla data del fatto, inteso come fatto storico obiettivamente realizzato, ma da quando ricorrono presupposti di sufficiente certezza in capo all’avente diritto in ordine alla sussistenza degli elementi costitutivi del diritto azionato, cosicché gli stessi possano ritenersi conosciuti o conoscibili (vedere al riguardo, da ultimo, Cass. n. 7677/2020).
5. Il sesto motivo contesta ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 6 e 7 della l. n. 689/1981, in relazione all’art. 360 n.3 c.p.c., intrasmissibilità agli eredi della sanzione pecuniaria’: il giudice d’appello, erroneamente interpretando l’art. 7 della legge richiamata, ha respinto l’eccezione relativa alla non trasmissibilità agli eredi della sanzione pecuniaria pagata dall’appellante per ottenere la sanatoria dell’abuso.

Il motivo è infondato. Il giudice d’appello (vedere pag. 8 della sentenza impugnata) ha correttamente sottolineato come nel caso in esame non si controverta riguardo a sanzioni amministrative, ovvero a responsabilità nei confronti della pubblica amministrazione, quanto di un’obbligazione indennitaria che è scaturita da un illecito comportamento della parte venditrice.

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in favore della controricorrente

che liquida in euro 5.700, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella pubblica udienza della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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