Vendita di bene consorziale: la garanzia per evizione

Un acquirente cita in giudizio i vicini per negare loro diritti su una strada che aveva comprato, ma il tribunale la dichiara “consorziale”, ovvero di proprietà comune. La Cassazione, pur confermando la natura comune del bene, stabilisce che l’acquirente ha diritto alla garanzia per evizione da parte del venditore, il quale aveva venduto il bene come se fosse di sua esclusiva proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vendita di bene consorziale: quando scatta la garanzia per evizione?

L’acquisto di un immobile può nascondere insidie, specialmente quando riguarda aree comuni come strade private. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: la vendita di un bene parzialmente altrui, come una strada consorziale venduta come proprietà esclusiva, attiva la garanzia per evizione a tutela dell’acquirente. Questo caso offre spunti cruciali per comprendere i diritti e doveri nelle compravendite immobiliari.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dall’acquisto, da parte di un privato, di un tratto di strada da un ente ecclesiastico. Convinto di esserne l’unico proprietario, l’acquirente ha avviato un’azione legale (azione negatoria) contro i proprietari delle abitazioni confinanti per impedire loro l’utilizzo della strada per parcheggio e per la posa di infrastrutture.

I vicini si sono opposti, sostenendo che la strada fosse “consorziale”, cioè di proprietà comune a tutti i frontisti, e hanno chiesto al tribunale di accertarne tale natura. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione ai vicini, respingendo le richieste dell’acquirente e confermando la natura comune della strada.

La Prova della Proprietà e la Garanzia per Evizione

L’acquirente, insoddisfatto, ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su tre motivi. I primi due contestavano la valutazione delle prove sulla proprietà, sostenendo che la Corte d’Appello avesse erroneamente richiesto una prova rigorosa della proprietà, tipica dell’azione di rivendica, anziché quella più attenuata prevista per l’azione negatoria.

Il terzo motivo, invece, si concentrava sulla garanzia per evizione. L’acquirente lamentava che la Corte d’Appello avesse ingiustamente respinto la sua domanda di garanzia nei confronti dell’ente venditore. Se la strada era risultata consorziale e non di proprietà esclusiva come da contratto, si era verificata una vendita di cosa parzialmente altrui, che doveva essere tutelata.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato i primi due motivi. Ha chiarito che, sebbene nell’azione negatoria la prova della proprietà sia meno rigorosa, l’acquirente non aveva fornito elementi sufficienti a dimostrare il suo diritto esclusivo. Il suo titolo d’acquisto presentava delle “singolarità”, come la mancata indicazione del titolo di provenienza del venditore e clausole che contrastavano con precedenti atti in cui lo stesso bene era definito “consorziale”.

Tuttavia, la Corte ha accolto il terzo motivo, ritenendolo fondato. I giudici hanno stabilito che la Corte d’Appello aveva commesso un errore di diritto negando la tutela della garanzia per evizione. La situazione descritta, in cui un bene venduto come proprio si rivela essere in comproprietà con altri, rientra pienamente nell’ipotesi di vendita di cosa parzialmente altrui (art. 1480 c.c.). Questa fattispecie attiva la disciplina sulla garanzia per l’evizione parziale. L’ente venditore ha venduto un bene come se fosse interamente suo, mentre in realtà era solo parzialmente proprietario. Di conseguenza, l’acquirente ha subito una “evizione” parziale del suo diritto e ha il diritto di essere risarcito dal venditore.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d’appello limitatamente al punto sulla garanzia e ha rinviato la causa a una diversa sezione della Corte d’Appello. Quest’ultima dovrà ora riesaminare la domanda di garanzia dell’acquirente nei confronti dell’ente venditore e decidere in merito. Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale: chi vende un bene dichiarandolo di sua esclusiva proprietà, quando in realtà è in comproprietà, è tenuto a risarcire l’acquirente per la perdita parziale del diritto acquistato. Una lezione importante sulla necessità di verifiche approfondite prima di ogni compravendita immobiliare per evitare spiacevoli sorprese.

Quale tipo di prova deve fornire chi agisce in giudizio con un’azione negatoria?
Nell’azione negatoria, chi agisce deve dimostrare di possedere il fondo in forza di un titolo valido, senza dover fornire la prova rigorosa della proprietà richiesta nell’azione di rivendica. Una volta fornita questa prova, spetta al convenuto dimostrare l’esistenza del diritto che vanta sul bene.

La vendita di un bene in comproprietà (consorziale) come se fosse di proprietà esclusiva fa scattare la garanzia per il compratore?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che la vendita di una cosa parzialmente altrui, come una strada consorziale venduta per intero da uno solo dei comproprietari, rientra nella disciplina della garanzia per evizione parziale. L’acquirente ha quindi diritto a far valere questa garanzia nei confronti del venditore.

Perché la domanda iniziale dell’acquirente contro i vicini è stata respinta?
La sua domanda è stata respinta perché non è riuscito a provare di essere l’unico proprietario della strada. Sia le prove documentali (atti precedenti che definivano la strada come “consorziale”) sia le caratteristiche fisiche della strada (urbanizzata e a servizio di più proprietà) hanno portato i giudici a concludere che si trattava di un bene comune a tutti i proprietari frontisti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17434 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17434 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 37290/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

nonchè contro

COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE PER LE MISSIONI ESTERE, SECOGNOMERIO VESCOVILE DIOCESANO NOME COGNOME DI BRESCIA, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BRESCIA n. 1361/2019 depositata il 26/09/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.NOME COGNOME ricorre con tre motivi per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Brescia ha respinto l’appello di esso ricorrente contro la decisione di primo grado con cui, da un lato, era stata rigettata la domanda proposta da esso ricorrente nei confronti di NOME, NOME e NOME COGNOME -gli ultimi due divenuti, in corso di causa, eredi del primo -, nei confronti di NOME e NOME, nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME -quest’ultimo divenuto, in corso di causa, erede della RAGIONE_SOCIALE -e nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, per far accertare che i convenuti non avevano servitù di parcheggio né di elettrodotto sul tratto di strada in continuità con la INDIRIZZO, in Brescia, venduto al ricorrente dal RAGIONE_SOCIALE, con atto notarile del 12 luglio 2007 e, dall’altro lato, era stata accolta la domanda riconvenzionale dei convenuti NOME e NOME di accertamento della natura ‘consorziale’ della strada e quindi della appartenenza della strada in comune a tutti ‘i proprietari latistanti’.
La Corte di Appello ha motivato il rigetto sul rilievo che il ricorrente non aveva provato di essere proprietario del tratto di strada in questione: come già evidenziato dal primo giudice, il contratto di acquisto non era sufficiente; il CTU, nominato in primo grado, aveva accertato che il tratto di strada era ‘una diramazione in salita verso nord ovest della centrale INDIRIZZO della quale conserva il norme e la progressione dei numeri civici indicando che essa ha tutte le caratteristiche di una comune strada di città essendo completamente asfaltata, avendo una larghezza che consente il passaggio di due autovetture contemporaneamente, essendo dotata nel lato est di un marciapiede oltre ad essere totalmente urbanizzata con fognature e pubblica illuminazione’; il RAGIONE_SOCIALE vescovile, con atti antecedenti a quello stipulato con il COGNOME, aveva venduto a terzi terreni frontistanti il tratto di strada de quo indicando il tratto di strada non come di sua proprietà ma come ‘strada consorziale che sbocca sulla INDIRIZZO; nel contratto di vendita stipulato con il COGNOME il RAGIONE_SOCIALE non aveva indicato il titolo di provenienza.
La Corte di Appello ha aggiunto che il COGNOME non poteva fruire del regime di prova attenuato rispetto a chi agisce in rivendica in quanto tale regime ‘richiede che il soggetto si trovi nel possesso del bene’ e che abbia acquistato il bene in forza di titolo valido e ‘regolare’ mentre il COGNOME aveva solo il ‘compossesso’ del tratto di strada al pari di tutti gli altri frontisti e aveva un titolo caratterizzato da alcune ‘singolarità’: il titolo era in contrasto con le risultanze dei precedenti atti di vendita a terzi nei quali il bene era definito consortile e non di proprietà del RAGIONE_SOCIALE; non indicava il titolo di provenienza del diritto del RAGIONE_SOCIALE; conteneva la clausola -non giustificata da alcuna ragione concreta espressa -di esonero del notaio rogante dall’obbligo di effettuare verifiche sulla titolarità del bene da parte del RAGIONE_SOCIALE.
La Corte di Appello ha ancora osservato che nessun rilievo potevano avere le deduzioni del RAGIONE_SOCIALE utili alla tesi del COGNOME, dato l’evidente interesse del RAGIONE_SOCIALE a far prevalere quella tesi in modo da evitare le conseguenze del rigetto della domanda del COGNOME sul rapporto contrattuale di vendita.

Infine la Corte di Appello ha confermato la sentenza di primo grado di rigetto della domanda avanzata dal RAGIONE_SOCIALE nei confronti del RAGIONE_SOCIALE ai sensi dell’art. 1483 e, in subordine, dell’ art. 1484 c.c.

La Corte di Appello ha rilevato che nel contratto di vendita il RAGIONE_SOCIALE e il RAGIONE_SOCIALE avevano dichiarato che l’acquirente assumeva l’obbligo di rispettare ‘le servitù e i pesi esistenti sul bene’, che il COGNOME era, al pari degli altri frontisti, proprietario della strada ‘ancorché non in via esclusiva’, che non si era ‘verificata alcuna evizione neppure parziale ma solo una mera specificazione del diritto effettivamente oggetto del trasferimento’.

il ricorso è avversato da NOME COGNOME. Gli altri soggetti originari convenuti o loro aventi causa sono rimasti intimati;

il ricorrente ha depositato memoria;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso vengono denunciati la violazione dell’art. 949 e dell’art. 2697 c.c. e l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio, in relazione, rispettivamente, al n.3. e al n. 5 dell’art. 360, primo comma, c.p.c.

Viene dedotto che la Corte di Appello avrebbe errato nell’escludere il ricorrente dal regime di prova più agevole di quello imposto per l’azione di rivendica, dando rilievo al fatto che il ricorrente non aveva il possesso esclusivo del tratto di strada de quo e al fatto che in altri contratti il RAGIONE_SOCIALE aveva indicato il tratto di strada come ‘consortile’ ed avrebbe altresì errato nell’omettere l’esame della circostanza dedotta dal RAGIONE_SOCIALE nella comparsa di risposta per

cui le altre parti avevano sempre riconosciuto che il RAGIONE_SOCIALE era proprietario della strada e per cui NOME e NOME avevano dichiarato al RAGIONE_SOCIALE l’interesse ad acquistare il medesimo tratto di strada;

con il secondo motivo di ricorso vengono denunciati l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio, la nullità della sentenza per difetto di motivazione in relazione, rispettivamente, al n.5. e al n. 4 dell’art. 360, primo comma, c.p.c.

Viene nuovamente dedotto che la Corte di Appello avrebbe trascurato le risultanze della comparsa di costituzione del RAGIONE_SOCIALE.

Viene poi dedotto che la Corte di Appello avrebbe ignorato una parte della relazione del CTU e una relazione di un CTU ‘in altro giudizio tra il COGNOME e i sigg. COGNOME, dalle quali sarebbe emerso che la strada in questione non era una strada consortile e non aveva mai fatto parte di alcun piano di lottizzazione approvato dal Comune RAGIONE_SOCIALE Brescia;

con il terzo motivo di ricorso viene denunciata la violazione dell’art. 1483 e, in subordine, dell’art. 1484 c.c., in relazione, al n.3. dell’art. 360, primo comma, c.p.c. per avere la Corte di Appello respinto la domanda di garanzia proposta dal ricorrente nei confronti del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE;

i primi due motivi di ricorso, strettamente connessi, possono essere esaminati in modo congiunto e vanno dichiarati infondati.

4.1. Va premesso che nell’azione negatoria, la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione attiva e non come oggetto della controversia, sicché l’attore ha non già l’onere di fornire, come nell’azione di revindica, la prova rigorosa della proprietà del fondo mediante titoli di acquisto o di usucapione, ma di dimostrare,

con ogni mezzo e anche in via presuntiva, di possedere il fondo in forza di un valido titolo.

Una volta assolto tale onere spetta al convenuto provare l’esistenza del proprio diritto, in virtù di rapporto di natura obbligatoria o reale, di compiere l’attività lamentata come lesiva dalla controparte (v., tra molte, Cass. Sez. 2 – , Ordinanza n.1905 del 23/01/2023; Sez. 2 – , Ordinanza n. 803 del 12/01/2022).

La Corte di Appello di Brescia si è attenuta a questi principi: contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, non ha preteso una prova della proprietà più rigorosa del necessario e dunque non ha violato gli artt. 949 e 2697 c.c., ma ha evidenziato motivatamente che non vi erano elementi presuntivi sufficienti per ritenere dimostrato il diritto di proprietà del ricorrente sul tratto di strada in questione: il possesso della strada da parte del ricorrente non era diverso da quello degli altri frontisti; la parte di strada de qua era ‘una diramazione in salita verso nord ovest della centrale INDIRIZZO della quale conserva il nome e la progressione dei numeri civici … con le caratteristiche di una comune strada di città essendo completamente asfaltata, avendo una larghezza che consente il passaggio di due autovetture contemporaneamente, essendo dotata nel lato est di un marciapiede oltre ad essere totalmente urbanizzata con fognature e pubblica illuminazione’.
Né è ammissibile la censura mossa alla sentenza impugnata ai sensi del n.5 del primo comma dell’art. 360 c.p.c. per aver la Corte di Appello trascurato le risultanze della comparsa di risposta del RAGIONE_SOCIALE o parti della CTU o affermazioni del CTU ‘in altra causa tra il COGNOME e i sigg.ri COGNOME.

Al di là del fatto che la Corte di Appello si è fatta carico di esaminare le risultanze della comparsa del RAGIONE_SOCIALE precisando che le stesse non erano attendibili in quanto provenienti dal soggetto che aveva convenienza a supportare la tesi del ricorrente e che dette risultanze erano in contrasto con quanto emergeva da

precedenti atti di vendita conclusi dal RAGIONE_SOCIALE con terzi; al di là del fatto che la Corte di Appello ha dato conto dei rilevanti accertamenti del CTU sulla situazione della strada e che non è evidente la decisività, rispetto alla prova della appartenenza della strada al COGNOME, della affermazione del CTU e del CTU dell’ ‘altra causa’ secondo cui -per quanto riportato dal ricorrente -la strada non sarebbe stata ‘consortile’, la denuncia ai sensi del n.5 dell’art. 360, primo comma, c.p.c. è inammissibile, a fronte di un doppio accertamento conforme dei giudici di primo e secondo grado, data la preclusione derivante dalla regola di cui all’art. 348 -ter, comma 5, c.p.c. (applicabile ratione temporis);
il terzo motivo di ricorso è fondato.

La Corte di Appello (v. pagg. 14 e 15 della sentenza impugnata) ha confermato l’accertamento del primo giudice per cui , sulla scorta dei rilievi peritali, la strada trasferita dal RAGIONE_SOCIALE all’attore -ricorrente risultava essere una strada ‘consorziale’ e non di proprietà esclusiva del RAGIONE_SOCIALE. Nel contratto stipulato col COGNOME il RAGIONE_SOCIALE ha venduto la strada come propria.

In fattispecie simili, la Corte ha già avuto modo di affermare che la disciplina sulla garanzia per l’evizione parziale si applica in caso di vendita di cosa parzialmente altrui ex art 1480 c.c. (v. tra molte, Cass. n.23343/2009; Cass. n.3994/1980; Cass. 40/1964; v. anche Cass. 21441/2022).

5.1. La Corte di Appello, negando al ricorrente il diritto di far valere la garanzia, è dunque incorsa in errore di diritto.

5.2. Il motivo va accolto per un nuovo esame sulla domanda di garanzia per evizione;

in conclusione, i primi due motivi di ricorso devono essere rigettati, il terzo motivo va accolto, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto e la causa deve essere rinviata alla corte territoriale per la decisione sulla domanda di garanzia avanzata dal ricorrente nei confronti del RAGIONE_SOCIALE;

il giudice del rinvio (che si individua nella Corte di Appello di Brescia in diversa composizione) procederà alla liquidazione delle spese dell’intero processo;

PQM

la Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta gli altri motivi, cassa la sentenza impugnata in riferimento al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di Appello di Brescia, in diversa composizione, anche per le spese.

Così deciso in Roma, l’11 aprile 2024 e, a seguito di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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