Vendita aliud pro alio: quando il ricorso è inammissibile

Un’acquirente contesta la conformità urbanistica di un immobile, invocando la vendita aliud pro alio per superare i termini di prescrizione brevi. La Cassazione dichiara il ricorso inammissibile, ribadendo che la qualificazione del vizio come ‘aliud pro alio’ è un accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità, specialmente in caso di ‘doppia conforme’.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vendita Aliud Pro Alio: L’Insindacabile Giudizio di Fatto del Giudice di Merito

Acquistare un immobile e scoprire solo in seguito che presenta gravi irregolarità urbanistiche è un incubo per ogni compratore. In questi casi, la legge offre tutele, ma i tempi per agire sono spesso molto stretti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre l’occasione per approfondire la differenza tra un semplice vizio e una vendita aliud pro alio (‘una cosa per un’altra’), e i limiti entro cui è possibile contestare la decisione dei giudici.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dall’acquisto di un immobile che, dopo la compravendita, si rivela non conforme alle normative urbanistiche. L’acquirente si vede costretta a sostenere ingenti spese per sanare le irregolarità imposte dalla Pubblica Amministrazione. Di conseguenza, cita in giudizio la parte venditrice per ottenere il risarcimento dei danni.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello respingono la domanda. Il motivo? Secondo i giudici, l’azione era ormai tardiva, essendo trascorsi i brevi termini di decadenza e prescrizione previsti dall’articolo 1495 del codice civile per la denuncia dei vizi della cosa venduta. L’acquirente, non soddisfatta, decide di rivolgersi alla Corte di Cassazione, sostenendo una tesi diversa: non si trattava di semplici vizi, ma di una vera e propria vendita aliud pro alio, in quanto le irregolarità rendevano l’immobile inidoneo alla sua funzione abitativa. Tale qualificazione avrebbe consentito di applicare il termine di prescrizione ordinario di dieci anni.

Il Ricorso in Cassazione: i Motivi di Doglianza

La ricorrente basa il suo ricorso su due motivi principali:
1. Errore di diritto sulla vendita aliud pro alio: Si lamenta che i giudici di merito non abbiano correttamente qualificato la fattispecie come vendita di un bene radicalmente diverso da quello pattuito, a causa della sua non conformità urbanistica.
2. Violazione delle norme sulla valutazione delle prove (art. 116 c.p.c.): Si contesta la mancata o errata valutazione dei documenti prodotti e la non ammissione delle prove orali, che avrebbero dimostrato la gravità delle irregolarità.

La Vendita Aliud Pro Alio e la Decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile, fornendo chiarimenti cruciali sul ruolo del giudice di legittimità. Gli Ermellini ribadiscono un principio consolidato: stabilire se un difetto costituisca un vizio redibitorio, una mancanza di qualità o, al contrario, integri una vendita aliud pro alio è un’indagine di fatto. Questo tipo di valutazione spetta esclusivamente al giudice di merito (Tribunale e Corte d’Appello), il quale deve analizzare le prove e accertare la realtà dei fatti.

Il sindacato della Cassazione è limitato al controllo della corretta applicazione della legge e non può estendersi a un nuovo esame del merito della causa. Nel caso specifico, la ricorrente stava, di fatto, chiedendo alla Corte di rivalutare le prove e giungere a una conclusione diversa da quella dei giudici precedenti, un compito che esula dalle competenze della Suprema Corte. Inoltre, la decisione era ulteriormente blindata dalla cosiddetta “doppia conforme”: poiché la Corte d’Appello aveva confermato la sentenza di primo grado, era preclusa per legge la possibilità di contestare in Cassazione l’accertamento dei fatti.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su pilastri procedurali ben definiti. In primo luogo, la distinzione tra quaestio facti (questione di fatto) e quaestio iuris (questione di diritto) è netta: la Cassazione si occupa solo della seconda. La qualificazione di un vizio rientra nella prima categoria. In secondo luogo, il motivo di ricorso basato sulla violazione dell’art. 116 c.p.c. è stato respinto perché non è sufficiente lamentare che il giudice abbia “valutato male” le prove. Una simile censura è ammissibile solo se si dimostra che il giudice ha violato una specifica norma che impone un determinato valore probatorio (ad esempio, l’efficacia di atto pubblico) o che ha basato la sua decisione su prove inesistenti. Nel caso in esame, la critica si risolveva in una mera richiesta di una nuova e più favorevole interpretazione del materiale probatorio.

Conclusioni

L’ordinanza in commento offre importanti lezioni pratiche. Per chi acquista un immobile, è fondamentale agire con la massima tempestività nel denunciare eventuali vizi, per non incorrere nei brevi termini di decadenza. Per chi intende sostenere la tesi della vendita aliud pro alio, è cruciale fornire sin dal primo grado di giudizio prove solide e inequivocabili che dimostrino come il bene sia radicalmente diverso da quello pattuito e del tutto inidoneo alla sua funzione. Infine, questa pronuncia conferma che il ricorso per Cassazione non è un terzo grado di giudizio dove si possono ridiscutere i fatti: le battaglie probatorie si vincono o si perdono davanti ai giudici di merito.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione del giudice sulla natura del vizio di un immobile come ‘aliud pro alio’?
No, di regola non è possibile. La Corte di Cassazione ha chiarito che stabilire se si tratti di un vizio, di una mancanza di qualità o di una vendita ‘aliud pro alio’ costituisce un giudizio di fatto, riservato esclusivamente al giudice di merito. La Suprema Corte non può riesaminare le prove per sostituire la propria valutazione a quella dei giudici dei gradi precedenti.

Cosa significa ‘doppia conforme’ e quali conseguenze ha sul ricorso in Cassazione?
Si parla di ‘doppia conforme’ quando la sentenza della Corte d’Appello conferma integralmente quella del Tribunale. In base all’art. 348-ter del codice di procedura civile, questa circostanza preclude la possibilità di contestare in Cassazione l’accertamento dei fatti, rendendo inammissibile il ricorso basato su una presunta errata valutazione fattuale da parte dei giudici di merito.

Come si può contestare in Cassazione la violazione della norma sulla valutazione delle prove (art. 116 c.p.c.)?
La contestazione è ammissibile solo a condizioni molto rigide. Non basta affermare che il giudice ha ‘valutato male’ le prove. È necessario sostenere che il giudice, nel valutare una prova, non abbia operato secondo il suo ‘prudente apprezzamento’ ma abbia violato una specifica regola legale (ad esempio, attribuendo a un documento un valore diverso da quello previsto dalla legge) o abbia fondato la sua decisione su una prova che in realtà non esiste.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2809 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2809 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/02/2025

Oggetto

Vendita -Dedotta ipotesi di vendita di aliud pro alio – Accertamento del giudice di merito – Incensurabilità in cassazione

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11876/2023 R.G. proposto da COGNOME per il tramite del proprio procuratore generale NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’ Avv. NOME COGNOME (p.e.c.: EMAIL;

-ricorrente –

contro

NOME NOME, rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME (p.e.c.: EMAIL);

-controricorrente – avverso la sentenza della Corte di appello di Genova n. 1258/2022, depositata in data 1° dicembre 2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20 dicembre 2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

la Corte d’appello di Genova ha confermato la decisione di primo grado con la quale il Tribunale della stessa città aveva rigettato, per intervenute decadenza e prescrizione ex art. 1495 cod. civ., la domanda con la quale NOME COGNOME aveva chiesto la condanna di NOME COGNOME al risarcimento del danno per le spese e gli oneri sostenuti a causa degli interventi che la Pubblica Amministrazione aveva imposto sull’immobile da essa acquistato dalla convenuta;

conformemente al primo giudice la Corte ligure ha ritenuto che la documentazione prodotta dall’appellante non consent isse di concludere che le prescrizioni (asseritamente) imposte dalla Provincia di Alessandria per sanare le irregolarità urbanistiche dell’immobile per cui è causa fossero tali da rendere quest’ultimo inidoneo ad assolvere alla sua funzione abitativa, con conseguente qualificazione del contratto di vendita intercorso tra le parti in data 10 aprile 2010 come aliud pro alio e applicazione del termine decennale di prescrizione in luogo del regime previsto dall’ art. 1495 c.c. ;
avverso tale sentenza NOME COGNOME per il tramite del proprio procuratore generale NOME COGNOME propone ricorso per cassazione con due mezzi, cui resiste NOME COGNOME depositando controricorso;

è stata fissata per la trattazione l’odierna adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ., con decreto del quale è stata data rituale comunicazione alle parti;

non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero; la ricorrente ha depositato memoria;

considerato che:

va disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso

preliminarmente opposta dalla controricorrente per la mancata produzione nel presente giudizio della procura generale del Consolato Generale d’Italia a Mosca che si dice rilasciata da NOME COGNOME a NOME COGNOME sottoscrittore della procura alle liti;

il Testi risulta già costituito nel giudizio di appello quale procuratore generale della Podgorodskaia in forza della medesima procura generale ora richiamata in ricorso;

tale sua qualità lo legittima certamente a proporre impugnazione avverso la sentenza conclusiva del giudizio di appello senza necessità di nuovamente documentarla e, per converso, l’eventuale difetto di rappresentanza in quel grado o di una sua adeguata documentazione avrebbe dovuto essere dedotto dalla controricorrente con la proposizione di ricorso incidentale condizionato;

con il primo motivo di ricorso, al cui esame deve dunque procedersi, la ricorrente denuncia « errore di diritto ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. falsa applicazione della vendita aliud pro alio; erronea valutazione della fattispecie giuridica; erronea valutazione del bene venduto (per errore sui requisiti di diritto) da parte della Corte d’appello »;

lamenta che la Corte non abbia adeguatamente valutato i requisiti giuridici della vendita aliud pro alio ;

premesso che l’immobile deve essere complessivamente inteso e che la parte venditrice deve consegnare un immobile – per quanto in cattivo stato manutentivo – in regola con gli oneri urbanistici ed edilizi e, per quanto di specie, in regola con il piano regolatore del Comune di Castelletto d’Orba, lamenta che la mancanza, nella specie, di tali requisiti non pare essere stata considerata dalla Corte d’Appello di Genova che, per tal motivo, è incorsa in un errore di diritto;

con il secondo motivo la ricorrente denuncia « errore di diritto ex art. 360 n. 3 c.p.c.; violazione e/o falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c. per la valutazione delle prove offerte; prova delle richieste da

parte della p.a., pena sanzioni; prova dell’esecuzione, dei costi e dei pagamenti dei lavori effettuati per la regolarizzazione e sanatoria dell’immobile »;

lamenta la mancata o erronea valutazione dei documenti prodotti e la mancata ammissione di prove orali;

il primo motivo è inammissibile;

secondo pacifico insegnamento lo stabilire se si versi in tema di consegna di aliud pro alio , o di cosa mancante di qualità, o di cosa affetta da vizi redibitori, involge un giudizio di fatto, devoluto al giudice di merito (v. Cass. n. 11438 del 08/04/2022; n. 13782 del 31/05/2017; n. 5066 del 05/03/2007; n. 14586 del 30/07/2004; n. 10288 del 16/07/2002; n. 1061 del 09/02/1985; n. 3992 del 25/06/1980; n. 2544 del 03/12/1970, Rv. 348878), come tale non censurabile in sede di legittimità se non -oggi- nei limiti in cui è sindacabile la ricognizione del fatto sostanziale da parte del giudice di merito, vale a dire, ex art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, vizio nella specie non dedotto e la cui deduzione sarebbe stata comunque preclusa, ex art. 348ter cod. proc. civ., la Corte d’appello deciso in modo conforme alla sentenza di primo grado (c.d. doppia conforme);
il secondo motivo è parimenti inammissibile;

la violazione dell’art. 116 c.p.c. è dedotta al di fuori dei criteri di deduzione indicati dalla giurisprudenza di questa Corte, inaugurati da Cass. n. 11892 del 2016, ribaditi, in motivazione non massimata, ma espressa, da Cass. Sez. U. n. 16598 del 2016 e, quindi, ex multis , da Cass. n. 20867 del 2020 [secondo cui « in tema di ricorso per cassazione, la doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo “prudente
apprezzamento”, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione »];
la censura si appalesa diretta a sollecitare inammissibilmente una rivalutazione della quaestio facti ;

la doglianza di mancata ammissione di prove orali è generica e, comunque, totalmente inosservante degli oneri di specificità e autosufficienza imposti dagli artt. 366 n. 6 e 369 n. 4 cod. proc. civ.;

altrettanto deve dirsi quanto alla censura di mancato esame di documenti, peraltro in astratto riconducibile al vizio di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ. come detto preclusa nel caso in esame ex art. 348ter , ultimo comma, cod. proc. civ.;

la memoria che, come detto, è stata depositata dalla ricorrente, ai sensi dell’art. 380 -bis.1 , primo comma, cod. proc. civ., reitera le tesi censorie già esposte in ricorso e non offre argomenti che possano indurre a diverso esito dell’esposto vaglio dei motivi ;

il ricorso deve dunque essere dichiarato inammissibile, con la conseguente condanna della ricorrente alla rifusione delle spese processuali, in favore della controricorrente, liquidate come da dispositivo;

va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, al competente ufficio di merito, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012,

n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13;

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso. Condanna la ricorrente, come in atti rappresentata, al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio, che liquida in Euro 2.400 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P .R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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