Usucapione tra parenti: quando scatta la tolleranza

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un soggetto che rivendicava l’acquisto per usucapione di un immobile di proprietà del fratello. La Corte d’Appello aveva già negato tale diritto, rilevando che la disponibilità del bene era frutto di mera tolleranza familiare. Inoltre, il ricorrente aveva precedentemente agito in giudizio per l’esecuzione di un contratto di permuta riguardante lo stesso immobile, atto che di fatto riconosceva la proprietà altrui. La Suprema Corte ha confermato che il riesame dei fatti è precluso in sede di legittimità e ha condannato il ricorrente per lite temeraria, sottolineando il carattere defatigatorio del ricorso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione tra parenti: i limiti della tolleranza familiare

L’usucapione è uno strumento giuridico che permette di acquisire la proprietà di un bene attraverso il possesso prolungato nel tempo. Tuttavia, quando il rapporto intercorre tra familiari stretti, la prova del possesso diventa estremamente rigorosa. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che la disponibilità di un immobile concessa tra fratelli è spesso riconducibile alla mera tolleranza, impedendo così l’acquisto del bene per il decorso del tempo.

I fatti di causa

La vicenda trae origine dalla richiesta di un cittadino volta a ottenere la dichiarazione di acquisto per usucapione di un immobile ricevuto in disponibilità dal fratello oltre trent’anni prima. Sebbene il Tribunale avesse inizialmente accolto la domanda, la Corte d’Appello ha ribaltato il verdetto. I giudici di secondo grado hanno evidenziato come il proprietario originario avesse continuato a esercitare poteri gestori, come la presentazione di denunce di inizio attività (DIA) per ristrutturazioni e l’accatastamento dell’immobile a proprio nome. Inoltre, il richiedente aveva precedentemente citato in giudizio il fratello per ottenere l’esecuzione di un contratto di permuta, dimostrando implicitamente di riconoscere l’altrui titolarità del bene.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno rilevato che le doglianze del ricorrente non riguardavano violazioni di legge, ma miravano a una rivalutazione dei fatti già accertati nei gradi precedenti. In sede di legittimità, non è possibile richiedere un nuovo esame delle prove se la motivazione del giudice d’appello è logicamente coerente. La Corte ha inoltre applicato una sanzione pecuniaria per lite temeraria, ravvisando nel ricorso un intento meramente dilatorio.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla distinzione tra possesso utile all’usucapione e detenzione per tolleranza. Nei rapporti di parentela, si presume che la concessione del godimento di un bene sia un atto di cortesia o solidarietà familiare. Per superare questa presunzione, il possessore deve dimostrare un atto di interversione del possesso o un comportamento inequivocabile da proprietario esclusivo. Nel caso di specie, l’aver richiesto l’esecuzione di un contratto di permuta è stato considerato un elemento insuperabile: chi chiede di dare esecuzione a un trasferimento di proprietà riconosce necessariamente che il bene appartiene ancora a un altro soggetto.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Cassazione confermano un orientamento rigoroso: l’usucapione tra parenti non può fondarsi su una semplice permanenza prolungata nell’immobile. È necessario che il potere di fatto sia esercitato in modo autonomo e in contrasto con la volontà del proprietario. La decisione sottolinea anche l’importanza di non abusare dello strumento giudiziario: ricorsi manifestamente infondati o volti solo a ritardare l’esecuzione delle sentenze possono portare a pesanti condanne pecuniarie a titolo di responsabilità aggravata.

È possibile usucapire una casa ricevuta da un fratello?
Sì, ma è molto difficile perché la legge presume che la disponibilità del bene sia dovuta a tolleranza familiare. Occorre dimostrare di aver agito come proprietari esclusivi e non per semplice cortesia del parente.

Cosa interrompe il possesso utile per l’usucapione?
Qualsiasi atto che comporti il riconoscimento formale della proprietà altrui, come la richiesta di esecuzione di un contratto di compravendita o permuta, interrompe l’animus possidendi necessario.

Quali sono le conseguenze di un ricorso infondato in Cassazione?
Oltre alla perdita della causa e al pagamento delle spese legali, il ricorrente rischia una condanna per lite temeraria e il pagamento di una sanzione pecuniaria alla cassa delle ammende.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3238 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3238 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso n.r.g. 11311/2024, proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso, per procura allegata al ricorso, da ll’AVV_NOTAIO, presso la quale ha eletto domicilio in Roma, INDIRIZZO;

– ricorrente –

contro

NOME, NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e NOME, rappresentati e difesi, per procura allegata al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati presso l’AVV_NOTAIO in Roma, INDIRIZZO

-controricorrenti –

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Bari n. 212/2024, depositata il 14 febbraio 2024 e notificata il 27 febbraio 2024; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10 febbraio 2026 dal consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME chiese al Tribunale di Foggia che fosse dichiarato l’acquisto per usucapione, da parte sua, della proprietà di un immobile sito a Lucera, assumendo di averlo posseduto in modo pieno e ininterrotto fin dal 1991 dopo averne ottenuta la disponibilità dal fratello NOME, che lo aveva ricevuto in eredità dal padre.

All’esito del giudizio, svoltosi nel contraddittorio con NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME, il tribunale accolse la domanda.

La Corte d’appello di Bari, adìta con gravame dai convenuti soccombenti, riformò integralmente la prima sentenza, rilevando, per quanto ancora di interesse in questa sede, che le prove acquisite non supportavano adeguatamente l’esistenza di un valido po ssesso ad usucapionem .

In particolare, la circostanza che NOME COGNOME avesse consentito al fratello dapprima di ristrutturare l’immobile e, in seguito, di risiedervi per lungo tempo con i propri familiari, ben poteva esser ricondotta a sua tolleranza, avuto riguardo al vincolo di stretta parentela fa i due; del resto, lo stesso NOME COGNOME risultava aver presentato la DIA concernente i lavori di ristrutturazione e provveduto ad effettuare il successivo accatastamento, dando incarico a un tecnico di sua fiducia.

Inoltre, era documentato il fatto che, nel corso del periodo in esame, NOME COGNOME aveva agito in giudizio contro il fratello e la cognata per ottenere l’esecuzione in forma specifica di un contratto di permuta dell’immobile, del quale assumeva l’esistenza; circostanza,

detta ultima, indubbiamente significativa del riconoscimento dell’altrui proprietà sul bene.

La sentenza d’appello è stata impugnata da NOME COGNOME con ricorso per cassazione affidato a tre motivi; gli eredi di NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

Il 30 agosto 2024 il Consigliere delegato della Sezione II Civile ha formulato proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c.; il ricorrente ha depositato istanza di decisione con contestuale memoria, ed è stata così fissata adunanza camerale per la discussione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Va osservato, in via preliminare, che il consigliere delegato che ha formulato la proposta di definizione può far parte del collegio investito della definizione del giudizio ai sensi dell ‘ art. 380bis .1 c.p.c., non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma primo, num. 4), e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa (Cass. sez. U, 10/4/2024, n. 9611).
Passando all’esame dei motivi, il primo di essi denunzia «violazione o falsa applicazione degli artt. 1140 e 1158 c.c. per aver il giudice di appello escluso la sussistenza del possesso ad usucapionem fondandosi sui rapporti di parentela intercorrenti tra le parti».

Ad avviso del ricorrente, la sentenza impugnata, nel ritenere sussistenti meri atti di tolleranza da parte di NOME COGNOME, avrebbe ricostruito i fatti attribuendo rilievo al rapporto familiare, quantunque la stessa giurisprudenza di legittimità ammetta che l’acquisto della

proprietà per usucapione può maturare anche nel contesto di tale rapporto.

A tal fine, la censura evidenzia una serie di circostanze delle quali i giudici d’appello avrebbero dovuto tener conto nell’ottica dell’accertamento di un valido possesso ad usucapionem.

1.1. Il motivo è inammissibile.

D ietro l’apparente denunzia della violazione di norme, infatti, il ricorrente critica la ricostruzione della complessiva vicenda operata dai giudici d’appello, contrapponendovi la propria e sollecitando questa Corte ad aderirvi.

Si tratta, all’evidenza, della richiesta di un sindacato estraneo al perimetro del giudizio di legittimità.

1.2. Alle medesime conclusioni si giunge anche riqualificando la censura, come ha preteso di fare il ricorrente con la memoria integrativa, in guisa di «travisamento della prova».

In disparte ogni considerazione sulla novità del rilievo rispetto all’originario strumento di impugnazione, va infatti osservato che detto vizio ricorre in caso di svista concernente il fatto probatorio in sé, e non di errore nella verifica logica della riconducibilità ad esso dell’informazione probatoria (Cass., sez. U, 5/3/2024, n. 5792).

Ora, gli argomenti del ricorrente non evidenziano carenze od omissioni nell’esame di circostanze, ma consistono in una critica alle conclusioni in diritto che il giudice a quo ha tratto dai fatti accertati.

La censura, pertanto, esonda dal perimetro che le è proprio.

Il secondo motivo è rubricato «violazione o falsa applicazione dell’art. 1141 c.c. per aver il giudice di appello erroneamente ritenuto di configurare il potere di fatto esercitato sull’immobile de quo dal ricorrente quale mera detenzione piuttosto che a titolo di possesso uti dominus ».

La sentenza impugnata è censurata nella parte in cui ha attribuito rilievo decisivo alla controversia instaurata dal ricorrente, assumendola significativa del riconoscimento dell’altrui proprietà.

Il ricorrente osserva che, nel corso di un’udienza in esito alla quale le parti avevano poi raggiunto un accordo transattivo, egli aveva verbalizzato che intendeva fare «salvi i propri diritti in ordine al possesso inequivoco, pacifico, continuo ed ininterrotto nel tempo dell’immobile oggetto del procedimento»; tale circostanza doveva intendersi significativa «dell’inesistenza del contratto stesso», del resto da considerarsi tamquam non esset perché da lui prodotto in mera copia fotostatica e disconosciuto dalle controparti.
2.1. Anche tale motivo è inammissibile per le ragioni più sopra esposte.

La censura, infatti, non coglie la ratio decidendi , fondata sull’interpretazione della complessiva vicenda (invocazione di un contratto di permuta e avvio di un giudizio per ottenerne l’accertamento) quale elemento sintomatico del riconoscimento dell’altrui proprietà.

In particolare, nell’invocare la possibile rilevanza delle circostanze più sopra descritte, il ricorrente non spiega perché egli abbia azionato un diritto nascente da un contratto che gli trasferiva la proprietà dell’immobile, circostanza che, con ogni evidenza, designa il riconoscimento della pregressa proprietà in capo al trasferente.

Ogni altra considerazione sul capo della sentenza impugnata si risolve nella richiesta di rivalutazione di fatti che, per le ragioni già addotte, non è consentita in questa sede.

Infine, con il terzo motivo, articolato in relazione all’art. 360, comma primo, num. 5), c.p.c., il ricorrente lamenta «omesso esame della domanda formulata in via subordinata, relativa alla

restituzione delle somme versate nell’immobile de quo per le opere di rifinitura nel loro valore attuale».

3.1. Nei termini proposti, la censura non supera il vaglio di ammissibilità.

Infatti, pur deducendo l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, il ricorrente non indica quale sia la circostanza storica trascurata dai giudici a quo , né riporta o evidenzia la sede processuale nella quale la avrebbe offerta alla loro cognizione.

Riqualificando, poi, la domanda come denuncia di un’omessa pronuncia, causa di nullità della sentenza impugnata in relazione agli artt. 112 e 360, comma primo, num. 4), c.p.c., va del pari rilevato che l’indicazione dell’atto, ritualmente rivolto ai giudici d’appello, nel quale la relativa domanda era contenuta.

In conclusione, il ricorso va dichiarato inammissibile e il giudizio va definito in conformità alla proposta di definizione.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

Il ricorrente va inoltre condannato, in forza di quanto disposto dall’art. 96, terzo e quarto comma, c.p.c. , richiamato dall’art. 380 -bis c.p.c., al pagamento delle ulteriori somme pure liquidate in dispositivo.

In proposito, infatti, questa Corte ha più volte affermato (a partire da Cass. sez. U, 22/9/2023, n. 27195) che nel procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati di cui all’art. 380 -bis c.p.c. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), la condanna del ricorrente al pagamento delle somme in questione assume funzione deterrente e, allo stesso tempo, sanzionatoria rispetto al compimento di atti processuali meramente defatigatori.

Infine, in forza di quanto disposto dall’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente , dell’ulteriore

importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in € 6.000,00 per compensi professionali, € 200,00 per esborsi, rimborso forfetario al 15% ed accessori di legge, oltre ad € 6.000,00 ai sensi dell’art. 96, comma terzo, c.p.c., e ad € 3.000,00 ai sensi dell’art. 96, comma quarto, c.p.c.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Suprema Corte di cassazione, il 10 febbraio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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