Usucapione tolleranza: quando la coltivazione non basta

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un soggetto che chiedeva l’usucapione di un terreno coltivato per oltre vent’anni. La decisione si fonda sul concetto di usucapione tolleranza: la consegna delle chiavi del cancello da parte dei proprietari ha configurato un atto di cortesia, escludendo l’ ‘animus possidendi’ necessario per l’acquisto della proprietà e qualificando il rapporto come mera detenzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione e tolleranza: la Cassazione chiarisce quando la coltivazione non fa acquisire la proprietà

L’usucapione è un istituto giuridico che consente di diventare proprietari di un bene altrui attraverso il possesso prolungato nel tempo. Tuttavia, non ogni forma di utilizzo di un bene altrui conduce a questo risultato. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema cruciale dell’ usucapione tolleranza, stabilendo che la semplice coltivazione di un fondo, se basata su un permesso del proprietario, non è sufficiente a far scattare l’acquisto del diritto.

I fatti del caso: la richiesta di usucapione di un terreno coltivato

La vicenda ha inizio quando un individuo cita in giudizio i proprietari di un terreno, sostenendo di averlo posseduto per oltre vent’anni e, di conseguenza, di averne acquisito la proprietà per usucapione. Il Tribunale di primo grado accoglie la sua domanda. Tuttavia, la Corte d’Appello ribalta la decisione, respingendo la richiesta del coltivatore. Quest’ultimo decide quindi di ricorrere in Cassazione, lamentando un’errata valutazione da parte dei giudici di secondo grado.

La questione dell’usucapione e la tolleranza del proprietario

Il cuore della controversia risiede nella distinzione tra possesso e detenzione. Per usucapire un bene non basta averne la disponibilità materiale (corpus), ma è necessario comportarsi come se si fosse il vero proprietario (animus possidendi). Secondo il ricorrente, la Corte d’Appello avrebbe erroneamente interpretato la sua attività di coltivazione come semplice detenzione, confondendo l’inerzia del proprietario con la sua tolleranza.

La Corte territoriale, invece, aveva dato peso a un fatto decisivo: i proprietari avevano consegnato le chiavi del cancello al coltivatore, permettendogli così l’accesso al fondo. Questo gesto è stato interpretato non come una rinuncia al proprio diritto, ma come un atto di cortesia, configurando una situazione di tolleranza che, per legge (art. 1144 c.c.), impedisce l’acquisto del possesso valido per l’usucapione.

I motivi del ricorso e l’analisi della Cassazione

Il ricorrente ha presentato cinque motivi di ricorso, incentrati principalmente sulla presunta errata valutazione delle prove e sulla violazione delle norme in materia di possesso. Ha inoltre sollevato una questione procedurale, sostenendo che l’appello avrebbe dovuto essere dichiarato inammissibile perché non notificato a tutte le parti originarie del giudizio.

La Suprema Corte ha dichiarato i motivi relativi al merito inammissibili, ribadendo un principio fondamentale: il giudizio di Cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio per rivalutare i fatti e le prove. La Corte d’Appello aveva fornito una motivazione logica e coerente, ritenendo che la coltivazione, di per sé, non fosse prova sufficiente del possesso uti dominus, specialmente a fronte della consegna delle chiavi, un chiaro indizio di tolleranza.

Per quanto riguarda l’aspetto procedurale, la Corte ha chiarito che la mancata notifica dell’appello a tutti i litisconsorti non comporta l’inammissibilità, ma, al più, la necessità di integrare il contraddittorio. In ogni caso, nel caso specifico, le parti non notificate erano comunque intervenute nel giudizio, sanando ogni potenziale vizio.

Le motivazioni della Corte Suprema sull’usucapione tolleranza

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione d’appello, sottolineando che la ricostruzione dei fatti operata dai giudici di merito era incensurabile in sede di legittimità. La valutazione delle prove testimoniali e documentali aveva logicamente condotto a escludere l’esistenza dell’ animus possidendi in capo al ricorrente. La sua relazione con il terreno era qualificabile come detenzione, basata su un rapporto di cortesia con i legittimi proprietari. L’ usucapione tolleranza agisce come un ostacolo insormontabile all’acquisto della proprietà, poiché l’utilizzo del bene avviene con la consapevolezza dell’altrui diritto e grazie alla condiscendenza del titolare.

Le conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

Questa pronuncia ribadisce un importante principio: per usucapire un immobile non è sufficiente dimostrare di averlo utilizzato per lungo tempo. È essenziale provare di averlo fatto con l’intenzione di esercitare un potere corrispondente a quello del proprietario, in modo esclusivo e senza riconoscere diritti altrui. Gli atti compiuti per mera tolleranza del proprietario, come la coltivazione di un fondo a seguito della consegna delle chiavi, non integrano un possesso valido ai fini dell’usucapione. La decisione serve da monito sulla necessità di definire chiaramente i rapporti giuridici legati all’utilizzo di beni altrui per evitare future controversie.

La semplice coltivazione di un terreno per molti anni è sufficiente per l’usucapione?
No, secondo la sentenza, la mera coltivazione non è di per sé sufficiente a provare il possesso uti dominus (cioè con l’animo del proprietario), specialmente se ci sono elementi che indicano una situazione di tolleranza da parte del proprietario.

Cosa si intende per ‘usucapione tolleranza’ e perché impedisce l’acquisto della proprietà?
Si parla di tolleranza quando il proprietario permette a un’altra persona di usare il suo bene per cortesia, amicizia o buon vicinato. Questi atti di tolleranza non costituiscono un possesso valido per l’usucapione perché chi usa il bene è consapevole che appartiene ad altri e non agisce con l’intenzione di esserne il proprietario (animus possidendi).

Se un appello non viene notificato a tutte le parti del processo, è automaticamente inammissibile?
No, la mancata notificazione dell’atto di appello ad alcuni dei litisconsorti (le parti necessarie del giudizio) non comporta l’inammissibilità dell’impugnazione. Semmai, avrebbe imposto al giudice di ordinare l’integrazione del contraddittorio. Inoltre, se le parti non notificate intervengono spontaneamente nel giudizio, ogni vizio viene sanato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10604 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10604 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 19/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 13619-2020 proposto da:

NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDICOGNOME, nello studio degli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME, che li rappresentano e difendono

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 515/2020 della CORTE DI APPELLO di PALERMO, depositata il 01/04/2020;

udita la relazione della causa svolta in camera di AVV_NOTAIOiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 13.4.2011 COGNOME NOME evocava in giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Palermo, affermando di aver usucapito la piena proprietà di un terreno in agro del Comune di Bagheria per averlo posseduto da oltre vent’anni.

Nella resistenza dei convenuti il Tribunale, previa estensione del contraddittorio nei confronti di COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, accoglieva la domanda con sentenza n. 4526/2017.

Con la sentenza impugnata, n. 515/2020, la Corte di Appello di Palermo accoglieva il gravame interposto dai convenuti avverso la decisione di primo grado, riformandola e rigettando la domanda proposta dal COGNOME.

Propone ricorso per la cassazione della pronuncia di secondo grado NOME, affidandosi a cinque motivi.

Resistono con controricorso COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

A seguito della proposta di definizione del giudizio, formulata da questa Corte ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. e ritualmente comunicata alle parti, la parte ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza in camera di AVV_NOTAIOiglio, fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 c.p.c., ambo le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1 Preliminarmente, rileva la Corte che nel procedimento ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., come disciplinato dal d.lgs. n. 149 del 2022, il presidente della sezione o il AVV_NOTAIOigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, può far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma 1, n. 4 e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di AVV_NOTAIOiglio AVV_NOTAIOeguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa (cfr. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 2024 depositata il 10.4.2024).
Sulla scorta di tale recentissima pronuncia (che ha giustificato la successiva riconvocazione del Collegio in camera di AVV_NOTAIOiglio e, inevitabilmente, lo slittamento della presente decisione), il AVV_NOTAIO. NOME COGNOME, autore della proposta di definizione ex art. 380 bis cpc, non versa in situazione di incompatibilità.

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1144 a 1158 c.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente affermato che il non uso rappresenta una modalità di godimento del bene, confondendo la tolleranza del proprietario con la sua inerzia.

Con il secondo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 1140 c.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente affermato che il COGNOME non avrebbe fornito adeguata prova del suo animus possidendi , configurando la sua condizione in termini di mero animus detinendi .

Con il terzo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione di norme di diritto non meglio precisate, nonché l’omesso esame di un fatto decisivo, perché la Corte territoriale avrebbe erroneamente apprezzato le risultanze istruttorie, omettendo di verificare, in particolare, se il teste COGNOME si fosse mai recato sui luoghi di causa.

Con il quarto motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione di norme di diritto, ancora non meglio specificate, perché la Corte di seconde cure avrebbe dovuto rilevare l’inammissibilità del gravame, interposto avverso la decisione del Tribunale solo da alcune delle parti del giudizio di prima istanza, senza curarne la notifica agli altri litisAVV_NOTAIOorti, ed avrebbe comunque erroneamente pronunciato sull’appello nei confronti di tutte le parti, e dunque anche a favore di quelle che non avevano interposto alcuna impugnazione avverso la decisione di primo grado.
Con il quinto motivo, infine, la parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ancora non meglio identificate, dolendosi del governo delle spese operato dal giudice di secondo grado.

La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. è del seguente tenore:

‘INAMMISSIBILITA’, o comunque MANIFESTA INFONDATEZZA, del ricorso avverso pronuncia di rigetto della domanda di usucapione di un terreno.

Primo, secondo e terzo motivo: inammissibili, o comunque manifestamente infondati, in quanto con essi il ricorrente lamenta che la Corte di Appello abbia erroneamente ravvisato un profilo di tolleranza (primo motivo), escludendo dunque l’animus possidendi in capo all’originario attore (secondo motivo), sulla base di una

valutazione erronea delle risultanze istruttorie (terzo motivo). La Corte distrettuale ha ritenuto che la coltivazione del fondo non sia, in sé stessa, sufficiente ai fini della prova del possesso uti dominus del fondo (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata); che, nel caso di specie, nulla oltre alla mera coltivazione fosse stato dimostrato dall’odierno ricorrente (cfr. pag. 8 della sentenza); e che, comunque, l’accesso al fondo fosse stato assicurato dalla AVV_NOTAIOegna delle chiavi del cancello, ad opera dei congiunti COGNOME, con AVV_NOTAIOeguente configurabilità di un profilo di tolleranza ed esclusione, comunque, dell’animus possidendi in capo al COGNOME (cfr. pag. 9 della sentenza). Tale ricostruzione in fatto viene attinta dal ricorrente mediante la contrapposizione di una lettura alternativa del compendio istruttorio, rispetto a quella fatta propria dalla Corte territoriale, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi
implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).

Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830).

Quarto motivo: inammissibile, o comunque manifestamente infondato, perché con esso si contesta che la Corte di Appello abbia ritenuto ammissibile il gravame, nonostante l’omessa notificazione dell’atto di impugnazione ad alcuni dei litisAVV_NOTAIOorti. La sentenza impugnata non dà atto della proposizione dell’eccezione in secondo grado, ed il ricorrente non indica, nella censura in esame, in quale momento del relativo giudizio, e con quale strumento processuale, la questione sarebbe stata introdotta; ne discende l’inammissibilità, o comunque la manifesta infondatezza, della doglianza, trattandosi di argomento nuovo, non tempestivamente sollevato in appello, e comunque di motivo non specifico, posto che il ricorrente non pone il Collegio in condizione di verificare l’effettiva esistenza del vizio denunciato.
Quinto motivo: inammissibile, o comunque manifestamente infondato, perché attinge il governo delle spese, che la Corte distrettuale ha operato, con riferimento al doppio grado di giudizio, tenendo conto della soccombenza, alla luce dell’accoglimento del gravame che era stato proposto dagli odierni controricorrenti’.

Il Collegio condivide il contenuto della proposta ex art. 380bis c.p.c., osservando che va esaminato, per priorità logica, innanzitutto il quarto motivo (riguardante error in procedendo), meritevole di rigetto in quanto – contrariamente a quanto si assume – la mancata notificazione dell’atto di gravame ad alcuni dei soggetti che avevano preso parte al giudizio di prime cure non poteva certamente comportare l’inammissibilità dell’impugnazione, ma avrebbe, semmai, imposto un ordine di integrazione del contraddittorio. Ordine che, nella specie, si è rivelato del tutto superfluo, posto che le parti alle quali l’atto di appello non era stato notificato sono comunque intervenute in seconda istanza, sanando in questo modo ogni problema di litisAVV_NOTAIOorzio.
Il Collegio osserva altresì che non è comunque corretta la tesi della parte ricorrente, secondo cui si sarebbe formato un giudicato interno sulle quote di comproprietà delle parti che non avevano interposto appello avverso la decisione del Tribunale. E’ infatti sufficiente che uno solo dei litisAVV_NOTAIOorti impugni la sentenza di prime cure, per impedirne il passaggio in giudicato anche nei confronti degli altri (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24751 del 05/11/2013, Rv. 628171; conf. Cass. Sez. L, Sentenza n. 26043 del 11/12/2009, Rv. 611091 e Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1021 del 19/01/2006, Rv. 587138).
Le memorie depositate dalle parti non offrono argomenti ulteriori rispetto a quelli contenuti nel ricorso e nel controricorso.

In particolare, quella del ricorrente, è incentrata sull’esposizione di aspetti fattuali tendenti ad una valutazione delle risultanze istruttorie, che però non possono trovare ingresso nel giudizio di legittimità, mentre sulla questione processuale, valgono le AVV_NOTAIOiderazioni sopra svolte.

Il ricorso va, pertanto, rigettato, con AVV_NOTAIOeguente condanna della

parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con AVV_NOTAIOeguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.
Con riferimento all’applicazione dell’art. 96 c.p.c. va data continuità al principio secondo cui ‘In tema di procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, l’art. 380-bis, comma 3, c.p.c. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022) -che, nei casi di definizione del giudizio in conformità alla proposta, contiene una valutazione legale tipica della sussistenza dei presupposti per la condanna ai sensi del terzo e del quarto comma dell’art. 96 c.p.c.- codifica un’ipotesi normativa di abuso del processo, poiché non attenersi ad una valutazione del proponente poi confermata nella decisione definitiva lascia presumere una responsabilità aggravata del ricorrente’ (Cass. Sez. U, Ordinanza n. 27433 del 27/09/2023, Rv. 668909).
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 4.000 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, iva, cassa avvocati, ed agli esborsi, liquidati in € 200 con accessori tutti come per legge.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di AVV_NOTAIOiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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