Usucapione servitù: il diritto acquisito si trasferisce

Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce il principio di trasferimento della servitù di passaggio acquisita per usucapione. Il caso riguardava una proprietaria che rivendicava una servitù usucapita dal padre prima della vendita del terreno. La Corte di Appello aveva erroneamente richiesto alla nuova proprietaria la prova di un possesso autonomo. La Cassazione ha cassato la sentenza, stabilendo che se l’usucapione servitù è già perfezionata dal dante causa, il diritto si trasferisce automaticamente con il fondo dominante. Non è necessaria una prova di possesso da parte del nuovo acquirente, applicandosi il principio di ambulatorietà delle servitù.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Servitù e Trasferimento del Diritto: La Cassazione Fa Chiarezza

L’acquisto di un diritto tramite usucapione servitù rappresenta una delle questioni più complesse nel diritto immobiliare. Cosa accade quando un diritto di passaggio, maturato nel tempo dal precedente proprietario, viene trasferito insieme al fondo? Deve il nuovo proprietario dimostrare qualcosa? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 11243/2024, interviene su questo punto cruciale, distinguendo nettamente tra il trasferimento di un diritto già acquisito e la facoltà di unire i periodi di possesso.

I Fatti di Causa: Il Passaggio Conteso

La vicenda ha origine dalla richiesta di una proprietaria terriera di far accertare l’esistenza di una servitù di passaggio a favore del suo fondo. Sosteneva che suo padre, precedente titolare del terreno, avesse utilizzato un sentiero sulla proprietà confinante per oltre vent’anni (dal 1981 al 2007), maturando così il diritto per usucapione. Successivamente, nel 2008, il padre le aveva venduto il terreno, trasferendole di conseguenza anche la servitù.

I proprietari del fondo vicino si opponevano, e la questione è approdata in tribunale.

Il Percorso Giudiziario e l’Errore della Corte d’Appello

Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda, ritenendo che l’uso del passaggio da parte del padre fosse avvenuto per mera tolleranza del vicino e non come esercizio di un possesso valido ai fini dell’usucapione.

La Corte d’Appello, invece, ha ribaltato questa valutazione. Ha riconosciuto che il padre della ricorrente aveva effettivamente posseduto la servitù in modo utile per l’usucapione per il tempo necessario, perfezionando l’acquisto del diritto già nel 2007. Tuttavia, ha respinto ugualmente la domanda della figlia. L’errore commesso dalla Corte territoriale è stato quello di applicare l’art. 1146 c.c. sull'”accessione del possesso”, sostenendo che la nuova proprietaria avrebbe dovuto dimostrare un proprio potere di fatto autonomo sul passaggio, cosa che non aveva fatto. In pratica, ha confuso il trasferimento di un diritto già esistente con la necessità di unire due periodi di possesso per completare l’usucapione.

L’Intervento della Cassazione: Analisi della usucapione servitù

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della proprietaria, censurando l’errata interpretazione della Corte d’Appello. I giudici supremi hanno chiarito un principio fondamentale.

Il Principio dell’Ambulatorietà della Servitù

Il punto centrale è che il padre, nel 2007, aveva già perfezionato l’usucapione. Il diritto di servitù era quindi già entrato a far parte del suo patrimonio giuridico come una qualità intrinseca del suo fondo (il fondo dominante). Quando nel 2008 ha venduto il terreno, ha trasferito non solo la proprietà del suolo, ma anche tutti i diritti accessori, inclusa la servitù di passaggio, in virtù del principio di “ambulatorietà delle servitù”. Questo principio stabilisce che la servitù segue il bene a cui è collegata, indipendentemente da chi ne sia il proprietario.

L’Inapplicabilità dell’Accessione del Possesso (Art. 1146 c.c.)

La Corte di Cassazione ha evidenziato come l’art. 1146, secondo comma, c.c., invocato dalla Corte d’Appello, sia del tutto inconferente nel caso di specie. Quella norma permette a un successore (l’acquirente) di sommare il proprio periodo di possesso a quello del suo predecessore (il venditore) al fine di raggiungere il tempo necessario per usucapire. Ma qui non c’era nulla da “sommare” o “completare”: il diritto era già stato pienamente acquisito dal venditore prima ancora della vendita.

Le Motivazioni

La motivazione della Cassazione è lineare e logica. La Corte d’Appello, dopo aver correttamente accertato che l’usucapione si era perfezionata in capo al padre nel 2007, avrebbe dovuto semplicemente prenderne atto e riconoscere che tale diritto, ormai consolidato, era stato validamente trasferito alla figlia con l’atto di compravendita del 2008. Pretendere dalla figlia una prova ulteriore di un proprio possesso autonomo è stato un errore di diritto, perché la sua domanda si fondava su un acquisto a titolo derivativo di un diritto che il suo dante causa aveva già acquisito a titolo originario.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: quando si acquista un immobile, si acquistano anche le servitù attive ad esso collegate, anche se maturate per usucapione dal precedente proprietario e non ancora accertate giudizialmente. Se il venditore ha già posseduto il bene per il tempo necessario a usucapire la servitù, l’acquirente non deve avviare un nuovo periodo di possesso o dimostrare di aver continuato quello del venditore. Il suo diritto deriva direttamente dall’atto di acquisto, che ha trasferito un bene già “arricchito” della servitù. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà decidere nuovamente la causa attenendosi a questo principio.

Se acquisto un terreno, acquisto anche la servitù di passaggio che il precedente proprietario aveva già usucapito?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, se il precedente proprietario ha già completato il periodo necessario per l’usucapione della servitù prima della vendita, tale diritto si trasferisce automaticamente insieme al fondo dominante. Questo avviene in base al principio di ‘ambulatorietà delle servitù’, per cui la servitù è una qualità del fondo stesso.

In che caso si applica l’accessione del possesso (art. 1146 c.c.)?
L’accessione del possesso si applica solo quando il periodo di possesso del venditore non era sufficiente a completare l’usucapione. In questa situazione, l’acquirente può unire il proprio periodo di possesso a quello del suo predecessore per raggiungere il termine di legge (solitamente vent’anni). Non si applica se l’usucapione era già stata perfezionata.

L’acquirente di un fondo deve dimostrare un proprio possesso autonomo della servitù se il venditore l’aveva già usucapita?
No. La Corte ha stabilito che è un errore giuridico richiedere all’acquirente di dimostrare un proprio possesso autonomo in questo scenario. Poiché il venditore ha acquisito il diritto per usucapione, tale diritto è diventato una caratteristica del fondo e viene trasferito con l’atto di compravendita, senza che siano necessarie ulteriori prove di possesso da parte del nuovo proprietario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11243 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11243 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31471/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

nonchè contro

NOME COGNOME, NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO L’AQUILA n. 350/2020 depositata il 02/03/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.NOME COGNOME, deducendo che il padre NOME COGNOME, proprietario del fondo in Comune di Sante Marie, distinto in catasto al figlio 42, mappale 174, aveva acquistato per usucapione il diritto di servitù di passo sul terreno di proprietà di NOME, distinto in catasto al foglio 42, mappale 172, ed aveva poi trasferito il fondo dominante e la servitù ad essa NOME con contratto notarie del 5 settembre 2008 come rettificato il 17 novembre successivo, chiedeva al Tribunale di Avezzano accertarsi l’esistenza della servitù nei confronti di COGNOME NOME, NOME e NOME, aventi causa del NOME NOME e condannarsi i convenuti a ripristinare lo stato dei luoghi come esistente alla data del 16 agosto 2008.
Il Tribunale rigettava la domanda ritenendo che NOME COGNOME non avesse acquistato il diritto di servitù avendo utilizzato il passaggio, per lungo tempo, in forza di tolleranza del NOME NOME.

La Corte di Appello de L’Aquila, pur avendo dichiarato, in riforma della sentenza di primo grado, che NOME COGNOME aveva esercitato

il passaggio non per tolleranza di COGNOME NOME ma in modo utile ad usucapionem e per il tempo necessario al perfezionarsi della fattispecie acquisitiva, a partire dal 1981 e fino al 2007, ha nondimeno respinto l’appello della COGNOME con la motivazione per cui, da un lato, ai sensi dell’art. 1146, secondo comma, c.c., il successore a titolo particolare (quale, appunto, la COGNOME che era succeduta al padre nella titolarità della servitù in forza di atto di compravendita) non subentra ipso facto nel possesso della cosa per effetto dell’acquisto del diritto occorrendo all’uopo che si stabilisca un rapporto tra l’acquirente e la cosa analogo, seppur distinto, rispetto a quello tra dante causa e la cosa acquisto e, dall’altro lato, la COGNOME non aveva dimostrato ‘un proprio autonomo potere di fatto sulla strada oggetto di servitù’;
per la cassazione della sentenza d’appello NOME COGNOME ricorre con quattro motivi, illustrati con memoria;

NOME COGNOME e NOME NOME resistono con separati controricorsi. NOME NOME è rimasta intimata.

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso vengono lamentate, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione dell’art. 1158 c.c. e la violazione ‘del principio di ambulatorietà delle servitù’.

La ricorrente, in primo luogo, ricorda di avere sempre chiesto accertarsi il proprio diritto di servitù per acquisto fattone in forza ‘esclusivamente del potere di fatto esercitato dal COGNOME‘ e di contratto notarile di compravendita del fondo dominante e della stessa servitù stipulato nel 2008 con lo stesso COGNOME. Deduce che la Corte di Appello, avendo accertato e dichiarato che NOME COGNOME aveva posseduto la servitù per il tempo necessario ad usucapire il relativo diritto già nel 2007, prima della stipula del contratto, avrebbe ‘semplicemente dovuto riconoscere e dichiarare
la servitù in favore del fondo di proprietà’ di essa ricorrente ai sensi dell’art. 1158 c.c. e per il principio di ambulatorietà della servitù senza svolgere alcuna ultronea indagine su un autonomo potere di fatto esercitato da essa ricorrente successivamente alla data del contratto;

2. con il secondo motivo di ricorso vengono dedotte violazione e/o falsa applicazione degli artt. ‘1031, 1058 e 1061 e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c.’ nonché ‘omessa e/o errata valutazione della natura di servitù apparente del diritto reale dedotto in giudizio’. La ricorrente censura l’affermazione della Corte di Appello secondo cui il COGNOME non aveva acquistato il diritto di servitù mediante accordo con NOME COGNOME dato tale accordo ipotetico sarebbe stato comunque solo orale e quindi, visto l’art. 1350 c.c., inidoneo allo scopo. La ricorrente svolge poi una serie di considerazioni sulla apparenza della servitù di passaggio in questione.
3. con il terzo motivo di ricorso vengono dedotte ‘violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.4 c.p.c.; violazione degli artt. 1142, 1143 e 1146, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 e n.4 c.p.c. Nullità della sentenza o del procedimento per avere la Corte di Appello affermato l’interruzione del possesso i capo alla ricorrente’. Sotto questa rubrica viene dedotto che il Tribunale giudice di primo grado aveva affrontato e risolto negativamente una questione mai sollevata di sussistenza dei presupposti per la costituzione, a favore del fondo della ricorrente, di una servitù di passaggio coattivo. Viene poi censurata la sentenza di appello per avere la Corte di Appello ritenuto di far applicazione dell’art. 1146 secondo comma c.c. Viene infine stigmatizzato il fatto che la Corte di Appello abbia ritenuto che essa ricorrente avrebbe dovuto provare il proprio possesso, con ciò violando l’art. 1142 c.c. che pone ‘una presunzione di continuità del possesso’ e l’art. 1143 c.c. ‘per cui
l’acquisto della proprietà o di altri diritto reale in base a titolo comporta l’acquisto del possesso’;

con il quarto motivo di ricorso vengono dedotte ‘violazione dell’art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.4 c.p.c.’ nonché ‘errore di percezione con riferimento alla circostanza che ha formato oggetto di discussione tra le parti e di disamina da parte del CTU e segnatamente, alla esclusione del carattere di interclusione assoluta del fondo dominante’.

Le censure veicolate con il primo motivo di ricorso e, in riferimento, all’erronea applicazione dell’art. 1146 c.c., nel terzo motivo di ricorso, sono fondate e devono essere accolte.

5.1. Come la ricorrente ricorda nel corpo del primo motivo e come la Corte di Appello stessa ha evidenziato, la prima e fondamentale domanda formulata con l’originaria citazione aveva per oggetto l’accertamento della titolarità in capo alla NOME del diritto di servitù di passaggio a favore del terreno di sua proprietà e a carico del terreno di proprietà prima di NOME COGNOME e poi dei suoi aventi NOME, NOME e NOME. Si legge nella sentenza impugnata che la COGNOME aveva chiesto di ‘ottenere l’accertamento e la declaratoria del diritto ad esercitare la servitù … diritto in precedenza spettante al dante causa signor COGNOME NOME e comunque da quest’ultimo acquistato anche a titolo di intervenuta usucapione ventennale e trasmesso a titolo derivativo alla COGNOME in virtù di atto di compravendita AVV_NOTAIO stipulato il 5.9.2008 e successiva integrazione del 17.11.2008′. La Corte di Appello ha dato conto del fatto che l’odierna ricorrente aveva acquistato il fondo dominante e la servitù dal padre NOME COGNOME con il ridetto contratto. Il contratto -titolo traslativoera insufficiente a rendere l’acquisto opponibile ai titolari del fondo servente. Occorreva alla COGNOME un titolo originario. Questa era la questione da affrontare ed in effetti affrontata dalla Corte di
Appello e dalla stessa risolta in termini positivi con l’affermazione per cui NOME COGNOME aveva acquistato per usucapione il diritto di passo de quo avendone esercitato il possesso dal 1981 e per oltre venti anni (fino al 2007). A questo punto la Corte di Appello, invece di limitarsi ad accogliere la domanda della COGNOME in forza del titolo traslativo stipulato col padre, a sua volta titolare del diritto per averne già goduto per il tempo necessario al relativo acquisto per usucapione, ha erroneamente ritenuto di dover verificare la sussistenza dei presupposti applicativi dell’art. 1146, secondo comma, c.c. La norma prevede che Il successore a titolo particolare possa unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti ed è evidente, pertanto, l’inconferenza del richiamo ad essa nel caso di specie in cui la COGNOME non aveva chiesto di unire il proprio possesso a quello del padre.
ogni altra doglianza resta assorbita;

la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello de L’Aquila in diversa composizione anche per le spese.

PQM

la Corte accoglie il primo e, nei limiti di cui in motivazione, il terzo motivo di ricorso, dichiara assorbite le altre doglianze formulate dalla ricorrente, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di Appello de L’Aquila, in diversa composizione, anche per le spese.

Roma 7 marzo 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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