Usucapione: inizio del possesso e spese legali

La Corte di Cassazione ha affrontato un caso complesso di usucapione riguardante immobili e terreni derivanti da una successione ereditaria. I ricorrenti hanno contestato la decisione d’appello che aveva negato l’acquisto della proprietà per un fabbricato, fissando erroneamente l’inizio del possesso al 1984 anziché agli anni ’60, come allegato nelle difese. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, evidenziando che il giudice di merito ha omesso di esaminare fatti decisivi e ha violato il principio di soccombenza condannando alle spese una parte risultata vittoriosa su altre domande.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione: la Cassazione chiarisce i tempi del possesso e le spese legali

L’usucapione è un istituto fondamentale per la certezza del diritto, ma la sua applicazione richiede un’analisi rigorosa dei fatti processuali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha messo in luce due aspetti critici: la corretta individuazione del momento iniziale del possesso e il rispetto del principio di soccombenza nella ripartizione delle spese di lite.

Il caso: tra eredità e possesso ultraventennale

La vicenda trae origine da una domanda di scioglimento di una comunione ereditaria. Alcuni soggetti, che occupavano determinati beni immobili e terreni, avevano proposto una domanda riconvenzionale per vedere accertata l’usucapione in loro favore. Se in primo grado le loro pretese erano state accolte, la Corte d’Appello aveva parzialmente riformato la decisione, negando l’acquisto della proprietà per un fabbricato specifico. Secondo i giudici di secondo grado, il possesso era iniziato solo nel 1984 e si era interrotto nel 2002 a seguito di un’intimazione di sgombero e di una successiva offerta di acquisto.

La decisione della Suprema Corte

I ricorrenti si sono rivolti alla Cassazione lamentando due vizi principali. Da un lato, l’erronea condanna alle spese per un soggetto che era risultato vittorioso su tutte le proprie domande. Dall’altro, l’omesso esame di un fatto decisivo: il possesso del fabbricato non era iniziato con una scrittura privata del 1984, ma risaliva agli anni ’60, essendo stato esercitato precedentemente dai genitori dei ricorrenti.

La Cassazione ha ritenuto fondati entrambi i motivi. Ha ricordato che la parte interamente vittoriosa non può mai essere condannata al pagamento delle spese processuali. Inoltre, ha censurato la Corte d’Appello per non aver verificato la continuità del possesso a partire dagli anni ’60, circostanza che avrebbe reso irrilevante l’episodio interruttivo del 2002, essendo già maturato il termine ventennale.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sul dovere del giudice di esaminare tutte le allegazioni difensive decisive. Se una parte dichiara che il possesso per l’usucapione è iniziato in un’epoca molto anteriore rispetto a quanto desumibile da un singolo documento, il giudice non può ignorare tale fatto, specialmente se non contestato. La motivazione della sentenza d’appello è stata ritenuta carente poiché ha assunto arbitrariamente il 1984 come data di inizio, senza valutare le prove testimoniali e le deduzioni relative ai decenni precedenti. Inoltre, è stato ribadito che il principio di soccombenza ex art. 91 c.p.c. è un limite invalicabile per il giudice: chi vince non paga.

Le conclusioni

Le conclusioni di questo provvedimento offrono un’importante tutela per chi agisce in giudizio per l’accertamento della proprietà. La sentenza è stata cassata con rinvio, imponendo alla Corte d’Appello una nuova valutazione che tenga conto dell’effettiva durata del possesso e della corretta attribuzione delle spese legali. Questo caso conferma che, in materia di usucapione, la precisione nelle allegazioni difensive e la corretta ricostruzione storica dei fatti sono elementi determinanti per il successo della causa.

Quando si considera interrotto il termine per l’usucapione?
L’usucapione si interrompe quando il possessore è privato del bene per oltre un anno o quando riconosce formalmente il diritto del proprietario, ma brevi sgomberi temporanei potrebbero non essere sufficienti.

Una parte che vince la causa può essere condannata a pagare le spese?
No, secondo il principio di soccombenza sancito dall’articolo 91 del codice di procedura civile, la parte che risulta integralmente vittoriosa non può essere condannata al pagamento delle spese di lite.

È possibile sommare il proprio possesso a quello dei genitori?
Sì, il diritto prevede la successione nel possesso, permettendo all’erede di unire il proprio periodo di possesso a quello del defunto per raggiungere il termine necessario all’usucapione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28601 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28601 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 36518/2018 R.G. proposto da:

NOME, NOME , elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME che li rappresenta e difende

-ricorrenti – contro

NOME COGNOME, NOME COGNOME , elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME , rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME

-controricorrenti – nonché contro

Oggetto: Proprietà – Azione di rivendicazione – Usucapione

R.NUMERO_DOCUMENTO.N. NUMERO_DOCUMENTO

Ud. 25/09/2023 CC

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME (detta NOME)

-intimati – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO ROMA n. 4835/2018 depositata il 12/07/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 25/09/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

RITENUTO IN FATTO

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME adirono il Tribunale di Cassino e, premesso di essere, rispettivamente, moglie e figli di NOME COGNOME, figlio premorto di NOME COGNOME, chiesero procedersi allo scioglimento della comunione esistente con gli altri coeredi su ll’eredità di quest’ultimo .

Gli attori convennero altresì NOME e NOME COGNOME, nella loro veste di possessori di alcuni beni ereditari, sulla scorta di una scrittura privata di compravendita conclusa con altro figlio del de cuius , NOME COGNOME.

Costituitisi detti convenuti proponendo domanda riconvenzionale di usucapione su una serie di terreni ed immobili, il Tribunale di Cassino – dichiarata aperta la successione testamentaria di NOME COGNOME ed attribuita a ciascuno degli eredi la quota di eredità individuata dal testamento predisposto dal de cuius – in accoglimento della domanda riconvenzionale di NOME e NOME, accertò, da un lato, che NOME era legittimo proprietario di una serie di terreni in Settefrati nonché di due fabbricati a civile abitazione sempre in Settefrati, distinti ai civici n. 23 e n. 24, e, dall’altro lato, che NOME
e NOME COGNOME erano legittimi comproprietari, in virtù di possesso ultraventennale, di alcuni terreni sempre in Settefrati.

Proposto appello da parte di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, la Corte d’appello di Roma – nella regolare costituzione di NOME e NOME e nella contumacia degli altri appellati – in parziale riforma della decisione di prime cure, respinse la sola domanda riconvenzionale di accertamento dell’acquisto per usucapione della porzione di immobile distinta al INDIRIZZO (mapp. 465) in Settefrati, condannando NOME e NOME in solido alla rifusione delle spese dei due gradi di giudizio.
La Corte capitolina, richiamata la scrittura privata con la quale NOME COGNOME aveva ceduto ai convenuti medesimi una serie di cespiti, osservò che era necessario operare una distinzione tra i beni effettivamente pervenuti ad NOME COGNOME in virtù delle previsioni testamentarie, e quelli che invece, pur se richiamati nella scrittura, non erano stati attribuiti dal testamento al medesimo NOME COGNOME.

In relazione a questi ultimi, la Corte capitolina affermò la necessità di distinguere ulteriormente i terreni dall’abitazione di cui al INDIRIZZO, affermando che, mentre i primi non erano stati neppure oggetto di rivendicazione da parte degli appellanti, non emergendo contestazioni specifiche all’acquisto per usucapione, nel caso dell’ immobile di cui al INDIRIZZO -assegnata per testamento non al dante causa degli appellanti NOME COGNOME bensì a NOME COGNOME– doveva escludersi la sussistenza dei presu pposti dell’acquisto per usucapione.
La Corte, infatti, affermò che non poteva ritenersi provato un possesso ultraventennale del bene in quanto, mentre l’inizio della situazione possessoria doveva ritenersi risalente ‘quantomeno al 1984 ‘ -epoca della scrittura privata con NOME COGNOME -il possesso si era interrotto nel 2002, allorquando il coerede NOME COGNOME aveva

intimato ed ottenuto dall’occupante NOME COGNOME lo sgombero dei locali, essendo poi stata nuovamente consentita allo stesso NOME COGNOME la mera detenzione dei locali medesimi, in virtù di un’offerta di acquisto da esso formulata, tale da integrare, secondo la Corte territoriale, il riconoscimento dell’altrui diritto e da impedire l’integrarsi dell’usucapione.

Per la cas sazione della sentenza della Corte d’appello di Roma ricorrono ora congiuntamente NOME COGNOME e NOME COGNOME. Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME essendo nelle more deceduta NOME COGNOME.

Sono rimasti intimati gli altri soggetti evocati.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, secondo comma, e 380 bis.1, c.p.c.

I ricorrenti hanno depositato memoria.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è affidato a quattro motivi , uno nell’interesse di NOME COGNOME e gli altri tre nell’interesse di NOME COGNOME.

Con l’unico motivo di ricorso, NOME COGNOME deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 91 c.p.c.

Il ricorrente evidenzia che, in virtù della decisione della Corte territoriale, unico soccombente doveva ritenersi essere NOME, essendo stato l’unico soggetto che aveva proposto la domanda di accertamento dell’acquisto per usucapione dell’immobile di cui al INDIRIZZO, sul quale, invece, il medesimo NOME non aveva avanzato pretese.

Evidenzia, quindi, il ricorrente, non solo di non essere risultato soccombente sulla domanda che concerneva tale bene, ma di avere anzi visto accogliere integralmente la propria domanda

riconvenzionale, risultando, pertanto, vittorioso nel giudizio, con la conseguenza che la statuizione di condanna alla rifusione delle spese di lite dei due gradi di giudizio pronunciata a suo carico risulterebbe in diretto contrasto con l’ar t. 91 c.p.c.

3. Il motivo è fondato.

Emerge anche dal contenuto della sentenza impugnata che a dedurre l’acquisto per usucapione dell’immobile di cui al INDIRIZZO unico profilo in ordine al quale la sentenza della Corte territoriale ha riformato la decisione di prime cure -era stato NOME, mentre NOME aveva dedotto l’acquisto sempre per usucapione e in comunione con lo stesso NOME -di una serie di terreni distinti dall’immobile in questione .

Tale ultima domanda risulta essere stata accolta nel giudizio di primo grado senza che la decisione in sede di gravame su di essa sia venuta ad incidere, da ciò derivando che lo stesso NOME COGNOME non è risultato soccombente sulla domanda che aveva specificamente azionato, avendone, anzi, visto il pieno accoglimento.

In quanto integralmente vittorioso, quindi, il ricorrente non poteva ritenersi tenuto a sopportare le spese di lite ex art. 91 c.p.c., con la conseguenza che la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese del doppio grado, in solido con NOME COGNOME, è venuta a violare quel principio della soccombenza che, come ripetutamente affermato da questa Corte, va inteso nel senso che la parte interamente vittoriosa non può essere condannata, nemmeno per una minima quota, al pagamento delle spese stesse (Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 19613 del 04/08/2017; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 406 del 11/01/2008).
4.1. Con il primo motivo di ricorso NOME COGNOME deduce, in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti.

Argomenta, in particolare, il ricorso che la decisione di riforma adottata dalla Corte capitolina verrebbe a basarsi su una erronea ricostruzione dei fatti, avendo la Corte ritenuto che la domanda di usucapione venisse a basarsi unicamente sul possesso conseguito da NOME COGNOME sulla scorta della scrittura privata conclusa nel 1984 con NOME COGNOME.

Deduce, per contro, il ricorrente che la domanda riconvenzionale di accertamento dell’acquisto dell’usucapione era stata formulata sulla scorta, non della scrittura privata in questione, bensì sul possesso che i genitori degli stessi ricorrenti avrebbero esercitato sull’immobile in questione a far tempo dagli anni ’60.

La decisione impugnata, prosegue il ricorso, sarebbe quindi incorsa in una erronea ricostruzione dei fatti, omettendo di considerare che il possesso del bene in questione non si veniva a basare sulla scrittura del 1984 -che non riguarderebbe tale bene -bensì su condotte risalenti ad oltre venti anni prima, come peraltro confermato dalle deposizioni testimoniali assunte nel corso del giudizio.

4.2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 1158, 1165, 1167 e 2943 c.c.

Argomenta il ricorso che la Corte territoriale avrebbe:

-erroneamente ritenuto integrata una interruzione del possesso in virtù dello sgombero temporaneo dell’immo bile operato dal ricorrente a seguito dell’intimazione di NOME COGNOME;

-sempre erroneamente ritenuto che la dichiarata disponibilità del ricorrente a rendersi acquirente dell’immobile avesse integrato riconoscimento dell’altrui proprietà, in tal modo escludendo la sussistenza di un possesso.

Deduce, invece, il ricorrente che:

-lo sgombero non poteva ritenersi idoneo ad interrompere il termine di usucapione, essendosi protratto per un lasso temporale ridotto e comunque inferiore all’anno, avendo quindi la Corte capitolina violato il combinato disposto di cui agli artt. 1165, 1167 e 2943 c.c.;

-l’offerta di acquisto dell’immobile non costituiva riconoscimento del diritto altrui e doveva quindi ritenersi compatibile con la situazione possessoria.

4.3. Con il terzo motivo nell’interesse di NOME COGNOME, il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c.

Il ricorrente viene a dolersi per la condanna all’integrale rifusione delle spese dei due gradi di giudizio, evidenziando che la propria originaria domanda riconvenzionale risulta essere stata accolta con la sola eccezione dell’immobile di cui al INDIRIZZO.

Deduce, quindi, che, in virtù della soccombenza reciproca, la Corte capitolina avrebbe dovuto disporre la compensazione delle spese.

Il primo motivo di ricorso è fondato.

Poiché il ricorrente aveva allegato nei propri scritti difensivi che il possesso dell’immobile di cui al INDIRIZZO, risaliva non alla scrittura conclusa nel 1984 con NOME COGNOME -anche se detta scrittura veniva a concernere pure detto bene – bensì ad un’ epoca ampiamente anteriore – essendo stato acquisito dai genitori del ricorrente negli anni ’60 la fondatezza della domanda di accertame nto dell’usucapione formulata da NOME COGNOME avrebbe dovuto essere valutata e verificata dalla Corte territoriale sulla scorta dei fatti allegati e non del contenuto della scrittura del 1984.
Emerge, invece, che la motivazione ha assunto come momento iniziale del possesso proprio la scrittura privata del 1984 -peraltro assumendo tale circostanza come non contestata, salvo poi procedere ad attività istruttoria, nonostante la non contestazione avesse effetti vincolanti per il giudice, comportando l’obbl igo di astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato acquisito al materiale processuale (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3727 del 09/03/2012; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5356 del 05/03/2009) -ed in tal modo ha omesso di esaminare la diversa circostanza effettivamente dedotta negli scritti difensivi del ricorrente, e di procedere, quindi, ad una verifica della domanda di usucapione sulla scorta di tali allegazioni.
Tali allegazioni, tuttavia, presentavano invece carattere decisivo, in quanto la loro conferma avrebbe comportato la necessità di retrodatare l’inizio del possesso dedotto dal ricorrente ad un’ epoca ampiamente anteriore al 1984, e quindi di far ritenere integrato l’ acquisto per usucapione in data ben precedente l’episodio dell’agosto del 2002, ritenuto invece dalla Corte territoriale quale fatto interruttivo di un termine di usucapione fatto decorrere dal 1984.

L’accoglimento del primo motivo determina l’assorbimento degli ulteriori motivi di ricorso.

La sentenza impugnata deve quindi essere cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma, la quale dovrà procedere ad una nuova decisione sulle spese di lite di NOME alla luce dell’esito delle domande da quest’ultimo formulate e, quanto a NOME, provvederà ad una nuova valutazione della domanda di usucapione anche sulla scorta delle effettive allegazioni di quest’ultimo .

Il giudice di rinvio provvederà, altresì, alla regolamentazione anche delle spese del presente giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte accoglie per quanto di ragione il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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