Usucapione immobile: no se il venditore resta in casa

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 31434/2023, ha negato la possibilità di usucapione immobile ai venditori che, dopo aver ceduto la proprietà a una società, erano rimasti ad abitarvi. La Corte ha stabilito che la loro permanenza costituiva una mera detenzione, non un possesso utile ai fini dell’usucapione, a causa di un accordo scritto in cui si impegnavano a rilasciare i locali. Questa decisione chiarisce la fondamentale differenza tra possesso e detenzione nel contesto di una compravendita immobiliare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Immobile: Chi Vende e Resta in Casa Non Diventa Proprietario

È possibile vendere un immobile, continuare ad abitarci per oltre vent’anni e poi rivendicarne la proprietà per usucapione immobile? La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 31434 del 13 novembre 2023, ha dato una risposta netta: no, se la permanenza è basata su un titolo di detenzione. Questa decisione ribadisce la cruciale differenza tra possesso e detenzione, un concetto chiave nel diritto immobiliare.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine da una compravendita immobiliare avvenuta nel 1994. Un soggetto vende un immobile, composto da due appartamenti, a una società. Tuttavia, dopo la vendita, i venditori e i loro familiari continuano a occupare i due appartamenti. Il giorno successivo alla vendita, le parti firmano una scrittura privata con cui gli occupanti si impegnano a rilasciare gli immobili entro il 31 dicembre 1995. Questo termine non viene rispettato e gli ex proprietari continuano a vivere negli appartamenti per molti anni.

Decenni dopo, gli eredi degli occupanti originari citano in giudizio la società acquirente, sostenendo di aver acquisito la proprietà degli immobili per usucapione, avendo esercitato un possesso continuo e ininterrotto per oltre vent’anni. La società si oppone e, in via riconvenzionale, chiede la restituzione degli immobili e il pagamento di una penale pattuita per il ritardo nel rilascio.

La Decisione: Niente Usucapione Immobile per il Venditore

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello respingono la domanda di usucapione. I giudici ritengono che l’occupazione degli immobili da parte dei venditori dopo la vendita non costituisse possesso, ma mera detenzione. La prova decisiva è stata la scrittura privata del 6 aprile 1994, in cui i venditori si impegnavano a liberare i locali. Questo documento, secondo le corti, dimostrava che gli occupanti riconoscevano la proprietà altrui (quella della società acquirente) e che la loro permanenza era tollerata, configurandosi quindi come una forma di comodato precario.

La questione arriva infine in Cassazione. Gli eredi insistono sul fatto che la mancata consegna materiale degli immobili dopo la vendita avesse mantenuto il possesso in capo a loro. La Suprema Corte, tuttavia, rigetta il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione chiarisce un principio fondamentale: la vendita di un immobile non trasferisce automaticamente il possesso materiale all’acquirente. Il venditore che rimane nel bene non continua a possederlo automaticamente. È necessario analizzare il comportamento delle parti e le clausole contrattuali per stabilire se la sua permanenza sia qualificabile come possesso (con l’intenzione di comportarsi da proprietario) o come detenzione (con la consapevolezza della proprietà altrui).

Nel caso di specie, la scrittura privata con l’impegno a rilasciare l’immobile è stata considerata l’elemento determinante. Questo atto ha trasformato la situazione degli occupanti da possessori (prima della vendita) a meri detentori. Essi, firmando quell’accordo, hanno implicitamente riconosciuto il diritto di proprietà della società acquirente, perdendo così l’ animus possidendi (l’intenzione di possedere come proprietari), che è un requisito indispensabile per l’usucapione immobile.

I giudici hanno spiegato che, per trasformare la detenzione in possesso, sarebbe stato necessario un atto di “interversione”, ovvero un’azione chiara e inequivocabile con cui il detentore manifesta l’intenzione di iniziare a possedere per sé, opponendosi al diritto del proprietario. Nel caso in esame, tale atto non è mai stato provato.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre importanti implicazioni pratiche:

1. Chi vende un immobile e vi rimane non può usucapirlo: La semplice permanenza nell’immobile venduto non è sufficiente a configurare un possesso valido per l’usucapione se esiste un accordo (anche una semplice scrittura privata) che qualifica tale permanenza come temporanea o basata sulla tolleranza del nuovo proprietario.
2. L’importanza degli accordi scritti: Questo caso sottolinea il valore di formalizzare per iscritto gli accordi accessori alla compravendita, come quelli relativi ai tempi di consegna. Una scrittura privata può essere decisiva per qualificare la natura del rapporto tra le parti e prevenire future controversie.
3. Distinzione tra possesso e detenzione: La sentenza è una lezione chiara sulla differenza tra il potere di fatto sul bene (possesso) e la semplice disponibilità materiale (detenzione). Solo il primo, caratterizzato dall’intenzione di essere proprietario, può portare all’acquisto del diritto per usucapione.

Chi vende un immobile ma continua ad abitarci può acquisirlo per usucapione?
No, di norma non può. La Corte di Cassazione ha stabilito che se il venditore, dopo la vendita, firma un accordo con cui si impegna a rilasciare l’immobile, la sua permanenza si qualifica come mera detenzione e non come possesso utile ai fini dell’usucapione. Manca l’elemento soggettivo del possesso, ovvero l’intenzione di comportarsi come proprietario.

Cosa trasforma la detenzione in possesso utile per l’usucapione?
Perché la detenzione si trasformi in possesso, è necessario un atto di “interversione del possesso”. Questo significa che il detentore deve compiere un’azione inequivocabile con cui manifesta al proprietario l’intenzione di non riconoscere più il suo diritto e di iniziare a possedere il bene come se fosse proprio. La semplice permanenza nell’immobile oltre il termine pattuito non è sufficiente.

Un accordo scritto per lasciare l’immobile venduto che valore ha?
Ha un valore decisivo. Secondo la sentenza, una scrittura privata in cui i venditori si impegnano a rilasciare l’immobile entro una certa data è la prova che essi riconoscono il diritto di proprietà dell’acquirente. Questo documento qualifica la loro successiva permanenza come detenzione, impedendo di fatto l’inizio del decorso del tempo necessario per l’usucapione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31434 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31434 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11394/2022 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, NOME COGNOME , elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME che li rappresenta e difende

-ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE , elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME

-controricorrente – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO MILANO n. 314/2022 depositata il 01/02/2022.

Oggetto: Usucapione –

Possesso

–

Vendita –

Costituto possessorio –

Comodato – Detenzione

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO/2022

Ud. 27/10/2023 CC

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 27/10/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza del 1° febbraio 2022, la Corte d’appello di Milano ha respinto sia l’appello principale sia l’appello incidentale, proposti, rispettivamente, da NOME e NOME COGNOME (anche nella veste di eredi di NOME COGNOME), da una parte, e dalla società RAGIONE_SOCIALE, dall’altra, avverso la sentenza n. 46/2021 depositata dal Tribunale di Lodi in data 21 gennaio 2021.

NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano convenuto innanzi il Tribunale di Lodi la società RAGIONE_SOCIALE chiedendo accertarsi che NOME COGNOME – deceduto nel 2016 -e NOME COGNOME avevano acquistato per usucapione la proprietà di due appartamenti, siti in INDIRIZZO LodigianoINDIRIZZO INDIRIZZO, e per l’esattezza : NOME COGNOME l’appartamento situato al piano rialzato, oltre alla cantina e al box di pertinenza; NOME COGNOME l’appartamento posto al primo piano, oltre alla canti na e al box di pertinenza.
Si era costituita la convenuta RAGIONE_SOCIALE, la quale aveva concluso chiedendo non solo di rigettare le domande attoree ma anche, in via riconvenzionale, di accertare l’occupazione sine titulo degli immobili da parte degli attori e la condanna dei medesimi sia al rilascio degli immobili medesimi sia al pagamento di una penale convenzionalmente pattuita.

Il Tribunale di Lodi aveva disatteso la domanda principale, accogliendo invece quella riconvenzionale -seppur riducendo la penale pattuita -e gravando gli attori delle spese di lite.

A tale esito il Tribunale era pervenuto ritenendo che dalle prove era emerso che

-con atto di compravendita del 5 aprile 1994, NOME COGNOME aveva venduto alla RAGIONE_SOCIALE l’immobile sito in INDIRIZZO INDIRIZZO, composto da due appartamenti (uno al piano rialzato e uno al piano primo), due cantine e due box, posti al piano seminterrato (doc. 1 parte attrice);

-all’epoca della compravendita, i fratelli NOME, NOME e NOME COGNOME occupavano l’appartamento situato al piano rialzato, oltre alla cantina e al box di pertinenza, mentre i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME occupavano l’appartamento pos to al primo piano, oltre alla cantina e al box di pertinenza;

-con scrittura privata del 6 aprile 1994, NOME, NOME, NOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME si impegnavano a rilasciare i predetti immobili, a favore della RAGIONE_SOCIALE, entro e non oltre il 31 dicembre 1995;

-in caso di inottemperanza, la clausola pattuita con il contratto di compravendita impegnava i soli NOME, NOME e NOME COGNOME al pagamento di una somma pari a £ 300.000 (trecentomila) per ogni giorno di ritardo;

-alla data del 31 dicembre 1995 i due immobili non erano stati liberati ed anzi, dopo la morte dei fratelli NOME e NOME, NOME COGNOME aveva continuato ad occupare l’appartamento posto al piano rialzato, fino alla data della sua morte, avvenuta il 2 giugno 2016, così come NOME COGNOME aveva continuato ad occupare l’immobile sino ad ottobre 2001, quando si era trasferita di residenza –

stipulando un contratto di comodato con la società RAGIONE_SOCIALE -ma continuando ad avere le disponibilità dell’immobile .

Il Tribunale aveva quindi concluso che l’occupazione da parte di NOME COGNOME e NOME COGNOME era iniziata come mera detenzione, in quanto in seguito alla compravendita, la società RAGIONE_SOCIALE aveva consentito agli attori di continuare ad abitare gli immobili e questi, con scrittura privata del 6 aprile 1994, si erano impegnati a rilasciare gli immobili il 31 dicembre 1995.

Il Tribunale aveva quindi escluso che il mero utilizzo del bene oltre il termine fissato per il rilascio venisse a costituire mutamento di detenzione in possesso utile ad usucapionem .

Disattesa la domanda principale di accertamento dell’ acquisto per usucapione, il Tribunale aveva accolto la domanda riconvenzionale di condanna al rilascio degli immobili mentre, quanto alla domanda di condanna al pagamento della penale, aveva rilevato che l’impegno al pagamento della penale contenuto nella scrittura del 6 aprile 1994 era stato assunto dai soli NOME, NOME e NOME COGNOME, conseguentemente respingendo la domanda nei confronti di NOME COGNOME e condannando il solo NOME COGNOME, previa riduzione della penale, in quanto ritenuta manifestamente sproporzionata.
Nell’esaminare i motivi di appello, per quel che rileva ancora nella presente sede, la Corte ha:

-disatteso il primo motivo di appello – con il quale gli appellanti si dolevano del mancato accoglimento della domanda di usucapione e deducevano che, in virtù della mancata consegna degli immobili, non si erano compiuti gli effetti della compravendita – osservando che, ex art. 1376 c.c., l’effetto traslativo si era realizzato con il semplice

consenso e che, anche alla luce della scrittura del 6 aprile 1994, la società appellata aveva acquistato il possesso degli immobili e quindi concludendo che il giudice di prime cure aveva correttamente qualificato la situazione degli appellanti come mera detenzione ed aveva quindi disatteso la domanda di accertamento dell’usucapione per assenza di prova di mutamento della detenzione in possesso;

-disatteso parimenti i due motivi di appello -con i quali gli appellanti si dolevano dell’accoglimento, da parte del giudice di prime cure, di una domanda di rivendicazione non formulata dall’appellata, la quale aveva invece formulato domanda di rilascio, da ritenersi peraltro prescritta -rilevando che il Tribunale aveva in realtà effettivamente accolto una domanda di rilascio fondata sul fatto che la detenzione degli appellanti era da ricondursi ad un comodato precario, con la conseguenza che il rifiuto degli appellanti di restituire gli immobili aveva reso la detenzione sine titulo , legittimando la domanda di rilascio;
-disatteso, in virtù del rigetto degli altri motivi, anche il motivo di gravame con il quale gli appellanti censuravano la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva accolto la domanda riconvenzionale di condanna al pagamento della penale, rilevando che tale motivo era stato formulato dagli appellanti subordinatamente all’accoglimento del secondo motivo di gravame.

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Milano ricorrono ora NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Resiste con controricorso la società RAGIONE_SOCIALE

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, secondo comma, e 380 bis.1, c.p.c.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è affidato a tre motivi.

2 .1. Con il primo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1158, 1164, 1362 segg., 1453 segg., 2727, 2728 e 2697 c.c. e dell’art. 115 c.p.c.

I ricorrenti impugnano la decisione della Corte d’Appello nella parte in cui ha disatteso il gravame concernente la domanda di accertamento dell’usucapione ritenendo che non fosse stato provato il mutamento della detenzione in possesso.

Argomentano i ricorrenti che, poiché con la compravendita del 6 aprile 1994 non era stato trasferito il possesso materiale e giuridico dell’immobile, rimasto sempre in capo all’originario venditore ed agli occupanti dell’immobile e ciò sia perché ‘la scrittura privata del 6 aprile 1994, quale presunzione di concessione di titolo detentivo, è solo una dichiarazione unilaterale degli occupanti possessori, che deve essere letta in combinato disposto con il contratto di compravendita collegato, nonché un riconoscimento da parte del venditore del possesso da parte di altri soggetti oltre al venditore, i quali si sarebbero impegnati tutti al rilascio dell’immobile in forza del possesso esercitato’ sia perché la consegna degli immobili avrebbe dovuto avvenire il 31 dicembre 1995 – la società RAGIONE_SOCIALE non avrebbe potuto concedere in detenzione l’immobile, non avendo di fatto la possibilità di disporne materialmente.
Deducono, conseguentemente, che la Corte ambrosiana avrebbe dovuto accertare l’avvenuta usucapione in forza del possesso nec vi

nec clam nec precario ‘esercitato e mai perso, per oltre 20 anni dagli odierni appellanti, anche per il tramite dei loro danti causa’ .

2.2. Il motivo è infondato.

Si deve rilevare che la rubrica del motivo viene a richiamare una nutrita serie di previsioni normative senza però poi sviluppare in concreto tangibili argomentazioni in ordine alla loro violazione.

Si tratta di un richiamo generico, contrastante con il principio, più volte affermato da questa Corte, per cui il vizio della sentenza previsto dall’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., dev’essere dedotto, a pena d’inammissibilità del motivo giusta la disposizione dell’art. 366, n. 4, c.p.c., non solo con l’indicazione delle norme che si assumono violate ma anche, e soprattutto, mediante specifiche argomentazioni intellegibili ed esaurienti, intese a motivatamente dimostrare in qual modo determinate affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata debbano ritenersi in contrasto con le indicate norme regolatrici della fattispecie o con l’interpretazione delle stesse fornite dalla giurisprudenza di legittimità, diversamente impedendo alla corte regolatrice di adempiere al suo compito istituzionale di verificare il fondamento della lamentata violazione. (Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 16700 del 05/08/2020; Cass. Sez. 1 – Sentenza n. 24298 del 29/11/2016).
Il ricorrente, quindi, a pena d’inammissibilità della censura, ha l’onere di indicare le norme di legge di cui intende lamentare la violazione, di esaminarne il contenuto precettivo e di raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, che è tenuto espressamente a richiamare, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo, non potendosi demandare alla Corte il compito di individuare – con una ricerca esplorativa ufficiosa, che trascende le sue funzioni – la norma violata o i punti della
sentenza che si pongono in contrasto con essa (Cass. Sez. U – Sentenza n. 23745 del 28/10/2020).

Né a simile valutazione di inammissibilità si sottrae la deduzione della violazione degli artt. 1362 segg. c.c., dovendosi rammentare che il ricorrente per cassazione, al fine di far valere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata (Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 9461 del 09/04/2021; Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 27136 del 15/11/2017), e ciò perché l’interpretazione accolta nella decisione impugna ta non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass. Sez. 3 – Sentenza n. 28319 del 28/11/2017).
Nel caso in esame, detti canoni non risultando rispettati dall’articolazione del ricorso, il quale, peraltro, giunge nelle proprie argomentazioni a dedurre una vera e propria -irrilevante – riserva mentale che avrebbe caratterizzato l’impegno unilaterale scritto del 6 aprile 1994 (pag. 21 del ricorso).

Affermata, quindi, la necessità di delimitare l’esame del ricorso entro il tema della violazione o falsa applicazione delle previsioni di legge oggetto di effettiva illustrazione da parte della ricorrente – e quindi, in definitiva, agli artt. 1140, 1141, 1158, 1164 c.c. – si deve rilevare che questa Corte ha costantemente affermato il principio per cui non è ravvisabile un costituto possessorio implicito nel negozio traslativo del diritto di proprietà o di altro diritto reale, nel senso che ad esso segua automaticamente il trasferimento del possesso della cosa all’acquirente, poiché tale trasferimento rappresenta, ai sensi dell’art. 1476 c.c., l’oggetto di una specifica obbligazione del venditore, per la quale non sono previste forme tipiche, con la conseguenza che, nell’ipotesi in cui l’alienante trattenga la cosa presso di sé, occorre accertare caso per caso, in base al comportamento delle parti ed alle clausole contrattuali che non siano di mero stile, se la continuazione, da parte dell’alienante stesso, dell’esercizio del potere di fatto sulla cosa sia accompagnata dall’ animus rem sibi habendi ovvero configuri una detenzione nomine alieno (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6893 del 24/03/2014; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6331 del 18/04/2003; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12621 del 21/12/1993).
Il persistente godimento della cosa compravenduta, da parte dell’alienante che non abbia provveduto a consegnarla, quindi, può integrare possesso, idoneo al riacquisto della proprietà per usucapione, ove non risulti, anche alla stregua dei patti contrattuali, la ricorrenza di una mera detenzione nomine alieno (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1049 del 27/02/1989) ma, in detta situazione, la ricorrenza del requisito soggettivo dell’ animus rem sibi habendi postula un inequivoco comportamento del possessore, che evidenzi il suo intento di considerarsi e farsi considerare ancora come titolare del diritto dominicale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 242 del 22/01/1985), fermo
restando che l’indagine diretta a tale scopo implica l’accertamento, caso per caso, della volontà delle parti, svolto in base alle clausole contrattuali, nonché al comportamento dei soggetti successivo al contratto, e costituisce quindi un apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità se correttamente e congruamente motivato (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6095 del 24/06/1994).

A tali principi la Corte d’appello di Milano risulta essersi pienamente conformata.

Se, infatti, non era possibile affermare che la società odierna controricorrente con la compravendita aveva automaticamente acquistato il possesso; e se, parimenti, risultava necessario verificare nel concreto se la conservazione da parte del venditore del potere di fatto sulla cosa fosse accompagnata dall’ animus rem sibi habendi , ovvero configurasse una detenzione nomine alieno , vi è tuttavia da rilevare che la Corte territoriale -con valutazione che è adeguatamente e logicamente motivata sulla scorta delle prove e che non appare sindacabile in questa sede -ha ritenuto che la scrittura a latere , con la quale i venditori si erano impegnati a consegnare gli immobili entro il 31 dicembre 1995, veniva a configurare -per ammissione stessa dei dichiaranti, non certo neutralizzabile con le già richiamate argomentazioni dei ricorrenti medesimi circa la sussistenza di una sorta di riserva mentale – la persistente materiale disponibilità di quanto venduto come mera detenzione e non come possesso.
Correttamente, quindi, la Corte territoriale – sulla scorta di un impegno che, per le sue caratteristiche in alcun modo può essere qualificato mera clausola di stile, attesa anche la presenza di un impegno al pagamento di una penale -ha ritenuto che la persistente disponibilità degli immobili non potesse qualificarsi come situazione

possessoria e non potesse, conseguentemente, fondare un successivo acquisto per usucapione.

3.1. Con il secondo motivo il ricorso deduce:

-in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c., 1353 segg., 1803, 1810, 2043, 2058, 2934 e 2935 c.c.

-in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c., 948, 1803, 1810 c.c.

I ricorrenti, infatti, deducono l’erroneità della sentenza impugnata per avere accolto la domanda di restituzione dell’immobile:

-perché l’azione di tipo personale riferita all’inadempimento dell’obbligo di consegna dell’immobile era da ritenersi prescritta non essendo stata esercitata da parte della controricorrente un’azione di adempimento o di risoluzione per la scadenza del termine essenziale entro il termine decennale di prescrizione;

-perché la Corte d’appello, nell’accogliere la domanda di restituzione, avrebbe ritenuto sussistente un contratto di comodato a titolo precario, nonostante la stessa controricorrente non avesse qualificato in tal modo il contratto e sebbene la stessa società RAGIONE_SOCIALE avesse in appello rinunciato implicitamente all’originaria domanda di restituzione, argomentando di avere proposto in realtà un’azione di rivendicazione.

3.2. Il motivo è, anch’esso, infondato.

Infondate, in primo luogo, sono le deduzioni in ordine alla violazione o falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c., 1353 segg., 1803, 1810, 2043, 2058, 2934 e 2935 c.c.

Rilevato che, anche in questo caso, i ricorrenti vengono ad invocare un’ampia serie di previsioni normative, omettendo, tuttavia, in molti casi, di dare un concreto contenuto alle proprie doglianze, si deve in ogni caso escludere che la Corte territoriale sia incorsa in una violazione o falsa applicazione degli artt. 1803, 1810.

La Corte, infatti, ha concluso -del tutto coerentemente e sulla scorta di un processo interpretativo che, come visto in precedenza, non è stato adeguatamente impugnato -che la persistente disponibilità degli immobili veniva a configurare una detenzione riconducibile ad un comodato precario.

Tale qualificazione, effettuata sulla scorta delle concrete circostanze fattuali, risulta del tutto congruamente motivata e non trova alcun elemento contrario nell’impegno unilaterale assunto dai ricorrenti nella dichiarazione del 6 aprile 1994, trattandosi, appunto, di mera dichiarazione unilaterale che vincolava coloro che l’avevano rilasciata ma che non poteva determinare univocamente i caratteri del persistente rapporto con l’odierna controricorrente , valendo semmai ad escludere una situazione possessoria in capo ai dichiaranti, come appena visto.
Immune da censure risulta, pertanto, la conclusione cui è pervenuta la Corte d’appello, nel momento in cui ha affermato che, alla luce del l’atteggiamento della so cietà controricorrente, il rapporto in tal modo protrattosi tra le parti era riconducibile ad un comodato precario, conseguentemente escludendo che il termine di prescrizione della domanda di restituzione fosse decorso prima del momento in cui la società RAGIONE_SOCIALE non aveva formalmente chiesto, con la raccomandata del 2008, la consegna degli immobili, in tal modo determinando la cessazione del comodato.
La Corte territoriale, col suo percorso argomentativo, risulta quindi essersi pienamente conformata al principio per cui nel comodato a tempo indeterminato, il termine di prescrizione del diritto del comodante alla restituzione della cosa inizia a decorrere da quando resta inadempiuta la richiesta di restituzione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1772 del 18/05/1976; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 357 del 03/02/1968).

Alla luce di tali considerazioni, risulta esclusa anche la sussistenza del vizio di violazione dell’art. 112 c.p.c., in quanto la Corte ambrosiana, una volta qualificata la fattispecie, ha correttamente qualificato la domanda azionata dalla società RAGIONE_SOCIALE nei termini di domanda di restituzione, anche in tal caso conformandosi al principio per cui è qualificabile -semmai -come azione di rivendicazione la domanda con cui l’attore chieda di accertare la natura abusiva dell’occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto – con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni – senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico originariamente idoneo a giustificare la consegna della cosa e la relazione di fatto tra questa ed il medesimo convenuto (Cass. Sez. 3 – Ordinanza n. 18050 del 23/06/2023).
La correttezza della valutazione della Corte territoriale -peraltro operata confermando espressamente quella operata dal giudice di prime cure -non risulta infirmata neppure dalla deduzione dei ricorrenti relative alle argomentazioni che sarebbero state svolte nel giudizio di appello dall’odierna controricorrente, essendo sufficiente osservare che la dedotta rinuncia implicita all’originaria domanda da parte della società RAGIONE_SOCIALE è esclusa dal fatto che quest’ultima, nelle conclusioni formulate innanzi alla Corte d’appello –
riprodotte nella sentenza impugnata -ha integralmente riproposto e richiamato le conclusioni rassegnate innanzi il giudice di prime cure.

4.1 . Con il terzo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1384, 2934, 2935 c.c.

Argomenta, in particolare, il ricorso che erroneamente la sentenza della Corte territoriale avrebbe ritenuto non prescritta la domanda di pagamento della penale, in quanto , alla luce dell’impegno unilaterale contenuto nella dichiarazione del 6 aprile 1994, detto termine doveva ritenersi decorrente dal 1° gennaio 1996, con conseguente prescrizione alla data del 1° gennaio 2006.

4.2. Il motivo deve essere disatteso, in quanto la decisione della Corte d’appello risulta conforme al diritto, sebbene erroneamente motivata, dovendosi quindi correggere la motivazione in conformità al disposto di cui all’art. 384, ultimo comma, c.p.c.

Erroneamente, infatti, la Corte territoriale, nel disattendere il motivo di gravame, si è limitata ad affermare che l’infondatezza delle deduzioni in ordine all’intervenuta prescrizione del diritto alla restituzione degli immobili comportava l’infondatezza anche della tesi della intervenuta prescrizione del diritto al versamento della penale.

Se è vero, infatti, che stante la natura accessoria della clausola penale rispetto al contratto che la prevede, l’obbligo che da essa deriva non può sussistere autonomamente rispetto all’obbligazione principale con la conseguenza che, se il debitore è liberato dall’obbligo di adempimento della prestazione per prescrizione del diritto del creditore a riceverla, quest’ultimo perde anche il diritto alla prestazione risarcitoria prevista in caso di mancato adempimento del predetto obbligo (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 18779 del 26/09/2005), è tuttavia vero che, costituendo la penale una forma convenzionale di
liquidazione del danno da inadempimento contrattuale, la pretesa alla sua corresponsione rimane comunque soggetta al termine di prescrizione decennale (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2656 del 08/02/2006).

Se, quindi, non appare corretta l’affermazione della Corte territoriale nel momento in cui la stessa ha radicalmente escluso la possibilità che il diritto alla corresponsione della penale si fosse prescritto, si deve tuttavia osservare che, per ammissione della medesima parte ricorrente (cfr. pag. 38 del ricorso) e come dedotto anche dalla società controricorrente (cfr. pag. 40 del controricorso), la domanda relativa alla penale era stata formulata limitatamente all’ultimo decennio, e quindi limitatamente all’importo in relazione al quale la fondatezza della tesi degli odierni ricorrenti doveva ritenersi radicalmente esclusa.
Il ricorso deve quindi essere respinto, con conseguente condanna dei ricorrenti alla rifusione in favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, liquidate direttamente in dispositivo.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della “sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto” , spettando all’amministrazione giudiziaria verificare la debenza in concreto del contributo, per la inesistenza di cause originarie o sopravvenute di esenzione dal suo pagamento (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4315 del 20/02/2020 – Rv. 657198 – 05).

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrente a rifondere alla controricorrente le spese del giudizio di Cassazione, che liquida in € 4.700,00 , di cui € 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 comma 1quater , nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1bis , ove dovuto.

Così deciso in Roma, a seguito di riconvocazione, nella camera di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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