Usucapione immobile: la delibera comunale non basta

Un Comune ha citato in giudizio una Parrocchia per la restituzione di alcuni locali, ma la Parrocchia ha ottenuto il riconoscimento della proprietà per usucapione immobile. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, chiarendo che una delibera comunale non costituisce un atto idoneo a interrompere il termine ventennale per l’usucapione, già maturato prima dell’atto stesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Immobile: Una Delibera Comunale Non Interrompe il Termine

L’istituto dell’usucapione immobile rappresenta una delle modalità più antiche di acquisto della proprietà, basata sul possesso prolungato nel tempo. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti sui limiti degli atti che possono interrompere questo processo, specificando che una semplice delibera amministrativa di un ente locale è inefficace a tale scopo. Analizziamo insieme questa pronuncia per comprenderne la portata e le implicazioni pratiche.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria ha origine dall’azione di un Comune che, nel 2008, citava in giudizio una Parrocchia e un’associazione culturale per ottenere il rilascio di alcuni locali. Questi spazi erano situati all’interno di un palazzo che il Comune aveva acquistato con un contratto stipulato nel 1982.

La Parrocchia, costituendosi in giudizio, si opponeva alla richiesta e, in via riconvenzionale, chiedeva al Tribunale di accertare l’avvenuto acquisto della proprietà degli stessi locali per usucapione, sostenendo di averli posseduti ininterrottamente sin dagli anni Cinquanta.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte di Appello davano ragione alla Parrocchia, rigettando la domanda del Comune e accogliendo quella di usucapione. L’ente locale, non rassegnato, proponeva quindi ricorso per Cassazione.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il Comune ha basato il proprio ricorso su tre principali motivi:

1. Erronea valutazione delle prove: Secondo il ricorrente, la Corte d’Appello avrebbe sbagliato a riconoscere l’usucapione senza considerare una delibera di Giunta del 1988, con cui il Comune stesso concedeva quegli spazi in comodato alla Parrocchia. Questo atto, a dire del Comune, dimostrava che il possesso della Parrocchia non era utile all’usucapione.
2. Mancato effetto interruttivo: In subordine, il Comune sosteneva che la medesima delibera del 1988 avrebbe comunque dovuto essere considerata come un atto idoneo a interrompere il decorso del ventennio necessario per usucapire.
3. Natura demaniale del bene: Infine, l’ente locale lamentava che i giudici di merito non avessero accertato la natura demaniale del bene, che in quanto tale non sarebbe stato suscettibile di usucapione da parte di un privato.

L’Usucapione Immobile e la Tassatività degli Atti Interruttivi

Il cuore della decisione della Cassazione risiede nel principio della tassatività degli atti interruttivi della prescrizione, applicabile anche all’usucapione immobile grazie al rinvio operato dall’art. 1165 c.c. all’art. 2943 c.c. La legge elenca in modo preciso e inderogabile quali sono gli atti che possono fermare il “cronometro” dell’usucapione, costringendo il possessore a ricominciare il conteggio del periodo da zero.

Questi atti sono tipicamente di natura giudiziale (come una notifica di citazione in giudizio) o atti che implicano il riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore. Non è consentito all’interprete, né tantomeno a una delle parti, attribuire efficacia interruttiva ad atti diversi da quelli espressamente previsti dalla norma, anche se manifestano la volontà del proprietario di conservare il proprio diritto.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso del Comune inammissibile, respingendo tutti i motivi sollevati con argomentazioni chiare e precise.

In primo luogo, i giudici hanno evidenziato una fondamentale circostanza temporale: il possesso della Parrocchia era iniziato negli anni Cinquanta. Di conseguenza, il periodo di vent’anni necessario per l’usucapione immobile si era già completato negli anni Settanta, ben prima che il Comune acquistasse l’immobile nel 1982 e, a maggior ragione, prima della delibera del 1988. Pertanto, qualsiasi atto posto in essere dal Comune dopo il compimento dell’usucapione era del tutto irrilevante.

In secondo luogo, e come punto dirimente, la Corte ha ribadito il principio di tipicità degli atti interruttivi. Una delibera di Giunta comunale, essendo un atto amministrativo interno dell’ente, non rientra nell’elenco tassativo previsto dalla legge e non può, quindi, avere alcuna efficacia interruttiva del possesso ad usucapionem.

Infine, riguardo alla presunta natura demaniale del bene, la Corte ha dichiarato il motivo inammissibile per due ragioni. Primo, l’usucapione si era perfezionata quando il bene era ancora di proprietà privata, prima del suo acquisto da parte del Comune. Secondo, il Comune non aveva fornito in giudizio prove specifiche e concrete della demanialità dell’immobile, limitandosi a un’affermazione generica. Il ricorrente non ha indicato quali documenti avrebbero dovuto dimostrare tale natura né quando sarebbero stati prodotti nel giudizio di merito.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida due principi fondamentali in materia di diritti reali. Il primo è la rigidità e tassatività dei modi di interruzione dell’usucapione: non ogni manifestazione di volontà del proprietario è sufficiente, ma solo gli atti specificamente previsti dalla legge. Il secondo è l’onere della prova: chi afferma una particolare qualità di un bene (come la sua natura demaniale) deve dimostrarla con elementi specifici e tempestivi nel corso del processo. Per gli enti pubblici, questa decisione sottolinea l’importanza di un monitoraggio attento e di un’azione legale tempestiva per proteggere il proprio patrimonio immobiliare da possibili acquisti per usucapione da parte di terzi.

Una delibera di un ente pubblico può interrompere il termine per l’usucapione?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la legge elenca in modo tassativo gli atti che possono interrompere il termine per l’usucapione. Una delibera amministrativa di un ente, come quella di una Giunta comunale, non rientra tra questi e pertanto è giuridicamente inefficace a tale scopo.

Cosa succede se un atto potenzialmente interruttivo avviene dopo che il periodo per l’usucapione è già trascorso?
L’atto è completamente irrilevante. Una volta che il periodo legale per l’usucapione (ad esempio, vent’anni per gli immobili) si è compiuto, il diritto di proprietà si è già consolidato in capo al possessore. Qualsiasi atto successivo da parte del precedente proprietario non può invalidare retroattivamente l’acquisto già avvenuto.

È possibile usucapire un bene di proprietà di un ente pubblico?
In linea di principio, i beni che appartengono al demanio pubblico sono inusucapibili. Tuttavia, nel caso specifico, la Corte ha rilevato che l’usucapione si era già perfezionata a favore della Parrocchia quando il bene era ancora di proprietà privata, prima che l’ente pubblico lo acquistasse. Inoltre, l’ente non è riuscito a fornire in giudizio la prova della natura demaniale del bene.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29738 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29738 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 19/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso 22590-2022 proposto da:

COMUNE RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME SS. ANNUNZIATA, in persona del parroco e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE

– intimata –

avverso la sentenza n. 1070/2021 della CORTE DI APPELLO di LECCE, depositata il 30/09/2021;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 6.2.2008 il Comune RAGIONE_SOCIALE evocava in giudizio la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Lecce, invocandone la condanna al rilascio di alcuni locali, occupati dai convenuti senza titolo e situati all’interno di un palazzo acquistato dall’ente locale con contratto del 19.3.1982.

Si costituivano i convenuti, resistendo alla domanda. La RAGIONE_SOCIALE eccepiva di fruire dei locali da lei occupati giusta contratto di comodato stipulato con la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE SS. RAGIONE_SOCIALE, e quest’ultima chiedeva in via riconvenzionale l’accertamento dell’intervenuta usucapione, in suo favore, della proprietà degli spazi oggetto di causa.

Con sentenza n. 3946/2017 il Tribunale rigettava la principale e accoglieva la riconvenzionale di usucapione.

Con la sentenza impugnata, n. 1070/2021, la Corte di Appello di Lecce rigettava il gravame interposto dal Comune RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE avverso la decisione di prime cure.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione l’ente locale, affidandosi a tre motivi.

– controricorrente –

Resiste con controricorso la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE SS. RAGIONE_SOCIALE.

L’altra intimata, RAGIONE_SOCIALE, non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

A seguito di proposta di definizione anticipata ai sensi di quanto previsto dall’art. 380 c.p.c., la parte ricorrente, con istanza del 15.6.2023, ha chiesto la decisione del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Passando all’esame dei motivi del ricorso, con il primo di essi la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente accolto la domanda di usucapione, senza considerare che il Comune stesso, con propria delibera di Giunta n. 1028 del 25.10.1988, aveva disposto la concessione degli spazi di cui si discute in comodato alla RAGIONE_SOCIALE. Quest’ultima, dunque, non avrebbe potuto usucapire alcunché
Con il secondo motivo, invece, il Comune ricorrente denunzia la violazione o falsa applicazione degli artt. 1165, 1167 e 2944 c.c., in

relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe dovuto attribuire efficiacia interruttiva del ventennio alla delibera di Giunta del 1988.

Le censure, suscettibili di esame congiunto, sono inammissibili.

La Corte di Appello dà atto che la RAGIONE_SOCIALE aveva dedotto di aver usucapito gli spazi oggetto di causa ben prima del 1988, avendoli posseduti sin dagli anni cinquanta. Sul punto, la Corte distrettuale evidenzia che il possesso dei detti beni immobili, da parte della RAGIONE_SOCIALE, sin dagli anni cinquanta era stato accertato già in prime cure e che il Comune di RAGIONE_SOCIALE non aveva specificamente contestato tale statuizione, limitandosi ad affermare che la delibera del 1988 avrebbe rappresentato valido atto di interruzione del decorso del termine previsto per la prescrizione acquisitiva (cfr. pag. 5 della sentenza impugnata).
Peraltro, merita di essere ribadito il principio di tipicità degli atti interruttivi, secondo cui ‘In tema di possesso ad usucapionem, con il rinvio fatto dall’art. 1165 c.c. all’art. 2943 c.c. la legge elenca tassativamente gli atti interruttivi, sicché non è consentito attribuire tale efficacia ad atti diversi da quelli stabiliti dalla norma, per quanto con essi si sia inteso manifestare la volontà di conservare il diritto, giacché la tipicità dei modi di interruzione della prescrizione non ammette equipollenti’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 6029 del 28/02/2019, Rv. 652773; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14659 del 27/08/2012, Rv. 623921). Ne consegue che la delibera della Giunta dell’ente locale n. 1028 del 1988 non può comunque costituire un valido atto interruttivo del decorso del termine previsto per la configurazione dell’acquisto della proprietà per usucapione.
Con il terzo motivo, la parte ricorrente denunzia la violazione o falsa applicazione degli artt. 12 e 54 del D. Lgs. n. 42 del 2004 e 823 c.c.,

in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe dovuto accertare la non usucapibilità del bene, in quanto appartenente al demanio.

La censura, che -diversamente da quanto indicato in proposta- non è nuova, perché risulta esaminata dalla sentenza impugnata (cfr. pag. 6 della stessa), da un lato non considera che comunque l’acquisizione in proprietà a favore della RAGIONE_SOCIALE risulta antecedente all’acquisto da parte dell’ente locale, poiché il giudice di merito ha accertato che l’inizio del possesso degli spazi oggetto di causa da parte dell’ente religioso risale agli anni cinquanta, e dall’altro lato non supera comunque l’ulteriore statuizione della Corte distrettuale, secondo cui manca agli atti del giudizio di merito la prova della natura demaniale del bene predetto. La doglianza, al riguardo, non è assistita dal necessario grado di specificità, come esattamente indicato in proposta, poiché il ricorrente non indica da quali elementi emergerebbe la dimostrazione dell’asserita demanialità del cespite oggetto di causa, né precisa il momento, e lo strumento processuale, con il quale i predetti sarebbero stati acquisiti agli atti del giudizio di merito.
In definitiva, il ricorso va dichiarato inammissibile.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiché esso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 3.000 per compensi, oltre ad € 200 per esborsi, alle spese forfettarie nella misura del 15% ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di € 3.000,00 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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