Usucapione immobile familiare: quando è escluso?

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di una donna che chiedeva il riconoscimento dell’usucapione sull’immobile familiare. La richiesta si basava su una promessa di donazione non formalizzata da parte del suocero. I giudici hanno confermato che la convivenza con il marito e altri familiari co-proprietari esclude il requisito del possesso esclusivo, necessario per l’usucapione. Inoltre, è stata dichiarata inammissibile la querela di falso contro i documenti probatori per la sua genericità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto di Famiglia, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Immobile Familiare: Quando il Possesso Non è Esclusivo?

L’usucapione di un immobile familiare è una questione complessa che interseca diritto immobiliare e dinamiche familiari. Per acquisire una proprietà per usucapione è necessario un possesso esclusivo e ininterrotto per vent’anni, ma cosa succede quando l’immobile è abitato da più membri della stessa famiglia? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i requisiti indispensabili, sottolineando come la semplice convivenza possa ostacolare il riconoscimento di tale diritto.

I Fatti del Caso: Una Promessa Mancata e una Causa per Usucapione

La vicenda ha origine dalla richiesta di una donna di essere dichiarata proprietaria per usucapione di alcuni immobili. La ricorrente sosteneva di averne avuto il possesso esclusivo fin dal 1988, a seguito di una promessa verbale del suocero di costituire tali beni in dote per il matrimonio con il figlio, promessa poi convertita in un’intenzione di “regalo”.

Nonostante nessuna di queste promesse si fosse mai formalizzata in un atto legale, la donna affermava di aver ricevuto le chiavi e di aver gestito gli immobili come unica proprietaria per oltre vent’anni, anche dopo il matrimonio avvenuto nel 1998. La sua pretesa si scontrava però con la posizione di una società creditrice, intervenuta nel giudizio in quanto titolare di un’ipoteca sugli stessi beni, oggetto di una procedura esecutiva contro il marito e i suoceri.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano respinto la domanda della donna. Secondo i giudici, le prove documentali prodotte dalla società creditrice dimostravano che la ricorrente non aveva mai esercitato un possesso esclusivo sugli immobili. Al contrario, ne era stata una mera detentrice, avendovi abitato in qualità di moglie del comproprietario e insieme agli altri familiari titolari di diritti sugli stessi beni (il suocero e la suocera usufruttuari). Documenti come le relazioni del custode giudiziario e i certificati anagrafici confermavano la presenza e la residenza dell’intero nucleo familiare nell’immobile, smentendo la tesi del possesso esclusivo.

La Querela di Falso e la sua Inammissibilità

Nel tentativo di smontare le prove documentali a lei sfavorevoli, la ricorrente aveva proposto una querela di falso. Tuttavia, la Corte d’Appello l’aveva dichiarata inammissibile perché formulata in modo generico contro tutti i documenti, senza specificare quali affermazioni fossero false e senza fornire prove adeguate a sostegno.

Il Ricorso in Cassazione e l’Analisi sull’Usucapione dell’Immobile Familiare

La questione è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione con due motivi di ricorso. Con il primo, la donna lamentava l’errata qualificazione della sua posizione come semplice detenzione e non come possesso utile all’usucapione. Con il secondo, contestava la decisione di inammissibilità della querela di falso.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendolo inammissibile. In primo luogo, i giudici hanno confermato la correttezza della decisione della Corte d’Appello sulla querela di falso. Ai sensi dell’art. 221 del codice di procedura civile, la querela deve contenere l’indicazione specifica degli elementi e delle prove della falsità. Una contestazione generica, come quella proposta, non è ammissibile.

In secondo luogo, e in modo decisivo, la Corte ha ribadito un principio fondamentale: il giudizio di legittimità non consente un riesame dei fatti. La valutazione del materiale probatorio e l’accertamento che la ricorrente non avesse avuto il possesso esclusivo degli immobili rientrano nel potere discrezionale del giudice di merito. La Cassazione non può sostituire la propria valutazione a quella dei giudici dei gradi precedenti, a meno che la motivazione non sia palesemente illogica o contraddittoria, vizio che in questo caso non è stato riscontrato. La Corte ha quindi concluso che i tentativi della ricorrente di ottenere una nuova lettura delle prove erano inammissibili.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre importanti spunti di riflessione. Anzitutto, riafferma che per ottenere l’usucapione di un immobile familiare è fondamentale dimostrare un possesso uti dominus, cioè un potere sulla cosa che si manifesti in modo esclusivo, escludendo visibilmente gli altri aventi diritto. La semplice convivenza con familiari comproprietari o usufruttuari è, di norma, un ostacolo insormontabile a tale prova. In secondo luogo, la pronuncia evidenzia il rigore formale richiesto per gli strumenti processuali come la querela di falso, che non può essere utilizzata come un mezzo generico per contestare prove documentali sfavorevoli, ma richiede precisione e specificità.

È possibile ottenere l’usucapione di un immobile abitato insieme ad altri familiari?
Sulla base di questa sentenza, è estremamente difficile. L’usucapione richiede un possesso esclusivo, ovvero un comportamento da unico proprietario che escluda gli altri. La convivenza con il coniuge o altri familiari che sono comproprietari o usufruttuari è considerata incompatibile con il requisito del possesso esclusivo necessario per usucapire il bene.

Come si possono contestare legalmente dei documenti ritenuti falsi in un processo?
Attraverso uno strumento chiamato ‘querela di falso’. Tuttavia, questa ordinanza chiarisce che la querela non può essere generica. Deve indicare in modo specifico quali affermazioni all’interno di ciascun documento si ritengono false e deve essere supportata da prove concrete che dimostrino la falsità, altrimenti viene dichiarata inammissibile.

La Corte di Cassazione può riesaminare le prove e i fatti di una causa?
No, la Corte di Cassazione non è un terzo grado di giudizio sui fatti. Il suo compito è verificare la corretta applicazione delle norme di diritto e la coerenza logica della motivazione delle sentenze precedenti. Non può rivalutare le prove o riconsiderare gli accertamenti di fatto, come la determinazione se una persona avesse o meno il possesso esclusivo di un bene, poiché tale valutazione spetta esclusivamente ai giudici di primo e secondo grado.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12817 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12817 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 13/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3156/2021 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato RAGIONE_SOCIALE COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

nonché

NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 1449/2020 depositata il 15/06/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1. nel 2018, NOME COGNOME citò davanti al Tribunale di Pavia il marito NOME COGNOME, il cognato NOME COGNOME e la suocera COGNOME NOME, sia in proprio sia quali eredi di NOME COGNOME, padre di NOME e NOME Peter e marito della COGNOME, per sentire accertare che gli immobili siti in INDIRIZZO, in Comune di Ceranova (PV), identificati in catasto al foglio 3, mappale 1518, sub. 5, 8 e 6 erano divenuti di sua proprietà dal gennaio 1988 per usucapione. Espose che, nel 1988, NOME COGNOME le aveva promesso di costituire gli immobili in sua dote in vista del matrimonio con il figlio NOME, che la costituzione in dote non si era potuta realizzare per incompatibilità con la riforma del diritto di famiglia, che, sempre nel gennaio 1998, NOME COGNOME le aveva allora detto che le avrebbe ‘regalato’ gli immobili, che neppure la donazione si era perfezionata, che ciononostante NOME COGNOME le aveva consegnato i beni, che essa attrice si era opposta a restituire ai COGNOME e alla COGNOME le chiavi dei beni ed aveva, dal gennaio 1998 in poi, sempre posseduto i beni in via esclusiva anche dopo il matrimonio con NOME COGNOME avvenuto nell’agosto del 1998. I convenuti restarono contumaci. Intervenne in causa la RAGIONE_SOCIALE, poi divenuta RAGIONE_SOCIALE quale creditore ipotecario procedente in una esecuzione immobiliare
iniziata contro i convenuti nel 2013 davanti allo stesso Tribunale di Pavia, opponendosi alla domanda. Il Tribunale rigettò la domanda ritenendo, sulla scorta di documenti prodotti dalla COGNOME, che la attrice non avesse avuto il possesso (esclusivo) degli immobili, ma ne fosse stata detentrice avendovi abitato quale moglie di NOME COGNOME comproprietario insieme al fratello NOME COGNOME e insieme al suocero NOME COGNOME e alla suocera NOME COGNOME usufruttuari. I documenti a cui il Tribunale ebbe riguardo furono la relazione dell’atto di precetto prodromico alla esecuzione nella quale l’ufficiale giudiziario aveva attestato che l’atto era stato consegnato negli immobili a NOME COGNOME dichiaratasi moglie convivente di NOME COGNOME e madre convivente di NOME COGNOME; le quattro relazioni, con date tra il marzo 12016 e il giugno 2018, del custode giudiziario nominato nel procedimento esecutivo, nelle quali il custode, da un lato, dava atto della presenza negli immobili ‘degli esecutati’, ossia dei Cataldo e della Murdocco, da un altro lato, non dava conto della presenza della Deluca; il verbale in data 30 novembre 2017, di accesso dell’ufficiale giudiziario , affiancato ‘all’IVG’ , in cui si dava atto della presenza negli immobili degli esecutati; le relazioni del CTU del processo esecutivo, in cui si dava conto dello stato di fatto degli immobili, che erano descritti come abitazioni dei Cataldo; il certificato anagrafico della famiglia COGNOME, attestante che la famiglia aveva vissuto negli immobili dal 2010 e che, in particolare, in quell’anno vi si era trasferita, provenendo dal Comune di Opera, l’ attrice con il marito NOME e i figli. La Corte di Appello di Milano, con sentenza 1149 del 2020, confermava la decisione di primo grado dopo avere dichiarato inammissibile la querela di falso proposta dall’ appellante a riguardo dei documenti prodotti dalla COGNOME, in ragione del fatto che la querela era riferita genericamente a tutti i documenti senza alcuna indicazione in relazione a specifiche affermazioni false nei singoli documenti e che
le prove indicate a sostegno della falsità riguardavano circostanze fattuali non idonee a dimostrare la presenza di affermazioni false.

la Deluca ricorre per la cassazione della sentenza della Corte di Appello con due motivi avversati dalla Dovalue con controricorso;

la ricorrente ha depositato memoria;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso si lamenta violazione degli artt. 1140, 1141, 1158, 982, 1015. 1372, 2643, 2644, 2651, 2699, 2700, 2702, 2721, 2725, 2697, 2729 c.c., 112, 115, 116, 221, 132, cod. proc. civ. , in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 e n. 4, cod. proc. civ. La ricorrente sostiene di essere stata erroneamente qualificata dalla Corte locale come detentrice degli immobili in base a prove documentali ‘contraddittorie e comunque inidonee a fondare la decisione’. Sostiene che la sentenza era incorsa in errore nel ritenere NOME COGNOME e NOME COGNOME possessori degli immobili, laddove essi erano nudi proprietari degli immobili e NOME COGNOME e NOME COGNOME ne erano, in origine, gli usufruttuari e i possessori. Ribadisce di essersi sempre comportata da proprietaria dei beni in questione, per oltre venti anni dal gennaio 1988, di avere sempre amministrato e gestito gli immobili a sua cura e spese e di aver provveduto alla loro manutenzione straordinaria ed ordinaria, di avere mutato la iniziale detenzione in possesso opponendo rifiuto alla richiesta dei COGNOME e della COGNOME di restituzione delle chiavi degli immobili e impedendo loro di accedervi. La ricorrente deduce che neppure il marito NOME COGNOME aveva vissuto negli immobili, avendo invece vissuto con la madre e che, anche ove fosse emerso il contrario, poiché il matrimonio aveva avuto luogo in epoca successiva al gennaio 1998, la convivenza non avrebbe avuto effetto interruttivo del possesso. La ricorrente sostiene che la Corte d’a ppello avrebbe dovuto ammettere i capitoli di prova per interrogatorio e per testi, utili a dimostrare che la stessa aveva
effettuato lavori negli immobili, che ‘aveva rifiutato in modo categorico, di riconsegnare le chiavi’, che aveva posseduto gli immobili per oltre venti anni, che essa soltanto vi aveva abitato anche dopo il matrimonio;

2. con il secondo motivo di ricorso si lamenta violazione degli artt. 112, 115, 116, 221, 335, 132, cod. proc. civ. , in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 e n. 4, cod. proc. civ., nonché omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, discusso tra le parti, in relazione all’art. 360, primo comma, n.5, cod. proc. civ. La ricorrente sostiene che la Corte d’a ppello, nel non ammettere, con motivazione illogica, la querela di falso, avrebbe violato la legge. Sostiene che la querela era sorretta dalla richiesta di prova per interrogatorio e per testi sul fatto che ella era sempre stata ‘separata di fatto’ dal marito, dalle risultanze delle relazioni del custode giudiziario, da cui emergeva che quest’ultimo non era mai entrato nell’immobile fino al giugno del 2018, nonché da richieste di ordine di esibizione rivolte alla COGNOME e al custode giudiziario riguardo a verbali di accesso risalenti al settembre 2018 con relativi allegati, e da un provvedimento del giudice della proceduta esecutiva intentata dalla COGNOME, con il quale era stato concesso alla ricorrente di vivere nell’immobile con i figli ed era stato invece ordinato ai Cataldo e alla Murdocco di rilasciarli;
3. il secondo motivo deve essere esaminato con priorità rispetto al primo dato che esso afferisce alla prova documentale che è stata dalla Corte di Appello ritenuta fondamentale per escludere che la ricorrente avesse avuto il possesso (esclusivo) utile ad usucapionem.

Il motivo è inammissibile per difetto di interesse (art. 100 c.p.c.) perché non tocca l’affermazione della Corte di Appello per cui la querela di falso proposta contro i documenti era inammissibile ai sensi dell’art. 221 cod. proc. civ., in quanto riferita genericamente a tutti i documenti senza alcuna indicazione riguardo a specifiche

affermazioni false nei singoli documenti. Il motivo attacca solo l’ulteriore e ultronea affermazione della Corte territoriale per cui le prove che, secondo la prospettazione dell’allora appellante, avrebbero dovuto essere utili a dimostrare la falsità riguardavano invero circostanze fattuali non idonee allo scopo. La pronuncia impugnata è, al contrario di quanto sostiene la ricorrente, evidentemente non viziata da illogica motivazione, posto che il ragionamento in diritto espresso dalla Corte d’a ppello costituisce piena applicazione dell’art 221, secondo comma, cod. proc. civ., secondo cui non è ammissibile la querela di falso che non contenga, nell’atto iniziale della sua proposizione, l’indicazione delle prove della falsità del documento impugnato e l’enunciazione specifica delle ragioni che inducano la parte a ritenere tale falsità (v. al riguardo, tra molte, Cass. n. 2277 del 15/04/1981);
4.il primo motivo è inammissibile. Il motivo veicola il duplice tentativo di ottenere da questa Corte di legittimità una rilettura dei documenti dai quali la Corte di Appello ha tratto che gli immobili erano stati occupati dai Cataldo e dalla Murdocco, che la ricorrente vi si era trasferita con il marito che ne era comproprietario, che la ricorrente non ne aveva quindi avuto il possesso e una rivalutazione del giudizio di irrilevanza delle prove, per interrogatorio e per testi, utili, secondo la ricorrente, a dimostrare che essa aveva effettuato lavori negli immobili, ‘aveva rifiutato in modo categorico, di riconsegnare le chiavi’ ai Cataldo nel 1998, aveva dunque posseduto gli immobili per oltre venti anni. Simili tentativi vengono avanzati senza tener conto del principio per cui ‘sono riservate al giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché
la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento’ (Cass. Sez. 2, ordinanza n.21187 del 08/08/2019);

in conclusione il ricorso deve essere rigettato;

le spese seguono la soccombenza;

PQM

la Corte rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente a rifondere alla controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 5 .500,00, per compensi professionali, €200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma 19 marzo 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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