Usucapione e tolleranza: il conflitto tra parenti

In una controversia tra fratelli per l’usucapione di un immobile, la Corte di Cassazione ha stabilito che la semplice esistenza di un rapporto di parentela non è sufficiente a presumere la tolleranza che impedisce l’usucapione. Se tra le parti esiste una comprovata e pregressa conflittualità, il giudice deve valutarla attentamente, poiché tale conflitto può indicare che la permanenza sull’immobile non era tollerata, ma costituiva un vero e proprio possesso utile ai fini dell’usucapione. La Corte ha quindi cassato con rinvio la decisione d’appello che aveva respinto la domanda basandosi unicamente sul legame familiare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione e Tolleranza: Quando il Conflitto tra Fratelli Cambia le Regole

Il rapporto di parentela può giustificare la permanenza di un familiare in un immobile di nostra proprietà, ma fino a che punto? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il delicato tema dell’usucapione e tolleranza tra parenti, stabilendo un principio fondamentale: un passato di liti e conflitti può escludere la presunzione di tolleranza, aprendo la strada all’acquisto della proprietà per usucapione. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Una Complessa Vicenda Immobiliare tra Fratelli

La vicenda nasce dalla richiesta di un uomo di vedersi riconosciuta la proprietà di un compendio immobiliare per usucapione. L’immobile, originariamente suo, era stato trasferito a suo fratello a seguito di una procedura di esecuzione forzata. Nonostante il trasferimento di proprietà, il fratello originario proprietario aveva continuato a vivere e a utilizzare i beni come aveva sempre fatto. Forte di questo possesso prolungato nel tempo, aveva quindi agito in giudizio per far dichiarare l’avvenuta usucapione.

La Corte d’Appello, tuttavia, aveva respinto la sua domanda. Secondo i giudici di secondo grado, la permanenza dell’uomo sull’immobile dopo il trasferimento al fratello era dovuta a semplice tolleranza, giustificata appunto dal loro stretto rapporto di parentela. Di conseguenza, non si poteva parlare di un vero e proprio possesso utile a usucapire.

La Decisione della Corte sull’Usucapione e Tolleranza

La Corte di Cassazione ha ribaltato questa visione, accogliendo il motivo di ricorso del fratello. Gli Ermellini hanno sottolineato come la Corte d’Appello abbia commesso un errore di valutazione, applicando in modo superficiale il concetto di tolleranza. I giudici di merito, pur dando atto dell’esistenza di una forte conflittualità tra le parti, non ne hanno tratto le dovute conseguenze.

Il punto centrale della decisione è che, sebbene la tolleranza sia spesso legata a rapporti di familiarità o amicizia, non può essere presunta automaticamente. La presenza di un aspro e lungo conflitto giudiziario tra i due fratelli, relativo proprio a quegli immobili, rappresentava un elemento cruciale che avrebbe dovuto portare a escludere la tolleranza. È infatti difficile immaginare che un proprietario “tolleri” la presenza di un parente su un bene per il quale stanno litigando aspramente in tribunale.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha basato la sua decisione sull’errata applicazione dell’art. 1144 c.c., che disciplina gli atti di tolleranza. Secondo la Suprema Corte, la tolleranza si fonda su una “condizione di condiscendenza” basata su rapporti ordinari di familiarità, amicizia o buon vicinato. Tuttavia, questi rapporti ordinari vengono meno quando emerge una situazione di palese conflitto.

Nel caso di specie, la stessa Corte d’Appello aveva menzionato l’esistenza di una lite tra le parti. Questo conflitto, secondo la Cassazione, era un elemento “idoneo a rompere l’ordinarietà delle relazioni tra parenti”. Trascurare questo fatto ha portato i giudici d’appello a una falsa applicazione della legge. In sostanza, un clima di ostilità e contenzioso è incompatibile con la condiscendenza e l’acquiescenza che sono alla base della tolleranza. Pertanto, la permanenza del fratello sull’immobile non poteva essere liquidata come un semplice atto tollerato, ma doveva essere analizzata come un potenziale possesso esercitato animo domini, cioè con l’intenzione di comportarsi come proprietario, in opposizione alla volontà del fratello titolare del diritto.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza ha importanti implicazioni pratiche. Stabilisce che nei casi di usucapione e tolleranza tra parenti, il giudice non può fermarsi al mero dato anagrafico del legame familiare. È necessario un esame approfondito della natura effettiva dei rapporti tra le parti. La presenza di dissidi, liti o precedenti cause legali diventa una prova fondamentale per chi intende dimostrare di aver posseduto un bene e non di averlo semplicemente utilizzato per gentile concessione del parente-proprietario.

La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare i fatti tenendo conto di questo principio. Il nuovo giudice dovrà valutare se, alla luce della comprovata conflittualità, la relazione di fatto con l’immobile fosse qualificabile come possesso utile all’usucapione. Questa decisione rafforza la tutela di chi, pur in un contesto familiare, esercita un potere di fatto su un bene in modo aperto e contrario alla volontà del titolare formale.

Un rapporto di parentela è sufficiente per presumere la tolleranza e impedire l’usucapione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il solo rapporto di parentela non basta a giustificare una presunzione di tolleranza, soprattutto se è dimostrata l’esistenza di una forte conflittualità tra le parti che rende improbabile un atteggiamento di condiscendenza.

Perché il conflitto giudiziario tra i fratelli è stato ritenuto così importante?
Perché il conflitto è stato considerato un elemento idoneo a “rompere l’ordinarietà delle relazioni tra parenti”. Di conseguenza, la permanenza del ricorrente sull’immobile non poteva essere interpretata come un gesto tollerato, ma andava valutata come un possibile possesso esercitato contro la volontà del fratello proprietario.

Cosa succede al possesso di un immobile dopo un’esecuzione forzata?
La sentenza chiarisce che il decreto di trasferimento in esito a un’esecuzione forzata trasferisce la proprietà, ma non automaticamente il possesso. Se l’ex proprietario rimane nell’immobile, il suo possesso diventa “senza titolo” e può, in astratto, costituire il punto di partenza per il decorso del tempo necessario a usucapire il bene, a meno che non si provi che la sua permanenza sia meramente tollerata dal nuovo proprietario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4047 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4047 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16440/2021 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO VENEZIA n. 1045/2021 depositata il 21/06/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.COGNOME NOME ricorre, con sei motivi avversati da COGNOME NOME NOMEfratello del ricorrente -con controricorso, per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Venezia ha respinto l’appello di esso ricorrente contro la decisione reiettiva della originaria domanda di usucapione di un compendio immobiliare di proprietà di COGNOME NOME per avere, esso ricorrente, detenuto quale custode ex lege ai sensi dell’art. 559 c.p.c. e non posseduto il compendio in questione fino alla data 22 ottobre 1996, allorché, in esito a procedure esecutive promosse da terzi, il compendio era stato, con decreto del giudice dell’esecuzione, trasferito dal ricorrente esecutato all’odierno controricorrente, per non essere stata data prova da parte del ricorrente di avere, successivamente a quella data, posto in essere atti di ‘interversione’ (così, nella sentenza impugnata, pagina 6) della detenzione in possesso e per essere stato il potere di fatto sul compendio mantenuto dal ricorrente dopo quella data con la tolleranza dell’odierno controricorrente;
la causa perviene al RAGIONE_SOCIALE a seguito di richiesta di decisione formulata dalla ricorrente ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. a seguito di proposta di definizione del giudizio per inammissibilità o comunque manifesta infondatezza del ricorso;

3. le parti hanno depositato memorie;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso vengono lamentate ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1142, 1144, 1158, 1164

c.c. e 2697 c.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c. per avere la Corte di Appello ritenuto che al ricorrente spettasse dare prova dell’ ‘interversione’ della detenzione in possesso senza valutare che esso ricorrente, già, secondo la Corte d Appello, detentore qualificato fino alla data 22 ottobre 1996, era comunque divenuto da quella data -in cui era stato emesso il decreto di trasferimento a favore del fratello -automaticamente possessore del compendio;

2. con il secondo motivo di ricorso vengono lamentate ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1142, 1164 c.c. e 2697 c.c.’, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c. per avere la Corte di Appello dato rilievo al periodo antecedente alla data 22 ottobre 1996 laddove invece avrebbe dovuto darsi rilievo solo al periodo successivo con la conseguenza che del tutto irrilevante avrebbe dovuto ritenersi la veste di detentore qualificato assunta dal ricorrente in pendenza delle procedure espropriative;
3. con il terzo motivo di ricorso vengono lamentate ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1142, 1158 c.c. e 2697, 2727 e 2729 c.c.’, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c. per avere la Corte di Appello ritenuto che la non attivazione dell’odierno controricorrente per ottenere il rilascio del compendio potesse essere considerata indice di tolleranza laddove invece tale non poteva essere considerata in ragione della lunga durata della permanenza di esso ricorrente nella disponibilità del compendio e del fatto che i rapporti tra le parti erano stati caratterizzati da una controversia (terminata con il rigetto delle domande) involgente i beni del compendio. Segnatamente il ricorrente, richiamando anche un passaggio della sentenza impugnata in cui viene dato atto di una lunga lite tra le parti, che egli aveva agito per ottenere la ‘retrocessione’ del compendio sul presupposto che il relativo acquisto in sede esecutiva era stato effettuato dal fratello, con denaro fornito dal ricorrente e quale suo ‘alter ego’, censura la
Corte di Appello per avere assunto la sussistenza di una situazione di tolleranza sul solo presupposto del rapporto di parentela tra le parti e trascurando l’elemento indiziario contrario della conflittualità tra le stesse;

4. con il quarto motivo di ricorso viene lamentato, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.5, c.p.c., che la Corte di Appello ha trascurato il fatto che il ricorrente era divenuto possessore dalla data del decreto di trasferimento del compendio al controricorrente;

5. con il quinto motivo di ricorso vengono lamentate ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1142, 1158 c.c. e 2697 c.c. nonché degli artt. 2727 e 2729 c.c.’, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c., per avere la Corte di Appello errato nel dare rilievo alla fase antecedente al decreto di trasferimento laddove invece avrebbe dovuto darsi rilievo solo alla fase successiva e per avere la Corte di Appello negato rilievo al pagamento di bollette e di somme relative alla pratica di condono per immobili del compendio laddove invece avrebbe dovuto essere attribuito a tali condotte un valore quantomeno di indici presuntivi di possesso;
6. con il sesto motivo di ricorso viene lamentato, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., che la Corte di Appello in relazione alla prova del ‘interversione’ della detenzione in possesso ha trascurato il fatto che il ricorrente aveva realizzato interventi edilizi sui beni del compendio come attestato dalla sentenza n.2529/2014 della Corte di Appello di Venezia, allegata come documento 5 all’originaria citazione, resa nella causa proposta dal ricorrente avverso il controricorrente per ottenere ‘la retrocessione’ del compendio;
in relazione a tutti i motivi va precisato, in primo luogo, che la ratio della sentenza in esame, al di là di riferimenti in essa

contenuti alla posizione del ricorrente rispetto al compendio de quo nel periodo precedente al 22 ottobre 1996, data del decreto di trasferimento del medesimo dal ricorrente -esecutato al controricorrente, è centrata sulla posizione del ricorrente rispetto al compendio nel periodo successivo.

Del resto, in riferimento al periodo precedente, non avrebbe avuto senso discutere di possesso ad usucapionem da parte di soggetto -il ricorrente -il quale era ancora proprietario del compendio;

8. a ciò che precede consegue la inammissibilità, per difetto di interesse (art. 100 c.p.c.), in quanto scollegati dalla ratio della decisione impugnata, del secondo e del quinto motivo di ricorso, quest’ultimo per la parte in cui si lamenta che la Corte di Appello avrebbe errato nel dare rilievo alla fase antecedente al decreto di trasferimento, laddove invece avrebbe dovuto dare rilievo solo alla fase successiva;

riguardo al periodo successivo al 22 ottobre 1996, la Corte di Appello ha affermato, da un lato, che il ricorrente non aveva dimostrato di aver posto in essere atti di ‘interversione’ della detenzione in possesso -in particolare non potevano essere ritenuti tali il pagamento di determinate ‘bollette’ inerenti beni del compendio, né il versamento di somme necessarie al perfezionamento di una pratica di condono riguardante beni del compendio, trattandosi di atti compatibili con la veste di detentore -, dall’altro lato, che il persistere del potere di fatto del ricorrente sui beni del compendio non era ‘determinante perché il proprietario, fratello può avere esercitato atti di tolleranza che non consentono l’usucapione’;
deve precisarsi che ogni riferimento nel caso di specie e riguardo all’art. 1141 c.c., all’ ‘interversione’ è improprio e va corretto in termini di acquisto del possesso partendo da una situazione di detenzione. Di interversione può infatti propriamente

parlarsi solo nel caso, di cui all’art. 1164 c.c., di modifica del possesso ad immagine di un diritto minore in possesso ad immagine di un diritto maggiore;

questa Corte ha affermato che nei trasferimenti conseguenti ad esecuzione forzata (a differenza di quanto avviene in caso di espropriazione per pubblica utilità, su cui v. Cass. SU n.651 del 2023) il provvedimento di aggiudicazione non determina automaticamente, per il solo fatto che esso venga pronunciato ed a prescindere dalla sua esecuzione, il mutamento dell’animus rem sibi habendi del proprietario espropriato, trasformandolo in animus detinendi alieno nomine (e cioè in nome dell’espropriante, cfr. Sez. 3, Sentenza n. 1716 del 02/07/1966), con la conseguenza che l’aggiudicazione trasferisce la proprietà e non il possesso e che l’espropriazione forzata dà luogo ad un acquisto a titolo derivativo (cfr. Sez. 2, Ordinanza n. 25926 del 02/09/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 20608 del 31/08/2017), rispetto al quale l’art.2919 c.c. fa salvo il possesso di buona fede;
ne consegue che il riferimento all’acquisto del possesso in evoluzione da una precedente situazione di detenzione (art. 1141 c.c.) è fuori luogo per assenza nel caso di specie di una situazione di detenzione originaria;

alla luce delle suddette precisazioni sono inammissibili per difetto di interesse (artt. 100 c.p.c.), in quanto scollegati dalla ratio decidendi, il primo, il quarto, il quinto motivo (per la parte residua rispetto a quella di cui al precedente punto 8.) e il sesto motivo di ricorso;

13. è fondato invece il terzo motivo.

13.1. La Corte di Appello ha escluso che la relazione di fatto mantenuta del ricorrente con il compendio nel periodo che interessa fosse qualificabile come possesso ritenendo che essa

potesse essere stata tollerata dal controricorrente in ragione dello stretto rapporto tra le parti.

Precisamente, secondo la Corte di Appello, la persistenza della relazione non era ‘determinante perché il proprietario, fratello, può avere esercitato atti di tolleranza che non consentono l’usucapione’.

La Corte di Appello, come in sostanza dedotto dal ricorrente, trascurando l’elemento -di cui la stessa Corte di Appello ha dato conto -della conflittualità tra le parti proprio in ordine al compendio de quo, ha finito per falsamente applicare gli art.1144 c.c. e l’art. 2727 c.c.

14.1.L’art.1144 c.c. prevede che ‘gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso’.

La norma è astrattamente applicabile al caso di specie, non ostandovi il fatto che prima del decreto di esproprio il ricorrente avesse già il possesso del compendio essendone proprietario, e rilevando invece, per gli effetti della norma, il possesso divenuto senza titolo dal momento del trasferimento del compendio al controricorrente.

14.2. La tolleranza consiste in una condizione di condiscendenza basata su rapporti ordinari di familiarità, di amicizia o di buon vicinato.

Sebbene al fine di stabilire se un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l’altrui tolleranza e sia quindi inidonea all’acquisto del possesso ex art. 1144 c.c., la lunga durata dell’attività medesima possa integrare un elemento presuntivo nel senso dell’esclusione della tolleranza ove tra le parti vi siano rapporti non, come nel caso, di parentela ma di mera amicizia o buon vicinato giacché nei secondi, di per sé labili e mutevoli, è più difficile, a differenza dei
primi, il mantenimento della tolleranza per un lungo arco di tempo (Cass. Sez. 2, sentenza n.11277 del 29/05/2015), tuttavia, nel caso di specie, vi era -la Corte di Appello stessa ne dà conto- un elemento -il conflitto giudiziario tra le parti in ordine ai beni del compendio- che per il giustificarsi del ragionamento presuntivo non avrebbe dovuto essere trascurato, rappresentato dal ricorrente come elemento idoneo a rompere l’ordinarietà delle relazioni tra parenti e così da escludere che l’attività dal medesimo ricorrente esercitata sul compendio potesse essere basata sulla tolleranza;
la ricaduta dei cattivi rapporti fra i due fratelli sul concetto di tolleranza deve essere, di conseguenza, valutata dal giudice del merito, ovviamente tenuto conto delle complessive inferenze di causa, al fine di una corretta applicazione della norma;

15. in conclusione, il terzo motivo di ricorso deve essere accolto, gli altri motivi devono essere dichiarati inammissibili. In relazione al motivo accolto la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte di appello di Venezia, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità;

PQM

la Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara inammissibili gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Venezia in diversa composizione.

Roma 25 gennaio 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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