Usucapione e tolleranza familiare: la sentenza

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una richiesta di usucapione avanzata da una donna su un’azienda agricola familiare gestita per decenni. Nonostante la lunga permanenza nell’immobile, i giudici hanno confermato che l’uso del bene era riconducibile alla mera tolleranza familiare, data la stretta parentela con la proprietaria. La Corte ha inoltre chiarito che la vendita forzata del bene durante il giudizio non interrompe il processo tra le parti originarie, in quanto si configura una successione a titolo particolare nel diritto controverso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione e tolleranza familiare: i chiarimenti della Cassazione

L’usucapione è spesso al centro di accese dispute legali, specialmente quando riguarda immobili condivisi tra parenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha gettato luce sulla sottile linea che separa il possesso utile per l’acquisto della proprietà dalla semplice tolleranza derivante dai legami di sangue.

Il caso: l’uso prolungato del maso familiare

La vicenda trae origine dalla richiesta di una cittadina volta a ottenere l’accertamento dell’usucapione di un’azienda agricola e della relativa abitazione. La ricorrente sosteneva di aver vissuto e lavorato nel fondo sin dall’infanzia, occupandosene in via esclusiva anche dopo che la proprietà era passata formalmente alla sorella per testamento e, successivamente, al nipote per donazione.

In primo grado, il Tribunale aveva parzialmente accolto la domanda, riconoscendo il diritto di abitazione e d’uso. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, stabilendo che la disponibilità del bene non costituiva possesso, bensì era frutto della tolleranza dei familiari proprietari.

La decisione della Suprema Corte

I giudici di legittimità hanno confermato la sentenza d’appello, rigettando il ricorso. Un punto centrale della discussione ha riguardato la vendita coattiva dell’immobile avvenuta durante il processo. La ricorrente lamentava un difetto di interesse della controparte, ma la Cassazione ha chiarito che, ai sensi dell’art. 111 c.p.c., il processo prosegue tra le parti originarie anche se il bene viene trasferito a terzi.

Usucapione e presunzione di tolleranza

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 1144 c.c. Secondo la Corte, quando tra le parti esiste un rapporto di parentela molto stretto, si presume che il godimento del bene sia concesso per spirito di solidarietà e cortesia. In tali contesti, chi rivendica l’usucapione ha l’onere di provare rigorosamente che il suo rapporto con il bene sia mutato da detenzione a possesso esclusivo attraverso un atto di interversione.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla corretta applicazione delle norme sul possesso. I giudici hanno rilevato che la Corte territoriale ha ampiamente argomentato come la disponibilità del bene fosse riconducibile alla tolleranza familiare sin dall’inizio. La ricorrente non è stata in grado di dimostrare un’inversione del possesso che escludesse il potere di controllo dei proprietari formali. Inoltre, la Cassazione ha ribadito che la valutazione delle prove testimoniali e dei fatti è riservata ai giudici di merito e non può essere riesaminata in sede di legittimità, a meno di vizi logici macroscopici qui non ravvisati.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Suprema Corte confermano un orientamento rigoroso: la lunga permanenza in un immobile di proprietà di un parente non conduce automaticamente all’usucapione. La solidarietà familiare gioca un ruolo determinante nel qualificare il godimento del bene come mera detenzione tollerata. Per chi intende far valere un acquisto a titolo originario, è indispensabile dimostrare atti di opposizione chiari e inequivocabili contro il proprietario, tali da manifestare l’intenzione di possedere il bene come proprio e in via esclusiva.

Cosa succede se il bene oggetto di causa viene venduto durante il processo?
Il processo continua tra le parti originarie. La sentenza finale sarà valida e vincolante anche nei confronti del nuovo acquirente, che subentra come successore a titolo particolare nel diritto controverso.

La convivenza prolungata con un parente proprietario permette l’usucapione?
No, se il godimento del bene è giustificato da ragioni di ospitalità o cortesia. Nei rapporti di parentela si presume la tolleranza, che impedisce il sorgere del possesso necessario per l’usucapione.

Come si può trasformare la detenzione in possesso utile per l’usucapione?
Occorre un atto di interversione del possesso, ovvero un comportamento esteriore e inequivocabile con cui il detentore manifesta al proprietario l’intenzione di esercitare sul bene un potere esclusivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32473 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32473 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 36702 -2018 proposto da:

NOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentata e difesa giusta procura in calce al ricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;

– ricorrente –

contro

NOME, elettivamente domiciliato in Salerno, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentato e difeso giusta procura a margine del controricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 135/2018 della CORTE D’APPELLO di TRENTO, sez. di BOLZANO, notificata in data 6/11/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/4/2023 dal consigliere COGNOME;

letta la memoria del controricorrente.

FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione notificato in data 2/3/2015, annotato nel libro fondiario di Merano, NOME COGNOME convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Bolzano NOME COGNOME, chiedendo fosse accertata l’intervenuta usucapione in suo favore del diritto di proprietà o, in via subordinata, del diritto d’uso ex art. 1021 cod. civ. di stalla e fienile della particella edificiale 377 e delle particelle fondiarie 1966/3/1968/1 1669/2 e 1669/4, tutte nella partita 164/II del catasto del Comune di Parcines, nonché dell’intervenuta usucapione del diritto di abitazione ex art.1022 cod. civ. sulla casa al piano terra e sul sottotetto della particella edificiale 377, con l’ordine delle corrispondenti iscrizioni.
L’attrice dedusse che dall’infanzia lavorava e viveva nel maso dei genitori «Feldegg», gestito come azienda agricola, che la madre NOME, deceduta il 25/7/1989, aveva lasciato, con testamento pubblico, il maso intero alla figlia omonima NOME, che almeno dal 1978 ella aveva vissuto insieme alla sorella NOME nella casa di abitazione costituita da un piccolo appartamento al piano terra, due stanze nel sottotetto ed una stalla con fienile, nella p.ed. 377, senza avere un rapporto contrattuale con la proprietarie, coltivando da sola l’azienda agricola, utilizzando a tale scopo la stalla, il fienile e i fondi agricoli appartenenti al maso, senza alcun apporto della sorella NOME; aggiunse che, con contratto di donazione dell’8/3/ 2012, la sorella NOME aveva poi trasferito l’azienda agricola al figlio NOME, riservando per sé il diritto di abitazione a carico della particella
edificiale 377, ma dopo la morte della sorella, avvenuta in data 29/12/2013, ella aveva comunque continuato ad abitare nella casa e ad utilizzare gli immobili.

Nell’opposizione del convenuto, il Tribunale, con sentenza n. 195/2015, accolse parzialmente la domanda, dichiarando l’intervenuta usucapione in favore dell’attrice del diritto di abitazione sull’appartamento identificato dalla particella edificiale 377, nonché il diritto d’uso di stalla e fienile della stessa particella.

Con sentenza numero 135/2018, la Corte di appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, accogliendo l’appello principale di NOME COGNOME e respingendo l’appello incidentale di NOME COGNOME, rigettò tutte le domande di usucapione, ordinando la cancellazione della loro annotazione.

Avverso questa sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi; NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente deve escludersi sia necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti dell’acquirente della part. ed. 377 in sede di esecuzione forzata.

Per giurisprudenza consolidata, l’acquisto del bene sottoposto ad esecuzione forzata, da parte dell’aggiudicatario, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario e pur ricollegandosi ad un provvedimento del giudice dell’esecuzione, ha natura di acquisto a titolo derivativo, non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato, con la conseguenza che, qualora, nel corso del giudizio promosso contro il proprietario di un immobile, il bene venga espropriato in esito ad esecuzione forzata, la sentenza che definisce quel giudizio deve ritenersi opponibile all’aggiudicatario, ai sensi dell’art 111,
comma 4 cod. proc. civ., quale successore a titolo particolare nel diritto controverso, salva l’eventuale operatività delle limitazioni previste dagli artt. 2915 e 2919 cod. civ. (Cass. Sez. 2, n. 25926 del 02/09/2022). Non avendo l’acquirente a titolo particolare partecipato ai precedenti gradi del giudizio, è esclusa l’ integrazione del contraddittorio: per il giudizio di legittimità manca una espressa previsione normativa che consenta al terzo di parteciparvi con facoltà di esplicare difese e parti necessarie sono soltanto quelle che hanno partecipato al giudizio di merito.
Con il primo motivo, NOME COGNOME ha sostenuto, in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la violazione dell’art. 100 cod. proc. civ., per non avere la Corte rilevato che, alla data di pronuncia della sentenza, era sopravvenuto il difetto di interesse ad agire di NOME COGNOME perché poco tempo prima la casa di abitazione con stalla e fienale del «Feldegghof» (sita sulla p.ed. 377 in P.T. 164/II C.C. Parcines) non era più di sua proprietà per essere stata venduta coattivamente.
2.1. Il motivo è infondato.

La successione per atto tra vivi a titolo particolare nel diritto controverso, disciplinata all’art. 111 cod. proc. civ. che – come detto al precedente punto 1, è applicabile anche in ipotesi di successione per acquisto in sede di esecuzione coattiva – concerne la titolarità attiva e passiva dell’azione e non già la capacità di agire applicata al processo, con la conseguenza che essa non far venir meno né l’interesse ad agire o a resistere in capo agli originali attori e convenuti, né la legittimazione dell’originario titolare del diritto. Tale legittimazione, tuttavia, ha portata meramente sostitutiva e processuale, con la conseguenza che gli effetti sostanziali della pronuncia si spiegano soltanto nei confronti dell’effettivo nuovo titolare, sia o meno il medesimo intervenuto in giudizio (Cass. Sez. 3,
n. 22503 del 23/10/2014; cfr. Sez. U, Sentenza n. 22727 del 03/11/2011).

Con il secondo motivo, la ricorrente ha prospettato, in riferimento all’art. 360 comma I n.3 cod. proc. civ., la violazione degli articoli 1021, 1022, 1140, 1141, 1144, 1158 cod. civ. per avere la Corte d’ appello escluso che ella avesse esercitato il possesso sull’azienda agricola familiare.

3.1. Con il terzo motivo, articolato in riferimento all’art. 360 comma I n. 5 cod. proc. civ., NOME COGNOME ha infine lamentato che la Corte avrebbe « escluso erroneamente l’applicabilità della presunzione di cui all’art. 1141, comma I cod. civ. e non ammesso i capitoli di prova diretti a provare l’elemento soggettivo, trattandosi di un punto decisivo della controversia che è stato oggetto di discussione tra le parti».

3.2. Le due censure, che possono essere trattate congiuntamente per continuità argomentativa, sono inammissibili.

La Corte d’appello ha escluso l’operatività del primo comma dell’art. 1141 cod. civ. perché ha ricondotto la disponibilità del bene, sin dal suo inizio, alla mera tolleranza familiare; non ha pertanto omesso alcuna valutazione, argomentando sul punto, al contrario, ampiamente.

D’altro canto la ricorrente, pur articolando il motivo come «violazione e falsa applicazione» degli articoli disciplinanti il diritto di uso, di abitazione, il possesso e l’interversione, gli atti di tolleranza e l’acquisto per usucapione, in realtà non ha spiegato perché la Corte territoriale avrebbe reso un’ interpretazione di queste norme in difformità dal loro contenuto o vi avrebbe ricondotto erroneamente una fattispecie concreta in difetto di pertinenza: la censura, in conseguenza, si risolve nella richiesta di una nuova ponderazione dei fatti asseritamente comprovanti il possesso utile ad usucapire e di
una rivalutazione degli elementi di prova esaminati nella fase di merito invece evidentemente preclusi a questa Corte di legittimità.

Quanto alla mancata ammissione della prova , l’omessa riproduzione delle circostanze rende il ricorso inammissibile anche in riferimento a questo profilo: per principio consolidato, il ricorrente che, in sede di legittimità, denunci la mancata ammissione in appello di una prova testimoniale ha l’onere di indicare specificamente le circostanze formanti oggetto della prova medesima, affinché la Corte possa esercitare il controllo del carattere decisivo dei fatti che si assumono trascurati dal giudice di merito; invero, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, il giudice di legittimità deve essere in grado di compiere tale controllo sulla base delle sole deduzioni contenute nell’atto, senza dover colmare le eventuali lacune con indagini integrative (Sez. 1, Sentenza n. 10357 del 17/05/2005; Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 19985 del 10/08/2017).
Il ricorso è, perciò, respinto, con conseguente condanna della ricorrente NOME COGNOME al rimborso delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri previsti per le cause di valore indeterminabile.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente NOME COGNOME al rimborso delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, liquidandole in Euro 6.000,00 per compensi, oltre alle

spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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