Usucapione e proprietà: conflitto con acquisto derivativo

Usucapione: quando un acquisto originario prevale su uno derivativo

L’acquisto di un immobile per usucapione rappresenta una delle questioni più complesse del diritto immobiliare, specialmente quando si scontra con un successivo acquisto derivativo, come quello derivante da un pignoramento. Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha acceso i riflettori su un quesito di fondamentale importanza: può chi è già proprietario di un bene, in forza di un titolo valido ma non trascritto, agire in giudizio per ottenere l’accertamento dell’avvenuta usucapione? La Suprema Corte ha ritenuto la questione talmente rilevante da meritate una trattazione in pubblica udienza.

I fatti di causa

La vicenda ha origine dall’azione legale di un Comune, il quale chiedeva al tribunale di dichiarare l’avvenuta usucapione di un immobile ai sensi dell’art. 1158 c.c. L’ente pubblico aveva, in realtà, già acquistato lo stesso immobile molti anni prima, nel 1991, con un regolare atto di compravendita che, tuttavia, non era mai stato trascritto nei registri immobiliari.

La situazione si complica quando, nel 2006, l’immobile viene pignorato a danno del proprietario originario (il dante causa del Comune) e successivamente trasferito a un soggetto terzo a seguito della procedura esecutiva, con un decreto di trasferimento del 2011.

Si crea così un conflitto: da un lato il Comune, che vanta un acquisto per usucapione (titolo originario) oltre a un precedente acquisto non trascritto; dall’altro il terzo, che ha acquistato il bene in sede di esecuzione forzata (titolo derivativo).

Il conflitto tra acquisto a titolo originario e derivativo e la decisione della Corte d’Appello

La Corte d’Appello, riformando la decisione di primo grado, ha accolto la domanda del Comune. I giudici di secondo grado hanno applicato un principio consolidato: il conflitto tra un acquirente a titolo derivativo (l’aggiudicatario del bene pignorato) e chi ha acquistato a titolo originario (il Comune, per usucapione) si risolve sempre a favore di quest’ultimo.

Secondo la Corte territoriale, questo avviene indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione o dall’anteriorità della stessa rispetto alla trascrizione dell’acquisto derivativo. Il principio della continuità delle trascrizioni, disciplinato dall’art. 2644 c.c., non è applicabile in questo scenario, poiché regola esclusivamente i conflitti tra più acquirenti a titolo derivativo dallo stesso dante causa, e non tra un acquisto derivativo e uno originario.

La questione rimessa alla pubblica udienza: l’interesse ad agire per usucapione del proprietario

Il terzo acquirente ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, sollevando una questione di diritto di notevole interesse: può una persona, che è già proprietaria di un immobile in base a un titolo valido, proporre una domanda giudiziale per l’acquisto dello stesso bene tramite usucapione?

In altre parole, esiste un interesse concreto e attuale a ottenere una sentenza che dichiari l’usucapione quando si possiede già un titolo di proprietà, seppur non trascritto? È questo il nodo cruciale che la Cassazione è chiamata a sciogliere.

Le motivazioni dell’Ordinanza della Cassazione

La Suprema Corte, con la sua ordinanza interlocutoria, non ha fornito una risposta definitiva al quesito. Ha invece riconosciuto che la questione sollevata ha un “rilievo nomofilattico”, ovvero è di tale importanza da richiedere una decisione che possa fungere da guida per i futuri casi simili, garantendo un’interpretazione uniforme della legge.

Per questa ragione, anziché decidere nella consueta camera di consiglio, i giudici hanno disposto il rinvio della causa alla pubblica udienza. Questa scelta procedurale sottolinea la complessità della materia e la necessità di un dibattito approfondito prima di poter statuire un principio di diritto che avrà importanti ripercussioni pratiche.

Conclusioni

L’ordinanza in esame lascia la questione aperta, ma delinea chiaramente i contorni di un dibattito giuridico fondamentale nel diritto immobiliare. La decisione finale della Corte di Cassazione, che seguirà la pubblica udienza, è attesa con grande interesse, poiché chiarirà se e a quali condizioni il proprietario di un bene possa avere interesse a rafforzare la propria posizione giuridica attraverso un’azione di usucapione. Il verdetto influenzerà la gestione dei conflitti tra titoli di proprietà di diversa natura e l’importanza della trascrizione degli atti nei registri immobiliari.