Usucapione e occupazione senza titolo: le regole

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda di usucapione proposta da un privato che occupava un immobile di proprietà comunale. Il ricorrente, figlio del custode originario, sosteneva di aver maturato il possesso utile per l’acquisto della proprietà. Tuttavia, i giudici hanno stabilito che la sua posizione era di mera detenzione, derivante dalla convivenza con il padre assegnatario per ragioni di servizio. Inoltre, le richieste di indennità inviate dall’ente comunale hanno interrotto ogni possibile termine per l’usucapione, confermando l’obbligo di rilascio del bene e il pagamento delle indennità di occupazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione e occupazione senza titolo: la guida legale

L’usucapione è un istituto spesso invocato in ambito immobiliare, ma la sua applicazione richiede presupposti rigorosi, specialmente quando si tratta di immobili pubblici o legati a rapporti di servizio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i confini tra possesso utile e semplice detenzione.

Il caso dell’occupazione senza titolo

La vicenda trae origine dall’occupazione di un appartamento situato all’interno di un complesso scolastico comunale. Il ricorrente vi risiedeva originariamente come convivente del padre, il quale deteneva l’immobile in qualità di custode dell’istituto. Alla morte del genitore, il figlio era rimasto nell’alloggio senza alcun contratto formale, rivendicando successivamente l’acquisto della proprietà per usucapione.

L’ente comunale, proprietario del bene, aveva agito per ottenere il rilascio dell’immobile e il pagamento delle indennità di occupazione. La difesa del privato si basava sulla presunzione di possesso, sostenendo che il decorso del tempo avesse trasformato la sua permanenza in un diritto di proprietà.

La decisione della Corte di Cassazione

I giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso, confermando la sentenza del giudice del rinvio. Il punto centrale della decisione riguarda la distinzione tra possesso e detenzione. Chi entra in un immobile per ragioni di ospitalità o per vincoli familiari con il detentore qualificato (il custode) non muta automaticamente la propria condizione in possesso utile per l’usucapione.

Interruzione dei termini e atti del proprietario

Un elemento decisivo è stato l’invio di raccomandate da parte della società di gestione comunale. Tali comunicazioni, contenenti richieste di pagamento dell’indennità di occupazione, sono state ritenute idonee a interrompere il termine per l’usucapione. La Corte ha precisato che la conoscenza presunta di tali atti, inviati all’indirizzo di residenza, è sufficiente a manifestare la volontà del proprietario di esercitare il proprio diritto.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sull’assenza di un atto di interversione del possesso. Il ricorrente ha iniziato a occupare l’immobile come detentore (convivente del custode) e non ha mai compiuto atti che manifestassero esternamente l’intenzione di possedere il bene come proprietario contro la volontà dell’ente. Inoltre, il giudice del rinvio ha correttamente valutato il materiale probatorio, rilevando che le richieste economiche del Comune avevano cristallizzato la natura abusiva dell’occupazione, impedendo il maturare di qualsiasi diritto acquisitivo.

Le conclusioni

Le conclusioni del provvedimento ribadiscono che la mera permanenza prolungata in un immobile, nata da un rapporto di detenzione, non conduce all’usucapione senza una prova rigorosa del mutamento del titolo. Per i proprietari, pubblici o privati, è fondamentale agire tempestivamente con atti formali di messa in mora o richieste di indennità per interrompere i termini di legge. La soccombenza globale nel giudizio comporta, infine, l’obbligo per l’occupante di rifondere le spese legali di tutti i gradi di giudizio, inclusi quelli di legittimità e rinvio.

Il figlio di un custode può usucapire l’alloggio di servizio?
No, se la permanenza nell’immobile deriva da un rapporto di detenzione originario legato al genitore, non si trasforma in possesso utile per l’usucapione senza un atto formale di interversione.

Una richiesta di indennità di occupazione blocca l’usucapione?
Sì, le richieste di pagamento inviate dal proprietario manifestano l’esercizio del diritto di proprietà e sono idonee a interrompere il decorso del tempo necessario per l’usucapione.

Cosa succede se si perde una causa dopo un rinvio della Cassazione?
La parte soccombente può essere condannata al pagamento delle spese legali per l’intero processo, inclusi i gradi di legittimità, secondo il principio della soccombenza globale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 35362 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 35362 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13838/2020 proposto da: NOME COGNOME, rappresentato e difeso NOME COGNOME;

dall’AVV_NOTAIOto – ricorrente –

contro

COMUNE RAGIONE_SOCIALE NAPOLI, in persona del Sindaco pro-tempore , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO;

– controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4560/2019 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 19/09/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22/11/2023 dal AVV_NOTAIO. NOME COGNOME;

ritenuto che,

con sentenza resa in data 19/09/2019, la Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, pronunciando quale giudice del rinvio a seguito di cassazione in sede di legittimità (sentenza n. 14640/17 del 16/6/2017), ha rigettato l’appello proposto da NOME COGNOME avverso la decisione con la quale il giudice di primo grado ha condannato l’COGNOME al rilascio, in favore del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, di un immobile occupato dall’COGNOME sine titulo , oltre al pagamento dell’importo dovuto a titolo di indennità di occupazione;

a fondamento della decisione assunta, il giudice del rinvio ha rilevato come, sulla base degli elementi istruttori complessivamente acquisiti al giudizio, fosse rimasta comprovata l’infondatezza della domanda riconvenzionale di usucapione avanzata dall’COGNOME, avuto riguardo all’inconfigurabilità di alcuna situazione possessoria di quest’ultimo sull’immobile di proprietà del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE (nella specie gestito attraverso la RAGIONE_SOCIALE);

nella specie, secondo il giudice a quo , l’immobile de quo era stato originariamente concesso al padre dell’COGNOME nella qualità di custode dell’istituto scolastico ospitato nel medesimo fabbricato comprensivo dell’appartamento occupato de quo e, a seguito del decesso il padre, l’COGNOME (originariamente convivente con il proprio genitore) vi era rimasto in assenza di alcun titolo che ne giustificasse la permanenza, là dove, al contrario, secondo quanto emerso sulla base degli elementi istruttori acquisiti al giudizio, il RAGIONE_SOCIALE proprietario aveva più volte manifestato la volontà di conseguire, dagli eredi dell’originario assegnatario dell’immobile, il pagamento delle dovute indennità di occupazione;
avverso la sentenza del giudice del rinvio, NOME COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di sei motivi d’impugnazione;

il RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE resistono ciascuno con un proprio controricorso;

il ricorrente ha depositato memoria;

considerato che,

con il primo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 116 e 384 c.p.c., nonché dell’art. 2697 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale completamente ignorato i principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte nella precedente fase di legittimità, nella parte in cui ha rilevato come, sulla base del materiale probatorio complessivamente acquisito al giudizio, il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE non avesse assolto all’onere probatorio posto a suo carico in ordine alla dimostrazione della natura detentiva, e non già possessoria, del rapporto tra l’COGNOME immobile oggetto di causa;
il motivo è infondato;

osserva il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, in caso di ricorso per cassazione avverso la pronuncia del giudice di rinvio per violazione della precedente statuizione di annullamento, il sindacato della Corte suprema si risolve nel controllo dei poteri propri del suddetto giudice, poteri che, nell’ipotesi di rinvio per vizio di motivazione, si estendono non solo alla libera valutazione dei fatti già accertati, ma anche alla indagine su altri fatti, con il solo limite del divieto di fondare la decisione sugli stessi elementi già censurati del provvedimento impugnato e con la preclusione rispetto ai fatti che il principio di diritto eventualmente enunciato presuppone come pacifici o accertati definitivamente (Sez. U, Sentenza n. 18303 del 03/09/2020, Rv. 658632 -02; v. anche, in tal senso, Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 2652 del 02/02/2018, Rv. 647108 -01);
nel caso di specie, la Corte di legittimità pronunciatasi avverso la prima sentenza d’appello non affermò in alcun modo la mancata dimostrazione, da parte del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, della natura detentiva del rapporto tra l’COGNOME e l’immobile oggetto di causa, essendosi unicamente limitata a rilevare il carattere illogico dell’affermazione del primo giudice d’appello secondo cui l’COGNOME sarebbe succeduto al padre nella detenzione dell’immobile (come se fosse astrattamente succeduto nel titolo professionale che aveva originariamente giustificato l’attribuzione dell’immobile a quest’ultimo );
da qui, la necessità che il giudice del rinvio tornasse a rivalutare gli atti al fine di verificare se fossero stati acquisiti al giudizio elementi probatori sufficienti a ritenere fondata o meno domanda di usucapione avanzata dall’COGNOME (senza richiamare l’illogica ed erronea argomentazione fatta propria dal primo giudice d’appello) ;

tale rivalutazione è stata conAVV_NOTAIOa dal giudice del rinvio, che ha concluso nel senso dell’infondatezza della domanda di usucapione, non incorrendo in alcuna violazione dei principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte nella precedente fase di legittimità;

con il secondo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione falsa applicazione degli artt. 112, 116 e 384 c.p.c., degli artt. 1140, 1141, 1158 e 2943 c.c., nonché del d.p.r. n. 445/2000 (in relazione all’art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente disatteso la domanda di usucapione proposta in via riconvenzionale dall’COGNOME sul presupposto dell’assenza di alcun valore probatorio della documentazione autocertificativa depositata da quest’ultimo, procedendo illegittimamente al riesame delle questioni di fatto già superate dalla decisione emessa in sede di legittimità dalla Corte di cassazione;
con il terzo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 116 e 384 c.p.c. e degli

artt. 1140, 1141, 1158 e 2943 c.c. (in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), per avere la corte territoriale illegittimamente proceduto all’esame degli elementi probatori già controllati in sede di legittimità con riguardo all’attestazione della circostanza relativa alla residenza effettiva dell’COGNOME al momento del decesso del padre, in tal modo incorrendo nell’evidente violazione dell’art. 384 c.p.c., essendo rimasta incontrovertibile la circostanza dell’inizio del possesso dell’immobile de quo , da parte dell’odierno ricorrente, solo a partire dalla data del decesso del proprio genitore senza il compimento, ad opera di controparte, di alcun atto interruttivo del periodo utile ai fini dell’usucapione fino all’instaurazione dell’odierno giudizio;
entrambi i motivi -congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione -sono infondati;

osserva il Collegio come, nella sentenza di legittimità emessa nel corso del presente giudizio, questa Corte non abbia in alcun modo attestato, in termini non più controvertibili, una determinata configurazione dei fatti di causa, essendosi unicamente limitata a rilevare il carattere illogico della motivazione con la quale il primo giudice d’appello aveva respinto la domanda di usucapione proposta in via riconvenzionale dall’COGNOME ;

da tale premessa deriva l’evidente infondatezza delle censure in esame, muovendo le stesse dall’errato presupposto secondo cui il giudice del rinvio non sarebbe stato legittimato a rinnovare la valutazione del l’efficacia o del valore probatorio degli elementi dimostrativi offerti dalle parti;

con il quarto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1335, 2947 e 2697 c.c. nonché degli artt. 116 e 384 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale apertamente violato il principio di intangibilità della sentenza resa in sede di legittimità nella parte in cui aveva

definitivamente attestato il mancato superamento, ad opera della controparte, della presunzione di possesso, con il conseguente compimento, in favore dell’odierno ricorrente, del termine utile fini dell’usucapione;

sotto altro profilo, l’COGNOME denuncia la violazione degli artt. 1335 e 2947 c.c., nella parte in cui la corte territoriale ha ritenuto che le richieste di pagamento dell’indennità di occupazione da parte dell’amministrazione comunale fossero idonee a interrompere il termine utile per la prescrizione, non essendo le stesse mai state indirizzate o pervenute nella sfera giuridica dell’odierno ricorrente, essendo viceversa state indirizzata nei confronti del proprio padre ovvero, impersonalmente, ai relativi eredi;
il motivo è nel suo complesso infondato;

premessa l’infondatezza della prima parte della censura in esame, siccome contraddetta da quanto già indicato in corrispondenza della decisione delle precedenti censure, osserva il Collegio come il giudice del rinvio abbia adeguatamente argomentato le ragioni per cui la prima raccomandata inviata all’odierno ricorrente dalla controparte in data 20 giugno del 2001 presso l’abitazione del padre (in INDIRIZZO) dovesse ritenersi presuntivamente conosciuta dal figlio, avendo quest’ultimo dichiarato di essere andato abitare in INDIRIZZO a partire dal febbraio del 1990;
si tratta dell’affermazione, da parte del giudice di merito, dell’idoneità degli elementi di prova acquisiti al giudizio a comprovare il fatto da dimostrare, ossia l’acquisita conoscenza, da parte del destinatario della richiesta di pagamento, della richiesta di un’indennità di occupazione e, conseguentemente, dell’avvenuto esercizio del proprio diritto di proprietà da parte l’amministrazione comunale, tale da interrompere il periodo utile, tanto ai fini dell’usucapione dell’immobile, quanto ai fini della prescrizione dell’indennità di occupazione;
da tanto deriva l’ inammissibilità della censura di tale ratio decidendi attraverso la denuncia di un vizio di violazione di legge, risolvendosi l’odierna doglianza piuttosto nella sostanziale prospettazione di una rivisitazione dei fatti di causa e delle prove, secondo un’impostazione critica non consentita in sede di legittimità;

con il quinto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. (in relazione all’art. 360 nn. 3e 4 c.p.c.), per avere la corte territoriale ingiustamente disatteso le richieste istruttorie articolate dal ricorrente dinanzi al giudice di primo grado e reiterate in sede di appello e di riassunzione;

il motivo è inammissibile;

osserva il Collegio come, lungi dal prospettare un’ipotetica violazione dell’art. 115 c.p.c. (così come asserito dall’odierno ricorrente), la censura in esame si risolve in una sostanziale proposta di rivisitazione nel merito della valutazione discrezionale operata dal giudice di merito in ordine all’inammissibilità delle richieste istruttorie avanzate dal ricorrente; valutazione discrezionale, nella specie ampiamente giustificata dai termini della complessiva motivazione elaborata nella sentenza impugnata, come tale non legittimamente censurabile in questa sede di legittimità;
con il sesto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente condannato l’COGNOME al rimborso delle spese relative al giudizio di legittimità (conclusosi con l’accoglimento del ricorso proposto dall’odierno istante) ed a quelle relative al giudizio di rinvio (nella specie del tutto illegittimo);

il motivo è infondato;

osserva il Collegio come, secondo la giurisprudenza delle Sezioni Unite di questa Corte, in tema di spese processuali, il giudice del rinvio,

cui la causa sia stata rimessa anche per provvedere sulle spese del giudizio di legittimità, si deve attenere al principio della soccombenza applicato all ‘ esito globale del processo, piuttosto che ai diversi gradi del giudizio ed al loro risultato, sicché non deve liquidare le spese con riferimento a ciascuna fase del giudizio, ma, in relazione all’esito finale della lite, può legittimamente pervenire ad un provvedimento di compensazione delle spese, totale o parziale, ovvero, addirittura, condannare la parte vittoriosa nel giudizio di cassazione – e, tuttavia, complessivamente soccombente – al rimborso delle stesse in favore della controparte (Sez. U, Ordinanza n. 32906 del 08/11/2022, Rv. 666076 – 01);
del tutto correttamente, pertanto, il giudice del rinvio ha condannato l’COGNOME al rimborso, in favore di controparte, delle spese del giudizio di cassazione, oltre che del giudizio di rinvio, in ragione dell’integrale infondatezza dell’odierno ricorso;

sulla base di tali premesse, rilevata la complessiva infondatezza delle censure esaminate, dev’essere pronunciato il rigetto del ricorso;

le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo;

si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13;

P. Q. M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso, in favore di ciascuna parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, liquidate, per ciascuna parte, in complessivi euro 2.500,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma dell’art. 1bis , dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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