Usucapione e fallimento: la guida della Cassazione

La Corte di Cassazione ha stabilito che la dichiarazione di fallimento del proprietario di un terreno non interrompe il termine per l’usucapione iniziato da un terzo. Gli eredi di un possessore avevano richiesto l’accertamento della proprietà di un fondo, ma la Corte d’Appello aveva negato il diritto ritenendo che il fallimento della società proprietaria avesse interrotto il possesso. La Suprema Corte ha cassato la decisione, precisando che solo lo spossessamento fisico o un’azione giudiziale di recupero possono fermare l’usucapione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione e fallimento: la decisione della Cassazione L’usucapione rappresenta uno dei temi più complessi del diritto civile, specialmente quando si scontra con le procedure concorsuali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: la dichiarazione di fallimento del proprietario non ferma il tempo necessario per usucapire un bene. Questa decisione offre una protezione significativa a chi esercita un possesso continuativo e pacifico su un immobile, indipendentemente dalle vicende societarie del titolare formale. ## Il conflitto tra possesso e procedura fallimentare La vicenda trae origine dalla richiesta di alcuni eredi di veder riconosciuta l’usucapione su un terreno posseduto dalla loro famiglia sin dal 1977. La società formalmente intestataria del bene era stata dichiarata fallita nel 1986, prima che maturasse il ventennio necessario per l’acquisto della proprietà. Inizialmente, i giudici di merito avevano espresso pareri contrastanti: se il Tribunale aveva accolto la domanda, la Corte d’Appello l’aveva rigettata, sostenendo che il fallimento creasse un vincolo di indisponibilità tale da interrompere il possesso utile ai fini dell’usucapione. ### La natura dell’acquisto a titolo originario La Cassazione ha ribaltato l’orientamento della Corte d’Appello, sottolineando la natura dell’usucapione come acquisto a titolo originario. Questo significa che il diritto nasce direttamente in capo al possessore per effetto del tempo e del comportamento tenuto sul bene, senza dipendere da un trasferimento contrattuale. Di conseguenza, le norme fallimentari che regolano l’opponibilità degli atti (come gli articoli 42 e 45 della Legge Fallimentare) non possono essere applicate a un fatto giuridico come il possesso, che non è un atto negoziale ma una situazione di fatto. ## Usucapione: quando si interrompe davvero il termine? Secondo la Suprema Corte, per interrompere il decorso del tempo necessario all’usucapione non basta una sentenza dichiarativa di fallimento o la sua trascrizione nei registri immobiliari. Questi atti incidono sulla capacità giuridica del fallito e sulla disponibilità dei suoi beni, ma non modificano lo stato di fatto in cui si trova l’immobile. Per fermare l’usucapione, la curatela fallimentare deve agire concretamente attraverso lo spossessamento fisico del terzo o l’avvio di un’azione giudiziale volta al recupero del bene. ## Le motivazioni Le motivazioni della Cassazione si fondano sul principio di tassatività delle cause di interruzione del possesso. Gli articoli 1165 e 1167 del Codice Civile stabiliscono che il termine per l’usucapione si interrompe solo quando il possessore è privato del godimento del bene per oltre un anno o quando viene notificata un’azione giudiziaria di rivendicazione. La dichiarazione di fallimento non rientra in queste categorie, poiché il passaggio dell’amministrazione dei beni al curatore non comporta automaticamente la perdita del possesso materiale da parte del terzo che occupa il fondo. ## Le conclusioni In conclusione, il diritto all’usucapione può essere fatto valere anche contro una curatela fallimentare, a patto che il possesso sia iniziato prima del fallimento e sia proseguito indisturbato per il tempo previsto dalla legge. La mera esistenza di una procedura concorsuale non mette al riparo i beni immobili se gli organi fallimentari non si attivano tempestivamente per recuperarne la disponibilità materiale. Questa sentenza conferma che la realtà di fatto del possesso prevale sulle risultanze documentali e sulle vicende giuridiche del proprietario formale, garantendo certezza ai rapporti di godimento dei beni.

Il fallimento di un proprietario interrompe l’usucapione?
No, la dichiarazione di fallimento non ha efficacia interruttiva del possesso utile per l’usucapione.

Cosa deve fare il curatore per fermare l’usucapione?
Il curatore deve avviare un’azione giudiziale di recupero o privare materialmente il possessore del bene per oltre un anno.

Si può usucapire un bene di una società fallita?
Sì, è possibile se il possesso continua indisturbato nonostante la pendenza della procedura fallimentare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28880 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28880 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore:

Data pubblicazione: 18/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12353/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, in proprio e quali eredi di COGNOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), che li rappresenta e difende per procura in calce al ricorso,

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE N NUMERO_DOCUMENTO,

-intimato-

avverso la SENTENZA RAGIONE_SOCIALE CORTE D’APPELLO ROMA n. 1194/2022 depositata il 22.2.2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13.10.2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME ed i di lei figli COGNOME NOME, NOME e NOME con atto di citazione notificato il 13.12.2007 convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Roma il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (dichiarato con sentenza del Tribunale di Roma del 24.10.1986) per sentire accertare l’intervenuta usucapione di un appezzamento di terreno sito in Roma località Prato Lungo o Pantano, distinto nel catasto terreni a foglio 1018, part. 1140, di 1250 mq, originariamente intestato alla società fallita, esponendo che con scrittura privata del 29.6.1977, registrata il 4.7.1977, COGNOME NOME, marito RAGIONE_SOCIALE COGNOME e padre degli altri attori, aveva acquistato il suddetto terreno per £ 1.900.000 dalla RAGIONE_SOCIALE ed era stato immesso nel possesso del fondo, provvedendo alla sua sistemazione e recinzione, possesso uti dominus esercitato da quel momento in modo pacifico, ininterrotto e non clandestino e proseguito per successione dopo la sua morte, avvenuta il 9.3.1994, da parte degli eredi attori.
Si costituiva tardivamente nel giudizio di primo grado il RAGIONE_SOCIALE, che eccepiva l’improponibilità RAGIONE_SOCIALE domanda ex articoli 42 e 45 L.F., contestando comunque anche la fondatezza dell’avversa domanda di usucapione.

Escussi due testimoni, il Tribunale di Roma con la sentenza n. 25738/2013 accoglieva la domanda e dichiarava l’intervenuta usucapione, compensando le spese processuali.

RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la suddetta sentenza, riproponendo l’eccezione d’improponibilità RAGIONE_SOCIALE domanda di usucapione ex artt. 42 e 45 L.F. e gli originari attori resistevano all’appello.

La Corte d’Appello di Roma con la sentenza n. 1194/2022 del 25.1/22.2.2022 accoglieva il gravame, ed in riforma RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata, rigettava la domanda di usucapione, condannando gli appellati al pagamento delle spese processuali del doppio grado.

In sostanza il giudice del gravame rilevava che il fallimento dell’intestataria del terreno, la RAGIONE_SOCIALE, risaliva al 24.10.1986, mentre gli attori avevano dedotto di possedere uti domini dal 1977, per cui alla data RAGIONE_SOCIALE dichiarazione del fallimento, non essendo decorsi venti anni dall’inizio del possesso invocato, non si era ancora perfezionata la fattispecie acquisitiva del diritto di proprietà per usucapione, invocabile contro i fallimenti solo se il ventennio era scaduto prima del fallimento, ed a sostegno richiamava le sentenze n. 13184/1999 e n. 10895/2013 RAGIONE_SOCIALE Corte di Cassazione, che avevano limitato l’opponibilità al fallimento ai soli atti acquisitivi di diritti reali tipici già compiuti prima RAGIONE_SOCIALE sentenza di fallimento, che ai sensi dell’art. 42 L.F. creava un vincolo d’indisponibilità sui beni del fallito.
Avverso tale sentenza, notificata loro il 2.3.2022, hanno proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato al RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE il 2.5.2022, COGNOME NOME, NOME e NOME in proprio e nella qualità di eredi di COGNOME NOME, deceduta il 22.9.2021, affidandosi ad un unico motivo, mentre il RAGIONE_SOCIALE é rimasto intimato.

Autorizzata dalla Presidente RAGIONE_SOCIALE Suprema Corte l’astensione facoltativa del Consigliere NOME COGNOME, ed assegnato il procedimento al Consigliere meno anziano dell’udienza camerale del 13.10.2023, NOME COGNOME, la causa, previa sostituzione nel

collegio del Consigliere NOME COGNOME al Consigliere NOME COGNOME, veniva trattenuta in decisione in tale udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo fatto valere i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1140, 1141, 1158 cod. civ., 42 e 45 L.F. e 132 c.p.c.

Deducono i ricorrenti che l’impugnata sentenza abbia erroneamente accolto l’eccezione d’improponibilità RAGIONE_SOCIALE domanda di usucapione ex artt. 42 e 45 L.F. riproposta dal RAGIONE_SOCIALE, in quanto ha ritenuto che la fattispecie dell’acquisto a titolo originario dell’usucapione sia opponibile nei confronti di una società fallita solo quando il possesso ad usucapionem si sia protratto per almeno venti anni prima RAGIONE_SOCIALE dichiarazione di fallimento, mentre nella specie il fallimento dell’intestataria catastale era intervenuto nel corso del ventennio, in tal modo attribuendo alla sentenza di fallimento un’efficacia interruttiva del possesso ad usucapionem non prevista da alcuna norma (in tal senso Cass. n. 13184/1999 e più recentemente Cass. 31.5.2021 n. 15137) e violando il principio che attribuisce effetto interruttivo dello stesso solo a condotte ed atti tassativamente indicati dalla legge (in tal senso Cass. n. 30079/2019), tra i quali non rientrano la dichiarazione di fallimento, né la trascrizione nei Registri Immobiliari RAGIONE_SOCIALE relativa sentenza, e non considerando che l’interruzione del possesso dei terzi consegue solo all’azione del curatore tesa al recupero del bene mediante spossessamento del soggetto usucapiente nelle forme e nei modi prescritti dagli articoli 1165 e 1167 cod. civ. (in tal senso Cass. 31.5.2021 n. 15137).
Aggiungono poi i ricorrenti che la motivazione addotta dalla Corte d’Appello a sostegno dell’improponibilità RAGIONE_SOCIALE domanda di

usucapione é meramente apparente, in quanto le sentenze RAGIONE_SOCIALE Suprema Corte da essa richiamate (Cass. n. 13184/1999 e Cass. n. 10895/2013), se esaminate nella loro motivazione, non esprimono affatto il principio che il fallimento dell’impresa intestataria dell’immobile che si intenda usucapire determini di per sé l’interruzione dell’usucapione.

Il motivo é fondato.

Anzitutto la trascrizione RAGIONE_SOCIALE sentenza di fallimento nei registri immobiliari può essere invocata per valutare l’opponibilità al fallimento di atti di acquisto RAGIONE_SOCIALE proprietà immobiliare a titolo derivativo, ma non di atti di acquisto RAGIONE_SOCIALE proprietà a titolo originario, come nel caso dell’usucapione, posto che il fallimento determina ai sensi dell’art. 42 L.F. il passaggio dell’amministrazione e RAGIONE_SOCIALE disponibilità dei beni dell’impresa fallita dal legale rappresentante RAGIONE_SOCIALE stessa al curatore, e comporta ai sensi dell’art. 43 L.F. il passaggio RAGIONE_SOCIALE capacità di stare in giudizio nelle controversie inerenti a rapporti patrimoniali dal legale rappresentante dell’impresa fallita al curatore, ma di per sé non incide sulla condizione di fatto dei beni RAGIONE_SOCIALE fallita, che é quella che rileva ai fini dell’usucapione.
L’art. 25 del R.D. n. 267 del 1942, nella formulazione vigente all’epoca RAGIONE_SOCIALE dichiarazione di fallimento RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (1986), attribuiva al Giudice delegato al fallimento il potere di emettere provvedimenti tesi alla conservazione del patrimonio dell’impresa fallita (tale disposizione é stata peraltro eliminata in sede di riforma nei casi di diritti rivendicati da terzi incompatibili con l’acquisizione del bene alla massa fallimentare), a dimostrazione che per incidere sulla condizione di fatto di un bene posseduto da terzi non era sufficiente la dichiarazione di fallimento, occorrendo l’adozione di un provvedimento conservativo del Giudice delegato, che nella specie non si é mai allegato che sia intervenuto.
Va poi considerato che in tema di usucapione, in base al combinato disposto degli articoli 1165 e 1167 cod. civ., la prescrizione acquisitiva é interrotta o dalla privazione del possesso per oltre un anno, o dall’esercizio di un’azione giudiziale volta al recupero del possesso se questo é stato recuperato (non essendo sufficiente la messa in mora o la diffida a restituire secondo Cass. n.30079/2019), ipotesi nelle quali palesemente non rientra la dichiarazione di fallimento dell’intestatario del bene da usucapire.
La giurisprudenza RAGIONE_SOCIALE Corte Suprema ha del resto recentemente statuito (vedi Cass. 31.5.2021 n. 15137) che ‘i n tema di usucapione, la pronunzia RAGIONE_SOCIALE sentenza dichiarativa del fallimento e la sua trascrizione, ex art. 88 del r.d. n. 267 del 1942, sono inidonee ad interrompere il tempo per l’acquisto del diritto di proprietà, conseguendo l’interruzione del possesso solo all’azione del curatore tesa al recupero del bene mediante spossessamento del soggetto usucapente, nelle forme e nei modi prescritti dagli artt. 1165 e 1167 c.c. ‘.
Questa stessa sentenza ha spiegato poi che la sentenza n. 13184/1999 RAGIONE_SOCIALE Corte di Cassazione, menzionata dalla sentenza n. 10895/2013 RAGIONE_SOCIALE medesima Corte, richiamate entrambe anche nella sentenza qui impugnata a supporto RAGIONE_SOCIALE ritenuta improponibilità RAGIONE_SOCIALE domanda di usucapione, se esaminata nella sua motivazione, non ha affatto attribuito efficacia interruttiva del possesso ad usucapionem alla trascrizione RAGIONE_SOCIALE sentenza di fallimento nei Registri Immobiliari, perché al contrario ha stabilito che le disposizioni RAGIONE_SOCIALE disciplina fallimentare non incidono sulla disciplina ordinaria in tema di acquisto dei diritti reali mediante usucapione.
La sentenza n. 13184 del 26.11.1999 RAGIONE_SOCIALE Corte di Cassazione, a sua volta, pronunciatasi sulla questione solo incidentalmente per essere stato escluso per tolleranza il possesso ad usucapionem con statuizione sul punto non impugnata, ha stabilito che ‘é proponibile

la domanda di acquisto RAGIONE_SOCIALE proprietà immobiliare per usucapione nei confronti RAGIONE_SOCIALE curatela fallimentare, atteso il carattere di acquisto a titolo originario che, con essa, si intende far verificare, ed a ciò non risultando di ostacolo gli artt. 42 e 45 RAGIONE_SOCIALE legge fallimentare. La prima delle due disposizioni, infatti, limitandosi a porre il vincolo di indisponibilità sui beni del fallito -con equiparazione del fallimento al pignoramento -non può essere riferita a “fatti” acquisitivi di diritti reali tipici ( che si assumono ) già compiuti e produttivi di effetti in capo al fallito. La seconda, a sua volta, avendo riguardo espressamente -in applicazione RAGIONE_SOCIALE stessa regola posta, per l’esecuzione individuale, dall’art. 2914 cod.civ. -alle condizioni di opponibilità, al fallimento, di “atti”, si rivela del tutto estranea all’ipotesi in esame, non essendo configurabile, a carico di chi agisca per conseguire l’accertamento dell’usucapione, alcun onere di pubblicità, posto che l’art. 2651 cod.civ. si limita a disporre al riguardo una forma di “trascrizione” (RAGIONE_SOCIALE sentenza e non anche RAGIONE_SOCIALE domanda) la quale è priva di effetti sostanziali e limitata a rendere più efficiente il sistema pubblicitario ‘.
All’accoglimento del ricorso segue la cassazione dell’impugnata sentenza con rinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, che dovrà rivalutare le risultanze istruttorie senza considerare preclusiva RAGIONE_SOCIALE proponibilità RAGIONE_SOCIALE domanda di usucapione il fallimento RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e la trascrizione RAGIONE_SOCIALE sentenza relativa nei Registri Immobiliari, e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e rinvia alla Corte d’Appello di

Roma in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 13.10.2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.