Usucapione e confini: quando scatta l'acquisto

La Corte di Cassazione ha confermato la validità dell’acquisto per usucapione di una porzione di terreno contestata in un giudizio di regolamento di confini. Il ricorrente sosteneva che l’occupazione fosse abusiva e che l’incertezza del confine impedisse il possesso esclusivo. Tuttavia, la Suprema Corte ha chiarito che l’incertezza soggettiva, derivante dall’asserita usurpazione di una parte del fondo, non osta al riconoscimento dell’usucapione se l’area è chiaramente delimitata e posseduta per oltre vent’anni. Il ricorso è stato rigettato anche in merito alla liquidazione delle spese legali, confermando il valore indeterminabile della causa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione e regolamento di confini: la guida alla sentenza

L’istituto dell’usucapione rappresenta uno dei temi più complessi nel diritto immobiliare, specialmente quando si intreccia con le liti per la definizione dei confini tra proprietà limitrofe. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i presupposti necessari affinché un vicino possa rivendicare la proprietà di una porzione di terreno altrui, distinguendo tra incertezza oggettiva e soggettiva dei confini.

I fatti di causa

La controversia ha avuto origine dalla richiesta di un proprietario terriero volta a ottenere la restituzione di una porzione di terreno di circa 21 metri quadrati, asseritamente occupata in modo illegittimo dai vicini. Il ricorrente lamentava inoltre l’alterazione dello stato dei luoghi, sostenendo che i confinanti avessero rimosso piante e modificato i segni di demarcazione per occultare l’usurpazione. Di contro, i vicini hanno proposto domanda riconvenzionale per l’accertamento dell’intervenuta usucapione sull’area contesa, dichiarando di averne avuto il possesso esclusivo per oltre un ventennio.

I giudici di merito, sia in primo che in secondo grado, hanno dato ragione ai vicini. Attraverso prove testimoniali e l’analisi delle mappe catastali, è emerso che, sebbene il confine non fosse chiaramente identificabile dai titoli di proprietà, l’area occupata era ben delimitata e posseduta dai resistenti da tempo immemore.

La decisione della Cassazione sull’usucapione

Il ricorrente si è rivolto alla Suprema Corte denunciando, tra i vari motivi, la violazione dell’articolo 950 del Codice Civile. Secondo la sua tesi, l’assenza di una demarcazione visibile tra le proprietà avrebbe dovuto escludere il possesso esclusivo, rendendo l’incertezza del confine “oggettiva” e quindi incompatibile con l’usucapione.

La Cassazione ha però rigettato il ricorso, confermando l’orientamento consolidato secondo cui la domanda di usucapione è pienamente ammissibile nei casi di incertezza soggettiva. Questo accade quando una parte sostiene che il confine apparente non sia quello corretto a causa di un’usurpazione subita. In tali circostanze, se l’area è identificabile e il possesso è stato esercitato in modo pubblico e pacifico per vent’anni, il diritto di proprietà si trasferisce per legge.

La questione delle spese legali

Un ulteriore punto affrontato riguarda la liquidazione delle spese di lite. Il ricorrente contestava l’applicazione di uno scaglione tariffario superiore rispetto al valore della causa dichiarato nell’atto introduttivo. La Corte ha chiarito che, nelle cause di valore indeterminabile (come quelle relative al rilascio di terreni o risarcimento danni non quantificati), il giudice non è vincolato dalla dichiarazione della parte ai fini del contributo unificato, ma deve applicare i parametri forensi previsti per le cause di valore non inferiore a 26.000 euro.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla distinzione tra possesso promiscuo e possesso esclusivo. Se i due proprietari utilizzano entrambi la zona di confine senza una distinzione chiara (incertezza oggettiva), nessuno dei due può usucapire perché manca l’esclusività. Al contrario, se uno dei due occupa stabilmente una porzione di terreno oltre il confine catastale e la utilizza come propria, si configura un’incertezza soggettiva che permette il decorso dei termini per l’usucapione. Nel caso di specie, le testimonianze hanno confermato che i vicini utilizzavano l’area in modo esclusivo, rendendo irrilevante l’assenza di segni di confine originari.

Le conclusioni

Le conclusioni della Suprema Corte ribadiscono che la tutela della proprietà non può prescindere dall’analisi dello stato di fatto prolungato nel tempo. Chi subisce un’usurpazione deve agire tempestivamente per interrompere il termine prescrizionale, poiché l’inerzia ventennale consolida il diritto del possessore. Questa sentenza offre una protezione significativa a chi, pur in presenza di confini catastali discordanti, ha curato e gestito un fondo in modo manifesto e continuativo, trasformando il possesso in proprietà definitiva attraverso l’usucapione.

Si può usucapire un terreno se il confine è incerto?
Sì, se l’incertezza è soggettiva, ovvero se una parte sostiene che il confine esistente sia errato a causa di un’usurpazione. In questo caso il possesso esclusivo dell’area delimitata permette l’acquisto per usucapione.

Cosa succede se il possesso della zona di confine è promiscuo?
In caso di incertezza oggettiva con possesso promiscuo, l’usucapione non è ammissibile. La mancanza di un uso esclusivo della zona contesa impedisce infatti il maturare dei requisiti di legge per l’acquisto della proprietà.

Come si determina il valore di una causa per il rilascio di un terreno?
Qualora il valore non sia espresso o sia indeterminabile, si applicano i parametri forensi per le cause di valore non inferiore a 26.000 euro. La dichiarazione resa per il contributo unificato non è vincolante per il giudice.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27952 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27952 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/10/2023

O R D I N A N Z A

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME , rappresentato e difeso per procura alle liti in calce al ricorso dagli AVV_NOTAIO NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliato presso lo studio d ell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO in Roma, INDIRIZZO.

Ricorrente

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME , rappresentati e difesi per procura alle liti in calce al contro ricorso dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati presso il loro studio in INDIRIZZO.

Controricorrenti avverso la sentenza n. 2179/2018 della Corte di appello d ell’Aquila , depositata il 23. 11. 2018.

Udita la relazione del consigliere relatore NOME COGNOME alla camera di consiglio del 15. 9. 2023.

Fatti di causa e ragioni della decisione

Con sentenza n. 2179 del 23. 11. 2018 la Corte di appello d ell’Aquila confermò la decisione di primo grado che aveva respinto le domande avanzate da COGNOME NOME nei confronti di COGNOME NOME e COGNOME NOME, proprietari del fondo confinante, di restituzione di una porzione di terreno che l’esponente assumeva illegittimamente occupata dai proprietari vicini e di loro condanna al risarcimento dei danni e, in accoglimento delle domande riconvenzionali dei convenuti, aveva accertato che la linea di confine tra i fondi delle parti era quella catastale e quindi dichiarato l’acquisto per intervenuta usucapione in loro favore dell’area di terreno contestata, pari a 21 mq. A sostegno della propria decisione la Corte territoriale, precisato che il confine tra i due fondi non era identificabile sulla base dei titoli di proprietà e delle allegate planimetrie ed in ragione anche della modifica dello stato dei luoghi realizzata dai convenuti e che pertanto esso andava individuato sulla base dei dati catastali, affermò che la porzione di terreno contesa occupata dai convenuti, posta al di là del confine del loro lotto ma chiaramente individuata, era stata dagli stessi acquistata per usucapione, risultando provato dalle risultanze testimoniali che essi la possedevano da oltre un ventennio.
Per la cassazione di questa sentenza, propone ricorso, con atto notificato il 21. 5. 2019, COGNOME NOME, sulla base di tre motivi.

Resistono con controricorso COGNOME NOME e COGNOME NOME.

La causa è stata avviata in decisione in camera di consiglio.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Il primo motivo di ricorso denunzia , ai sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., vizio di nullità della sentenza per omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione delle parti. Assume in particolare il ricorso che la Corte di appello non ha considerato le circostanze dalle quali risultava che i convenuti avevano modificato dolosamente lo stato dei luoghi, alterando i segni del confine a proprio

vantaggio ed occupato l’area in contestazione nel 2007 , fatto che a sua volta dimostrava che il possesso da loro esercitato era inferiore al ventennio. Tali circostanze, nella specie, erano comprovate dalla eliminazione, da parte dei convenuti, di una pianta di sambuco posta sull’originario confine, dall’aggiunta di tiranti nel vecchio vigneto di loro proprietà e da opere di sbancamento, lavori tutti eseguiti nel 2007. Sotto altro profilo il ricorrente lamen ta l’erronea valutazione delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, delle prove documentali e delle testimonianze raccolte nel corso del giudizio, che dimostrando tali alterazioni avrebbero dovuto portare a considerare non attendibili le testimonianze addotte dalla controparte.
Il motivo è inammissibile, ai sensi dell’art. 348 ter, comma 5, cod. proc. civ., che esclude la proponibilità del ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ. nel caso in cui la sentenza di appello sia fondata sulle stesse ragioni di fatto accolte dalla decisione di primo grado ( c.d. doppia conforme ). Nella specie tale preclusione è applicabile alla luce della disposizione di cui all’art. 54, comma 2, d.l. 22. 6. 2012, n. 83, convertito con legge 7. 8. 2012, n. 134, secondo cui la nuova disposizione dell’art. art. 348 ter si applica ai giudizi di appello introdotti a partire dal trentesimo giorno successivo all’entrata della citata legge di conversione, atteso che l’atto di citazione in appello, come dedotto dallo stesso ricorrente, è stato notificato il 19. 11. 2012.
Il secondo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione dell’art. 950 cod. civ., censurando la sentenza impugnata per avere qualificato l’incertezza del confine esistente tra i fondi delle parti di natura soggettiva e non oggettiva, così dando ingresso alla possibilità per la controparte di chiedere l’acquisto per usucapione della porzione contestata. Ad avviso del ricorrente l’incertezza del confine era invece oggettiva, attesa la mancanza di demarcazione visibile tra le due proprietà causata dalle modificazioni apportate dalla controparte. Ciò avrebbe dovuto condurre i giudici di merito a respingere la richiesta di usucapione dei convenuti, in quanto, sulla base della stessa giurisprudenza di legittimità richiamata dalla Corte di merito, la assenza di elementi idonei a separare in modo
distinto le proprietà limitrofe esclude che sulla zona di confine possa essere esercitato, da uno dei due proprietari, il possesso in modo esclusivo.

Il motivo è infondato.

Secondo l’orientamento di questa Corte la domanda o eccezione di usucapione formulata dal convenuto nel giudizio avente ad oggetto il regolamento di confini tra immobili non è ammissibile nel caso in cui l’incertezza del confine abbia carattere oggettivo, ossia nell’ipotesi in cui vi sia promiscuità del possesso nella zona confinaria, essendo tale situazione di per sé incompatibile con l’esclusività del possesso quale requisito necessario per usucapire, ma è proponibile soltanto nel caso di incertezza soggettiva, riscontrabile laddove l’attore sostenga che il confine apparente non è quello esatto, per avere il vicino usurpato ai suoi danni la zona confinaria adiacente ( Cass. n. 21607 del 2017; Cass. n. 27413 del 2005; Cass. n. 2283 del 1995 ).
La Corte di appello ha seguìto correttamente tale orientamento, tenuto conto che lo stesso attore, nel proprio atto introduttivo, aveva lamentato l’occupazione abusiva di una porzione di terreno da parte dei vicini, con ciò escludendo l’esistenza di un possesso promiscuo. La Corte ha inoltre escluso, con accertamento di fatto non censurabile in questa sede, che l’incertezza sul confine esercitasse alcuna incidenza sulla identificazione esatta dell’area oggetto di possesso da parte dei convenuti, precisando che essa appariva chiaramente delimitata. Deve quindi concludersi che la situazione di fatto, come rappresentata dalla sentenza impugnata, non presentasse impedimenti o ostacoli, in presenza dell’ulteriore presuppo sto del possesso ventennale, per il riconoscimento dell’usucapione sull’area contesa .
Il terzo motivo di ricorso denunzia violazione o falsa applicazione del d.m. n. 55 del 1994, lamentando che la sentenza impugnata abbia liquidato le spese di lite in un importo corrispondente allo scaglione della tabella superiore a quello dichiarato dallo stesso attore in atto di citazione, ove aveva precisato che il valore della causa non era superiore a euro 5.200,00.

Il motivo è infondato.

A norma dell’art. 5 d.m. n. 55 del 1994 il valore della causa, ai fini della liquidazione delle spese di giudizio, si determina ai sensi dell’art. 10 cod. proc. civ., senza che la dichiarazione di valore eventualmente resa dalle parti ai fini del pagamento del contributo unificato possa esercitare alcuna incidenza vincolante. Ne consegue che la liquidazione operata dalla sentenza impugnata si sottrae alla censura sollevata, tenuto conto del valore indeterminabile della controversia, tanto riguardo alla domanda di rilascio del terreno, che a quella, pure proposta dall’attore, di risarcimento dei danni, non precisati nel loro ammontare, e che il comma 6 dell’art. 5 d.m. citato, dichiara che le cause di valore indeterminabile si considerano, di regola, di valore non inferiore euro 26.000,00.
Il ricorso va pertanto respinto.

Le spese di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile del

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