Usucapione e comodato: la guida della Cassazione

La Corte di Cassazione ha confermato l’inammissibilità del ricorso presentato dagli eredi di un soggetto che rivendicava l’acquisto per usucapione di un immobile. I giudici di merito avevano accertato che la relazione con il bene era iniziata sulla base di un contratto di comodato, configurando quindi una detenzione qualificata e non un possesso utile all’usucapione. La Suprema Corte ha rilevato la presenza di una doppia conforme, che preclude il riesame dei fatti, e ha sanzionato i ricorrenti per abuso dello strumento processuale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione e detenzione: i chiarimenti della Cassazione

L’usucapione è un istituto che permette di acquisire la proprietà di un immobile attraverso il possesso prolungato nel tempo. Tuttavia, non ogni forma di utilizzo di un bene conduce a questo risultato. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato il caso di alcuni soggetti che rivendicavano la proprietà di un immobile, scontrandosi con la distinzione fondamentale tra possesso e detenzione.

I fatti di causa

La vicenda trae origine dalla domanda di un privato volta a ottenere la dichiarazione di acquisto per usucapione di un immobile intestato a una società e oggetto di esecuzione immobiliare. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto la richiesta. I giudici di merito hanno accertato che l’immobile era stato messo a disposizione del richiedente con il consenso del proprietario a titolo di comodato. Questa circostanza è decisiva: chi occupa un immobile sapendo che appartiene ad altri e ricevendolo in prestito non esercita un possesso utile all’usucapione, ma una semplice detenzione qualificata.

La decisione della Corte di Cassazione

Gli eredi del richiedente hanno impugnato la sentenza d’appello lamentando vizi di motivazione e violazioni di legge. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per diverse ragioni tecniche. In primo luogo, è stata rilevata la cosiddetta doppia conforme: quando il giudice di primo grado e quello di appello decidono nello stesso modo basandosi sugli stessi fatti, non è possibile chiedere alla Cassazione di riesaminare tali fatti. In secondo luogo, la Corte ha ribadito che il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato al minimo costituzionale, ovvero alla verifica che la sentenza non sia totalmente priva di logica o incomprensibile.

Usucapione e prova del possesso

Perché si possa parlare di usucapione, il richiedente deve dimostrare di essersi comportato come l’unico e vero proprietario (animus possidendi). Se l’ingresso nell’immobile avviene per tolleranza del proprietario o tramite un contratto come il comodato, l’utilizzatore riconosce implicitamente l’altruità del bene. Per trasformare la detenzione in possesso sarebbe necessario un atto di interversione, ovvero un’opposizione esplicita contro il proprietario, che nel caso di specie non è stata provata.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sull’impossibilità di trasformare il giudizio di legittimità in un terzo grado di merito. I ricorrenti hanno tentato di ottenere una nuova valutazione delle prove, attività preclusa in Cassazione. La Corte ha sottolineato che la valutazione dell’attendibilità dei testimoni e dei documenti spetta esclusivamente ai giudici di merito. Inoltre, è stato evidenziato come la motivazione della sentenza impugnata fosse chiara e coerente nel qualificare il rapporto come comodato, escludendo così ogni presupposto per l’acquisto della proprietà a titolo originario.

Le conclusioni

Le conclusioni dell’ordinanza sono particolarmente severe. Oltre alla dichiarazione di inammissibilità, la Corte ha condannato i ricorrenti al pagamento delle spese legali e a una sanzione pecuniaria in favore della cassa delle ammende. Tale decisione deriva dall’applicazione delle norme contro l’abuso del processo: presentare un ricorso basato su motivi manifestamente infondati o volti esclusivamente a rimettere in discussione i fatti accertati comporta una responsabilità aggravata. La sentenza ribadisce che il diritto di difesa deve essere esercitato nel rispetto dei limiti procedurali e della ragionevolezza delle pretese.

Perché il comodato impedisce l’usucapione di un immobile?
Il comodato instaura un rapporto di detenzione qualificata in cui l’utilizzatore riconosce la proprietà altrui, mancando così l’animus possidendi necessario per l’usucapione.

Cosa succede se si presenta un ricorso in Cassazione sui fatti già decisi?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile, specialmente in presenza di doppia conforme, poiché la Cassazione non può riesaminare le prove o il merito della vicenda.

Quali sono le sanzioni per un ricorso giudicato inammissibile?
La parte soccombente può essere condannata al pagamento delle spese legali, al raddoppio del contributo unificato e a sanzioni pecuniarie per abuso del processo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30256 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30256 Anno 2023

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29770/2022 R.G. proposto da : COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliate in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che le rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME, NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 3893/2022 depositata il 07/06/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/10/2023 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Roma respinse la domanda di NOME COGNOME, volta ad ottenere la declaratoria di intervenuto acquisto per usucapione di un immobile di Campagnano di Roma, intestato alla RAGIONE_SOCIALE e sottoposto ad esecuzione immobiliare.

A seguito di rituale impugnazione del soccombente, la Corte d’appello di Roma rigettò il gravame, con sentenza n. 3893 depositata il 7 giugno 2022.

Il giudice di secondo grado affermò che l’immobile era stato messo a disposizione del COGNOME con il consenso del proprietario, a titolo di comodato, sicché la traditio non avrebbe configurato la trasmissione del possesso, ma l’insorgenza di una mera detenzione qualificata.

Contro la predetta sentenza ricorrono per cassazione gli eredi di NOME COGNOME (nel frattempo deceduto) NOME COGNOME e NOME COGNOME, sulla scorta di due motivi.

Si sono costituite con controricorso RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, cessionarie del credito accertato in sede di procedura esecutiva.

A seguito della proposta di definizione del giudizio, formulata da questa Corte ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c. e ritualmente comunicata alle parti, i ricorrenti, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, hanno chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’udienza, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, i COGNOME deducono ‘omessa e contraddittoria motivazione della sentenza in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., per la valutazione del titolo di godimento dell’immobile’. Affermano che la Corte territoriale avrebbe dato per scontata l’esistenza di un contratto di comodato, senza riesaminare gli atti e senza motivare il rigetto delle doglianze ad essa sottoposte.

Con il secondo mezzo, i ricorrenti si dolgono della violazione dell’art. 132 c.p.c.., ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c., per aver la Corte romana motivato la decisione utilizzando formule stereotipate e senza indicare elementi idonei per poter desumere che il complesso argomentativo potesse essere il frutto di un autonomo processo valutativo.

Il primo motivo è inammissibile.

Ricorre nella specie l’ipotesi di «doppia conforme», ai sensi dell’art. 348 ter, commi 4 e 5, c.p.c., con conseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. La relativa declaratoria è imposta non solo quando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice (Sez. 2, n.
7724 del 9 marzo 2022; Sez. 6-3, n. 15777 del 17 maggio 2022; Sez. L, n. 24395 del 3 novembre 2020).

Il secondo motivo è del pari inammissibile.

4.a) In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. (Sez. 1, n. 7090 del 3 marzo 2022; Sez. 6-3, n. 22598 del 25 settembre 2018).
4.b) In ogni caso, il giudice non è tenuto ad occuparsi espressamente e singolarmente di ogni allegazione, prospettazione ed argomentazione delle parti, risultando necessario e sufficiente, in base all’art. 132, n. 4, c.p.c., che esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, e dovendo ritenersi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'”iter” argomentativo seguito. Ne consegue che il vizio di omessa pronuncia – configurabile allorché risulti completamente omesso il provvedimento del giudice indispensabile per la soluzione del caso concreto – non ricorre nel caso in cui, seppure manchi una specifica argomentazione, la decisione adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte ne comporti il rigetto (Sez. 2, n. 12652 del 25 giugno 2020).
4.c) Per il resto, con riguardo al profilo di critica alla ricostruzione del fatto, si tratta di una differente lettura proposta dai ricorrenti, che non tiene conto del principio per il quale la doglianza non può tradursi in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Sez. U, n. 24148 del 25 ottobre 2013).

E’ dunque opportuno ricordare in proposito che la valutazione delle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al presente giudizio qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito.
4.d) Va altresì ribadito che l’esame dei documenti esibiti e la valutazione degli stessi, come anche il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze
che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Sez. 1, n. 19011 del 31 luglio 2017; Sez. 1, n. 16056 del 2 agosto 2016).

4.e) È, in conclusione, inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Sez. U, n. 34476 del 27 dicembre 2019; Sez. 1, n. 5987 del 4 marzo 2021).

Il ricorso va, pertanto, dichiarato inammissibile.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c., vanno applicati (come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.) il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento di una somma nei limiti di legge -in favore de lle controricorrenti e della cassa delle ammende.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, dichiara inammissibile il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali in favore di RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE,, liquidate in € 200,00 per esborsi ed in € 3.000 (tremila)

per compensi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%, nonché, ai sensi dell’art. 96 comma 3° c.p.c., dell’importo di euro 3.000 (tremila) in favore de lle controricorrenti.

Condanna la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento della somma di euro 3.000 (tremila) in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 27 ottobre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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