Usucapione e Animus Possidendi: il caso del socio

La Corte di Cassazione nega l’usucapione a due coniugi che abitavano un immobile di proprietà di una società di famiglia. La Corte ha stabilito che il marito, essendo socio e garante di un mutuo per la stessa società, era privo dell’animus possidendi necessario. Di conseguenza, anche la moglie convivente non poteva vantare un possesso utile all’usucapione. Il caso evidenzia come il riconoscimento della proprietà altrui impedisca l’acquisto del bene per possesso prolungato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione e Animus Possidendi: Quando il Ruolo di Socio Annulla il Possesso

L’usucapione è un istituto giuridico che permette di diventare proprietari di un bene altrui attraverso il possesso continuato nel tempo. Tuttavia, non basta il semplice controllo materiale del bene: è necessario il cosiddetto animus possidendi, ovvero l’intenzione di comportarsi come il vero proprietario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito come questo requisito fondamentale possa venire meno quando il possessore ha legami societari con il formale proprietario del bene, gettando luce su una situazione tanto complessa quanto frequente.

I Fatti del Caso: Una Richiesta di Usucapione Complessa

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di due coniugi di veder dichiarato l’acquisto per usucapione di un’unità immobiliare in cui vivevano. L’immobile, però, era di proprietà di una società a responsabilità limitata, una gestione immobiliare costituita in ambito familiare. Il marito, uno dei richiedenti, non era un soggetto estraneo alla società: ricopriva la carica di consigliere di amministrazione.

La situazione si è ulteriormente complicata quando è emerso che, anni prima, il marito aveva agito come garante per un mutuo fondiario concesso alla società. Nel contratto di mutuo, la società era stata esplicitamente dichiarata come unica proprietaria del bene, e il marito aveva apposto la sua firma, riconoscendo di fatto la titolarità altrui.

Le Decisioni di Merito e l’Assenza di Animus Possidendi

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello in secondo grado hanno respinto la domanda dei coniugi. Il ragionamento dei giudici di merito è stato lineare: il marito, con le sue azioni, aveva dimostrato di non possedere l’animus possidendi. La sua firma sul contratto di mutuo, in cui riconosceva la proprietà della società, era un atto inequivocabile che escludeva la sua intenzione di possedere l’immobile come se fosse proprio.

Secondo i giudici, la sua posizione di socio e consigliere, unita a questo riconoscimento formale, rendeva il suo possesso privo dell’elemento psicologico necessario per l’usucapione. Di conseguenza, anche la posizione della moglie, convivente, è stata ritenuta inscindibile da quella del marito, mancando la prova di un suo utilizzo dell’immobile distinto e autonomo.

L’Analisi della Cassazione sull’Animus Possidendi

La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul ricorso dei coniugi, ha confermato la decisione dei giudici di merito sulla questione centrale dell’animus possidendi. La Corte ha ribadito che il riconoscimento del diritto altrui è un atto incompatibile con la volontà di possedere il bene uti dominus (come proprietario).

I giudici supremi hanno sottolineato che il comportamento del marito, intervenendo come garante nel contratto di mutuo e sottoscrivendo un documento che attestava la proprietà della società, costituiva una prova schiacciante della mancanza dell’elemento soggettivo del possesso. Nonostante i ricorrenti avessero evidenziato di aver sostenuto spese per utenze e ristrutturazioni, questi elementi sono stati considerati insufficienti a superare il chiaro riconoscimento della proprietà altrui.

La Posizione del Coniuge Convivente

Un punto di particolare interesse affrontato dalla Corte riguarda la posizione della moglie. I ricorrenti sostenevano che la sua situazione dovesse essere valutata autonomamente, essendo lei estranea alla compagine sociale e al contratto di mutuo. La Cassazione ha respinto anche questa argomentazione, enunciando un importante principio di diritto: se un soggetto è privo dell’animus possidendi, la posizione del convivente non può essere considerata differente. Il convivente, infatti, si trova in una posizione di “detenzione qualificata”, che deriva dallo stato di convivenza con chi ha la disponibilità materiale del bene, ma non può trasformarsi in un possesso utile all’usucapione se il presupposto dell’animus possidendi manca nel partner.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte di Cassazione si fonda sulla distinzione cruciale tra possesso e detenzione. Il possesso utile per l’usucapione richiede due elementi: il corpus possessionis (il controllo materiale del bene) e l’ animus possidendi (l’intenzione di esercitare sulla cosa i poteri del proprietario). Nel caso di specie, il marito, pur avendo il controllo materiale dell’immobile, ha compiuto un atto formale che ha inequivocabilmente negato il suo animus. La sua firma sul contratto di mutuo non era una semplice formalità, ma un’ammissione giuridicamente rilevante della proprietà della società.

Per quanto riguarda la moglie, la sua relazione con l’immobile era mediata dalla convivenza con il marito. Non essendo stata fornita prova di un possesso autonomo e distinto, la sua posizione giuridica segue quella del coniuge. Se il marito non era un possessore in senso giuridico, neanche lei poteva esserlo. La Corte, tuttavia, ha accolto un motivo procedurale del ricorso, relativo all’omessa pronuncia della Corte d’Appello su un’eccezione di carenza di legittimazione di un’altra parte, e ha rinviato il caso per un nuovo esame su questo singolo punto.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre un importante monito per chi si trova a vivere in immobili di proprietà di società, specialmente se a conduzione familiare. Dimostra che il legame societario e gli atti formali compiuti in nome e per conto della società possono avere un impatto decisivo sulla possibilità di rivendicare diritti reali sull’immobile. L’animus possidendi non è presunto, ma deve emergere da un comportamento coerente e privo di ambiguità. Riconoscere formalmente la proprietà altrui, anche in un contesto diverso come la garanzia di un mutuo, è un ostacolo insormontabile per chiunque voglia poi affermare di aver posseduto lo stesso bene come se fosse il proprio.

Può un socio che abita un immobile della società acquisirlo per usucapione?
No, se il socio compie atti che riconoscono la proprietà in capo alla società, come firmare un contratto di mutuo in cui l’azienda è indicata come unica proprietaria. Tali atti escludono l’esistenza dell’ animus possidendi, cioè l’intenzione di possedere come proprietario, che è un requisito essenziale per l’usucapione.

La moglie convivente di un socio può usucapire l’immobile se il marito non ha l’animus possidendi?
No. Secondo la Corte, la posizione del convivente non può essere considerata diversa da quella del soggetto con cui convive. Se quest’ultimo è privo dell’ animus possidendi, anche il convivente è considerato un semplice detentore qualificato e non un possessore, quindi non può usucapire il bene.

Cosa succede se un giudice d’appello non si pronuncia su un’eccezione sollevata da una delle parti?
L’omessa pronuncia su un’eccezione costituisce un vizio della sentenza. La Corte di Cassazione, in questo caso, ha cassato la sentenza con rinvio, ordinando alla Corte d’Appello di riesaminare il caso e di pronunciarsi specificamente sull’eccezione che era stata ignorata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17724 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17724 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20421/2023 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

nonchè contro

GEIMV RAGIONE_SOCIALE, CONDOMINIO DI INDIRIZZO, SIENA NPL RAGIONE_SOCIALE SRL, RAGIONE_SOCIALE

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 1771/2023 depositata il 10/03/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/06/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ed NOME COGNOME citarono la RAGIONE_SOCIALE avanti il Tribunale di Roma, invocando la declaratoria di acquisto per usucapione della proprietà di un’unità immobiliare di Roma, INDIRIZZO.

Nella contumacia di parte convenuta, intervenne in giudizio il Condominio di INDIRIZZO, affermando di aver azionato una procedura esecutiva nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, volta ad ottenere il recupero degli oneri condominiali non pagati.

Intervenne altresì in giudizio il Monte dei Paschi di RAGIONE_SOCIALE, rilevando che il COGNOME, socio e consigliere della RAGIONE_SOCIALE, si era costituito quale terzo garante nel contratto per l’erogazione di un mutuo a favore della società (che si era dichiarata unica proprietaria del cespite e che poi si era resa morosa nel pagamento delle rate).

Il Tribunale adito respinse la domanda.

Su gravame dei soccombenti, con sentenza n. 1771, depositata il 22 febbraio 2023, la Corte d’appello di Roma rigettò l’impugnazione.

Il giudice di secondo grado osservò che, come emerso dalla documentazione prodotta, il COGNOME rivestiva la carica di

consigliere della RAGIONE_SOCIALE -società di capitali costituita in ambito familiare -tanto da essere intervenuto quale garante del mutuo fondiario erogato da RAGIONE_SOCIALE Nel relativo contratto la RAGIONE_SOCIALE aveva dichiarato di essere unica proprietaria del bene ipotecato, sicché il COGNOME -apponendo anche la sua firma -aveva riconosciuto la proprietà degli stessi in capo alla società, così da escludere in radice la sussistenza dell’elemento soggettivo dell’ animus possidendi . E la posizione della COGNOME, coniuge convivente, non avrebbe potuto essere scissa da quella del marito, in mancanza di deduzione e prova circa un utilizzo distinto.
NOME COGNOME ed NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di cinque motivi, illustrati da successiva memoria.

Si è costituita con controricorso la RAGIONE_SOCIALE, quale ultima cessionaria del credito nei confronti di RAGIONE_SOCIALE

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con la prima doglianza, i ricorrenti denunziano la nullità della sentenza impugnata per omessa pronunzia, ai sensi dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., che avrebbe altresì determinato la violazione degli artt. 91 c.p.c. e 13 comma 1 quater del DPR n. 115/2002.

La Corte distrettuale, a loro dire, avrebbe mancato di esprimersi sull’eccezione di carenza di titolarità e di legittimazione in capo a RAGIONE_SOCIALE e, conseguentemente, in capo alla sua rappresentante processuale RAGIONE_SOCIALE In atti non vi sarebbe stata traccia né della copia dell’avviso in G.U. né del contratto di cessione, sicché sarebbe stata inammissibile la partecipazione al giudizio d’appello. Di conseguenza, sarebbe stata illegittima anche la condanna dei ricorrenti alle spese del grado di appello in favore della suddetta cessionaria.
Il motivo è fondato.

1.1. Come riporta il ricorso a pag. 9 all’udienza del 6.12.RAGIONE_SOCIALE il difensore degli appellanti aveva eccepito a verbale ‘ la carenza di legittimazione e la carenza di interesse ad agire di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per qunto dedotto nella propria comparsa di costituzione ….’ . L’eccezione veniva poi richiamata anche nella comparsa conclusionale.

In effetti, la sentenza impugnata non ha esaminato l’eccezione, che era stata puntualmente sollevata -come risulta dall’esame degli atti -e che sarebbe stata idonea a far escludere la regolare partecipazione al giudizio della società, con evidenti conseguenze in ordine alla liquidazione delle spese del grado.

La sentenza va pertanto cassata con rinvio perchè si proceda ad esame dell’eccezione.

Con la seconda censura, la COGNOME ed il COGNOME denunciano, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., la falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1158, 1165 e 2944 c.c.

La Corte territoriale avrebbe errato nel ritenere insussistente l’ animus possidendi , sul solo presupposto della qualità di socio del medesimo COGNOME e della firma dello stesso in calce al contratto di mutuo. Tali profili sarebbero stati irrilevanti, a fronte di una partecipazione del 34%, inidonea ad influire sui processi decisionali della RAGIONE_SOCIALE, nonché del pagamento -da parte dei ricorrenti -di tutte le utenze e di gravosi lavori di ristrutturazione. Rispetto a tale palese manifestazione esteriore della proprietà, la società sarebbe rimasta totalmente inerte, nonostante la funzione e l’obiettivo tipici di un’impresa di gestione immobiliare, ossia la massimizzazione dei profitti, attraverso la piena valorizzazione dei mezzi di produzione. D’altronde, la sottoscrizione del contratto di mutuo fondiario da parte del COGNOME avrebbe avuto l’unico intento di garantire col proprio patrimonio il prestito erogato dalla Banca, senza riconoscere alcun diritto di proprietà in capo a terzi.
2.1. Il terzo mezzo di ricorso si appunta sulla nullità della sentenza impugnata, in merito all’affermato riconoscimento della proprietà dell’immobile, desunta dal fatto che il COGNOME aveva partecipato all’atto pubblico del 2 maggio 2000, ai sensi degli artt. 115 e 132 comma 2° n. 4 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.

La Corte d’appello avrebbe mancato di spiegare in base a quale iter logico la firma del contraente avrebbe determinato un suo riconoscimento della proprietà altrui, non considerando, fra l’altro, la presunzione di possesso di cui all’art. 1141 c.c. E la sentenza impugnata avrebbe fatto riferimento ad una norma contrattuale del tutto inconferente.

2.2. I predetti motivi, che possono essere scrutinati congiuntamente per la loro connessione logica, sono infondati.

2.3. Giova ricordare che, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (Sez. 1, n. 3340 del 5 febbraio 2019).
Il vizio denunziato non ricorre: la Corte d’appello ha affermato testualmente ‘ nel caso in esame, come emerge dalla documentazione prodotta, COGNOME NOME rivestiva la carica di consigliere di amministrazione della RAGIONE_SOCIALE, società di capitali costituita in ambito familiare i cui soci erano COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME; COGNOME NOME interveniva quale garante nell’atto sottoscritto in data 2 -52000 con il quale RAGIONE_SOCIALE – cui era succeduto il
Monte dei Paschi di RAGIONE_SOCIALE -aveva concesso alla RAGIONE_SOCIALE mutuo fondiario per €.258.228,45; all’art.5 del contratto di mutuo ipotecario nella descrizione dell’immobile oggetto della garanzia reale (bene sito in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO) la RAGIONE_SOCIALE dichiarava di essere unica proprietaria del bene ipotecato e non può dubitarsi che con la sottoscrizione del succitato contratto COGNOME NOME abbia riconosciuto la proprietà dei beni ipotecati in capo alla società appellata; tale circostanza induce ad escludere in radice la sussistenza dell’elemento soggettivo dell’animus possidendi, presupposto imprescindibile ai fini della declaratoria di acquisto a titolo originario; -va condiviso il rilievo del giudice di primo grado il quale evidenziava come non ravvisabile un possesso degli appallanti esercitato in maniera autonoma e distinta rispetto a quello della RAGIONE_SOCIALE‘
2.4. Come si vede, la la motivazione della Corte d’appello appare plausibile ed immune da vizi logici nella concatenazione e nella valutazione degli elementi documentali.

Inoltre, il richiamo erroneo della sentenza impugnata all’art. 5 del contratto di mutuo, per mero lapsus calami , è in realtà riferito al contenuto del successivo art. 6.

2.5. Nessuna violazione dell’art. 1141 c.c. è d’altronde ipotizzabile, posto che la Corte distrettuale ha applicato il principio per il quale la presunzione di possesso utile ad usucapionem , di cui alla predetta norma, non opera quando la relazione con il bene non consegua ad un atto volontario di apprensione, ma derivi da un iniziale atto o fatto del proprietario-possessore (Sez. 2, n. 25 ottobre 2019 n. 27411; Sez. 2, n. 27432 del 30 dicembre 2014).

Né la sentenza impugnata presta il fianco alla critica sulla motivazione, giacché la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., deve essere interpretata come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla

motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (Sez. U., n. 8053 del 7 aprile 2014; Sez. 1, n. 7090 del 3 marzo 2022).
In definitiva, le doglianze si risolvono in una critica alla ricostruzione dei fatti da parte dei giudici di merito.

2.6. E’ dunque opportuno ricordare che la valutazione delle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al presente giudizio qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito.
2.7. Per il resto, va ribadito che l’esame dei documenti esibiti e la valutazione degli stessi, come anche il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più

idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Sez. 1, n. 19011 del 31 luglio 2017; Sez. 1, n. 16056 del 2 agosto 2016).
2.8. In altri termini, la differente lettura delle risultanze istruttorie proposta dalla ricorrente non tiene conto del principio per il quale la doglianza non può tradursi in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Sez. U, n. 24148 del 25 ottobre 2013).

D’altronde, per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre -come detto è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Sez. U., n. 20867 del 30 settembre 2020).
Col quarto motivo, i ricorrenti assumono la falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., degli artt. 1140, 1141, 1158, 1165 e 2944 c.c. Sostengono che, rispetto alla posizione della COGNOME, la

sentenza impugnata si sarebbe limitata ad affermarne la mera qualità di coniuge convivente, peraltro in regime di separazione patrimoniale dei beni, per escludere in capo alla stessa un possesso utile ai fini dell’usucapione, laddove ella sarebbe sempre rimasta totalmente estranea tanto alla compagine sociale quanto al rogito del mutuo ed alla fideiussione.

3.1. Col quinto rilievo, si sostiene la nullità della sentenza impugnata, per carente motivazione in ordine al non ritenuto compossesso della COGNOME sull’immobile, in violazione dell’art. 115 c.p.c., ex art. 360 n. 4 c.p.c.

Il compossesso sarebbe stato esercitato pro indiviso liberamente sull’immobile nella sua interezza per più di vent’anni.

3.2. I predetti motivi anch’essi esaminabili congiuntamente sono destituiti di fondamento.

3.3. Il compossesso non consiste nell’esercizio, solidaristico e comunitario, di un’unica signoria, rappresentando, piuttosto, la situazione della confluenza su di una stessa cosa di poteri plurimi, corrispondenti, nella loro estrinsecazione, ad altrettanti distinti diritti, di identico o di differente tipo. Ne consegue che il convivente ” more uxorio ” del soggetto detentore dell’immobile in cui risiede la famiglia, in ragione di tale sola convivenza, pur qualificata dalla stabilità della relazione e protetta dall’ordinamento, non è compossessore con quello, ma detentore autonomo dell’immobile stesso, che, dunque, non può usucapire (Sez. 2, n. 9786 del 14 giugno 2012).
Nel caso in esame, l a Corte d’Appello, con apprezzamento in fatto qui non sindacabile ha accertato la mancanza di deduzione e prova circa l’utilizzo della res in forma distinta rispetto a quella del coniuge (v. pag. 6 sentenza) e quindi la decisione non contrasta col citato principio, posto che nel caso di specie, neppure il marito è stato riconosciuto come titolare di animus possidendi.

In altri termini, va fissato il seguente principio di diritto: ‘Se un soggetto è privo dell’ animus possidendi , ai fini della pretesa usucapione, non può ritenersi differente la posizione del convivente, comunque partito da una posizione di detenzione qualificata, esercitabile finché duri lo stato di convivenza’.

Il ricorso va in definitiva accolto limitatamente al primo motivo, con rigetto dei rimanenti, e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che dovrà accertare la

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