Usucapione cantina: la Cassazione chiarisce i limiti

Il caso riguarda una controversia sulla proprietà di alcune cantine. A seguito di una divisione immobiliare in cui le cantine non erano state identificate catastalmente, i condividenti avevano di fatto utilizzato vani diversi da quelli loro assegnati. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso degli eredi di una delle parti, confermando la decisione di merito che aveva riconosciuto l’avvenuta usucapione cantina a favore dei resistenti. La Corte ha ribadito che la valutazione del possesso ultraventennale è una questione di fatto non riesaminabile in sede di legittimità e che l’assenza di un preciso identificativo catastale nell’atto di acquisto non osta all’accessione del possesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Cantina: Quando il Possesso di Fatto Supera l’Atto Notarile

L’acquisto della proprietà tramite usucapione cantina è un tema che spesso genera contenziosi, specialmente in contesti condominiali o in immobili di vecchia data dove le assegnazioni formali non sempre corrispondono all’utilizzo effettivo. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti, ribadendo la prevalenza del possesso prolungato nel tempo rispetto a indicazioni non precise contenute negli atti di provenienza e fissando i limiti del sindacato di legittimità.

I Fatti del Caso: una Divisione Ambigua e un Uso Difforme

La vicenda trae origine da un atto di divisione del 1970 tra quattro sorelle. A ciascuna venivano assegnati due appartamenti con le relative cantine. Tuttavia, i vani adibiti a cantina non erano dotati di una specifica identificazione catastale. Questo portò a una situazione di fatto in cui le sorelle utilizzarono cantine diverse da quelle teoricamente assegnate loro nell’atto di divisione.

In particolare, una delle sorelle, pur avendo formalmente ricevuto le cantine n. 7 e 8, aveva sempre utilizzato le n. 11 e 12, tanto da ottenerne in seguito il riconoscimento della proprietà per usucapione con una sentenza passata in giudicato. Allo stesso modo, un’altra sorella (dante causa degli odierni resistenti) aveva costantemente utilizzato le cantine n. 7 e 8.

La prima sorella, forte del suo titolo formale, citava in giudizio i successori dell’altra per rivendicare la proprietà delle cantine n. 7 e 8. Questi ultimi si opponevano e proponevano una domanda riconvenzionale, chiedendo al giudice di accertare il loro acquisto per usucapione delle stesse cantine.

Il Percorso Giudiziario e l’Accertamento dell’Usucapione Cantina

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte di Appello hanno dato ragione ai convenuti. I giudici di merito hanno ritenuto provato, sulla base delle risultanze istruttorie, che i convenuti e la loro dante causa avevano posseduto le cantine n. 7 e 8 in modo pacifico, pubblico e ininterrotto per oltre vent’anni, maturando così i requisiti per l’usucapione.

La Corte d’Appello ha confermato la decisione, rigettando il gravame e sottolineando come l’uso di fatto, consolidatosi nel tempo, avesse prevalso sull’originaria e ambigua assegnazione formale.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Gli eredi della sorella soccombente hanno proposto ricorso per Cassazione, basandolo su due motivi principali:

1. Violazione delle norme sull’usucapione: Sostenevano che la Corte d’Appello avesse erroneamente ritenuto sussistenti i presupposti per l’usucapione, in particolare il requisito temporale del possesso ultraventennale.
2. Errata applicazione delle norme sull’accessione del possesso: Contestavano che l’atto di acquisto dei resistenti, risalente al 2013, indicasse una cantina diversa da quelle oggetto di causa. A loro avviso, tale atto non poteva costituire un titolo idoneo a unire il possesso dell’acquirente a quello del venditore (accessio possessionis).

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato entrambi i motivi inammissibili, fornendo importanti precisazioni.

Sul primo motivo, la Corte ha ribadito un principio consolidato: il ricorso per cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio sul fatto. La valutazione delle prove, come le deposizioni testimoniali, e l’accertamento del possesso ultraventennale rientrano nel libero apprezzamento del giudice di merito. Tentare di offrire una lettura alternativa delle prove in sede di legittimità costituisce un’istanza inammissibile di revisione del fatto.

Anche il secondo motivo è stato giudicato inammissibile. La Corte ha evidenziato che i ricorrenti non avevano adeguatamente contestato la ratio decidendi della sentenza d’appello, ovvero il fatto cruciale che le cantine fossero prive di un autonomo identificativo catastale. Proprio questa assenza rendeva l’indicazione nell’atto del 2013 non decisiva e permetteva di considerare il titolo sufficiente ai fini dell’accessione del possesso, valorizzando la situazione di fatto consolidata.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

La decisione della Cassazione è di notevole rilevanza pratica. In primo luogo, essa conferma che in situazioni di incertezza documentale, il possesso effettivo, pubblico e continuato per il tempo previsto dalla legge è lo strumento principale per definire la proprietà, anche a scapito di un titolo formale non preciso. L’usucapione cantina si consolida sulla base della realtà fattuale.

In secondo luogo, l’ordinanza rafforza il principio secondo cui il giudizio di Cassazione è un controllo di legittimità e non può essere utilizzato per rimettere in discussione l’accertamento dei fatti compiuto nei gradi di merito. Infine, la condanna dei ricorrenti al pagamento di somme ulteriori, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., funge da monito contro i ricorsi palesemente infondati e dilatori, specialmente quando decisi con procedura semplificata.

È possibile acquisire per usucapione una cantina utilizzata per oltre vent’anni anche se l’atto di divisione originario ne assegnava un’altra?
Sì. La Corte ha confermato che il possesso pacifico, pubblico e ininterrotto per oltre vent’anni di una cantina, anche se diversa da quella formalmente assegnata in un atto di divisione, è sufficiente a farne acquistare la proprietà per usucapione.

Se l’atto di acquisto di un immobile menziona una cantina diversa da quella effettivamente posseduta dal venditore, l’acquirente può comunque unire il proprio possesso a quello del venditore per completare l’usucapione?
Sì, in questo specifico caso la Corte lo ha ritenuto possibile. La decisione della Corte d’Appello, confermata in Cassazione, ha considerato il titolo idoneo all’accessione del possesso (accessio possessionis) soprattutto perché le cantine non avevano un’autonoma identificazione catastale, rendendo l’indicazione nell’atto non determinante a fronte del possesso di fatto esercitato.

La Corte di Cassazione può riesaminare le prove, come le testimonianze, per decidere se il periodo di possesso per l’usucapione sia stato raggiunto?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che il suo ruolo è quello di giudice di legittimità, non di merito. Non può quindi procedere a una nuova valutazione delle prove o a una ricostruzione alternativa dei fatti. La valutazione del compendio istruttorio spetta esclusivamente ai giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello) ed è insindacabile in Cassazione se la motivazione è logica e non contraddittoria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30794 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30794 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso 8650-2022 proposto da:

COGNOME e COGNOME, eredi di COGNOME NOME COGNOME rappresentate e difese dagli avv.ti NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME e domiciliate presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME e NOMECOGNOME rappresentati e difesi dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME e domiciliati presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 305/2022 della CORTE DI APPELLO di VENEZIA, depositata il 14/02/2022;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 19.6.2018 Spagna NOME evocava in giudizio NOME NOME e NOME innanzi il Tribunale di Verona, rivendicando la proprietà di due cantine delle quali essa aveva ottenuto la dichiarazione di usucapione, giusta sentenza n. 1273/2017, passata in giudicato, e chiedendo la condanna dei convenuti al loro rilascio ed al risarcimento del danno.

Si costituivano i convenuti, resistendo alla domanda ed invocando in via riconvenzionale l’accertamento dell’acquisto per usucapione della proprietà dei beni oggetto di causa.

Con sentenza n. 973/2020 il Tribunale rigettava la domanda principale, accogliendo invece quella riconvenzionale.

Con la sentenza impugnata, n.305/2022, la Corte di Appello di Venezia rigettava il gravame proposto dalla Spagna avverso la decisione di prime cure, confermandola. La Corte distrettuale riteneva, in particolare, documentato che, all’esito della divisione realizzata tra le sorelle NOME, NOME, NOME NOME e NOME NOME, giusta atto del notar COGNOME del 23.4.1970, erano stati attribuiti a ciascuna delle condividenti due appartamenti con annesse cantine, le quali tuttavia erano prive di autonoma identificazione catastale. Le sorelle, dunque, avevano di fatto utilizzato i vani accessori in modo non coerente al contenuto della divisione di cui anzidetto. In particolare, NOME non aveva mai utilizzato le cantine nn. 7 e 8, a lei assegnate con la divisione, ma aveva invece utilizzato quelle nn. 11 e 12, in relazione alle quali aveva anche ottenuto il
riconoscimento dell’usucapione, con sentenza n. 1273/2017 della Corte di Appello di Venezia. Al contrario, gli odierni controricorrenti, e prima di essi la loro dante causa Spagna Artemisia, avevano, secondo la Corte di merito, utilizzato pacificamente le cantine nn. 7 ed 8, conseguendone quindi l’usucapione.

Propongono ricorso per la cassazione della pronuncia di secondo grado COGNOME NOME e COGNOME NOME, eredi di COGNOME NOME affidandosi a due motivi.

Resistono con controricorso COGNOME NOME e COGNOME NOME.

Con istanza del 22.3.2023 la parte ricorrente, dopo aver ricevuto la comunicazione della proposta di decisione ai sensi di quanto previsto dall’art. 380-bis c.p.c., ha chiesto la decisione del ricorso.

Il ricorso è stato chiamato una prima volta all’adunanza camerale del 27.10.2023, in esito alla quale, con ordinanza interlocutoria n. 30381/2023, è stato rinviato a nuovo ruolo in attesa della decisione delle Sezioni Unite di questa Corte in relazione all’incompatibilità, del consigliere redattore della proposta di definizione anticipata ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., a comporre il collegio che decide il ricorso a seguito di istanza di decisione presentata nel termine prescritto dalla legge.
All’esito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10.4.2024, il ricorso è stato nuovamente fissato per l’odierna adunanza camerale, in prossimità della quale ambo le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la

proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Passando all’esame dei motivi del ricorso, con il primo di essi si denunzia la violazione o falsa applicazione degli artt. 948, 1140, 1141, 1146, 1158 c.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ravvisato la sussistenza dei presupposti per il riconoscimento dell’usucapione in favore degli odierni controricorrenti.

La censura è inammissibile.

La Corte di Appello ha ritenuto provato il possesso ultraventennale della cantina oggetto della domanda riconvenzionale accolta, sulla base del libero apprezzamento delle risultanze istruttorie. A tale ricostruzione del fatto e delle prove, la parte ricorrente contrappone, con la censura in esame, una lettura alternativa del compendio istruttorio, affermando, in particolare, che non sussisterebbe il requisito temporale dell’usucapione. In tal modo, la parte ricorrente non si confronta con il principio – che oggi va ribadito – secondo cui il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di legittimità (Cass. Sez. U., Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790).
Né è possibile proporre una ricostruzione alternativa delle prove, dovendosi anche ribadire che ‘L’esame dei documenti esibiti e delle

deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).
Con il secondo motivo, la parte ricorrente lamenta invece la violazione o falsa applicazione degli artt. 1362, 1146 c.c. e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso di considerare la circostanza, ritenuta decisiva, che nel rogito di acquisto per atto del notar COGNOME in data 28.3.2013 era stata indicata una cantina diversa da quella oggetto della domanda riconvenzionale di usucapione. Il giudice di seconda istanza, inoltre, avrebbe dovuto ritenere insussistenti gli elementi per la configurazione dell’ accessio possessionis , non essendo possibile ritenere che l’atto predetto costituisse titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà del bene controverso.
La censura è inammissibile.

La Corte distrettuale ha considerato sufficiente, ai fini di cui all’art. 1146 c.c., il titolo esibito dagli odierni controricorrenti, proprio in

considerazione dell’assenza di autonomo identificativo catastale delle cantine: circostanza, quest’ultima, non attinta dalla censura in esame, la quale, di conseguenza, non si confronta adeguatamente con la ratio della decisione.

Peraltro, anche in questo caso la doglianza assume un contenuto meritale, onde si possono richiamare le medesime considerazioni in diritto già esposte in relazione allo scrutinio della prima censura.

Il ricorso, dunque, va dichiarato inammissibile (per la formula decisoria finale, cfr. Sez. U – , Sentenza n. 7155 del 21/03/2017).

Le spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna delle ricorrenti in solido al pagamento di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna le ricorrenti in solido al pagamento, in favore di quella controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 3.000,00 per compensi, oltre ad € 200,00 per esborsi, alle spese forfettarie nella misura del 15% ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.

Condanna altresì le ricorrenti in solido, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi (€. 3.000,00), nonché al pagamento della somma di € 3.000,00 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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