Uso esclusivo bene comune: quando scatta il danno?

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’uso esclusivo di un bene comune da parte di un coerede diventa illegittimo dal momento in cui gli altri contitolari manifestano la volontà di goderne. Una semplice richiesta scritta di consegna delle chiavi è stata ritenuta sufficiente per far sorgere il diritto al risarcimento del danno per il mancato utilizzo. La Corte ha rigettato il ricorso della coerede che occupava l’immobile, confermando la sua condanna al pagamento di un’indennità a favore dei fratelli.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Uso Esclusivo del Bene Comune: Quando una Semplice Richiesta di Chiavi Genera un Obbligo di Risarcimento?

La gestione dei beni in comproprietà, specialmente in seguito a una successione ereditaria, è spesso fonte di complesse questioni legali. Una delle situazioni più frequenti riguarda l’uso esclusivo del bene comune da parte di uno solo dei contitolari. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: da quale momento esatto questo utilizzo diventa illegittimo e fa scattare il diritto degli altri a un risarcimento? La risposta della Corte è netta: è sufficiente una chiara manifestazione di volontà di voler utilizzare il bene, come una semplice richiesta di consegna delle chiavi.

I Fatti di Causa

Al centro della vicenda vi sono tre fratelli, coeredi di un immobile situato in una città del Sud Italia. Una delle sorelle utilizzava l’appartamento in via esclusiva come propria abitazione. Nel 2006, uno dei fratelli, agendo anche per conto della terza sorella, inviava una lettera formale alla congiunta. Nella missiva, le si chiedeva di scegliere tra due opzioni: acquistare le quote degli altri coeredi o, in alternativa, consegnare loro le chiavi dell’immobile, manifestando così la volontà di porre fine all’uso esclusivo.

Di fronte al protrarsi della situazione, i due fratelli esclusi dal godimento del bene agivano in giudizio. La Corte d’Appello, riformando parzialmente la sentenza di primo grado, riconosceva il loro diritto a un risarcimento del danno, quantificato in oltre 36.000 euro, a partire dalla data della lettera inviata nel 2006. La sorella che occupava l’immobile proponeva quindi ricorso in Cassazione, sollevando diverse obiezioni.

La Decisione della Cassazione sull’Uso Esclusivo del Bene Comune

La Suprema Corte ha esaminato e rigettato tutti gli otto motivi di ricorso, confermando la decisione dei giudici d’appello. Le argomentazioni della Cassazione offrono importanti spunti interpretativi sulla disciplina della comunione.

L’Interpretazione della Volontà dei Coeredi

Il punto centrale della difesa della ricorrente era che la lettera del 2006 non costituisse una richiesta formale di rientrare in possesso del bene, ma una semplice richiesta di chiavi. La Cassazione ha respinto questa interpretazione, ritenendola infondata. Secondo i giudici, il contenuto della missiva manifestava in modo inequivocabile la volontà degli altri coeredi di essere “reimmessi nel possesso” qualora la sorella non avesse acquistato l’intera proprietà. La richiesta di consegna delle chiavi non aveva altro significato se non quello di poter accedere e utilizzare il bene, ponendo fine a quella situazione di uso esclusivo del bene comune che, seppur iniziata con il consenso di tutti, era diventata illegittima proprio a seguito di tale richiesta.

La Modifica della Domanda in Appello non è una Domanda Nuova

Un altro motivo di ricorso verteva su un aspetto processuale. La ricorrente sosteneva che la richiesta di risarcimento, come formulata in appello (limitata al periodo successivo al 2006), fosse una “domanda nuova” e quindi inammissibile. Anche su questo punto, la Corte ha dato torto alla ricorrente. La modifica, infatti, non introduceva un tema di indagine nuovo, ma si limitava a ridurre l’arco temporale della pretesa risarcitoria originaria. Si trattava, quindi, di una mera emendatio libelli (precisazione della domanda), pienamente consentita, e non di una mutatio libelli (mutamento della domanda) vietata.

Quantificazione del Danno e Liquidazione delle Spese

Infine, la Corte ha giudicato infondate anche le censure relative alla quantificazione del danno e alla liquidazione delle spese legali. Per il danno, i giudici hanno osservato che la valutazione era stata operata sulla base di valori indicati dalla stessa ricorrente in atti. Per quanto riguarda le spese del primo grado, la Cassazione ha chiarito che il valore della causa era stato correttamente calcolato tenendo conto non solo della domanda principale, ma anche della domanda riconvenzionale di usucapione (di valore indeterminabile) proposta dalla ricorrente, che aveva ampliato l’oggetto del giudizio.

Le Motivazioni della Decisione

La sentenza si fonda sul principio cardine dell’articolo 1102 del Codice Civile, secondo cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. L’uso esclusivo da parte di un comproprietario non è di per sé illecito, ma lo diventa nel momento in cui viene manifestato il dissenso degli altri contitolari. La Corte ha stabilito che per manifestare tale dissenso non sono necessarie azioni giudiziarie, ma è sufficiente un atto formale, chiaro e inequivocabile, come una lettera in cui si richiede la disponibilità del bene tramite la consegna delle chiavi. Da quel preciso istante, chi continua a godere del bene in via esclusiva lo fa senza titolo e deve indennizzare gli altri per il pregiudizio economico che subiscono, corrispondente ai frutti civili che avrebbero potuto percepire (ad esempio, il canone di locazione).

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa pronuncia della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche per chi si trova in una situazione di comproprietà. Stabilisce un principio di chiarezza e semplicità: per interrompere l’uso esclusivo del bene comune e far sorgere il diritto a un’indennità, non è indispensabile avviare subito una causa. È sufficiente una comunicazione formale (preferibilmente scritta, come una raccomandata o una PEC, per avere prova certa della data) con cui si richiede di poter utilizzare il bene. Questo atto segna il confine tra un uso esclusivo tollerato e un’occupazione illegittima che genera l’obbligo di risarcimento.

È sufficiente una lettera con la richiesta di consegna delle chiavi per far sorgere il diritto al risarcimento del danno per il mancato godimento di un immobile in comunione?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che una missiva contenente una chiara manifestazione della volontà degli altri coeredi di essere reimmessi nel possesso del bene, ad esempio attraverso la richiesta di consegna delle chiavi, è un atto idoneo a far cessare la legittimità dell’uso esclusivo e a fondare la domanda di risarcimento del danno.

Modificare in appello l’arco temporale per cui si chiede un risarcimento costituisce una domanda nuova e inammissibile?
No. Secondo la Corte, la riduzione della richiesta risarcitoria a un arco temporale più ristretto non costituisce una domanda nuova e inammissibile (mutatio libelli), ma una semplice e consentita precisazione della domanda originaria (emendatio libelli), in quanto non modifica l’oggetto o il titolo della pretesa.

Come viene determinato il valore della causa ai fini della liquidazione delle spese legali se è presente anche una domanda di valore indeterminabile?
La presenza di una domanda riconvenzionale di valore indeterminabile, come quella di usucapione, amplia l’oggetto del giudizio. Di conseguenza, ai fini della liquidazione delle spese legali di quel grado di giudizio, è corretto considerare un valore della causa superiore, giustificando l’applicazione di uno scaglione tariffario più elevato.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31626 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 31626 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/12/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 32350/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME, con domicilio digitale in atti.

-RICORRENTE- contro

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME, con domicilio digitale in atti.

-CONTRORICORRENTE- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MESSINA n. 607/2019, depositata il 18/07/2019.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Udit o l’AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

1. Con sentenza n. 607/2019, la Corte d’appello di Messina ha riformato parzialmente la sentenza di primo grado, con cui era stato disposto lo scioglimento della comunione ereditaria tra COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, composta unicamente dall’immobile sito in Messina alla INDIRIZZO, bene assegnato ai primi due coeredi con obbligo di conguaglio in favore di COGNOME NOME, ed era stata respinta la respinta la richiesta di risarcimento del danno per il mancato uso dell’immobile proposta da NOME COGNOME.
Il giudice distrettuale ha ritenuto fondata la domanda risarcitoria, evidenziando che, con missiva del 15.11.2006, NOME COGNOME aveva sollecitato la sorella NOME ad acquistare l’immobile o, in alternativa, a consegnarli le chiavi, manifestando la volontà di far cessare l’ uso esclusivo del bene da parte della coerede; ha liquidato il danno in € 36.510,00, oltre accessori per il periodo intercorrente dal novembre 2006 alla pronuncia di appello ed ha parzialmente compensato le spese di lite di entrambi i gradi di causa, ponendo la restante parte a carico di NOME COGNOME.
Per la cassazione della sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in otto motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

NOME COGNOME è rimasta intimata.

Il Pubblico Ministero ha fatto pervenire conclusioni scritte.

In prossimità dell’adunanza camerale le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, contestando alla Corte di merito di non aver rilevato che, con la lettera del 15 novembre 2016, gli altri contitolari avevano manifestato la volontà di far cessare il possesso esclusivo della ricorrente solo a seguito di un’ulteriore iniziativa giudiziaria

finalizzata ad ottenere la reintegra nel possesso, iniziativa mai condotta in porto.

La ricorrente lamenta che i fratelli, che erano in possesso delle chiavi, le avevano consentito di utilizzare il bene come abitazione principale, senza averne mai chiesto il rilascio.

Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 116 c.p.c., 1102, 2043 e 820 c.c., sostenendo che il giudice di merito abbia valutato in modo totalmente errato la corrispondenza epistolare tra i fratelli, da cui non emergeva alcuna volontà degli altri partecipanti di utilizzare il bene in maniera diretta, posto che l’unico documento agli atti, ossia la lettera del 15 novembre 2006, conteneva una semplice richiesta di consegna delle chiavi che già in passato erano state nel possesso dei fratelli, senza richiedere che la convenuta fosse esclusa dal godimento dell’appartamento.
Le due censure sono infondate.

Il contenuto della missiva del 15 novembre 2006 è stato diversamente interpretato dal giudice, rilevando che il documento conteneva una chiara manifestazione degli altri coeredi di essere reimmessi nel possesso del bene mediante la consegna delle chiavi qualora la ricorrente non avesse inteso acquistarlo, bene che fino ad allora era stato goduto in via esclusiva da NOME COGNOME.

Era stata formulata una chiara richiesta di rientrare nel godimento dell’immobile , a meno che la convenuta non volesse acquistarne la proprietà esclusiva.

Non occorreva che gli altri contitolari richiedessero la totale estromissione di NOME dall’uso del bene , avendo quest’ultima un pari diritto ad utilizzarlo ma non il potere di escludere gli altri.

La decisione appare logica laddove ha ravvisato che la richiesta delle chiavi non aveva altro significato se non quello di ottenere il possesso del bene, essendo diretta a far cessare quella situazione di

occupazione esclusiva che, sebbene iniziata con il consenso di tutti, era divenuta illegittima.

1.1. Non sussistono le altre violazioni denunciate.

La violazione dell’articolo 360 n. 5 c.p.c. si configura allorché il giudice abbia omesso di considerare un dato accadimento storico, un fatto oggettivo, che risulti dalla sentenza per gli atti processuali e che appaia decisivo, non potendosi censurare il modo in cui siano state valutate le prove per sostenere una diversa interpretazione dei fatti già esaminati dal giudice (Cass. SU 8053/2014).

L ‘art. 116 c.p.c. può considerarsi violato se il giudice, nell’esaminare una prova, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo “prudente apprezzamento”, o quando abbia disatteso il criterio di apprezzamento di una prova soggetta ad una specifica regola di valutazione, restando esclusa la possibilità di contestare -da tale prospettiva – le conclusioni che il giudice abbia tratto dagli elementi acquisiti al processo (Cass. 11892/2016; Cass. 13960/2014; Cass. 26965/2007), essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Cass. s.u. 20867/2020).
2. Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 345 c.p.c., lamentando che la Corte d’appello non si sia avveduta che le controparti avevano prima richiesto il risarcimento del danno per l’impossibilità di esercitare il possesso dell’immobile a far data dal 31 ottobre 1991 e poi avevano introdotto una domanda nuova, chiedendo il risarcimento del danno maturato a far data dal 1 dicembre 2006, avendo eliminato dai fatti costitutivi della domanda inizialmente dedotti l’esistenza d i un accordo con cui era stato consentito alla ricorrente di esercitare il possesso esclusivo sull ‘ immobile.
La censura è infondata.

A norma dell’art. 345 c.p.c., si ha domanda nuova, inammissibile in appello, quando la modifica della domanda originale si risolva in una pretesa sostanzialmente e formalmente diversa da quella fatta

valere in primo grado, mentre si è in presenza di una mera (consentita) emendatio libelli allorché la modifica della domanda venga ad incidere sul petitum solo nel senso di adeguarlo in una direzione più idonea a legittimare la concreta attribuzione del bene materiale oggetto dell’originaria domanda.

La modificazione consistita nella riduzione della richiesta risarcitoria al danno maturato entro un più ristretto arco temporale, effettuata con l’atto di appello, non ha violato l’art. 345 c.p.c., non essendosi tradotta nella proposizione di una domanda nuova, caratterizzata da un oggetto e da un titolo diversi da quelli originari, ma solo nella riduzione di quella originaria, basata sull’illegittimo utilizzo esclusivo dell’immobile da parte della ricorrente relativamente ad un arco temporale più limitato (Cass. SU 19750/2025).
I fatti costitutivi della domanda accolta erano già ricompresi nell’azione proposta in primo grado, solo circoscritta in appello ad un periodo di occupazione più breve di quello iniziale, senza alcun ampliamento del quadro fattuale iniziale e senza necessità di ulteriori attività istruttorie.

Il quarto motivo denuncia la violazione degli artt. 116 c.p.c. e 2697 c.c., per aver la Corte d’appello quantificato il danno per il periodo successivo al 21 giugno 2012 utilizzando valutazioni effettuate anni prima, senza tener conto della continua flessione del mercato immobiliare e del progressivo degrado del bene per il trascorrere del tempo.

Il quinto motivo di ricorso denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, assumendo che la pronuncia abbia liquidato il danno da mancato utilizzo del bene a far data dal 2012 in base al valore locativo calcolato con riferimento al 2006, valore che era stato contestato poiché non teneva conto delle oscillazioni del mercato delle locazioni.

I due motivi non sono fondati.

Le censure non replicano a quanto sostenuto dalla Corte d’appello riguardo al fatto che la quantificazione del danno per l’intero periodo è stata operata sulla base di valori conformi a quelli indicati dalla stessa ricorrente, in misura pari ad € 6000 annui.

Dal ricorso si evince che la ricorrente non aveva specificamente contestato l’importo base d el risarcimento (€ 6.000,00), ma gli incrementi annuali conteggiati dal c.t.u., deduzione che la Corte di merito ha sostanzialmente condiviso, riconoscendo un importo depurato da successivi incrementi.

Il relativo apprezzamento è sottratto al controllo di legittimità con riguardo alla dedotta violazione dell’art. 116 c.p.c., per le ragioni già esposte nella disamina delle precedenti censure.

Del tutto generica è invece l’allegazione di asserite oscillazioni dei prezzi delle compravendite dal 2008 al 2013 riferibili alla zona in cui è ubicato l’immobile, trascritte alle pag. 14 e 15 del ricorso.

Non sussiste, infine, la violazione dell’art . 360 n. 5 c.p.c.: la norma contempla un autonomo vizio della sentenza che deriva dall’omessa considerazione di un fatto storico, inteso come accadimento oggettivo rilevante in causa. Costituisce un ‘fatto’, agli effetti dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non una ‘questione’ o un ‘punto’, ma un vero e proprio ‘accadimento’, in senso storico e normativo, una precisa circostanza naturalistica, un dato materiale, (Cass. 7983/2014; Cass. 17761/2016; Cass. 29883/2017; Cass. 21152/2014; Cass. s.u. 5745/2015; Cass. 5133/2014, n. 5133), con esclusione delle argomentazioni o deduzioni difensive (Cass. 14802/2017; Cass. 21152/2014).
4. Il sesto motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, lamentando che la Corte d’appello abbia modificato la pronuncia di totale compensazione delle spese di causa adottata in primo grado senza considerare che l’ appellante è risultata parzialmente soccombente sulla domanda risarcitoria, accolta misura notevolmente inferiore, e inoltre che, se la domanda non

fosse stata limitata al solo risarcimento per il periodo successivo al 2006, l’ attore avrebbe ricevuto solo l’importo di € 1.000,00.

Il settimo motivo denuncia violazione falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., per aver la Corte di merito compensato solo parzialmente le spese di primo grado sebbene la domanda di risarcimento del danno sia stata accolta per un importo notevolmente inferiore a quanto inizialmente richiesto dalle controparti.

I due motivi sono infondati.

La liquidazione delle spese di lite è stata correttamente effettuata non in base all’esito della causa nei singoli gradi di giudizio ma in relazione all’esito finale e, pertanto, la decisione della Corte d’appello di compensare parzialmente le spese di lite del giudizio dinanzi al tribunale non è censurabile.

Il controllo di legittimità sulla pronuncia sulle spese è volta esclusivamente a verificare che non siano poste neppure parzialmente a carico della parte vincitrice.

La determinazione delle quote in cui le spese processuali debbono ripartirsi o compensarsi tra le parti, ai sensi dell’art. 92, comma 2, c.p.c., rientrano nel potere discrezionale del giudice di merito, che resta sottratto al sindacato di legittimità, non essendo egli tenuto a rispettare un’esatta proporzionalità fra la domanda accolta e la misura delle spese poste a carico del soccombente (Cass. n. 14459/2021; Cass. n. 30592/2017; Cass. n. 2149/2014).

5. L’ottavo motivo denuncia la violazione dell’art. 6 del D.M. 127/2004, sostenendo che le spese del giudizio di primo grado sono state liquidate in applicazione dello scaglione per le cause di valore compreso tra 52.000 ed € 260.000, mentre la somma maturata al momento della condanna di primo grado era pari ad €. 33.356,64, dovendosi applicare il diverso scaglione per le cause di valore compreso tra € 26.000 ed €. 52.000,00 .

Il motivo è infondato.

La Corte di merito ha liquidato le spese del primo grado di causa in favore di NOME COGNOME sulla base dello scaglione per le cause di valore compreso tra € 52.000 ed € 260.000. Per il giudizio d’appello, dopo aver dopo aver evidenziato che NOME COGNOME non aveva impugnato la decisione, ha adottato lo scaglione per le cause tra € 26.000 ed € 52.000 in considerazione dell’importo del risarcimento riconosciuto ad NOME COGNOME. La decisione appare incensurabile poiché relativamente alle spese di primo grado era in discussione anche la domanda riconvenzionale di usucapione di valore indeterminabile proposta dall’attuale ricorrente nei confronti di entrambe le controparti e definita con una pronuncia di rigetto, la quale , ampliando l’ oggetto del giudizio e richiedendo un maggior impegno difensivo, doveva essere considerata ai fini della corretta individuazione del valore della lite , che superava l’importo di € 52.000,00 (Cass., nn. 1271/2025, 2769/2020, 30840/2018). Correttamente la Corte d’appello ha differenziato lo scaglione per la liquidazione delle spese per ciascun grado di causa, poiché in appello era in discussione esclusivamente la spettanza del risarcimento del danno per l’uso esclusivo del bene comune, negato dal Tribunale. Ai fini del rimborso delle spese di lite a carico della parte soccombente, in applicazione del criterio del “disputatum”, il valore della causa è pari, per il primo grado, alla somma domandata con l’atto introduttivo, se la domanda viene rigettata, ed a quella accordata dal giudice, se essa viene accolta, mentre, per l’appello, alla sola somma che ha formato oggetto di impugnazione, se l’appello è rigettato, e alla maggiore somma accordata dal giudice rispetto a quella ottenuta in primo grado dall’appellante, se il gravame è accolto (Cass. n. 27871/2017; Cass. n. 35195/2022; Cass. n. 13145/2025).
Il ricorso è respinto, con aggravio delle spese liquidate in dispositivo. Si dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da

parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

respinge il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, pari ad € 7000,00, di cui 200,00 per esborsi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, del giorno 7.10.2025.

IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE

NOME COGNOME

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