Uso esclusivo bene comune: quando è dovuto l'indennizzo?

In una controversia tra coeredi per la divisione di un immobile, la Corte di Cassazione ha chiarito le condizioni per il risarcimento dovuto per l’uso esclusivo del bene comune. L’ordinanza stabilisce che l’indennità è dovuta solo se gli altri comproprietari hanno manifestato l’intenzione di utilizzare il bene, venendone impediti. Il semplice godimento esclusivo da parte di un coerede non è di per sé sufficiente a generare un obbligo di pagamento, se non vi è prova di una richiesta di utilizzo da parte degli altri.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Uso Esclusivo Bene Comune: La Cassazione Chiarisce i Limiti dell’Indennizzo

L’uso esclusivo del bene comune da parte di uno solo dei comproprietari è una situazione frequente, specialmente nell’ambito delle comunioni ereditarie. Spesso ci si chiede se chi utilizza l’immobile debba corrispondere un’indennità agli altri. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, offrendo chiarimenti fondamentali sui presupposti necessari per far sorgere tale obbligo di pagamento. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: una Complessa Divisione Ereditaria

La vicenda nasce dalla richiesta di divisione di un asse ereditario comprendente un edificio composto da un garage, un appartamento al piano terra e due appartamenti al primo piano. Tra i coeredi erano sorte diverse controversie, inclusa una richiesta di accertamento di usucapione su una parte dell’immobile, poi respinta, e una domanda riconvenzionale per la restituzione dei costi sostenuti per migliorie e assistenza.

Il Tribunale di primo grado aveva disposto la divisione del bene, ritenendolo comodamente divisibile. La Corte d’appello, riformando parzialmente la sentenza, aveva invece condannato uno dei coeredi a restituire i cosiddetti ‘frutti civili’ per aver goduto in via esclusiva di una porzione dell’immobile, quantificando il valore sulla base di una consulenza tecnica.

Il Ricorso in Cassazione e l’Uso Esclusivo del Bene Comune

Avverso la sentenza di secondo grado, alcuni coeredi hanno proposto ricorso per Cassazione, lamentando, tra i vari motivi, la violazione degli articoli 1102 e 723 del Codice Civile. Secondo i ricorrenti, la Corte d’appello aveva errato nel condannarli al pagamento di un’indennità per l’uso esclusivo del bene comune, poiché gli altri comproprietari non avevano mai chiesto di utilizzare l’immobile né avevano manifestato un’intenzione in tal senso. La semplice occupazione, a loro avviso, non poteva costituire un illecito e, di conseguenza, non poteva generare un obbligo risarcitorio.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto questo motivo di ricorso, ritenendolo fondato. Gli Ermellini hanno ribadito un principio consolidato in giurisprudenza: il comproprietario che utilizza l’intero bene comune non è tenuto a corrispondere alcunché agli altri, a meno che non venga provato che abbia impedito loro di farne parimenti uso.

Il punto cruciale della decisione risiede nella distinzione tra il semplice godimento esclusivo e l’impedimento al pari uso altrui. L’art. 1102 c.c. consente al singolo partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di utilizzarla secondo il loro diritto. L’obbligo di versare un corrispettivo (i cosiddetti ‘frutti civili’) sorge solo quando l’occupante compie atti che impediscono concretamente agli altri coeredi di godere del bene. Questo avviene, ad esempio, quando i coeredi esclusi manifestano l’intenzione di utilizzare il bene e l’occupante si oppone o non lo consente.

Nel caso di specie, la Corte d’appello aveva condannato al pagamento basandosi sulla mera constatazione dell’occupazione esclusiva, senza accertare se gli altri coeredi avessero mai avanzato una richiesta di utilizzo del bene. Questa omissione è stata fatale: in assenza di una prova di tale richiesta e del successivo impedimento, la condanna è risultata illegittima. La Cassazione ha quindi cassato la sentenza su questo punto, rinviando la causa alla Corte d’appello per un nuovo esame che tenga conto di questo principio.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Coeredi

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica. Per il comproprietario che non gode del bene comune e intende ottenere un’indennità, non è sufficiente dimostrare l’occupazione esclusiva da parte di un altro. È necessario provare di aver manifestato in modo chiaro e inequivocabile la volontà di utilizzare anch’esso il bene e che tale utilizzo gli sia stato impedito. Una semplice lettera di messa in mora o una richiesta formale possono essere sufficienti a far sorgere, da quel momento in poi, il diritto a un’indennità compensativa per il mancato godimento. Al contrario, il coerede che occupa il bene non può essere considerato in debito per il solo fatto di utilizzarlo, se gli altri mantengono un atteggiamento di mera tolleranza.

Quando un coerede che utilizza un immobile in via esclusiva deve pagare un’indennità agli altri?
Secondo la sentenza, l’obbligo di pagare un’indennità (o i frutti civili) sorge solo quando gli altri coeredi hanno manifestato l’intenzione di utilizzare il bene e l’occupante ha impedito loro di farlo. La semplice occupazione non è sufficiente.

L’uso individuale di un bene in comunione è sempre lecito?
Sì, l’uso individuale è lecito a condizione che non venga alterata la destinazione economica del bene e non si impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto, come stabilito dall’art. 1102 c.c.

Cosa devono fare i coeredi esclusi dal godimento per ottenere un’indennità?
Devono dimostrare di aver manifestato la volontà di utilizzare il bene. Solo a partire da tale richiesta, se l’uso viene loro negato, si configura il loro diritto a ricevere un corrispettivo per il mancato godimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31105 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31105 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24648/2018 R.G. proposto da

CURIALI NOME E COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in Siracusa, INDIRIZZO.

-RICORRENTE –

contro

COGNOME NOME E COGNOME NOME, rappresentati e difesi dagli AVV_NOTAIO, con domicilio in Siracusa, INDIRIZZO.

-CONTRORICORRENTI-

COGNOME NOME E COGNOME NOME.

-INTIMATI-

avverso la sentenza della Corte d’appello di Catania n. 1204/2018, pubblicata in data 25.5.2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25.9.2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME e NOME COGNOME hanno convenuto in giudizio i germani NOME e NOME dinanzi al Tribunale di

Oggetto: divisione

Siracusa per ottenere la divisione dell’asse ereditario dei genitori COGNOME NOME e COGNOME NOME, comprendente un edificio in INDIRIZZO INDIRIZZO, composto da un garage, un appartamento al pian terreno e da due appartamenti al primo piano, e la condanna dei convenuti al pagamento dei frutti.

NOME COGNOME ha aderito alla domanda di divisione, proponendo riconvenzionale per la restituzione dei costi sostenuti per l’assistenza prestata ai genitori, per il miglioramento degli immobili e il rimborso dell’imposta di successione, formulando, infine, istanza di attribuzione dell’intero piano terra della costruzione.

NOME COGNOME ha chiesto di accertare l’usucapione del primo piano dell’edificio, sostenendo di averlo realizzato con sostanze proprie e, in via subordinata, la condanna dei coeredi al pagamento di un indennizzo per l’arricchimento ottenuto dalla realizzazione dell’immobile, nonché, in via di ulteriore subordine, per l’assegnazione della proprietà superficiaria della porzione detenuta.

Il Tribunale ha ritenuto che l’edificio fosse comodamente divisibile; ha proceduto alla formazione di quattro quote e all’assegnazione ai coeredi e alla quantificazione dei conguagli secondo il progetto predisposto dal c.t.u., respingendo di ogni altra richiesta.

La sentenza è stata parzialmente riformata in appello.

Con riferimento alla domanda di usucapione della costruzione al primo piano rivendicata da NOME COGNOME, la Corte ha affermato che l’immobile era stato realizzato allorquando i comuni danti causa erano ancora in vita e lo avevano acquistato per accessione, ritenendo che NOME COGNOME avesse detenuto l’immobile con il loro consenso e per mera tolleranza, senza compiere atti di interversione. Ha rilevato che l’edificio era stato utilizzato in via esclusiva, dopo l’apertura della successione, da
NOME e NOME COGNOME ed ha riconosciuto agli altri coeredi la quota dei frutti che sarebbe stato possibile percepire in caso di uso indiretto, quantificati in misura pari al canone di locazione capitalizzato, al netto delle spese di manutenzione. Ha confermato la comoda divisibilità dell’immobile, evidenziando che la formazione delle porzioni avrebbe richiesto la creazione di una scala esterna con parziale resezione di un solaio, interventi compatibili con le condizioni statiche dell’edificio, respingendo le richieste di assegnazione dei singoli piani formulate dai convenuti.
Per la cassazione della sentenza propongono ricorso in due motivi NOME COGNOME e NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME; resistono con controricorso, illustrato con memoria, NOME e NOME COGNOME; le altre parti non hanno svolto difese.

Deve respingersi l’istanza di differimento dell’adunanza camerale per aver le parti in corso di perfezionamento un accordo di definizione della lite, che non è precluso dalla pronuncia sul ricorso.

Il primo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, sostenendo che la domanda riconvenzionale di pagamento delle spese di realizzazione del primo piano era stata erroneamente respinta per carenza di prova dell’urgenza dei lavori di straordinaria manutenzione , dell’inerzia degli altri comproprietari e dell’ammontare degli esborsi sostenuti, e che i ricorrenti, nell’impugnare la decisione avevano dedotto di aver sostenuto il costo delle intelaiature in ferro al solaio e i lavori di idraulica ed eseguito personalmente i lavori di scasso e di muratura, deduzioni difensive totalmente trascurate dalla Corte di merito.
Il motivo si rivela per più aspetti inammissibile.

La sentenza ha giudicato insufficienti e generiche le doglianze proposte in appello concernenti la richiesta di pagamento dei costi

di costruzione del primo piano dell’edificio, prive di un adeguato sviluppo argomentativo delle critiche mosse alla decisione impugnata (cfr., sentenza, pag. 6), con statuizione in rito non oggetto di ricorso, ostativa all’esame del merito.

Per altro verso l ‘art. 360 comma primo, n. 5 c.p.c. contempla un autonomo vizio della sentenza che deriva dall’omessa considerazione di un fatto storico, inteso come accadimento oggettivo rilevante in causa. Costituisce un ‘fatto’, agli effetti dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non una ‘questione’ o un ‘punto’, ma un vero e proprio ‘accadimento’, in senso storico e normativo, una precisa circostanza naturalistica, un dato materiale, un episodio fenomenico rilevante (Cass. 7983/2014; Cass. 17761/2016; Cass. 29883/2017; Cass. 21152/2014; Cass. s.u. 5745/2015; Cass. 5133/2014, n. 5133), con esclusione delle argomentazioni o deduzioni difensive (Cass. 14802/2017; Cass. 21152/2014); gli elementi istruttori; le domande o le eccezioni formulate nella causa di merito, ovvero i motivi di appello, i quali rappresentano, piuttosto, i fatti costitutivi della ‘domanda’ in sede di gravame e la cui mancata valutazione integra la violazione dell’art. 112 c.p.c. (Cass. 1539/2018; Cass. 21257/2014; Cass. 22799/2017; Cass. 6835/2017).
Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 1102 c.c. e 723 c.c., per aver la sentenza ordinato la restituzione dei frutti dell’immobile al piano terra e al primo piano sebbene, come già accertato dal tribunale, i resistenti non avessero mai chiesto di utilizzare il bene comune, non essendo stati superati i limiti imposti dall’art. 1102 c.c.

Il motivo è fondato.

L’art. 1102 c.c. consente al comproprietario l’utilizzazione ed il godimento dell ‘intera cosa comune anche in modo particolare e più

intenso, con il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Qualora l’uso individuale del bene in comunione non ecceda i limiti dell’art. 1102 c.c. non è dovuto alcun risarcimento ai comproprietari che siano rimasti inerti o vi abbiano acconsentito, né è possibile riconoscere una ‘indennità’ per la semplice occupazione del bene, poiché tale utilizzo costituisce pur sempre manifestazione del diritto di comproprietà che compete al singolo e che investe l’intera cosa comune; l’eventuale ripartizione dei frutti naturali e civili tratti dal bene goduto individualmente è regolata in sede di divisione e di resa del conto (cfr. Cass. 18458/2022; Cass. 7019/2019; Cass. 14213/2012).
L’ occupante è invece tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l’intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere, ove ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale (Cass. 2423/2015; Cass. 24647/2010; Cass. 13036/1991). Occorre la prova di una sottrazione o di un impedimento assoluto all’esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri stabiliti dall’art. 1102 c.c.; in tal caso il danno può essere quantificato in base ai frutti civili ricavati dall’uso esclusivo del bene (Cass. 18458/2022; Cass. 10264/2023).
La Corte di appello ha invece fatto discendere l’obbligo di versare i frutti civili dalla semplice occupazione del bene da parte del COGNOME, senza verificare se gli altri coeredi avessero richiesto di far uso del bene e se l’uso esclusivo avesse ecceduto dai limiti dell’art. 1102 c.c. , accertamento cui aveva proceduto il Tribunale,

pervenuto al rigetto della domanda, e che dovrà essere rinnovato dal giudice del rinvio sulla base degli elementi acquisiti.

Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 720 c.c., lamentando che la Corte di merito abbia ritenuto divisibile l’edificio nonostante il rischio per la stabilità derivante dalla creazione di quattro unità autonome, essendo oggetto di divisione un edificio vetusto la cui tenuta statica sarebbe stata posta a rischio dagli sfondamenti del solaio, essendo il frazionamento comunque antieconomico.

Secondo i ricorrenti, il giudice avrebbe dovuto accogliere la richiesta di attribuzione della proprietà esclusiva dei singoli piani, sebbene il consulente avesse formato quattro quote diversamente composte e che, infine, la loro soccombenza rispetto alla domanda di corresponsione dei frutti non impediva che le spese processuali fossero poste a carico della massa.

Il motivo è infondato.

Il progetto di divisione prevedeva la creazione di un vano scala esterno, con resezione del solaio, intervento che il consulente ha ritenuto compatibile con la tenuta statica della costruzione, rimettendo alla fase esecutiva la concreta attuazione della divisione in conformità con le prescrizioni della consulenza.

Il giudizio di comoda divisibilità ha valorizzato la materiale possibilità di creare porzioni autonome senza compromissione dell’integrità del bene da dividere, secondo una valutazione che il giudice di merito ha adeguatamente motivato e che appare coerente con l’art. 720 c.c., giacché, nel giudizio di divisibilità degli immobili, impone di considerare sia la concreta possibilità di un frazionamento materiale dei beni, sia l’eventuale deprezzamento dell’immobile rispetto all’utilizzazione del complesso indiviso (Cass. 673/1979; Cass. 2309/1981; Cass. 4233/1987).
La pronuncia va esente da censure anche riguardo al rigetto della richiesta di assegnazione per piani, non contemplati nel progetto di divisione, occorrendo garantire, in situazione di comoda divisibilità dell’asse (art. 720 c.c.), il criterio della divisione in natura e l’attribuzione a ciascun condividente di una porzione dell’immobile proporzionale al valore della quota.

La censura sulle spese processuali è invece assorbita.

E’, per tali ragioni, accolto il secondo motivo di ricorso, con rigetto delle altre censure.

La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il secondo motivo di ricorso, respinge le altre censure, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, che pronuncerà anche sulle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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