Uso della cosa comune: diritto di accesso del condomino

Una condomina si è vista negare dalla Corte d’Appello il diritto di accedere alla sua proprietà tramite una porta sul cortile comune, perché la Corte ha presunto che tale accesso fosse finalizzato a operazioni di carico/scarico che avrebbero leso i diritti degli altri condomini. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, chiarendo che il diritto di accesso, quale legittimo uso della cosa comune, non può essere negato sulla base di un potenziale e futuro abuso. L’eventuale uso improprio dovrà essere contestato in un giudizio separato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Uso della cosa comune: il diritto di accesso al cortile non può essere negato

Il corretto uso della cosa comune è uno dei temi più dibattuti nella vita condominiale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un principio fondamentale: il diritto di un condomino di accedere alla propria unità immobiliare attraverso un’area comune, come un cortile, non può essere negato preventivamente sulla base di un presunto futuro abuso. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I fatti di causa

Una condomina aveva chiesto al tribunale di accertare il suo diritto di accedere liberamente al suo locale al piano terra attraverso una porta che si affacciava sul cortile condominiale, uno spazio adibito a parcheggio e chiuso da un cancello. Mentre il Tribunale di primo grado le aveva dato ragione, la Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione.

Secondo i giudici d’appello, la richiesta della condomina era finalizzata a “effettuare operazioni di carico e scarico merci con un mezzo di trasporto”. Tale attività, a loro avviso, avrebbe alterato la destinazione del cortile, impedito agli altri condomini il pari uso dell’area per il parcheggio e le manovre, e imposto di fatto una servitù sul bene comune. Di conseguenza, la Corte d’Appello aveva respinto la domanda.

La questione davanti alla Cassazione: l’uso della cosa comune

La condomina ha impugnato la sentenza d’appello davanti alla Corte di Cassazione, lamentando principalmente due aspetti:
1. La Corte d’Appello aveva travisato la sua domanda, che era unicamente volta a ottenere il riconoscimento del suo diritto di accesso, e non a ottenere un permesso per il carico/scarico merci.
2. La decisione violava l’articolo 1102 del Codice Civile, che regola l’uso della cosa comune, negandole un diritto fondamentale basandosi su una mera supposizione.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto i motivi del ricorso, cassando la sentenza impugnata. Il ragionamento dei giudici si è concentrato sulla corretta interpretazione dell’articolo 1102 c.c. e sui limiti del potere del giudice.

Innanzitutto, la Cassazione ha stabilito che la Corte d’Appello è incorsa in un vizio di “ultrapetizione”, ovvero è andata oltre i limiti della domanda originaria. La richiesta era di accertare il diritto di passaggio “uti condomina” (come condomina), un diritto intrinseco alla sua qualità di proprietaria. La finalità di tale passaggio (carico/scarico merci) era un elemento estraneo alla domanda e non poteva essere il fondamento per negare il diritto stesso.

Il punto centrale è la distinzione tra il diritto di usare la parte comune e le modalità di tale uso. Ogni condomino ha il diritto di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Negare l’accesso a priori, per timore di un futuro abuso, significa rendere la parte comune inservibile per il godimento della proprietà individuale di quel condomino, violando i suoi diritti.

L’eventuale uso illecito del cortile, come la sosta prolungata di mezzi pesanti che ostacolino il passaggio o il parcheggio degli altri, sarà oggetto di un eventuale e distinto giudizio. In tale sede, il condominio potrà agire con un’azione specifica (actio negatoria) per far cessare l’abuso, ma non può negare preventivamente un diritto fondamentale.

Le conclusioni

La Corte di Cassazione ha annullato la sentenza e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Salerno, che dovrà riesaminare il caso attenendosi ai seguenti principi:
1. Il diritto di un condomino di accedere alla sua proprietà attraverso una parte comune è un’espressione del legittimo uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.
2. Tale diritto non può essere negato sulla base della presunzione di un futuro utilizzo improprio.
3. La valutazione del giudice deve limitarsi a verificare l’esistenza del diritto di comproprietà sulla parte comune e la sua funzione di accesso alla proprietà esclusiva, senza indagare sulle finalità specifiche dell’utilizzo, che potranno essere contestate solo se e quando si manifesteranno come un abuso concreto.

Questa ordinanza riafferma un principio di equilibrio e garantismo nei rapporti condominiali, proteggendo i diritti individuali dei condomini da limitazioni preventive e non giustificate.

Un condomino può essere privato del diritto di accedere alla sua proprietà attraverso un cortile comune per il timore che possa usarlo in modo improprio?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il diritto di accesso, quale legittima espressione dell’uso della cosa comune, non può essere negato preventivamente sulla base di un potenziale e futuro abuso. L’eventuale uso illecito dovrà essere accertato e contestato in un giudizio separato.

Qual è la differenza tra esercitare un diritto come condomino e avere una servitù su un’area comune?
L’uso della cosa comune è un diritto che spetta a tutti i condomini in virtù della loro comproprietà, regolato dall’art. 1102 c.c. La servitù, invece, è un peso imposto su un fondo a vantaggio di un altro fondo di diverso proprietario. Nel condominio, i rapporti tra parti comuni e proprietà esclusive sono regolati dalle norme sulla comunione, non da quelle sulle servitù.

Cosa significa che la Corte d’Appello è incorsa in ‘ultrapetizione’?
Significa che la Corte ha deciso su una questione non richiesta dalla parte. La condomina aveva chiesto solo di accertare il suo diritto di accesso, mentre la Corte si è pronunciata sulla finalità di tale accesso (carico/scarico merci), andando oltre i limiti della domanda e fondando su questo la sua decisione di rigetto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16398 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 16398 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30628/2020 R.G. proposto da:

NOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO COGNOME DI INDIRIZZO COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocata COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME COGNOME

-controricorrente-

Avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di SALERNO n. 1068/2020 depositata il 02/10/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/06/2025 dal Presidente NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza della Corte d’appello di Salerno n. 1068/2020 del 2 ottobre 2020.

Resiste con controricorso il Condominio Palazzo Pagliara Barone, INDIRIZZO, Salerno.

Il ricorso è stato fissato per la decisione in camera di consiglio a norma degli artt. 380bis .1 e 375, comma 2, c.p.c.

Il controricorrente ha depositato memoria.

La Corte d’appello di Salerno, accogliendo il gravame avanzato dal Condominio Palazzo COGNOME Barone contro la sentenza n. 5865/2017 resa dal Tribunale di Salerno, ha riformato la decisione di primo grado e respinto la domanda formulata da NOME COGNOME volta ad accertare il proprio diritto ad accedere al locale terraneo di sua proprietà utilizzando la porta posta sul retro dell’edificio condominiale, all’interno di uno spazio chiuso da un cancello. La Corte d’appello ha affermato che il cortile in questione è adibito ad area di parcheggio ai sensi dell’art. 41sexies della l. n. 1150 del 1942, che la condomina COGNOME non aveva mai ‘ rivendicato un posto macchina e, in particolare, quello antistante all’apertura laterale del proprio locale ‘ e che non poteva perciò accogliersi la domanda dell’attrice di accedere a tale cortile mediante il cancello carrabile ‘ per effettuare operazioni di carico e scarico merci con un mezzo di trasporto ‘, in quanto tale utilizzo avrebbe alterato la destinazione e impedito agli altri partecipanti il pari uso dell’area, precludendo loro il transito e le manovre con veicoli per posteggiare gli stessi nei posti assegnati. L’uso preteso dalla Milito, ad avviso della Corte d’appello, avrebbe imposto una servitù sull’area comune.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.-Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., giacché la domanda da lei azionata era volta ad ‘ accertare e dichiarare il diritto dell’attrice … ad avere libero accesso al locale terraneo di sua proprietà attraverso l’uso della regolare porta posta sul retro ‘, e non invece ad accedervi ‘ per effettuare operazioni di carico e scarico merci con un mezzo di trasporto ‘, come affermato dalla Corte d’appello.

Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., quanto alla valutazione delle prove (CTU, titoli di proprietà).

Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., per l’astratta lesione del pari uso della cosa comune ravvisata dai giudici di appello.

2. -Non è fondata l’eccezione del controricorrente sulla mancata impugnazione del profilo attinente alle ‘operazioni di carico e scarico’, con conseguente inammissibilità del ricorso. Tale modalità di uso della cosa comune, ritenuta dalla Corte di Salerno ostativa ad accogliere la domanda della Milito, non configura ex se una ‘parte della sentenza’, agli effetti dell’art. 329, comma 2, c.p.c., dettato in tema di acquiescenza implicita e cui si ricollega la formazione del giudicato interno. La ricorrente ha dedotto l’ultrapetizione in cui sarebbe incorso il giudice del gravame soffermandosi sulla finalità dell’accesso preteso dall’attrice ‘ per effettuare operazioni di carico e scarico merci con un mezzo di trasporto ‘, sicché resta altresì aperto il riesame dell’intera questione.
3. -Il primo ed il terzo motivo di ricorso, da esaminare congiuntamente, sono fondati nei sensi di cui alla motivazione che segue, restando assorbito il secondo motivo.

4. -La causa consiste nella domanda di NOME COGNOME di poter transitare tramite una porta chiusa con cancello per fare accesso ” uti condomina ” ad un’area pacificamente comune, rientrante nel complesso edilizio del Condominio Palazzo COGNOME Barone e adiacente al locale di proprietà esclusiva dell’attrice. La Corte d’appello ha negato tale diritto vantato dalla COGNOME perché, a suo dire preordinato a effettuare nel cortile operazioni di carico e di scarico di merci che pregiudicherebbero l’uso degli altri condomini per il transito ed il parcheggio di veicoli.
5. – Secondo consolidata giurisprudenza di questa Corte, è consentito all’assemblea, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c., individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene. Una siffatta delibera mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse. La regolamentazione dell’uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell’unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art.1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene. La delibera non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili
talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini (cfr. Cass. n. 9069 del 2022).

Parimenti, l’assemblea può disporre la chiusura del cancello carraio di un’area cortilizia, impedendo ai terzi estranei l’indiscriminato accesso, previa consegna delle chiavi di apertura ad ogni condomino (fra le tante, Cass. n. 3509 del 2015).

-La risposta da fornire alla domanda di NOME COGNOME dunque, è solo se le spetti l’uso necessario (art. 1117, n. 1, c.c.) delle indicate parti comuni quale condomina, perché titolare di una unità immobiliare facente parte del complesso del Condominio INDIRIZZO COGNOME Barone. È invece estraneo al tema del decidere se la proprietà COGNOME sia avvantaggiata da servitù di passo carraio e di sosta per il carico e lo scarico sul cortile condominiale (cfr. Cass. n. 20830 del 2022).
6.1. La Corte d’appello, paventando un abuso delle parti comuni da parte della Milito, le ha, in pratica, negato l’uso delle stesse, rendendole inservibili al suo godimento individuale.

6.2. – La disciplina del condominio di edifici è costruita sulla base di un insieme di diritti e obblighi, armonicamente coordinati, contrassegnati dal carattere della reciprocità, che escludono la possibilità di fare ricorso alla disciplina in tema di servitù, presupponente, invece, fondi appartenenti a proprietari diversi, nettamente separati, uno al servizio dell’altro (cfr. Cass. n. 24189 del 2021).

6.3. -A fronte della domanda dell’attrice, volta unicamente all’accertamento del suo diritto di condominio sulla porta di accesso all’area cortilizia, la Corte d’appello ha risposto eccedendo dai limiti

ex art. 112 c.p.c., ovvero accertando un superamento dei limiti del pari uso della cosa comune, di cui all’art. 1102 c.c. ed accogliendo un’ ” actio negatoria ” mai proposta dal Condominio.

Sarà oggetto di un eventuale distinto giudizio, una volta acclarato il diritto di condominio della Milito sull’accesso all’area cortilizia, verificare se la stessa faccia uso di tale cortile in modo conforme all’art. 1102 c.c.

Al riguardo, può solo considerarsi che le due fondamentali limitazioni poste dall’art. 1102 c.c. all’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, ovvero il divieto di alterarne la destinazione e l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo partecipante, entro i limiti ora ricordati, di servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità. Nella specie, si accerterà se la sosta di mezzi meccanici nel cortile comune, ovvero la stabile occupazione dello stesso mediante parcheggio per lunghi periodi di autovetture, ne pregiudichino la transitabilità o la contemporanea fruibilità da parte degli altri condomini (Cass. n. 3640 del 2004; Cass. n. 7618 del 2019).
7. -Devono dunque accogliersi il primo e il terzo motivo del ricorso, con assorbimento del secondo motivo.

La sentenza impugnata va cassata in ragione delle censure accolte, con rinvio alla Corte d’appello di Salerno in diversa composizione, che riesaminerà la causa uniformandosi agli enunciati principi e tenendo conto dei rilievi svolti, e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il terzo motivo del ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla

Corte d’appello di Salerno in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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