Trasformazione tetto in terrazzo: quando è illegittima

Un condomino proprietario dell’ultimo piano trasforma il tetto comune in un terrazzo ad uso esclusivo. La Corte di Cassazione conferma l’illegittimità dell’opera, stabilendo che la trasformazione tetto in terrazzo è vietata quando lede il decoro architettonico e supera i limiti dell’uso della cosa comune. L’intervento è stato ritenuto una modifica sostanziale e non un uso più intenso del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Trasformazione Tetto in Terrazzo: Limiti e Divieti

La trasformazione tetto in terrazzo a uso esclusivo è un intervento edilizio che suscita spesso controversie in ambito condominiale. Se da un lato il proprietario dell’ultimo piano può desiderare di sfruttare al meglio lo spazio, dall’altro tale modifica incide su una parte comune dell’edificio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i confini tra l’uso lecito della cosa comune e l’abuso che lede i diritti degli altri condomini.

I Fatti del Caso

La vicenda riguarda una causa tra due sorelle, comproprietarie di un edificio. La proprietaria dell’appartamento all’ultimo piano aveva trasformato il tetto a falde, una parte comune, in un terrazzo con locali di servizio ad uso esclusivo del proprio immobile. La sorella, proprietaria di un appartamento al piano inferiore, si era opposta, chiedendo il ripristino dello stato originale del tetto. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello le avevano dato ragione, condannando la prima al ripristino. La questione è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione dei giudici di merito. I giudici hanno stabilito che l’intervento realizzato non poteva essere considerato una semplice modifica finalizzata a un uso più intenso del bene comune, consentita dall’articolo 1102 del codice civile, ma costituiva un’alterazione illegittima. La Corte ha ritenuto l’opera lesiva dei diritti della controricorrente e del decoro architettonico dell’edificio.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte si fondano su una chiara distinzione tra la modifica consentita e l’alterazione vietata. I giudici hanno ribadito i principi, già espressi in precedenti sentenze, secondo cui la trasformazione di un tetto in terrazzo è lecita solo a due condizioni: che sia salvaguardata la funzione di copertura e protezione delle strutture sottostanti e che le modifiche non siano significative in termini di consistenza ed estensione del bene.

Nel caso specifico, la Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) aveva accertato che la “dimensione e la rilevanza dell’opera rispetto alla dimensione complessiva dell’originario elemento strutturale” erano tali da escludere che si trattasse di una modifica non significativa. L’intervento aveva inoltre arrecato un “pregiudizio per il decoro architettonico dell’edificio”.

La Corte ha anche respinto l’argomentazione della ricorrente secondo cui la sorella non potesse lamentarsi in quanto non aveva accesso diretto al tetto. Il diritto di opporsi deriva dalla comproprietà del bene, non dalla possibilità materiale di accedervi.

Infine, è stata chiarita la differenza tra una modifica delle parti comuni (art. 1102 c.c.) e la sopraelevazione (art. 1127 c.c.). La prima riguarda interventi su parti esistenti, mentre la seconda consiste nella realizzazione di nuove opere e volumi. La modifica del tetto comune, in questo caso, rientrava nella prima ipotesi ed è stata giudicata illegittima perché effettuata in violazione dei diritti di comproprietà.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza rafforza un principio fondamentale del diritto condominiale: il diritto del singolo condomino di utilizzare le parti comuni trova un limite invalicabile nel rispetto dei diritti degli altri e nella tutela dell’integrità strutturale ed estetica dell’edificio. Chi intende procedere alla trasformazione tetto in terrazzo deve effettuare una valutazione molto attenta. Non è sufficiente garantire la funzione di copertura, ma è necessario che l’intervento non alteri in modo sostanziale la consistenza del bene e non pregiudichi il decoro architettonico. In caso contrario, come dimostra questa vicenda, si rischia una condanna al ripristino dello stato dei luoghi, oltre al pagamento delle spese legali e a ulteriori sanzioni per lite temeraria.

È sempre lecito trasformare un tetto comune in un terrazzo ad uso esclusivo?
No, non è sempre lecito. La trasformazione è permessa solo a condizione che l’intervento non comporti modifiche significative della consistenza del bene, che sia salvaguardata la funzione di copertura e protezione del tetto e che non venga leso il decoro architettonico dell’edificio.

Perché la Corte di Cassazione ha ritenuto illegittima la trasformazione in questo specifico caso?
La Corte ha ritenuto l’intervento illegittimo perché, sulla base di una consulenza tecnica, ha accertato che la dimensione e la rilevanza dell’opera erano tali da costituire una modifica significativa della struttura originaria e da arrecare un pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio.

Un condomino che non ha accesso diretto al tetto può opporsi alla sua trasformazione in terrazzo privato?
Sì. Il diritto di opporsi a modifiche illegittime delle parti comuni deriva dalla comproprietà del bene stesso, non dalla possibilità materiale di accedervi. La Corte ha infatti respinto l’argomentazione secondo cui chi non può accedere al tetto non ha diritto di lamentarsi della sua alterazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12780 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12780 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 13/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13598/2023 R.G. proposto da :

COGNOME NOME COGNOME elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in NAPOLI INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 1731/2023 depositata il 18/04/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

NOME COGNOME ricorre con tre motivi per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Napoli n. 1731 del 2023 confermativa della sentenza del Tribunale di Benevento con cui per quanto interessa- essa ricorrente era stata condannata, su domanda della sorella NOMECOGNOME a ripristinare il tetto a falde di un edificio in cui erano compresi appartamenti di ciascuna delle parti e dell’altra sorella NOME trasformato in terrazza e locali a servizio esclusivo dell’appartamento della ricorrente;
NOME COGNOME resiste con controricorso;

la causa perviene al Collegio su richiesta di decisione formulata dalla ricorrente ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. a seguito di proposta di definizione del giudizio per inammissibilità o comunque manifesta infondatezza del ricorso;

le parti hanno depositato memoria;

considerato che:

con il primo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art.360, primo comma, n.5, c.p.c., che la Corte di Appello avrebbe trascurato il fatto, risultante dalla CTU di primo grado, che l’accesso al tetto era possibile solo al proprietario dell’ultimo piano ossia all’attuale ricorrente mentre l’attuale controricorrente era proprietaria di appartamenti al primo piano. Da tale fatto la ricorrente deduce che avrebbe dovuto trarsi la conseguenza che la controricorrente, non avendo ‘possibilità di accedere al tetto, non poteva (può) dolersi di nulla’;
con il secondo motivo di ricorso si lamenta la violazione degli artt. 1102, 1127, 1067 e 2697 c.c. Si deduce che la Corte di

Appello si sarebbe discostata da quanto statuito da questa Corte di legittimità con la sentenza n. 14107 del 2012 ( ‘ Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene’) posto che, nel caso di specie, dall’espletata CTU non emergeva che l’intervento di trasformazione del tetto avesse comportato alcun sacrificio concreto per la condomina del piano inferiore né inciso sulla statica né inciso sul decoro architettonico dell’edificio;
3.i due motivi possono essere esaminati assieme perché connessi.

I motivi sono inammissibili perché si limitano a veicolare prospettazioni in fatto, contrarie a quanto accertato dalla Corte di Appello. I motivi si scontrano con il principio per cui ‘ è inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito’ (Cass. Sez. U, n.34476 del 27/12/2019 (Rv. 656492 – 03).
La Corte di Appello, in primo luogo, ha richiamato la sentenza n.14107/2012; ha poi richiamato la sentenza di legittimità n.2126 del 29/01/2021 (‘Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la
coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali’); ha quindi evidenziato, in coerenza con tali decisioni, che, per stabilire se l’intervento edilizio oggetto di causa rientrasse o meno tra quelli consentiti, occorreva ‘verificare concretamente in cosa’ era ‘consistito’; ha accertato, sulla base della relazione del CTU i cui passaggi significativi la Corte di Appello ha riportato a pagina 15, 16 e 18 della sentenza, che la ‘dimensione e la rilevanza dell’opera rispetto alla dimensione complessiva dell’originario elemento strutturale’ erano tali da far escludere che si trattasse di opera determinativa di modifiche non significative e che l’opera aveva recato anche un pregiudizio per il decoro architettonico dell’edificio;
3. il terzo motivo di ricorso è così rubricato: ‘violazione e falsa applicazione degli art. 324 c.p.c. e 2909 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.’. Sotto questa rubrica si deduce che la Corte di Appello avrebbe errato nel ritenere l’intervento edilizio de quo non consentito malgrado che al proprietario dell’ultimo piano di un edificio spetti il diritto di sopraelevare. Si deduce altresì che la Corte di Appello non avrebbe tenuto conto della sentenza n.148/2017 con cui il Tribunale di Benevento avrebbe deciso una causa tra le parti avente ad oggetto le tabelle millesimali del fabbricato in cui si dava conto dei volumi realizzati dalla ricorrente con la modifica del tetto.
Il motivo è, quanto alla prima deduzione, infondato.

La Corte di Appello ha ben distinto, sul richiamo a Cass. 11490/2020 (‘Le opere realizzate da un condomino su parti comuni poste all’ultimo piano di un edificio comportano l’applicazione della disciplina di cui all’art.1120 c.c., in caso di conforme delibera assembleare di approvazione, ovvero, dell’art.1102 c.c., ove tali modifiche dei beni comuni siano state eseguite di iniziativa dei singoli condomini. Costituisce, viceversa, sopraelevazione, disciplinata dall’art. 1127 c.c., la realizzazione di nuove opere,
consistenti in nuovi piani o nuove fabbriche, nonché la trasformazione di locali preesistenti mediante l’incremento di volumi e superfici nell’area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell’ultimo piano’) l’ipotesi della modifiche di parti comuni dell’edificio, tra cui rientra anche il tetto (art. 1117 c.c.), dall’ipotesi di sopraelevazione. Nel caso di specie, la modifica del tetto comune, come la Corte di Appello ha affermato in modo (alla luce delle osservazioni già svolte) ineccepibile, è stata effettuata con violazione dei diritti di comproprietà della attuale controricorrente.
Il motivo è, quanto alla deduzione di violazione degli artt. 324 c.p.c. e 2909 c.c. inammissibile per varie ragioni: viene citata una sentenza del Tribunale di Benevento in tema di tabelle, recante n.148/2017 che tuttavia non è prodotta con attestazione del passaggio in giudicato; non è detto quando, nel merito, sarebbe stata prodotta la sentenza e quando sarebbe stata sollevata l’eccezione di giudicato esterno, in sprezzo del principio per cui l’eccezione di giudicato esterno riferita ad una sentenza -quale quella citata dal ricorrenteanteriore all’inizio del processo di appello e perfino alla sentenza di primo grado -(n.16/2018)- non può essere sollevata per la prima volta in sede di legittimità (v. tra molte Cass. n.5370 /2024: ‘L’eccezione di giudicato esterno non può essere dedotta per la prima volta in cassazione se il giudicato si è formato nel corso del giudizio di merito, attesa la non deducibilità, in tale sede, di questioni nuove; se, invece, il giudicato esterno si è formato dopo la conclusione del giudizio di merito -e, cioè, dopo il termine ultimo per ogni allegazione difensiva in grado di appello-, la relativa eccezione è opponibile nel giudizio di legittimità’); non viene esplicitato in modo preciso in quali termini il disposto di tale sentenza relativa alle tabelle condominiali interferirebbe con l’oggetto del presente giudizio;
6. in conclusione il ricorso deve essere rigettato;

7. al rigetto del ricorso segue la condanna della ricorrente alle spese determinate -in applicazione dei parametri generali di cui all’art. 4 d.m. 55/2014 e tenuto conto del valore indeterminato e della complessità della controversia (art. 5 d.m. 55/2014)-, nella misura di cui in dispositivo con riduzione dell’importo eccessivo richiesto dalla controricorrente con propria nota. Le spese devono essere distratte a favore del difensore della ricorrente dichiaratosi antistatario;
8. poiché la trattazione è stata chiesta ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ. a seguito di proposta di inammissibilità o comunque infondatezza del ricorso, e poiché la Corte ha deciso in conformità alla proposta, va fatta applicazione del terzo e del quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ., in assenza di indici che possano far propendere per una diversa applicazione della norma. La ricorrente va condannata al pagamento di una somma, equitativamente determinata in € 3500,00, in favore della controparte e di una ulteriore somma, pari ad € 3000,00, in favore della cassa delle ammende;

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio che liquida in € 3500,00 per compensi professionali, €200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti, con distrazione in favore del difensore della controricorrente, dichiaratosi antistatario;

condanna la ricorrente al pagamento, ai sensi dell’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ., della somma di € 3500,00 in favore della controricorrente nonché, ai sensi dell’art. 96, comma quarto, cod. proc. civ., di un’ulteriore somma di € 3000,00 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, l’8 maggio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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