Trasferimento immobile cooperativa: prezzo vincolato

Un socio di una cooperativa edilizia ha richiesto il trasferimento di un alloggio al prezzo fissato da una convenzione pubblica. Dopo un lungo iter giudiziario, la Corte di Cassazione, con una precedente sentenza, aveva stabilito la prevalenza del prezzo convenzionato su quello di costo. La Corte d’Appello, in sede di rinvio, si è adeguata. La cooperativa ha nuovamente fatto ricorso. Con la presente ordinanza interlocutoria, la Cassazione sospende la decisione per acquisire un precedente atto processuale, ritenuto essenziale per un esame completo del caso di trasferimento immobile cooperativa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Trasferimento Immobile Cooperativa: Prezzo Vincolato dalla Convenzione Pubblica

Il tema del trasferimento immobile cooperativa è spesso al centro di complesse vicende giudiziarie, specialmente quando si tratta di determinare il prezzo finale di assegnazione. Un’ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione fa luce sull’importanza di esaminare a fondo tutti gli atti del processo per giungere a una decisione equa, ribadendo indirettamente un principio già affermato: il prezzo pattuito in una convenzione con un ente pubblico è vincolante.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di un socio assegnatario di una cooperativa edilizia. Quest’ultimo aveva citato in giudizio la cooperativa per ottenere, ai sensi dell’art. 2932 del codice civile, il trasferimento di proprietà di un alloggio. La richiesta era basata sulla pretesa che il prezzo di vendita dovesse essere calcolato secondo i criteri stabiliti in una convenzione stipulata tra la cooperativa stessa e il Comune, che faceva riferimento al prezzo medio dell’edilizia residenziale pubblica.

La cooperativa, tuttavia, si opponeva, sostenendo che il prezzo corretto fosse quello corrispondente ai costi di costruzione effettivamente sostenuti.

Il Lungo Percorso Giudiziario

Il Tribunale di primo grado aveva rigettato la domanda principale del socio, mentre la Corte d’Appello, pur riconoscendo il diritto al trasferimento, aveva stabilito che il prezzo dovesse essere quello del costo di costruzione, e non quello, inferiore, indicato dal socio.

La questione era già approdata una prima volta in Cassazione. Con la sentenza n. 18836/2016, la Suprema Corte aveva accolto il ricorso del socio, affermando un principio fondamentale: la Corte d’Appello aveva errato nel ritenere che il prezzo potesse essere diverso da quello risultante dai criteri indicati nell’art. 10 della convenzione tra Comune e cooperativa. Il caso era stato quindi rinviato alla Corte d’Appello per una nuova decisione.

La decisione post-rinvio e il nuovo ricorso sul trasferimento immobile cooperativa

In sede di rinvio, la Corte d’Appello di Roma si è adeguata al principio di diritto enunciato dalla Cassazione. Ha accolto l’impugnazione del socio, disposto il trasferimento dell’immobile e determinato il prezzo residuo sulla base della convenzione. Inoltre, ha respinto l’eccezione della cooperativa secondo cui l’eventuale esclusione del socio avrebbe fatto venir meno il suo diritto, affermando la distinzione tra lo status di socio e il diritto del promissario acquirente.

Contro questa nuova sentenza, la società cooperativa ha proposto un ulteriore ricorso in Cassazione.

L’Ordinanza Interlocutoria della Suprema Corte

Con il provvedimento in esame, la Corte di Cassazione non entra nel merito della questione. Si tratta, infatti, di un’ordinanza interlocutoria con cui i giudici, prima di decidere, ritengono necessario acquisire un atto fondamentale del processo: la prima sentenza d’appello (n. 793/2011), quella poi annullata dalla precedente pronuncia di legittimità.

Le Motivazioni

La motivazione di questa scelta procedurale risiede nella necessità di garantire un esame completo ed esaustivo della complessa vicenda processuale. I giudici supremi, per valutare correttamente i tre motivi di ricorso presentati dalla cooperativa, hanno bisogno di avere a disposizione l’intero quadro storico-processuale. L’acquisizione della sentenza precedente è quindi un passo indispensabile per comprendere appieno le argomentazioni delle parti e l’evoluzione del giudizio. Questa cautela dimostra il rigore con cui la Corte affronta casi complessi, assicurandosi di basare la propria decisione finale su una conoscenza totale degli atti.

Conclusioni

Sebbene questa ordinanza non risolva la controversia, essa sottolinea un aspetto cruciale della giustizia: la meticolosità dell’analisi processuale. Rinviando la decisione per acquisire un documento, la Cassazione conferma l’importanza di una ricostruzione completa dei fatti prima di emettere un verdetto. Sul piano sostanziale, la vicenda continua a ruotare attorno al principio, già sancito in passato dalla stessa Corte, della vincolatività dei criteri di determinazione del prezzo stabiliti nelle convenzioni per l’edilizia residenziale pubblica. La decisione finale sarà cruciale per definire ulteriormente i diritti dei soci assegnatari nei casi di trasferimento immobile cooperativa.

In un trasferimento immobile cooperativa, quale prezzo si applica se esiste una convenzione con un ente pubblico?
Sulla base di una precedente sentenza della Corte di Cassazione richiamata nel provvedimento, il prezzo applicabile è quello risultante dai criteri indicati nella convenzione stipulata tra la cooperativa e l’ente pubblico, e non necessariamente il costo di costruzione sostenuto dalla cooperativa.

L’esclusione di un socio dalla cooperativa fa perdere il diritto al trasferimento dell’alloggio già promesso?
Secondo la Corte d’Appello (la cui decisione è oggetto del ricorso), il diritto del promissario acquirente al trasferimento dell’immobile è distinto dalla sua qualità di socio. Pertanto, l’eventuale esclusione dalla società non fa venir meno l’interesse e il diritto a ottenere il trasferimento della proprietà, previo versamento del prezzo.

Cosa significa che la Cassazione ha emesso un’ordinanza interlocutoria?
Significa che la Corte non ha ancora preso una decisione definitiva sul merito del ricorso. Ha invece emesso un provvedimento preparatorio con cui ha ordinato di acquisire un documento (una precedente sentenza) ritenuto necessario per un esame completo e approfondito del caso prima di poter emettere la sentenza finale.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32221 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32221 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/12/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso 31480/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliato in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME giusta procura in atti;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME giusta procura in atti;

-resistente non controricorrente –

avverso la sentenza n. 3466/2021 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata in data 10/05/2021;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Udito il P.M. in persona del Sostituto procuratore Generale NOME COGNOME, che ha concluso per l’accoglimento del primo

motivo con assorbimento degli altri e, decidendo nel merito, rigetto della domanda dell’attore.

Udito l’AVV_NOTAIO per il resistente.

Osserva

La vicenda qui al vaglio può riassumersi nei termini di cui appresso.

Questa Corte, con la sentenza n. 18836/2016, accolse il terzo motivo, assorbiti gli altri, del ricorso proposto da NOME COGNOME nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, avverso la sentenza n. 793/2011 emessa dalla Corte d’appello di Roma.

Il COGNOME aveva chiamato in giudizio la RAGIONE_SOCIALE chiedendo che il giudice gli trasferisse, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., in qualità di socio assegnatario, un alloggio, previa determinazione del prezzo, conformemente a quanto disposto dall’art. 10 della convenzione stipulata il 26/5/1983 tra la RAGIONE_SOCIALE e il comune di Caprano e, quindi, sulla base del prezzo medio di edilizia residenziale pubblica (d.m. n. 1661/1982).

Il Tribunale rigettò la domanda (salvo a condannare la convenuta, in accoglimento della subordinata, a restituire all’attore la somma di € 13.115,32) e la Corte di Roma disattese l’impugnazione del COGNOME, pur con argomenti diversi rispetto a quelli adottati dal primo Giudice: l’appellante aveva diritto al trasferimento, tuttavia, non al prezzo da lui indicato, ma a quello corrispondente al costo sostenuto dalla RAGIONE_SOCIALE.

La Corte di cassazione, in accoglimento del primo motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 cod. civ.) e assorbiti gli altri, affermò che la Corte d’appello era incorsa in errore <>.

1.1. La Corte d’appello di Roma, decidendo in sede di rinvio, accolta l’impugnazione, trasferì l’alloggio al COGNOME, previo pagamento del residuo prezzo determinato in € 24.476,93.

Al fine di giungere all’anticipata conclusione la Corte romana disattende l’eccezione con la quale l’appellata aveva dedotto che l’appellante, poiché escluso dalla RAGIONE_SOCIALE non rivestiva la qualità di socio, confermando quanto già la medesima Corte aveva sostenuto sul punto con la sentenza poi cassata, che <>.

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE) propone ricorso avverso quest’ultima sentenza sulla base di tre motivi, ulteriormente illustrati da memoria. La controparte è rimasta intimata.

Il processo, venuto all’adunanza camerale della Sezione 6^ – 2 del 22/9/2022, veniva rimesso alla pubblica udienza.

All’approssimarsi di essa il Pubblico Ministero, in persona della Sostituta Procuratrice Generale NOME COGNOME, faceva pervenire le sue conclusioni scritte.

Al fine di consentire alla Corte un esaustivo esame della vicenda sottopostale risulta necessario disporre l’acquisizione di quanto in dispositivo.

P.Q.M.

rinviando a nuovo ruolo, dispone acquisirsi la sentenza n. 793/2011 emessa dalla Corte d’appello di Roma.

Manda alla Cancelleria per l’adempimento. Così deciso il 10 ottobre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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