Trascrizione Revocatoria: Chi trascrive prima vince

Una società creditrice agisce con azione revocatoria contro un atto di retrocessione immobiliare gratuito. I debitori si oppongono eccependo una simulazione del precedente atto di acquisto. La Corte di Cassazione stabilisce che, in materia immobiliare, la priorità della trascrizione è decisiva: avendo il creditore trascritto per primo la domanda revocatoria, la simulazione, sebbene provata, non gli è opponibile. La Corte afferma il principio della prevalenza della pubblicità immobiliare per la risoluzione dei conflitti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Trascrizione Revocatoria: La Cassazione Conferma la Regola d’Oro, Chi Prima Arriva Meglio Alloggia

In un intricato scenario legale che contrappone i diritti dei creditori alla validità degli accordi privati, la Corte di Cassazione si è pronunciata su una questione cruciale: in un conflitto tra un’azione revocatoria e un’eccezione di simulazione riguardante un bene immobile, quale diritto prevale? La risposta, come vedremo, risiede in un principio cardine del nostro ordinamento: la pubblicità immobiliare. La sentenza in esame chiarisce che la tempestiva trascrizione revocatoria di una domanda giudiziale agisce come uno scudo, rendendo inopponibili accordi simulatori non altrettanto pubblicizzati.

I Fatti di Causa: Una Complessa Vicenda Immobiliare

La vicenda ha origine dall’azione di una società creditrice nei confronti di un suo debitore, il quale aveva garantito per un’altra azienda. Il debitore aveva ricevuto un compendio immobiliare dalla propria figlia attraverso un atto di compravendita. Successivamente, con un secondo atto, il padre aveva ‘retrocesso’ gratuitamente gli stessi immobili alla figlia.

Ritenendo che questa retrocessione gratuita avesse leso la garanzia patrimoniale su cui faceva affidamento, la società creditrice ha intentato un’azione revocatoria. L’obiettivo era far dichiarare inefficace nei suoi confronti l’atto di trasferimento, così da poter aggredire il bene.

In loro difesa, padre e figlia hanno sostenuto che la compravendita iniziale era fittizia, ovvero un contratto simulato. A prova di ciò, hanno prodotto una controdichiarazione scritta, un documento che attestava la reale volontà delle parti di non trasferire mai la proprietà. Secondo la loro tesi, se il padre non aveva mai realmente acquisito gli immobili, la successiva retrocessione era un atto nullo per mancanza di oggetto, e di conseguenza l’azione revocatoria era infondata.

La Decisione nei Primi Gradi di Giudizio

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione ai debitori. I giudici di merito hanno ritenuto provata la simulazione della prima vendita grazie alla controdichiarazione. Hanno concluso che, non essendo mai entrati gli immobili nel patrimonio del padre, la retrocessione era nulla e l’azione revocatoria non poteva trovare accoglimento. La Corte d’Appello ha inoltre specificato che l’azione revocatoria, pur essendo stata trascritta, non equivale a un’azione esecutiva, unico strumento che, secondo una specifica norma (art. 1416 c.c.), avrebbe potuto prevalere sulla simulazione in determinate condizioni.

L’Intervento della Cassazione e la Prevalenza della Trascrizione Revocatoria

La società creditrice ha impugnato la decisione dinanzi alla Corte di Cassazione, sostenendo un punto fondamentale: la propria domanda di revocatoria era stata trascritta nei registri immobiliari prima che i debitori formalizzassero in giudizio la loro domanda di simulazione. Questo, secondo la ricorrente, avrebbe dovuto renderle inopponibile l’accordo simulatorio.

La Suprema Corte ha accolto questa tesi, ribaltando l’esito del giudizio. I giudici hanno chiarito che, sebbene la controdichiarazione sia un mezzo di prova valido per dimostrare una simulazione, quando si tratta di diritti su beni immobili, le regole sulla trascrizione diventano determinanti per risolvere i conflitti con i terzi.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che la disciplina della simulazione deve essere coordinata con le norme generali sulla trascrizione delle domande giudiziali (art. 2652 c.c.). La trascrizione di una domanda giudiziale, come quella revocatoria, ha un ‘effetto prenotativo’: essa ‘prenota’ gli effetti della futura sentenza, facendoli retroagire alla data della trascrizione. Chiunque trascriva un atto o una domanda successiva non può opporla a chi ha trascritto per primo.

Nel caso specifico, la società creditrice aveva diligentemente trascritto la sua domanda revocatoria. La domanda (o eccezione) di simulazione dei debitori è emersa solo successivamente nel corso del giudizio, senza una precedente e autonoma trascrizione. Di conseguenza, l’effetto prenotativo della trascrizione revocatoria ha reso la simulazione inopponibile alla creditrice. Non importa, sottolinea la Corte, che la simulazione sia stata sollevata come semplice eccezione difensiva: la logica della pubblicità immobiliare mira a tutelare l’affidamento dei terzi basandosi sulla priorità temporale della formalità, non sulla forma processuale della pretesa.

La Cassazione ha quindi enunciato il seguente principio di diritto: ‘nel caso di domanda di revocatoria di un atto di retrocessione conseguente a una simulata alienazione, il conflitto tra creditore revocante e simulato alienante […] dev’essere regolato in ragione dell’effetto prenotativo della trascrizione delle domande […], con la conseguenza che, in presenza della prioritaria trascrizione della prima, la simulazione resta inopponibile al creditore stesso’.

Conclusioni

La sentenza rappresenta un’importante affermazione del ruolo centrale della trascrizione nella circolazione dei beni immobili e nella tutela dei diritti dei terzi. La decisione insegna che la prova di un accordo segreto, per quanto valida tra le parti, cede il passo alle risultanze dei pubblici registri quando entra in conflitto con i diritti di un terzo che ha agito tempestivamente per tutelare le proprie ragioni. Per i creditori, ciò significa che la trascrizione tempestiva dell’azione revocatoria è uno strumento essenziale per ‘blindare’ la propria posizione contro eccezioni e pretese successive. Per i debitori, è un monito sulla difficoltà di far valere accordi simulatori non resi pubblici a discapito di terzi diligenti.

In un conflitto tra azione revocatoria trascritta e una simulazione non trascritta, quale prevale?
Prevale l’azione revocatoria. La sentenza stabilisce che la priorità della trascrizione nei registri immobiliari è il criterio decisivo per risolvere il conflitto. L’effetto prenotativo della trascrizione della domanda revocatoria la rende opponibile a una simulazione eccepita o accertata successivamente.

È sufficiente provare una simulazione con una controdichiarazione per renderla efficace contro un creditore?
No, non è sufficiente se il creditore ha già trascritto un’azione revocatoria sull’immobile. Sebbene la controdichiarazione provi l’accordo simulatorio tra le parti, essa non può pregiudicare i diritti dei terzi che hanno fatto affidamento sulla pubblicità immobiliare e hanno trascritto la loro domanda giudiziale per primi.

La forma processuale (domanda o eccezione) con cui si fa valere la simulazione influisce sulle regole di trascrizione?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la logica della trascrizione e del suo effetto prenotativo si applica indipendentemente dal fatto che la simulazione sia fatta valere tramite una domanda riconvenzionale o una semplice eccezione difensiva. Ciò che conta è la priorità temporale della pubblicità nei registri immobiliari per garantire la certezza dei traffici giuridici.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 10261 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 3 Num. 10261 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/04/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 18196/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, domiciliazione telematica legale -ricorrente- contro NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, domiciliazione telematica legale

-controricorrente-

nonché contro

ITALIANO COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE domiciliazione telematica legale

-controricorrente- avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO BARI n. 798/2021 depositata il 26/04/2021.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE ricorre, sulla base di tre motivi, per la cassazione della sentenza n. 798 del 2021 della Corte di appello di Bari esponendo, per quanto ancora qui di utilità, che:

-quale creditrice di NOME COGNOME di una significativa somma, a titolo di fideiussore per debiti della RAGIONE_SOCIALE di cui era in quel tempo socio e amministratore unico, aveva convenuto il garante e sua figlia NOME COGNOME allegando che il primo aveva retrocesso a quest’ultima un compendio immobiliare precedentemente alienatogli dalla stessa, senza previsione di restituzione del prezzo e dunque a titolo gratuito, ledendo così la garanzia patrimoniale generale di cui avrebbe potuto fruire la deducente che, pertanto, aveva così spiegato domanda revocatoria;
-il Tribunale, davanti al quale avevano resistito i convenuti proponendo domanda riconvenzionale volta a far accertare la simulazione dell’iniziale atto di vendita, aveva accolto tale ultima pretesa respingendo l’azione pauliana, con pronuncia confermata dalla Corte di appello secondo cui, in particolare: i convenuti avevano provato documentalmente la simulazione, con controdichiarazione recante data certa successiva all’atto simulato ma di molto anteriore a quello di apparente retrocessione; quest’ultima quindi era stata nulla perché, come già osservato dal primo giudice, nessun bene era entrato nel patrimonio dell’apparente retrocedente; alla controdichiarazione
scritta, non equiparabile a un contratto ma avente valore probatorio e ricognitivo, non poteva applicarsi la disciplina dei negozi traslativi, compresa quella della trascrizione; la previsione dell’art. 1416, cod. civ., secondo cui ai creditori del titolare apparente non avrebbe potuto opporsi la simulazione se in buona fede, qualora avessero iniziato atti esecutivi sui beni oggetto del contratto simulato, non era invocabile dalla deducente, poiché l’azione revocatoria, pur con domanda trascritta, non era equiparabile a un’azione esecutiva;
resistono con distinti controricorsi sia NOME Italiano che NOME Italiano;

le parti hanno depositato memorie;

la causa è stata rinviata alla pubblica udienza per i profili nomofilattici implicati, con ordinanza 16 luglio 2024, n. 19644;

il Pubblico Ministero ha formulato conclusione anche scritte, nel senso del rigetto del ricorso;

RAGIONI DELLA DECISIONE

con il primo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 2643, 2644 2645, 2652, cod. civ., poiché la Corte di appello avrebbe errato mancando di considerare che la domanda di simulazione era stata proposta dopo la trascrizione di quella di revocatoria, e, trattandosi di diritti immobiliari, non era quindi opponibile alla società, non risultando trascritto, come necessario per omologhe ragioni, neppure l’accordo dissimulato, cioè la controdichiarazione;
con il secondo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1416, 2652, 2901, 2902, cod. civ., poiché la Corte di appello avrebbe errato mancando di considerare che non solo la previa trascrizione della domanda di revocatoria rendeva inopponibile la dedotta simulazione, ma, nella chiave della evidente fondatezza nel merito dell’azione pauliana, l’accoglimento di

quest’ultima avrebbe potuto incontrare il solo limite dei diritti di terzi acquisiti in buona fede e a titolo oneroso in base ad atti trascritti anteriormente, ponendo altre due condizioni parimenti mancanti ai fini in questione, fermo restando che non poteva concludersi che i creditori del titolare apparente, per resistere alla simulazione, avrebbero dovuto prima avviare azioni coattive sui cespiti, poiché, così ragionando, sarebbe stata elusa, in tesi con incostituzionale irragionevolezza, la tutela del credito in parola, atteso che, prima dell’esperimento dell’azione revocatoria, non sarebbe mai stato possibile intraprendere le vie esecutive;
con il terzo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1366, 1367, cod., civ., 112, cod. proc. civ., poiché la Corte di appello avrebbe errato mancando di considerare che l’atto di retrocessione aveva smentito il dedotto accordo simulatorio, dando conto del contrario proprio quale presupposto dell’effetto retrocedente, per come dedotto, senza che ne fosse stato tenuto conto, dalla stessa difesa avversaria;

i primi due motivi, da esaminare congiuntamente per connessione, sono parzialmente fondati, con assorbimento logico del terzo;

il primo profilo posto dalle censure è quello della natura ed efficacia della controdichiarazione, non trascritta;

10.1 la nomofilachia di questa Corte ha osservato che la prova (tra le parti) della simulazione di un negozio soggiace a un requisito di forma scritta ad probationem tantum , ma non pure a quello solenne e ulteriore eventualmente richiesto ad substantiam per l’atto della cui simulazione si tratta, poiché le controdichiarazioni, nel rappresentare il documento idoneo a fornire la suddetta prova, sono destinate a restare segrete e possiedono, quindi, un ‘ obbiettività giuridica diversa dalle modificazioni dei patti, le quali implicano un diverso ovvero nuovo accordo, nel caso della
simulazione relativa modificativo del precedente, realmente voluto e concluso (Cass., 24/07/2017, n. 18204);

nella medesima prospettiva ricostruttiva si è in coerenza affermato che il requisito della forma scritta ad substantiam dev ‘ essere rispettato dal contratto apparente, mentre l’accordo simulatorio -che può essere anteriore o contemporaneo al contratto simulato, ma non posteriore ad esso -va provato (tra le parti) con la controdichiarazione scritta, che, non essendo espressione della voluntas simulandi , ma atto ricognitivo della volontà manifestata in precedenza, è idoneo mezzo di prova anche se sottoscritta solo dalla parte contro cui sia prodotta in giudizio e anche se successiva all’accordo simulatorio, essendo soggetta solo alle regole della forma scritta ad probationem (Cass., 06/06/2022, n. 18049);
in altri termini, la cosiddetta controdichiarazione costituisce un atto di riconoscimento o di accertamento scritto che, non avendo di per sé carattere dispositivo ovvero negoziale e non facendo parte del procedimento simulatorio come elemento essenziale, può non essere coeva all’atto simulato, e può altresì provenire dalla sola parte contro il cui interesse è redatta e che voglia manifestare il riconoscimento della simulazione (Cass., 05/03/2019, n. 6357);

10.2. diviene quindi comprensibile che la controdichiarazione, opponibile a terzi avendo data certa, non soggiace alle regole sui conflitti implementate dalla disciplina della trascrizione, come invece preteso da parte ricorrente, essendo del resto evidente che, come anticipato, ha carattere nativo di segretezza, il che è in contraddizione con la logica e la finalità della trascrizione;

10.3. ne consegue che la controdichiarazione antecedente alla domanda di revocatoria è opponibile a chi agisce in INDIRIZZO anche se non trascritta: sotto questo primo profilo le argomentazioni di parte ricorrente non possono essere avallate;

il secondo profilo posto dai motivi in scrutinio è quello inerente alla disciplina dell’art. 1416, cod. civ.;

11.1. secondo tale norma, i creditori in buona fede del titolare apparente che dispongano di un titolo possono aggredirne i beni esecutivamente senza che gli si possa opporre la simulazione, salve le regole sull’anteriorità della trascrizione di domande e pignoramenti quando aventi ad oggetto immobili;

la disciplina in parola regola il conflitto tra creditori del titolare apparente e il contraente che chieda l’accertamento della simulazione dell’atto di alienazione, ma presuppone l’iniziativa esecutiva sul bene, mentre tale non è l’azione revocatoria, diretta a ottenere un effetto d’inopponibilità relativa, senza che emerga alcun dubbio di costituzionalità quale invece ipotizzato rispetto al soggetto che ha necessità di attendere la declaratoria di revoca dell’atto, trattandosi di fattispecie del tutto differenti, e rimanendo ferma la possibilità del creditore e istante pauliano di chiedere, ricorrendone i presupposti, una misura cautelare quale il sequestro conservativo, suscettibile di trascrizione quando abbia ad oggetto cespiti immobiliari (sulla complementarità tra domanda revocatoria e cautela conservativa v. e arg. ex. Cass., 01/07/2020, n. 13275, e Cass., 29/09/2017, n. 22835);
l’assetto normativo anzidetto, però, non deve , innanzi tutto, essere sopravvalutato, ovvero considerato come foriero di implicazioni espansive, al di fuori della fattispecie che regola, che è quella del rapporto fra pignoramento e domanda di simulazione;

infatti, la norma è interna alla disciplina della simulazione e tanto implica che il suo disposto abbia un valore dispositivo propriamente e in questo senso esclusivamente relativo alla regolazione degli effetti del pignoramento rispetto alla domanda di simulazione;

la prescrizione non si occupa, dunque, delle vicende concernenti il pignoramento di beni riguardo ai quali si configuri

l’esistenza, prima o dopo lo stesso, di domande diverse da quella di simulazione e, in particolare, di dette domande differenti in quanto soggette a trascrizione perché appunto concernenti diritti relativi a beni immobili;

ferma questa considerazione, tornando al principio espresso dall’art. 1416 cod. civ., si rileva che esso dev’essere coordinato con quelli, comparativamente più generali, propri della trascrizione delle domande giudiziali -come dedotto con le censure in esame -dovendosi considerare che, applicandosi la suddetta disciplina sia agli atti relativi a beni mobili che a quelli concernenti beni immobili, detto coordinamento è imposto certamente per questi ultimi dallo stesso profilo funzionale della trascrizione quanto alla circolazione degli stessi e agli effetti verso i terzi dei relativi atti e delle relative domande;
in altri termini, la regolazione normativa settoriale rinvenibile nell’art. 1416, cod. civ., non può precludere per i beni immobili l’apprezzamento della complessiva disciplina afferente in particolare alla trascrizione delle varie domande, e conseguenti effetti, valendo ciò certamente riguardo all’oggetto di disciplina della suddetta norma, cioè il compimento di atti di esecuzione, ma, in generale, anche riguardo ad altri atti o domande compiuti dai creditori con riferimento a beni immobili oggetto di negozi simulati, riguardo ai quali venga esercitata l’azione di accertamento della simulazione;
12.1. sulla base di tali considerazioni va esaminata la difesa dell’ odierna ricorrente, là dove deduce che, nel caso, la simulazione dell’alienazione presupposta dalla retrocessione non era opponibile, e per il creditore del retrocedente a titolo gratuito quest’ultimo restava e resta appunto tale, in base all’effetto prenotativo della trascrizione della domanda di revocatoria ( ex n. 5 dell’art. 2652 cod. civ.), anche questo operante in chiave di opponibilità;

12.2. questo profilo di censura è fondato;

la simulazione, infatti e tipicamente, se idoneamente provata può essere opposta ai creditori del simulato acquirente, salvi i principî afferenti alla trascrizione, volti a regolare i conflitti tra effetti prenotativi;

ciò sta ad intendere che, ove non vi fosse stata, come invece, è accaduto, la trascrizione della domanda di revocatoria, la controdichiarazione con data certa anteriore alla stessa oltre che, nell’ipotesi, alla retrocessione, avrebbe reso opponibile la simulazione assoluta del primo atto traslativo, palesando che la successiva retrocessione a titolo gratuito non era revocabile perché priva di oggetto;

invece, essendo stata trascritta la domanda di revocatoria proposta ai sensi dell’art. 2901, cod. civ., è divenuta applicabile la regola di cui all’art. 2652, nn. 4 e 5, cod. civ., secondo cui sono trascrivibili:

le domande dirette all’accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione, fermo che la sentenza di accoglimento della domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;

le domande di revoca degli atti soggetti a trascrizione, che siano stati compiuti in pregiudizio dei creditori, fermo che la sentenza di accoglimento della domanda non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;

le riportate prescrizioni chiariscono che nell’ipotesi di conflitto tra diritti a valere su immobili, inclusi quelli ex latere creditoris tutelati dall’azione pauliana avverso atti dispositivi di beni immobili, lo stesso dev’essere risolto in base all’effetto prenotativo assicurato

dalla trascrizione di detta azione, qualora, logicamente, effettuata come previsto;

12.3. questa notazione basterebbe a evidenziare la fondatezza delle doglianze di parte ricorrente, se non ci si dovesse fare carico di due osservazioni che sul punto ha formulato il Pubblico Ministero: secondo la prima, la retrocessione sarebbe da considerare nulla per illiceità della causa, essendo diretta a eludere la disciplina imperativa dell’art. 1416, cod. civ., con rilevabilità anche officiosa in questa sede e conseguente carenza d’interesse della parte odierna ricorrente ad agire in revocatoria; da una seconda prospettiva, andrebbe considerato che la simulazione avrebbe potuto dedursi in via di eccezione, non soggetta a trascrizione, sicché non potrebbe venire in gioco la disciplina di quest’ultima, con conseguente infondatezza del ricorso proposto davanti a questa Corte;
12.3.1. il primo rilievo non è avallabile, poiché altro è l’illiceità del contratto in frode alla legge, altro è la fattispecie della frode ai creditori: è palese che la retrocessione si presta ad essere apprezzata solo come integrante, in tesi, quest’ultima frode, e il meccanismo di tutela apprestato dall’ ordinamento al riguardo non è quello della nullità, com’è noto, ma appunto quello della revocatoria;

12.3.2. la seconda sollecitazione è certamente utile a rimarcare che l’effetto prenotativo della trascrizione della domanda giudiziale viene in rilievo quando la stessa sia effettuata, e non implica la fondatezza della domanda trascritta, mentre impone di ritenere inopponibili domande confliggenti ma trascritte successivamente (salvi gli ulteriori presupposti stabiliti nell’ipotesi di trascrizione precedente);

come sopra già rimarcato:

in assenza di trascrizione della domanda di revocatoria, sarebbe stata opponibile la simulazione assoluta della

prima alienazione, eccepita ovvero oggetto di domanda in via riconvenzionale come nel caso, in quanto come visto ritenuta provata con controdichiarazione avente data certa anteriore all’esercizio della tutela pauliana oltre che alla retrocessione;

ii) una volta trascritta la domanda di revoca, la simulazione in parola non poteva invece ritenersi opponibile senza una trascrizione anteriore della relativa domanda;

12.3.3. tale ultimo aspetto merita ulteriori precisazioni in ragione del rilievo svolto dal P.G.;

il fatto che la simulazione avrebbe potuto essere soltanto eccepita senza renderla oggetto di domanda, come lo è stata, non può in alcun modo avere rilievo per escludere la configurabilità dell’effetto prenotativo della trascrizione della domanda di revocatoria;

sul piano della complessiva logica giuridica non si può infatti ritenere che, ove ci si limiti a dedurre il profilo della simulazione in via di eccezione, debba escludersi il rilievo, in termini di opponibilità, della disciplina trascrizionale, solo perché verrebbe in gioco secondo la tecnica di tutela conseguente all’eccezione – un mero effetto di paralisi, in termini di fondatezza, dell’avversa domanda pauliana dell’originaria attrice;

l’assunto del Pubblico Ministero contraddice la stessa logica dell’ordinamento: invero, se esso esige che una domanda giudiziale postulante la simulazione di un negozio relativo a beni immobili, perché i suoi effetti (e dunque il riconoscimento della simulazione stessa), possano pregiudicare i terzi che vantino diritti basati invece sull’effettività del negozio simulato, debba essere trascritta prima della trascrizione della domanda con cui il terzo rivendica tali diritti, restando altrimenti, nel caso di trascrizione successiva a quella di tale domanda, i terzi pregiudicati, è palese, per l’implicato
principio di non contraddizione, che a maggior ragione i terzi in questione non possono essere pregiudicati, ove nessuna trascrizione di una domanda di simulazione sia avvenuta perché la domanda non vi sia stata e la deduzione della simulazione sia stata fatta come mero mezzo di difesa avverso la rivendicazione giudiziale da parte del terzo di quei diritti;

le implicazioni del regime di opponibilità, se ciò che rileva è la trascrizione della domanda, non possono essere eluse quando la domanda nemmeno vi sia;

qualora, quindi, in ragione del discusso connotato prenotativo, la simulazione non sia opponibile, perché gli effetti della revoca retroagiscono a un momento anteriore alla deduzione della simulazione, per il creditore del titolare apparente, in base all’atto oggetto della domanda di revoca, quest’ultimo resta tale, come infatti resterebbe tale per il creditore pignorante a mente dell’art. 1416, cod. civ.;

si aggiunge ancora -tornando all’ipotesi della trascrizione della domanda di revocatoria anteriormente alla domanda di simulazione -che non potrebbe obiettarsi che la simulazione, nella fattispecie, concerne un atto precedente, poiché la logica della disciplina trascrizionale implica che quest’ultima debba sovrintendere, in coerenza, a tutti i conflitti tra posizioni che siano oggetto di atti suscettibili di trascrizione perché riferiti a beni immobili;

sarebbe infatti illogico che la simulazione divenisse opponibile solo perché avente ad oggetto un atto precedente, ma riferito al medesimo immobile e con il medesimo effetto di prevalenza;

non a caso la disciplina dell’art. 2652, cod. civ., discorre di domande che «si riferiscano ai diritti» di cui all’art. 2643, cod. civ., e per questo anche quelle di revoca di atti trascrivibili, con ciò finendo per regolare anche il conflitto tra simulato alienante e di conseguenza, nella dinamica della fattispecie in scrutinio, anche

apparente retroceduto, e creditore (revocante) del simulato acquirente e apparente retrocedente;

avuto riguardo al fatto che qui vi è stata domanda riconvenzionale di simulazione, deve affermarsi il seguente principio di diritto: «nel caso di domanda di revocatoria di un atto di retrocessione conseguente a una simulata alienazione, il conflitto tra creditore revocante e simulato alienante nonché apparente retroceduto dev’essere regolato in ragione dell’effetto prenotativo della trascrizione delle domande pauliana e di simulazione, qualora effettuate, con la conseguenza che, in presenza della prioritaria trascrizione della prima, la simulazione resta inopponibile al creditore stesso»;
14. la ragione decisoria fatta propria dalla Corte di appello è dunque erronea, e il Collegio del rinvio dovrà valutare la fondatezza o meno della domanda di revocatoria tenendo conto dell’inopponibilità della dedotta simulazione;

15. spese al giudice del rinvio;

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso per quanto di ragione, assorbito il terzo, cassa in relazione la decisione impugnata e rinvia alla Corte di appello di Bari perché, in diversa composizione, si pronunci anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 17 febbraio 2025, nella camera di

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