Transcrizione domanda giudiziale e fallimento: guida

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di fallimento del promittente venditore, la sola trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. non è sufficiente a rendere l’acquisto opponibile alla massa dei creditori. È indispensabile procedere anche alla trascrizione della sentenza che accoglie tale domanda. In assenza di questo secondo adempimento, il curatore fallimentare conserva il diritto di sciogliere il contratto preliminare, vanificando le pretese dell’acquirente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Trascrizione Domanda Giudiziale: Perché Non Basta in Caso di Fallimento del Venditore

L’acquisto di un immobile è un passo importante, spesso preceduto dalla firma di un contratto preliminare. Ma cosa succede se il venditore fallisce prima del rogito? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: la trascrizione della domanda giudiziale per l’esecuzione del contratto non è sufficiente, da sola, a proteggere l’acquirente. È necessario un secondo, cruciale passaggio: la trascrizione della sentenza favorevole.

I Fatti del Caso

La vicenda giudiziaria ha origine negli anni ’80, quando un acquirente stipula un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile da un imprenditore edile. A fronte dell’inadempimento del venditore, l’acquirente avvia un’azione legale (ex art. 2932 c.c.) per ottenere il trasferimento coattivo della proprietà, trascrivendo la relativa domanda giudiziale nel 1989.

Durante il corso del giudizio, nel 1994, l’impresa del venditore viene dichiarata fallita. Il processo prosegue nei confronti della curatela fallimentare. Sebbene il tribunale in primo grado dia ragione all’acquirente, la Corte d’Appello, in un secondo momento, rigetta la domanda. Il motivo? Mancava la prova di un elemento essenziale: la trascrizione della sentenza di primo grado che accoglieva la domanda dell’acquirente.

La Questione Giuridica: Il Ruolo della Trascrizione Domanda Giudiziale

Il cuore del problema ruota attorno all’articolo 72 della Legge Fallimentare, che conferisce al curatore la facoltà di sciogliersi dai contratti preliminari pendenti. Esiste un’eccezione a questa regola: il curatore non può esercitare tale facoltà se l’acquirente ha trascritto la domanda giudiziale prima della dichiarazione di fallimento.

La Corte di Cassazione, richiamando un consolidato orientamento delle Sezioni Unite (sentenza n. 18131/2015), ha dovuto chiarire se, ai fini di questa protezione, bastasse la sola trascrizione della domanda iniziale o se fosse necessario anche trascrivere la sentenza finale che accoglieva tale domanda. La risposta è stata netta e ha confermato la necessità di un doppio adempimento.

Il Meccanismo Pubblicitario in Due Fasi

La protezione dell’acquirente si basa su un meccanismo pubblicitario che si articola in due momenti distinti ma inscindibili:
1. Fase Iniziale: La trascrizione della domanda giudiziale. Questo atto ha un “effetto prenotativo”, cioè “prenota” gli effetti della futura sentenza, facendoli retroagire alla data della trascrizione della domanda stessa.
2. Fase Finale: La trascrizione della sentenza di accoglimento. Questo secondo atto completa il procedimento e rende il trasferimento di proprietà effettivo e opponibile a chiunque, compresa la curatela fallimentare che rappresenta la massa dei creditori.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’acquirente, affermando che la sentenza impugnata era conforme alla giurisprudenza consolidata. I giudici hanno spiegato che l’efficacia della trascrizione della domanda giudiziale è condizionata alla successiva trascrizione della sentenza. Senza questo secondo passaggio, la “prenotazione” rimane inefficace e non può prevalere sull’iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese.

Il curatore fallimentare agisce come rappresentante della massa dei creditori ed è considerato un “terzo” rispetto al contratto preliminare. Affinché il diritto dell’acquirente possa essere fatto valere nei suoi confronti, è necessario che l’intero iter pubblicitario previsto dalla legge (trascrizione della domanda + trascrizione della sentenza) sia stato perfezionato. Nel caso di specie, poiché gli eredi dell’acquirente non hanno fornito la prova della trascrizione della sentenza di accoglimento, la loro pretesa è stata respinta.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per gli Acquirenti

Questa pronuncia ribadisce un’importante lezione per chi acquista un immobile tramite contratto preliminare. In caso di inadempimento del venditore, non è sufficiente avviare una causa e trascrivere la domanda giudiziale. Per assicurarsi una tutela piena ed efficace, specialmente di fronte al rischio di un fallimento della controparte, è imperativo curare con la massima diligenza anche la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda. Omettere questo passaggio significa esporre il proprio diritto a essere travolto dalla procedura fallimentare, con la perdita sia dell’immobile che delle somme anticipate.

Se trascrivo la domanda giudiziale per l’esecuzione di un contratto preliminare, sono protetto in caso di fallimento del venditore?
No, la sola trascrizione della domanda giudiziale non è sufficiente. Per essere protetti e rendere l’acquisto opponibile alla curatela, è necessario che la domanda venga accolta con una sentenza e che anche tale sentenza sia trascritta nei pubblici registri.

Perché è necessario trascrivere anche la sentenza che accoglie la domanda?
Perché il sistema di pubblicità legale, che garantisce l’effetto prenotativo, si perfeziona solo con la trascrizione della sentenza. Questo secondo adempimento completa l’iter e rende il trasferimento di proprietà efficace retroattivamente, opponendolo ai diritti dei terzi, incluso il curatore fallimentare.

Il curatore fallimentare può sciogliere un contratto preliminare se la domanda ex art. 2932 c.c. è stata trascritta prima del fallimento?
Il curatore perde il potere di sciogliere il contratto solo a una duplice condizione: che la domanda giudiziale sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento e che la successiva sentenza di accoglimento venga a sua volta trascritta. In assenza della trascrizione della sentenza, il diritto del curatore di recedere dal contratto prevale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21389 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21389 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 25/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6947/2023 R.G. proposto da : COGNOME COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE COGNOME elettivamente domiciliato in COSENZA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO REGGIO CALABRIA n. 802/2022 depositata il 30/09/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 01/04/2025 dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il giudizio trae origine dalla domanda proposta innanzi al Tribunale di Cosenza, nel 1989, da COGNOME NOME nei confronti di COGNOME, imprenditore edile, al fine di ottenere, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo dell’immobile sito in Cerisano alla INDIRIZZO fg. 17, partt. 366 e 21, al prezzo di lire 70.000.000, oltre al risarcimento dei danni derivanti dalla mancata stipulazione del contratto definitivo nei termini previsti nella scrittura privata del 31.3.1987.
Nelle more del giudizio di primo grado intervenne, nel 1994, la dichiarazione di fallimento dell’impresa COGNOME.

Nel contraddittorio con il fallimento, il Tribunale di Cosenza accolse la domanda di NOME COGNOME ed ordinò alla curatela fallimentare di NOME COGNOME il trasferimento in suo favore della piena proprietà dell’immobile oggetto del preliminare, condannando la curatela al risarcimento dei danni nella misura di € 25.000,00.

La suddetta sentenza venne impugnata, in via principale, dinanzi alla Corte d’Appello di Catanzaro, dal curatore del fallimento di NOME COGNOME che dedusse la violazione dell’art. 72 L. Fall. in quanto, in data 8 febbraio 1995, il curatore aveva provveduto ad inoltrare a NOME COGNOME una missiva con la quale comunicava la volontà di sciogliere il contratto preliminare.

La Corte d’appello di Catanzaro rigettò la domanda ex art. 2932 c.c. e dichiarò l’improcedibilità della connessa domanda volta alla condanna del costruttore al risarcimento dei danni in quanto, essendo intercorso il fallimento di NOME, detta domanda avrebbe dovuto essere proposta dinanzi al tribunale fallimentare competente per materia.

La sentenza della Corte d’appello, impugnata da COGNOME NOME, venne cassata con sentenza n. 24975/2015, che, richiamando il precedente delle Sezioni Unite n. 18131/2015, stabilì che il curatore del fallimento del promittente venditore non può sciogliersi dal contratto preliminare, ai sensi dell’art. 72 legge fallimentare, con effetto verso il promissario acquirente ove questi abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 cod. civ., e la domanda stessa sia stata accolta con sentenza trascritta.
Nel giudizio di rinvio riassunto da COGNOME NOME, in proprio e nella qualità di tutore di COGNOME NOME, la Corte d’appello di Catanzaro, in riforma della sentenza di primo grado, rigettò la domanda ex art. 2932 c.c. proposta da COGNOME NOME nei confronti della curatela del fallimento COGNOME NOME e dichiarò improcedibile la domanda di risarcimento danni.

Per quel che ancora rileva in questa sede, la Corte d’appello di Reggio Calabria ritenne che, benché emergesse per tabulas che la domanda giudiziale fosse stata trascritta in data 12/06/1989 e la dichiarazione del Fallimento del Mandarino fosse stata dichiarata con sentenza del 17-22/2/1994, non vi era prova della trascrizione della sentenza n. 109/2004, con cui il Tribunale di Cosenza aveva accolto la domanda ex art. 2932 c.c.

Avverso la sentenza della Corte d’appello hanno proposto ricorso in Cassazione COGNOME NOME e COGNOME NOME sulla base di un unico motivo.

2.1.Il Fallimento NOME ha resistito con controricorso.

2.2. In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio, i ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso si denuncia, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli articoli 2932, 2652, comma 1, n. 2 e 2915 c.c., nonché dell’art. 72, 4° comma, nella formulazione all’epoca vigente, del R.D. 267/1942, per avere la Corte d’appello ritenuto che, ai fini dell’accoglimento della domanda spiegata ex art. 2932 c.c. nei confronti del promittente venditore, dichiarato fallito nel corso del giudizio, fosse necessario trascrivere non solo la domanda ma anche la sentenza di primo grado, favorevole al promissario acquirente, ancorché non passata in giudicato, con ciò travisando il contenuto della sentenza delle Sezioni Unite n. 18131/2015.
Il motivo è infondato.

La sentenza impugnata è conforme alla granitica giurisprudenza di questa Corte che, con sentenza a Sezioni Unite del 16/09/2015, n.18131, correttamente interpretata dalla Corte territoriale, ha statuito che se la domanda di esecuzione in forma specifica proposta anteriormente alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore è riassunta nei confronti del curatore, il curatore mantiene la titolarità del potere di scioglimento del contratto ex art. 72 l. fall., ma se la domanda è stata trascritta prima del fallimento, l’esercizio del diritto di scioglimento non è opponibile nei confronti dell’attore promissario acquirente.
Superando un contrasto insorto all’interno della Corte, le Sezioni Unite hanno stabilito il principio secondo cui il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi della L. Fall., art. 72 con effetto verso il promissario acquirente ove questi abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e la domanda stessa sia stata accolta con sentenza trascritta, in quanto, a norma dell’art. 2652 c.c.,

2, la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull’iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese (cfr. anche Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 13687 del 30/05/2018).

E’, quindi, necessario che la sentenza che accoglie la domanda sia trascritta ai fini dell’effetto prenotativo che attua la trascrizione della domanda ex art. 2652 c.c., n. 2, il cui meccanismo pubblicitario si articola in due momenti: quello iniziale, costituito dalla trascrizione della domanda giudiziale e quello finale, rappresentato dalla trascrizione della sentenza di accoglimento (cfr. sempre, Cass., Sez, Un., n. 18131 del 16/09/2015, cit supra).

In definitiva, la soluzione delineata dalla richiamata sentenza delle Sezione Unite e dalla giurisprudenza delle Sezioni semplici ( ex multis Cass., 16 dicembre 2019, n. 33238) si fonda sul profilo prenotativo della trascrizione delle domande giudiziali e sul connesso richiamo alla disposizione dell’art. 2652 c.c., n. 2, nel ravvisato presupposto della “terzietà” del curatore fallimentare, quale figura che esprime, e sintetizza, la “terzietà” riconducibile alla massa dei creditori ammessi al passivo
Ciò posto, appare ancora importante mettere in chiara evidenza che l’effettivo traslativo previsto dalla norma dell’art. 2932 c.c., rimane comunque frutto dalla sentenza che definisce il giudizio, come poi pure trascritta (cfr. sul punto Cass., 29 settembre 2020, n. 20533), pur se posteriore alla dichiarazione di fallimento e all’iscrizione della relativa sentenza nel registro delle imprese (cfr. pure qui la disposizione della L. Fall., art. 72, comma 5).

Tale effetto, retroagisce al momento della presentazione della domanda giudiziale.

A tali principi si è uniformata la Corte d’appello di Reggio Calabria: benché emergesse per tabulas che la domanda giudiziale fosse stata

trascritta in data 12/06/1989 e la dichiarazione del Fallimento dell’impresa di NOME COGNOME fosse stata dichiarata con sentenza del 17-22/2/1994, mancava la prova della trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda.

Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 3000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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