Inadempimento di una transazione con effetti novativi

Una società di leasing e un’impresa utilizzatrice, dopo la risoluzione di un contratto, stipulano una transazione novativa per la bonifica e vendita di un immobile. L’utilizzatrice cita in giudizio la società di leasing per inadempimento dell’accordo. Il Tribunale, riconoscendo l’effetto estintivo della transazione sul contratto originario, respinge tutte le doglianze relative al leasing. Basandosi su una perizia tecnica (CTU), il giudice calcola i costi che la società poteva legittimamente trattenere dal ricavato della vendita, condannandola a versare all’utilizzatrice la somma residua di € 881.927,85.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 aprile 2025 in Diritto Commerciale, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Transazione Novativa: Come un Accordo Può Cancellare un Contratto di Leasing

Una recente sentenza del Tribunale di Milano offre un’analisi approfondita dell’istituto della transazione novativa, un accordo che può ridefinire completamente i rapporti tra le parti, estinguendo obbligazioni passate. Questo caso, nato da un complesso contenzioso su un contratto di leasing immobiliare, dimostra come la stipula di una transazione possa rendere irrilevanti tutte le precedenti contestazioni, focalizzando il giudizio unicamente sul rispetto del nuovo accordo. Analizziamo come il giudice ha districato la matassa, basandosi sulla volontà delle parti e sulle perizie tecniche.

I Fatti: Dal Leasing alla Causa in Tribunale

La vicenda ha origine da un contratto di leasing immobiliare per un complesso industriale. Anni dopo, a seguito della risoluzione del contratto, le parti decidono di superare le reciproche contestazioni stipulando un accordo transattivo. Questo patto prevedeva la bonifica dall’amianto e la successiva vendita dell’immobile entro 18 mesi. Il ricavato sarebbe servito a coprire il debito residuo dell’utilizzatore e i costi di bonifica e gestione, con l’eventuale eccedenza da restituire all’utilizzatore stesso.

Tuttavia, la società di leasing, dopo aver demolito parte del complesso e averlo venduto, non ha versato alcuna somma all’ex utilizzatore. Quest’ultimo ha quindi avviato una causa, contestando la legittimità della demolizione, il prezzo di vendita e, soprattutto, l’inadempimento della transazione. In aggiunta, ha tentato di far valere la nullità del contratto di leasing originario per questioni legate a tassi di interesse e alla scoperta della manipolazione del tasso Euribor.

L’Efficacia della Transazione Novativa secondo il Giudice

Il Tribunale ha innanzitutto affrontato le questioni preliminari, chiarendo un punto giuridico fondamentale. La difesa della società di leasing aveva eccepito che la controversia dovesse essere decisa da un collegio arbitrale, come previsto nel contratto di leasing originario. Il giudice ha respinto questa eccezione, affermando che la transazione novativa stipulata nel 2014 aveva espressamente sostituito e annullato ogni accordo precedente, incluso il contratto di leasing e la relativa clausola arbitrale.

Per lo stesso motivo, il Tribunale ha dichiarato inammissibili tutte le domande dell’attore volte a far dichiarare la nullità del contratto di leasing. L’effetto novativo della transazione ha di fatto ‘resettato’ il rapporto tra le parti, rendendo il nuovo accordo l’unica fonte di diritti e obblighi da valutare in giudizio. Ogni contestazione sul passato era stata superata e chiusa con la firma della transazione stessa.

Analisi dei Costi e l’Inadempimento della Transazione

Il cuore della controversia si è quindi spostato sulla corretta esecuzione della transazione. L’attore lamentava che la società di leasing avesse trattenuto l’intero prezzo di vendita, giustificandolo con costi di bonifica e vigilanza sproporzionati.

Per dirimere la questione, è stato decisivo il ruolo del Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU). Il giudice ha incaricato un esperto di verificare la congruità e la riconducibilità di tutte le spese sostenute dalla società di leasing. Il CTU ha accertato che:

1. Costi di bonifica: Le spese, sebbene ingenti, erano effettivamente riconducibili alle necessarie operazioni di smaltimento amianto e rifiuti, quantificate in circa 2,3 milioni di euro. Da questo importo è stata sottratta la quota a carico della concedente, come pattuito nella transazione.
2. Costi di presidio e vigilanza: Il consulente ha validato costi per oltre 370.000 euro per il servizio di sicurezza dell’area nel periodo successivo alla transazione.
3. Credito residuo e spese arbitrali: Sono stati confermati gli importi relativi al debito residuo del leasing e alle spese legali sostenute.

Sulla base di questi dati, il giudice ha potuto calcolare con precisione l’importo che la società di leasing aveva diritto di trattenere dal prezzo di vendita dell’immobile.

Le Motivazioni della Decisione

La decisione del Tribunale si fonda su due pilastri. Il primo è il riconoscimento del carattere tombale della transazione novativa, che ha precluso qualsiasi discussione sul rapporto di leasing originario. Il secondo è l’affidamento all’analisi tecnica del CTU per determinare l’esatto adempimento delle obbligazioni economiche derivanti dalla transazione stessa. Il giudice ha stabilito che l’inadempimento della società di leasing non consisteva nella demolizione dell’immobile (ritenuta necessaria per la bonifica) o nel prezzo di vendita (ritenuto congruo), ma esclusivamente nel non aver riversato all’ex utilizzatore la differenza tra il ricavato della vendita e i costi legittimamente sostenuti e provati. Sottraendo dal prezzo di vendita di 3,85 milioni di euro il totale dei costi accertati (circa 2,97 milioni), il Tribunale ha calcolato l’importo dovuto in € 881.927,85 e ha condannato la società di leasing al pagamento. Parallelamente, ha rigettato la domanda di risarcimento del garante, non ravvisando un nesso di causalità tra la condotta della convenuta e il suo stato di salute.

Conclusioni: Cosa Insegna Questa Sentenza

Questa sentenza evidenzia l’importanza cruciale della transazione novativa come strumento per chiudere definitivamente i contenziosi passati. Le parti devono essere consapevoli che, una volta firmato un accordo di questo tipo, non sarà più possibile sollevare questioni relative al rapporto originario. Inoltre, il caso dimostra come, in dispute tecniche e finanziarie, il ruolo del CTU sia fondamentale per fornire al giudice gli elementi oggettivi su cui basare la decisione. Infine, emerge l’importanza di redigere accordi transattivi chiari e dettagliati, specialmente per quanto riguarda la ripartizione dei costi, al fine di prevenire future contestazioni sulla loro esecuzione.

Una transazione novativa estingue completamente le obbligazioni del contratto precedente?
Sì, il Tribunale ha stabilito che una transazione con esplicito carattere novativo sostituisce integralmente il rapporto giuridico preesistente. Di conseguenza, qualsiasi pretesa o contestazione relativa al contratto originario, come la sua presunta nullità o l’applicazione di tassi usurari, diventa inammissibile.

Come vengono accertati i costi contestati nell’esecuzione di un accordo transattivo?
In questo caso, il giudice ha nominato un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU), un esperto indipendente, per verificare la congruità, la legittimità e la riconducibilità delle spese sostenute da una delle parti. La decisione del Tribunale si è basata in modo determinante sulle conclusioni oggettive contenute nella perizia tecnica.

Il firmatario di una fideiussione può chiedere un risarcimento per danni personali legati alle vicende del debitore principale?
Nella fattispecie, il Tribunale ha respinto la richiesta di risarcimento del garante per danni alla salute. Il giudice ha ritenuto non provato sia il pregiudizio concreto subito in relazione all’esecuzione della transazione, sia, soprattutto, il nesso di causalità diretto tra la condotta della controparte e il danno alla salute lamentato.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI MILANO N. 3235 2025 – N. R.G. 00033369 2022 DEL 16 04 2025 PUBBLICATA IL 16 04 2025

N. R.G. 33369/2022

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO

SESTA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 33369/2022 promossa da:

(C.F.

), con il patrocinio dell’avv. COGNOME e dell’avv. COGNOME

MILENA ( ); elettivamente domiciliato in INDIRIZZO MILANO, C.F.

presso il difensore avv. COGNOME NOME

parte attrice

contro

C.F.

), con il patrocinio dell’avv. COGNOME

COGNOME elettivamente domiciliato in INDIRIZZO MILANO, presso il difensore

C.F.

parte convenuta

Per parte attrice:

NEL MERITO

A) Accertare e dichiarare la nullità, annullabilità, invalidità e/o inefficacia del contratto di leasing n. 30028143/1 datato 26.06.01, intercorso tra e , garantito da

per violazione di norme imperative, specificamente: artt. 1, 19, 23, 30, TUF art. 21 e segg. reg. attuazione n. 11522/98 adottato dalla CONSOB e successive modifiche, artt. 1175, 1325 e 1375 c.c., violazione degli artt. 23 Tuf o 117 Tub, 1418 e 1419 primo comma c.c per indeterminatezza contrattuale, violazione degli artt. 640 e 644 c.p., violazione degli artt. 1 e 15 l. n. 257/92 sull’amianto e succ. modifiche, nonché la conseguenziale nullità, invalidità e/o inefficacia dell’atto di transazione sottoscritto il 27.11.2014, anche per difetto di procura speciale e delibera assembleare, nonché di ogni atto presupposto e conseguente.
B) Accertare e dichiarare l’esclusiva responsabilità di , in persona del legale rappresentante pro tempore, a titolo contrattuale ed aquiliana per aver applicato interessi usurari e manipolati nel contratto di leasing traslativo avente ad oggetto l’immobile sito in Villastanza Parabiago INDIRIZZO e posto in commercio un immobile inalienabile, in violazione del principio di buona fede contrattuale ex art. 1375 c.c. e 2043 c.c..

C) Accertare la nullità, invalidità e/o inefficacia dell’atto di rinuncia e di quello di accettazione all’azione formulati dalle parti nel giudizio proposto innanzi al Tribunale di Milano rubricato al n. 69083/13, G.U dott. NOME COGNOME per difetto di procura speciale del difensore e di delibera societaria di autorizzazione in capo al legale rappresentante ed al legale rappresentante della convenuta.

CONCLUSIONI

Condannare la in persona del legale rappresentante pro tempore al risarcimento dei danni subiti dagli attori nella misura di € 6973916,00 a titolo di danno emergente, oltre la somma ulteriore che risulterà dovuta a titolo di lucro cessante, nonché quella risarcitoria dei danni non patrimoniali e/o comunque quella diversa di giustizia, con applicazione degli interessi legali, contabilizzati annualmente e rivalutazione della moneta dal fatto al saldo, con addebito avverso dell’obbligo di pagamento della tassa di registro.
In subordine, nel caso che il contratto di leasing n. 30028143/1, e la successiva transazione del 27.11.2014 siano ritenuti validi, accertarne l’avverso inadempimento oltre che la fraudolenta fatturazione delle spese, nonché l’inopponibilità agli attori di tali spese, condannando

, in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento a favore degli attori, della somma di € 3500000,00 riscossa dalla vendita dell’immobile, oggetto di contrato di leasing, o quella maggiore e diversa che sarà determinata in corso di causa, oltre danni ed interessi contabilizzati annualmente e rivalutazione monetaria.

Dichiarare risolto l’atto di transazione intercorso tra le parti in data 27.11.2014, per inadempimento della convenuta ex art. 1453 c.c. e/o per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c., condannando la convenuta al pagamento delle somme percepite dalla vendita dello stabilimento o quella diversa di giustizia.

In ulteriore subordine condannare , in persona del legale rappresentante pro tempore, alla restituzione del pagamento di somme indebitamente riscosse dagli attori a titolo di canoni di riscatto della proprietà dell’immobile sito in Villastanza di Parabiago INDIRIZZO oggetto di contratto di leasing, nonché di quelle riscosse a titolo di interessi usurari e

nulli, interessi moratori, penali, spese fiscali e garanzie di adempimento, indebitamente percepite, spese per migliorie etc., nella misura da determinarsi .

In estremo denegato condannare , in persona del legale rappresentante pro tempore, al rimborso agli attori delle somme percepite a titolo di ingiustificato arricchimento ex art. 2042 c.c. e dei danni, nella misura che risulterà dovuta in corso di causa.

In ogni caso condannare al rimborso e risarcimento di quanto dovuto con interessi e rivalutazione, secondo Indice ISTAT, oltre al pagamento delle spese, competenze ed onorari di causa.

Condannare la convenuta al pagamento della somma che il Giudicante riterrà opportuna per la mancata adesione ai tentativi di mediazione.

Ordinarsi la pubblicazione della emananda sentenza sui maggiori quotidiani nazionali nei termini e modi che il Giudicante riterrà opportuni a cura e spese della convenuta.

In via istruttoria si chiede ammettersi prove per interrogatorio formale del legale rappresentante pro tempre della convenuta e di oltre prova testimoniale, nonché prova documentale, sui seguenti capitoli di prova:

‘ Vero che in data 26.06.2001, ebbe a stipulare contratto di locazione finanziaria immobiliare traslativa , con , avente ad oggetto uno stabilimento industriale, sito in Villastanza di Parabiago, INDIRIZZO per la somma di £ 8.171.298.000, oggi pari ad €4.131.655,19, oltre IVA, depositando, in anticipo il 20%, pari a £1600000000 ed il residuo rateizzato, per la durata di 106 mesi (docc.1-2), da pagarsi nella misura fissa di £ 51414000, pari ad € 26553,11, netto IVA, in virtù dell’indice di base euribor 3 più tasso base 3,50%, secondo la clausola n. 7, oltre rata riscatto.’
‘Vero che il medesimo contratto, al n. 9 prevede un’ ulteriore clausola di indicizzazione secondo parametro di riferimento Euribor 365/365′.

‘ Vero che il valore di mercato dello stabilimento all’epoca era stato valutato in £ seimiliardiquattrocentomilioni dal perito dell’istituto finanziario come da doc. 29 del fascicolo di parte convenuta’.

‘Vero che al momento della consegna, il 30.06.2001, il tetto che rivestiva 2 stabilimenti del complesso produttivo e gli scoli erano costituiti di amianto.’

‘Vero che lo stabilimento 1 che mi si indica come doc 55 è stato ricostruito dall’attore a mezzo di appalto alla ditta Colombo RAGIONE_SOCIALE di Canegrate, da giugno 2001 a dicembre 2001, spendendo all’epoca la cifra di £ ottocentomilioni’.

‘Vero che sin dalla data di consegna del complesso erano presente rifiuti rilasciati da , come da doc. 63 che si mostra al teste e che conferma e che l’attrice in data 15.03. 2002, contestava la sussistenza di detti rifiuti al liquidatore e Giudice delegato alla vendita, chiedendone la rimozione, come da doc 46’ .

‘Vero che dal Gennaio 2005 al 05.06.2007 il complesso è stato concesso in locazione alla per la somma di € 150000,00 annui come da contratto registrato (doc.51), poi sfrattata per inadempimento (doc.52)’. […

‘Vero che ho diretto i lavori di produzione nello stabilimento di Parabiago INDIRIZZO durante la locazione alla e che questa aveva installato ed usava i depuratori delle acque e delle sostanze inquinanti, in osservanza alla leggi 626 e 81 ed alle autorizzazioni ed i controlli mensili di , utilizzando le vasche di depurazione si trovano all’esterno nel cortile del complesso ‘.

‘ Vero che nel giugno 2007 l’attrice chiedeva il riscatto anticipato del contratto di leasing, incaricando all’epoca l’avv. e la RAGIONE_SOCIALE, e che la convenuta richiedeva all’epoca il pagamento di € 1961798,00 come da doc. 45 e 47 che si mostrano al teste e che conferma’.

‘Vero che in data 11.12.08 il contratto di locazione finanziaria veniva rinnovato per un periodo più lungo, fino a 60 mesi, in cui il tasso passivo originario veniva maggiorato dal 4,5% al 6,87%., e venivano rinnovate le fideiussioni per € 520816,80, sulla base di pegni per lo stesso importo già versati da ed integrati, come da doc.5- 62’.

‘ Vero che in tale circostanza l’immobile veniva valutato dal perito dell’istituto finanziario in € 4350000,00 come da doc.7’.

‘ Vero che l’attrice, a mezzo dell’avv. NOME COGNOME il 02.10.2007, in applicazione della normativa della Regione Lombardia, sulle aree meritevoli, inviava al 2 istanze finalizzate all’inserimento di dette aree nel Piano territoriale del Comune di Parabiago e la conversione dell’area da industriale in commerciale come da docc. 6, poi avvenuta a conferma dell’inserimento con doc 6b del 09.11.07′.

Vero che a seguito di occupazione dei lavoratori della lo stabile nell’anno 2007 subiva 5 furti con scasso e che in quell’occasione, specificamente in data 06.09.07 e 18.11.07, sono stati arrestati COGNOME NOME COGNOME, COGNOME ,

su intervento degli attori, del loro legale e di n. 3 agenti della stazione CC di Parabiago, processati e condannati per direttissima dal Tribunale di Milano con sent. nr.i 9001/07 e 12549/07, come da docc.3 e 4 ‘

‘ Vero che in data 11.03.11 la convenuta richiedeva ad il pagamento della rata di imposta sostitutiva di acquisto dello stabile per la somma di € 62694,00, assicurandone la rateizzazione ed invero la incamerava in unica soluzione in data 7.04.11, anziché rateizzarla, circostanza contestata e senza più averla restituita, come da docc. 64,65,66’.

‘Vero che in data 09.05.12, io dott. , in qualità di CTU, nominato dal G.U. dott. del Tribunale di Milano, nel proc. civ 23261/10, ho effettuato accesso nello stabilimento di Parabiago INDIRIZZO in qualità di CTU, al fine di accertare l’entità dei danni da furto ed in quella occasione lo stabile era privo di macchinari produttivi come riportato in perizia (doc.44) depositata in Tribunale in data 09.10.12, che si mostra al teste e che conferma, mentre i fusti dei rifiuti ivi depositati riportavano la dicitura , come risulta dalle foto allegate a suindicata perizia’.
‘ Vero che l’atto di risoluzione del contratto di leasing de quo del 06.09.12, è stato contestato dagli attori il 15.09.12, come da doc. 9’.

‘Vero che in data 5.04.13 l’attrice chiedeva un incontro personale con l’amministratore della convenuta, per risolvere la controversia come da doc. 56 ‘

‘Vero che il Giudice COGNOME con ordinanza del 12.06.13, affidava la custodia del complesso a di , senza diritto a compenso come da doc. 42 ‘

‘ Vero che l’attrice, che aveva già esperito opzione di riscatto del complesso de quo, instaurava trattativa per l’acquisizione del complesso, tuttavia nel corso della trattativa, doc. 57, subiva sia esecuzione forzata per il rilascio, contestandola come da doc. 56 e segg. E riscossione della fideiussione prestata per € 411995,00, a seguito della quale incamerava i pegni posti a garanzia dall’attore come da doc. 11 ‘.

‘Vero che la costituzione della suindicata garanzia del 2001 e rinnovata il 1311.08 era stata prestata all’attore che ha sostenuto il costo di € 93744,00, con rate annue di € 7812,25 come risulta da atto bancario (doc.62)’.

‘Vero che in data 14.06.13 l’attrice, a mezzo difensore inviava diffida alla convenuta per il rimborso delle somme pagate a titolo traslativo in leasing e dei danni come da rr doc. 34’.

‘Vero che la convenuta , a mezzo del proprio legale dichiarava di essere impossibilitata ad alienare il complesso perché contenente amianto come da doc 13 ‘.

‘ Vero che le parti in data 11.11.14, addivenivano ad un accordo transattivo, perfezionato in data 27.11.14, senza presenza e assistenza dei rispettivi legali, rinunciando alla procedura di arbitrato in corso, come da doc. 14’.

‘Vero che in data 16.07.14 il complesso all’atto della transazione era stato periziato e stimato dal perito Geom. in € 6745900,60, come da doc.31’.

‘Vero che le parti rinunciavano all’azione giudiziale intrapresa avanti il Tribunale di Milano G.U dott. COGNOME COGNOME rg n.69083/13, facendo salvi et impregiudicati i diritti sia nell’atto di rinuncia che nell’atto di accettazione (doc.49 e50)’.

‘ Vero che l’atto di transazione prevedeva, tra le altre condizioni, la data di scadenza per la bonifica e vendita del complesso entro 18 mesi dalla sua sottoscrizione e che su specifica richiesta dell’attrice, era stata inserito l’obbligo per tutte le parti di sottoporre ogni offerta di acquisto all’altra parte (doc. 14)’.

‘ Vero che le spese concordate e preventivate in tale atto nella misura di € 941.920,23 avrebbero dovuto essere comunicate all’utilizzatrice e stante la totale assenza di tale comunicazione, gli attori ne

hanno sollecitato l’informazione, come da rr del 31.08.16, (doc. 15) sollecitando anche informazioni sulle determinazioni della convenuta, prive di riscontro’.

‘Vero che la vendita del complesso de quo, avrebbe dovuto essere effettuata con l’affiancamento di personale di fiducia dell’attrice, tra i quali l’avv. NOME COGNOME senza che ciò sia avvenuto’.

‘ Vero che la sentenza del Dispositivo Commissione Ue per applicazione e condanna di interessi manipolati è stata resa pubblica solo nel 2015 dopo la sottoscrizione della transazione come dispostivo allegato in perizia da doc. 21’

‘ Vero che per conto di in qualità di difensore, l’avv. NOME COGNOME ha sollecitato l’inoltro delle spese effettuate essendomi state inviate con disco privo di contenuto, ad eccezione delle foto del complesso ‘.

‘Vero che l’attrice e l’avv. NOME COGNOME hanno chiesto un incontro a Milano presso la sede di in INDIRIZZO il mese di marzo 2016, per avere conoscenza delle spese effettuate e che in quella occasione era stato assicurato dalla che li avrebbe reinoltrate, circostanza giammai verificatesi’.

‘Vero che in occasione dell’incontro avvenuto il mese di marzo 2016, il legale rappresentante ha proposto alla convenuta di frazionare il complesso immobiliare in 2 parti, poiché c’erano acquirenti disponibili a comprarne metà frazionata, in modo che la convenuta avrebbe proceduto a vendere la metà richiesta da RAGIONE_SOCIALE, e l’attrice avrebbe venduto l’altra metà a terzi acquirenti interessati, ma questa proposta è stata rifiutata dalla convenuta’.

‘Vero che gli attori subito dopo l’intervenuta transazione dal Novembre 2014 a marzo 2016 hanno informato la convenuta dell’interesse di n. 10 acquirenti, tra cui RAGIONE_SOCIALE ed altri e che

per l’accesso nello stabilimento e la visione da parte degli acquirenti interessati, essendo privo di vigilanza, pagava alla convenuta la somma di € 50,00 x accesso’.

34) ‘Vero che successivamente alla data di scadenza della transazione, 26 Maggio 2016, gli attori in data 31.08.16 chiedevano alla convenuta determinazioni in merito al rapporto contrattuale ormai scaduto, come da rr pervenuta il 05.09.16 (doc.15), che si mostra a parte convenuta e che conferma, senza riscontro’.

‘ Vero che gli attori il mese di luglio 2018, apprendevano da articolo di stampa (doc.38) l’avvenuta demolizione di 3 stabilimenti del complesso e richiedevano sia in data 28.08.18 che in data 29.11.18 accesso agli atti al Comune di Parabiago, poiché la convenuta aveva omesso di informare gli attori(doc.16). ‘

36) ‘Vero che la convenuta si opponeva a tale accesso come da risposta del – considerato che in data 03.12.2018 al prot. N. NUMERO_DOCUMENTO è pervenuta allo scrivente Ufficio la comunicazione di opposizione alla Vs richiesta di accesso agli atti da parte della società in qualità di soggetto controinteressato … si archivia la richiesta-‘(doc. 17).

‘ Vero che gli attori convocavano subito in data 31.10.18, in mediazione la convenuta per la data del 05.12.18 e successivamente in data 28.01.22 (docc.25e 26) senza che essa abbia aderito ad entrambe le convocazioni’.

‘ Vero che in data 23.07.19 l’avv. COGNOME su incarico di convocava in negoziazione assistita la convenuta, la quale rifiutava’.

‘ Vero che gli attori in data 07.10.20, a mezzo mediatore bancario, effettuavano denuncia alla Banca d’Italia (doc. 18)’.

‘ Vero che il mese successivo alla denuncia alla Banca d’Italia, in data 23.11.20 per la prima volta , la convenuta spediva ad ed al suo difensore comunicazione formale della demolizione fatta 2 anni prima e l’elenco delle spese effettuate’.

‘ Vero che a seguito di tale comunicazione l’attrice effettuava immediata denuncia alla Procura della Repubblica di Busto Arsizio, trasmessa per competenza alla Procura di Milano in data 08.02.21, (doc. 68) .’

‘ Vero che il Comandante della Guardia di Finanza di Milano ed il sottoposto maresciallo hanno svolto indagini su incarico della P.M. dott M. ed hanno riscontrato ed acquisito i documenti contabili bancari, dai quali risulta che la convenuta ha incassato dagli attori per il contratto di leasing la somma di € 5162026,12, come dalla stessa confermato (doc.10) e dagli estratti contabili bancari (doc.43), acquisiti in sede penale, che si mostrano ai testi che gli vengono mostrati e che confermano’ .
‘Vero che su incarico del G.U. del Tribunale di Milano, il dott. ha effettuato valutazione delle quote sociali dell’attrice stimate in € 2500000,00 come da perizia depositata in data 29.05.13 e che l’unico cespite immobiliare valutato, in rapporto alle rate di leasing versate sino a quel momento, dedratto il canone di locazione, era costituito dal complesso di Parabiago INDIRIZZO (doc. 48)’.

‘Vero che l’agente immobiliare dal mese di Gennaio 2010, su incarico dell’attrice ha intrapreso trattativa con RAGIONE_SOCIALE per la vendita del complesso immobiliare, nonché direttamente con la Casa madre Chanel, come da docc. 53 e 59 che si mostra al teste e che conferma’.

‘Vero che sul complesso de quo vi era stata una trattativa per la vendita dell’intero complesso pari € 9000000,00 con RAGIONE_SOCIALE che aveva manifestato l’intento di acquisirne metà al prezzo di € 4500000,00, salvo approvazione della casa madre francese RAGIONE_SOCIALE, come da doc. 59′.

‘Vero che l’amministratore delegato dell’attrice in data 28.03.11, aveva formulato offerta di vendita direttamente a Chanel e , come da docc. 60 e 61’.

‘Vero che la convenuta , invece, ha venduto l’intero complesso in data 28.07.22 a Roveda RAGIONE_SOCIALE per la cifra di € 3850000,00, già inserito in area di ampliamento e miglioramento e – come riportato a rogito a pag. 3 demolito nella quasi totalità , utilizzando l’imposta di trasferimento di € 62694,04 già versata dall’attrice e senza ivi dare atto della transazione in corso con l’utilizzatore’.

‘ Vero che il complesso negli anni dal novembre 2014, cioè a far data dalla transazione, a dicembre 2020 è stato privo di custodia e vigilanza’.

‘ Vero che durante il rapporto di leasing dal giugno 2001 al dicembre 2012, gli attori hanno sostenuto € 55.000,00 per spese assicurative con l’istituto RAGIONE_SOCIALE al costo di e 4550,00 annue,(come da doc 89 a doc. 93) ed € 20000,00 per costi di vigilanza con RAGIONE_SOCIALE al costo di € 200,00 mensili,(come da docc. 83 a doc. 87)’.

‘ Vero che l’attrice durante il rapporto di leasing ha corrisposto al Comune di Parabiago anche il pagamento ulteriore di € 298350,00 a titolo di IMU /ICI’.

‘ Vero che a seguito del dispiacere per la mancata esecuzione della transazione, l’attore e finanziatore dell’operazione de qua, dopo alcuni giorni dall’incontro con il 15 aprile 2016 ha subito un ictus, fu ricoverato all’ospedale di Legnano d’urgenza,

laddove subì trattamento operatorio e dimesso il 04 maggio 2016, struttura presso cui è tutt’oggi sotto cura per cardiopatia di grado severo ‘.

‘ Vero che gli attori hanno sostenuto spese di € 24500,00 per la caduta del cipresso posizionato nell’ingresso del complesso che ha causato danni sulle auto ivi parcheggiate come da pagamenti cui ai docc. 70 e 71, corrispondendo € 3500,00 a ; € 12550,00 a ; €

1500,00 a

; € 6000,00 a

€ 1500,00 a

‘ Vero che gli attori hanno sostenuto spese legali per la procedura di arbitrato di € 41801,71 per l’avv. COGNOME (docc.94,95,96); € 15000,00 al prof € 2772,33 per l’avv. NOME COGNOME (docc.97-98). ‘

‘ Vero che i canoni versati dall’attrice a titolo traslativo, nell’arco dell’intero rapporto contrattuale, ammontano ad € 2.908.218,19, oltre Imu, imposta traslativa, ed interessi’.

‘Vero che, per la perdita di valore del complesso, determinata dall’abbattimento, all’attrice va rimborsata la somma di € 5.813.178,19’.

Si chiede altresì dichiararsi la nullità della perizia svolta dall’Ing , disponendone la rinnovazione, perché 1. il CTU ha esaminato, in sede peritale, documenti inviati dalla controparte via email al solo Ctu, documenti ultronei rispetto a quelli prodotti in giudizio, asserendo a sua giustificazione che il Giudice non ne avesse escluso l’esame.

Il CTU ha riconosciuto fatture che riportano lavori contestuali di bonifica di amianto e di demolizione dello stabile, contra norme imperative che vietano la contestualità di tali lavori ex L. n. 257/92, D.M. 06.09.94, nonché artt. 256-259 L. 81/08.

Il CTU ha ritenuto opportuna la demolizione del complesso produttivo, costituito da edifici stabili strutturalmente e non pericolanti, demolizione non contrattualmente prevista, né concordata con l’utilizzatore ed in assenza di alcuna comunicazione a quest’ultimo.

Il CTU, pur in assenza di contratti di appalto e preventivi comparativi di stima dei costi, ha ricavato la congruità dei costi con quelli sostenuti su altro edificio sito in zona centrale a Milano, quale poi esso sia non è dato sapere e comunque estraneo all’oggetto di causa.

Il CTU ha valutato, contra criteri giuridici e contabili, fatture contenenti la dicitura ‘ non addebitabili ad o al cliente’, come spese spettanti ad , senza fattura di riaddebito, perdi più con risultati errati.

La non trascurabile circostanza che il predetto CTU abbia asserito che l’elaborato peritale non è una perizia contabile, non rispondendo al quesito n.4 del Giudicante e tuttavia il medesimo ha implicitamente suggerito alla convenuta l’emissione di tale fatturazione.

L’aver duplicato i costi concordati dalle parti in atto di transazione, senza dare alcuna spiegazione.

Il CTU ha esaminato costi sostenuti da controparti successivamente alla data di efficacia della transazione.

Ammettersi rinnovo della Ctu, per accertare anche i seguenti dati, o quelli diversi ritenuti rilevanti dal Giudicante:

CTU contabile finanziaria diretta ad accertare se nei contratti di leasing n.ri 30028143/1 e successiva appendice del 12.12.2008, considerati gli interessi applicati, anche moratori e le penalità, sussistano interessi usurai, manipolati e/o derivati, da configurare anche un’operazione di Swap fixed to floating, quantificandone l’ammontare, e quando sia stato percepito indebitamente da a tale titolo.

Verificare, altresì, se la somma complessivamente corrisposta da comprensiva della penalità, e percepita dalla convenuta, nella misura di € 5162026,12, abbia pagato l’intero valore previsto per la traslazione dell’immobile oggetto del contratto di leasing, calcolando anche eventuale eccedenza.

Accertare, infine, quale somma sia stata pagata dagli attori e percepita dalla convenuta a titolo traslativo della proprietà del complesso immobiliare oggetto di contratto di leasing, specificando ed individuando anche le somme pagate a titolo di Imu ed ICI.

Verificare il valore attuale dell’asset patrimoniale e delle quote sociali di determinando la perdita verificatesi a seguito della risoluzione del contratto di leasing e/o dell’inadempimento della convenuta all’atto transattivo.

Ctu immobiliare finalizzata a verificare la perdita di valore del complesso produttivo sito in Villastanza fraz. Parabiago INDIRIZZO a seguito dell’abbattimento.

disporsi CTU medico legale finalizzata ad accertare il nesso causale tra l’ictus e la grave cardiopatia riportata dall’attore nel mese di Aprile 2016, con l’illecito subito a seguito dell’inadempimento della convenuta, nonché accertare le lesioni fisiche quantificandone il danno biologico, l’invalidità permanente, assoluta e relativa riportata dall’attore.

Si indicano a testi, sui cap. indicati e specificati:

INDIRIZZO (cap.6);

NOME COGNOME INDIRIZZOINDIRIZZO Parabiago (cap. ); C.F.

INDIRIZZO Canegrate (cap. );

NOME Re INDIRIZZO Villastanza (cap 4,5,6,7,8,9,14,49);

TABLE

Ammettere querela di falso ritualmente esperita ex art. 221 e segg.c.p.c., relativamente ai documenti 33, erroneamente indicato quale doc 35, contenente 11 pagine tra cui alle pagine 8 e 9 in cui si riporta una missiva, datata 06.10.2016, indirizzata all’Avv. NOME COGNOME e per alla pec inesistente e comunque non riconducibile alla società istante con presunto allegato nominato 0218 pdf, giammai pervenuto nella sfera della conoscibilità delle parti attrici, priva perdippiù delle ricevute di accettazione e consegna;
nonché il doc. 34, alla pagina 17 nella parte in cui si legge testualmente quanto segue ‘ Pertanto, a seguito dell’incarico a Voi affidato, tutti gli aggiornamenti dello stato delle trattative sono stati comunicati al predetto legale, al quale è stata, altresì, fornita la documentazione relativa allo stato dei lavori di bonifica ed alle ulteriori attività preventivate’ con ogni provvedimento presupposto e conseguente ex artt. 222, 34 e 295 c.pc., nonché in Via istruttoria, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 221 comma 2 cpc si chiede ammettersi i seguenti i seguenti mezzi istruttori: prove per documenti, interrogatorio formale e testimoniali oltre che sui fatti dedotti in memoria istruttoria, nonché sui segg. capitolo di prova:
“Vero che, ricevuta la lettera del 6.10.2016, ne ho contestato il contenuto, a fine ottobre 2016, poiché priva della documentazione di spese menzionata e giammai ho ricevuto la predetta documentazione ivi menzionata di spese, attinenti l’immobile oggetto di leasing e transazione, sito in Villastanza di Parabiago INDIRIZZO chiedendo a il reinoltro delle spese di bonifica ivi menzionate’;

2 “Vero che, a seguito di mancato riscontro di inoltro della suddetta documentazione ho sollecitato nel mese di dicembre 2016, un incontro presso la sede di a Milano;

3.’ Vero che l’incontro si è tenuto a Milano in data 09.03.2017 ed in quella sede alla presenza

dell’avv. COGNOME Angela e del legale rappresentante di

l’incaricato di , ha assicurato il rinvio a mezzo posta delle spese di bonifica, senza che ciò sia avvenuto’;

‘Vero che, in occasione dell’incontro del 09.03.2017, ebbe a riproporre la divisione dell’immobile, in due unità, avendo due diversi acquirenti interessati ad una porzione, proposta rifiutata, nell’immediatezza, da ‘,

‘Vero che il mese di luglio 2018, ho appreso da articolo di stampa l’avvenuta demolizione di 3 stabilimenti del complesso e tramite l’avv. A. COGNOME in data 28.08.18 ed in data 29.11.18 effettuavamo richiesta di accesso agli atti al Comune di Parabiago, poiché aveva omesso di informare gli attori(doc.7). ‘

6.’Vero che la convenuta si opponeva a tale accesso come da risposta del -considerato che in data 03.12.2018 al prot. N. NUMERO_DOCUMENTO è pervenuta allo scrivente Ufficio la comunicazione di opposizione alla Vs richiesta di accesso agli atti da parte della società in qualità di soggetto controinteressato … si archivia la richiesta -(doc.8)’;

‘ Vero che la pec di è sempre stata e che la pec indicata nella missiva del 6.10.16 appartiene a società dichiarata fallita dal Tribunale di Busto Arsizio in data 06.05.2015, con sentenza n. 62/15(doc.2), come da docc.1,2 e 3 che mi

vengono mostrati’.

In ogni caso e senza inversione dell’onere probatorio si chiede di essere facoltizzati alla prova contraria sui capitoli o circostanze che verranno ex adverso ammesse.

Con ogni più ampia riserva in via istruttoria, richiamando la documentazione prodotta ed allegata in giudizio pendente.

Si indica a teste su tutte le posizioni ed articolazioni NOME COGNOME residente e domiciliato in Parabiago INDIRIZZO Si insiste in tutte le proprie richieste, anche istruttorie, eccezioni, deduzioni e conclusioni, con conseguente rigetto di quelle avverse, con vittoria delle spese di lite.

Per parte convenuta:

in via pregiudiziale e/o preliminare

dichiarare l’incompetenza del Tribunale di Milano per essere la causa oggetto di arbitrato e quindi per essere competente il Collegio arbitrale, per i motivi di cui in atti

in via preliminare

accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva da parte del sig. a proporre le domande ed eccezioni tutte così come formulate nel presente giudizio nei confronti di , per i motivi meglio indicati in atti;

sempre in via preliminare

dichiarare cessata la materia del contendere e/o dichiarare l’inammissibilità e/o improcedibilità del presente giudizio, stante l’avvenuta rinuncia all’azione e alle domande e/o eccezioni, sottoscritta il 27/11/2014 ed il 20/3/2015 da in persona del suo legale rappresentante, sig.

per i motivi indicati in atti;

ancora in via preliminare

dichiarare cessata la materia del contendere e/o dichiarare l’inammissibilità e/o improcedibilità del presente giudizio, stante la stipula in data 27/11/2014 tra ed

di un accordo transattivo avente efficacia novativa, per i motivi indicati in atti;

nel merito

respingere le domande ed eccezioni tutte così come formulate da e dal sig. nei confronti di con l’atto di citazione introduttivo il presente giudizio, in quanto inammissibili e/o improcedibili, prescritte ed infondate in fatto ed in diritto per i motivi indicati in atti;

disporre la cancellazione delle espressioni sconvenienti ed offensive contenute nell’atto di citazione introduttivo il presente giudizio, assegnando a favore di una somma a titolo di risarcimento danni, per i motivi meglio indicati in atti;

in via istruttoria

insiste per la concessione di un termine per il deposito di osservazioni alla CTU definitiva e/o di essere autorizzata al deposito di note al riguardo (crf istanza formulata alle udienze del 25/9/2024 e 21/1/2025), nonché per l’ammissione della prova per testi dedotte nella memoria ex art. 183, 6° co. n. 2 cpc depositate in atti;

Si insiste per il rigetto delle istanze istruttorie formulate dagli attori, in quanto inammissibili, per i motivi meglio indicati in atti; Salvezze illimitate.

In ogni caso

Con vittoria di spese e competenze ed onorari del presente giudizio, anche a sensi dell’art. 96 cpc, nonché delle spese e competenze di cui al ricorso per sequestro conservativo in corso di causa ex art. 671 cpc (RG: 33369/2022-1), in relazione al quale l’Ill.mo Giudice con provvedimento di rigetto del 20/12/2022 aveva riservato all’esito della causa la liquidazione delle spese; nonché delle spese e competenze di cui alla querela di falso depositata il 6/11/2024 dagli attori (RG: 33369/2022-2), dichiarata inammissibile dal Giudice con provvedimento del 5/2/2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato e convenivano in giudizio al fine di ottenere la dichiarazione di nullità di un contratto di locazione finanziaria e di una successiva transazione e comunque, la condanna della convenuta al risarcimento dei danni.

Gli attori in particolare esponevano:

-che in data 26.06.2001 stipulava con un contratto di locazione finanziaria immobiliare traslativa, avente ad oggetto uno stabilimento industriale, sito in Villastanza di Parabiago, alla INDIRIZZO per la somma di £ 8.171.298.000, pari ad € 4.131.655,19, oltre IVA;

-che il contratto prevedeva una clausola di indicizzazione secondo il parametro di riferimento Euribor 365/365, la quale configurava un contratto in derivati ‘Interest rate swap’;

-che successivamente il contratto di locazione finanziaria veniva rinnovato per un periodo più lungo, fino a 60 mesi, quando ne mancavano 18 alla scadenza;

-che il tasso passivo originario veniva maggiorato dal 4,5% al 6,87%;

-che, a causa di un ritardo ingiustificato di oltre due anni da parte di Equitalia nell’effettuare un rimborso del credito d’imposta ad , metteva in difficoltà la conduttrice che ritardava il pagamento di sole 3 rate di canone, per la somma di € 27.000,00 circa, nell’imminenza della scadenza dell’opzione di acquisto;

-che comunicava la risoluzione del contratto;

-che la convenuta escuteva le garanzie, prestate da poste a fideiussione dell’adempimento, del contratto di locazione per la somma di € 411.995,07;

-che, inoltre, la convenuta otteneva il sequestro giudiziario dell’immobile, cui seguiva l’instaurazione di un giudizio arbitrale di merito;

-che, nelle more, l’utilizzatrice a sua volta instaurava un giudizio avanti il Tribunale di Milano, al fine di ottenere che fosse accertata la nullità del contratto di locazione finanziaria o, comunque, delle clausole riguardanti le condizioni economiche di esso;

-che le parti in data 11.11.14 stipulavano una transazione, che prevedeva la bonifica e la vendita del complesso immobiliare entro 18 mesi, concordando il prezzo iniziale di € 4.500.000,00, qualora la vendita fosse perfezionata entro 6 mesi e, in difetto, a un prezzo a scendere fino al minimo di € 3.500.000,00 per un complesso produttivo, valutato all’epoca in € 6.745.900,60;

-che le parti convenivano che quanto ricavato dalla vendita del bene, detratto il debito residuo dell’utilizzatrice in forza del contratto di locazione finanziaria, le spese del giudizio arbitrale di spettanza di , nonché i costi di bonifica nella misura superiore all’importo di euro 658.080,00 (che sarebbe rimasto a carico della concedente), sarebbe stato attribuito all’attrice;

-che nonostante le richieste effettuate dall’utilizzatrice, non forniva i ripetuti chiarimenti in ordine alle spese di bonifica sostenute e ai tentativi di alienazione dell’immobile, né tanto meno dava corso a trattative di alienazione con acquirenti proposti da ;

-che nel corso del 2018 l’attrice apprendeva dalla stampa e non dalla convenuta, che aveva demolito oltre metà dello stabilimento;

-che solo in seguito a plurime richieste e diffide, dichiarava di aver demolito lo stabile al fine di effettuare lavori di bonifica e di aver sostenuto costi per l’esorbitante cifra di € 4.003.710,00;

-che, inoltre, l’attrice, successivamente all’avvenuto sequestro giudiziario dello stabilimento,

apprendeva della condanna di alcune banche da parte della Commissione Europea per la manipolazione del tasso euribor applicato nel contratto di locazione finanziaria, limitatamente ad alcuni anni del rapporto contrattuale;

-che, pertanto, la clausola di riferimento a tale tasso era nulla, con conseguente diritto dell’utilizzatrice a ottenere la restituzione di quanto pagato in forza della stessa;

-che, inoltre, il perito incaricato dall’attrice accertava come sia il Tan che il Taeg non fossero specificati in contratto e non risultava neppure pattuita la modalità di ammortamento;

-che il consulente dell’attrice riscontrava altresì un tasso di soglia usuraia degli interessi applicati che pertanto erano nulli e non dovuti nella misura di € 1.139.299,93 , con la conseguenza che non sussisteva alcun inadempimento dell’utilizzatrice, avendo versato più di quanto dovuto e che , pertanto, avrebbe avuto diritto al trasferimento del bene;

-che, per ultimo, un ulteriore accertamento peritale concludeva raffigurando nell’operazione finanziaria de quo un investimento temerario e spregiudicato, cd. swap fixed to floating;

-che, infine, nel mese di Giugno 2022, alienava il complesso immobiliare, senza versare alcunchè all’utilizzatrice, in violazione degli impegni assunti con l’atto di transazione;

-che ciò aveva causato un grave danno patrimoniale in termini di danno emergente, nella misura di € 6.973.916,00, a titolo di costi sostenuti inutilmente e subiti dagli attori, rispettivamente quale conduttrice e quale garante contrattuale così dettagliatamente specificati: € 3.941.901,00 per capitale; € 1.120.603,00 per interessi ed indicizzazione; € 87.0779,00 per Iva, € 411.995,00 per riscossione fideiussione; € 62.694,00 per imposta sostitutiva d’acquisto; € 25.200,00 per assicurazione Ras; € 298.350,00 per IMU/ICI; € 93.744,00 per costi stipula fideiussione; € 60.000,00 per costi di manutenzione straordinaria; €
20.000,00 per costi RAGIONE_SOCIALE di vigilanza; € 55.000,00 spese giudiziarie assicurative contro Ras;

-che, inoltre, l’utilizzatrice aveva subito un danno da lucro cessante per il mancato investimento sulla trasformazione dell’uso dell’area, da industriale in commerciale, operazione poi proseguita

–

che, infine, già titolare del 96% delle quote sociali di

e unico finanziatore dell’operazione, si era ammalato dopo che, appreso della notizia della manipolazione dei tassi, si era reso conto di essere stato vittima di una truffa finanziaria da parte di

-che, pertanto. l’attore aveva riportato un danno biologico oltre che esistenziale.

Si costituiva ritualmente in giudizio contestando quanto ex adverso dedotto e, in via preliminare, eccependo l’incompetenza del giudice adito, avendo le parti rimesso a un giudizio arbitrale ogni controversia attinente al contratto di leasing; il difetto di legittimazione attiva di

la cessazione della materia del contendere per effetto della transazione novativa perfezionata dalle parti e, comunque, l’inammissibilità delle domande riguardanti il contratto di locazione finanziaria; nel merito la convenuta contestava sia qualsiasi ipotesi di nullità del contratto di locazione finanziaria e della transazione, sia qualsiasi ipotesi di suo inadempimento.

Nel corso del giudizio parte attrice depositava ricorso per sequestro conservativo e querela di falso, il primo rigettato e la seconda dichiarata inammissibile dal giudice originario assegnatario della causa, il quale viceversa disponeva consulenza tecnica di ufficio diretta a valutare la congruità dei costi di bonifica documentati da parte convenuta.

All’esito della consulenza, previa riassegnazione della controversia a questo giudice, veniva anticipata

l’udienza di precisazione delle conclusioni al giorno 4.3.2025 e, previo deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica ad opera delle parti, la causa era trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Le domande attoree sono fondate e, pertanto, possono trovare accoglimento nella limitata misura che si indica.

Eccezioni preliminari.

In occasione del perfezionamento della transazione del 27.11.2014, le parti hanno espressamente convenuto il carattere novativo della stessa ‘ rispetto ad ogni eventuale precedente accordo ed in particolare rispetto al contratto di leasing… ‘.

La natura novativa della transazione, pertanto, esclude in radice la possibile sopravvenienza del rapporto sottostante, anche per il caso di inadempimento lamentato alle obbligazioni assunte con la transazione.

Per effetto di tali considerazioni, peraltro enfatizzate dalla difesa della convenuta, deve per prima cosa essere valutata come infondata l’eccezione di arbitrato sollevata da considerato come la relativa convenzione fosse stata pattuita dalle parti nell’ambito del contratto di leasing, ossia del rapporto che per definizione è venuto definitivamente meno a seguito del perfezionamento della transazione novativa.

In difetto di analoga pattuizione nella transazione, pertanto, deve giudicarsi come infondata l’eccezione in esame.

In secondo luogo, la natura novativa della transazione porta a ritenere inammissibili le domande proposte dagli attori, rivolte a ottenere la declaratoria di nullità del contratto di locazione finanziaria o di sue clausole, con conseguente ripetizione di somme versate in esecuzione di tale rapporto.

Ciò valga, quindi, fra l’altro, per le contestazioni afferenti la prospettata qualificazione di alcune clausole di indicizzazione come introduttive di un contratto in derivati, piuttosto che la correttezza o meno dell’indicazione del Tasso Leasing o la sua denunciata indeterminatezza; l’applicazione di condizioni usurarie e la rilevanza della accertata manipolazione del Tasso Euribor; prospettate violazioni collegate alla presenza di amianto nel complesso immobiliare oggetto della locazione finanziaria.
Trattasi tutte di contestazioni che afferiscono il contratto di leasing e che oggi, per effetto della transazione con carattere novativo stipulata dalle parti, devono considerarsi ormai precluse e, come tali, inammissibili.

La transazione.

Il carattere esplicitamente novativo della transazione comporta, quindi, che il presente giudizio debba essere circoscritto alle sole contestazioni che direttamente attengano a tale contratto e, quindi, principalmente al suo adempimento o meno ad opera della convenuta.

Parte attrice, infatti, oltre a domandare (peraltro con un ordine logico conseguenziale delle contestazioni e delle domande in buona parte oggettivamente confuso) la nullità della transazione, piuttosto che la sua risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta o per inadempimento, ha comunque chiesto di fatto il suo esatto adempimento, pretendendo che la convenuta provvedesse a versare gli importi ritenuti alla stessa dovuti in ragione delle pattuizioni contenute nella transazione.
Orbene, preso atto di come l’art. 1976 c.c. escluda la possibilità di richiedere la risoluzione della transazione, se il rapporto preesistente sia stato estinto per novazione, come appunto nel caso di specie, va altresì osservato come parte attrice non abbia chiarito sulla base di quali presupposti invochi la nullità del contratto stipulato il 27.11.2014.

Piuttosto, parte attrice ha contestato l’inadempimento alle obbligazioni assunte da tramite la transazione e, chiedendo la condanna della convenuta al versamento della parte del prezzo conseguito dalla vendita a terzi del compendio immobiliare, ha di fatto chiesto l’esatto adempimento della transazione.

In particolare, parte attrice ha per prima cosa contestato le modalità e le condizioni a cui il complesso industriale è stato alienato dalla concedente.

In proposito, tuttavia, va osservato come le parti avessero previsto che la vendita del complesso immobiliare avrebbe dovuto essere effettuata entro 18 mesi, concordando il prezzo iniziale di € 4.500.000,00, qualora il negozio traslativo fosse stato perfezionato entro 6 mesi e, in difetto, prevedendo un prezzo a scendere fino al minimo di € 3.500.000,00, salvo precisare che le parti sin da subito avrebbero riconosciuto come congrua una offerta che fosse inferiore di non più del 10% del prezzo concordato per la vendita.
Orbene, essendo intervenuta l’alienazione successivamente ai primi sei mesi dalla stipula della transazione e, quindi, sotto la programmata fissazione del prezzo a euro 4.000.000,00, il perfezionamento del contratto a un prezzo di euro 3.850.000,00 rientra nelle previsioni della transazione, trattandosi di una offerta inferiore di non più del 10% rispetto al prezzo programmato.

Nessuna doglianza, quindi, può essere fondatamente mossa dagli attori in relazione all’entità del prezzo conseguito, tanto più considerato come la stessa previsione del prezzo a scendere contenuta nella transazione dia conto di come entrambe le parti fossero consapevoli che le condizioni complessive del compendio industriale fossero tali da non consentire di conseguire un prezzo pari al maggior valore di stima risalente alla data di stipula del contratto di leasing.

Tali considerazioni, inoltre, portano a ritenere assorbita l’ulteriore generica doglianza mossa dagli attori

in ordine a un asserito difetto di informazioni loro rese dalla concedente, in ordine alle trattative per la vendita a terzi del bene (doglianza, in ogni caso, oggetto di contestazione ad opera della convenuta).

Peraltro gli attori hanno ricollegato la contestazione in ordine all’entità del prezzo conseguito anche al fatto che la concedente, di propria iniziativa e senza darne preventiva comunicazione all’utilizzatrice, aveva demolito parte dei fabbricati, nonostante gli stessi non fossero pericolanti, in tal modo riducendo di quasi il 50% la superficie coperta del complesso immobiliare e, quindi, il suo valore al momento di concordare il prezzo di vendita con l’acquirente.

In particolare gli attori hanno denunciato l’abuso in ciò commesso dalla concedente, il tutto in pregiudizio delle aspettative di credito dell’utilizzatrice.

Anche sotto tale profilo, tuttavia, la doglianza è rimasta infondata: come, infatti, accertato dal consulente tecnico nominato dall’ufficio, la demolizione di parte dei capannoni e dei fabbricati del complesso immobiliare si era resa necessaria, quale soluzione economicamente più vantaggiosa, al fine di procedere alla bonifica del sito, ossia dare corso a una delle obbligazioni contratte con la transazione. L’ausiliario del Tribunale, infatti, ha attestato come il mantenimento degli immobili in costanza delle operazioni di bonifica avrebbe implicato interventi conservativi, i cui oneri sarebbero stati maggiori rispetto al valore degli immobili stessi e ai costi per la loro demolizione, precisando ulteriormente come la rimozione di tali fabbricati, considerate le condizioni in cui si trovavano, di fatto ha portato a un incremento di valore per il fabbricato principale superstite.
Ritiene il giudice di fare proprie e condividere le conclusioni tecniche cui è pervenuto l’ausiliario dell’ufficio considerato come le stesse risultino scevre da palesi errori, oltre che coerenti con il quesito sottoposto.

Esclusa, pertanto, la fondatezza delle contestazioni afferenti alla congruità del prezzo conseguito con la

vendita dell’area a terzi, rimane da esaminare la contestazione di inadempimento mossa dagli attori, quanto all’obbligo di trasferire in parte tale ricavato in capo all’utilizzatrice.

In particolare sul punto le parti avevano convenuto che avrebbe trattenuto dal ricavato della vendita l’importo di Euro 952.826,18, oltre interessi legali a decorrere dalla data di sottoscrizione dell’atto di transazione, quale credito residuo derivante dal contratto di locazione finanziaria, come riconosciuto dalle parti; le spese per la bonifica dell’immobile eccedenti l’importo di Euro 658.080,00; le spese dell’arbitrato di competenza di anticipate dalla convenuta; l’importo corrispondente ai costi sostenuti dalla data della transazione per il presidio/vigilanza dell’area.
Quanto sarebbe residuato del prezzo, detratti gli importi sopra indicati, sarebbe spettato ad . Preso atto di come non sussista contestazione quanto al conteggio, alla data della alienazione del bene, degli interessi sul capitale dovuto in forza del contratto di locazione finanziaria, ossia euro 26.389,30, né in ordine all’entità delle spese di arbitrato di spettanza di , ossia euro 37.960,00; le contestazioni sollevate da parte attrice si sono invece concentrate sulle spese di bonifica dell’area, risultate enormemente superiori a quelle preventivate alla data della transazione, nonché sulle spese sostenute da per il presidio/vigilanza dell’area.
La verifica della congruità delle spese oggetto di contestazione e sulla loro effettiva e certa riconducibilità al complesso immobiliare, già oggetto della locazione finanziaria, è stata affidata dal giudice originario assegnatario del fascicolo all’accertamento tecnico di un ausiliario del Tribunale. Il consulente, esaminate le fatture prodotte in atti, in uno con il resto della documentazione disponibile, ha quantificato i costi degli interventi con certezza riconducibili alla bonifica dell’area oggetto di causa nella somma di euro 1.926.600; a tale importo ritiene il giudice vada aggiunta l’ulteriore somma di euro 410.000,00 relativa allo smaltimento di rifiuti preesistenti sull’area e alla bonifica dei macchinari,
trattandosi certamente di costi connessi con le operazioni di bonifica del sito, così come imposti dalle ordinanze delle autorità competenti.

Detratta da tali importi la somma di euro 658.080,00, che in forza di quanto pattuito con la transazione sarebbe rimasta a carico di nei confronti dell’utilizzatrice deve essere imputata per la bonifica la somma finale di euro 1.677.520,00.

Per quanto concerne, invece, le spese di presidio e vigilanza dell’area successive alla transazione, il consulente del Tribunale ha in primo luogo sconfessato le contestazioni di congruità sollevate dalla difesa attorea, la quale evidenziava una profonda differenza rispetto agli importi in precedenza sostenuti in proposito: a tal riguardo, infatti, il consulente ha sottolineato come ben differente sia il costo di un servizio di vigilanza, costituito da un giro perlustrativo effettuato da una pattuglia di guardie giurate, rispetto a un servizio di presidio 24/24h.
Detto ciò, il consulente ha accertato come, rispetto alle fatture in proposito riversate in atti, siano imputabili al servizio di presidio dell’area per il periodo di interesse, ossia successivo alla transazione, solo quelle implicanti un importo complessivo di euro 373.340,67.

Anche detta somma, quindi, va detratta dal prezzo di vendita del bene, in quanto da imputarsi alla utilizzatrice, secondo quanto pattuito in sede di transazione.

Alla luce di tali considerazioni, quindi, gli importi da porsi a carico di ammontano a complessivi euro 2.968.072,15 (euro 1.677.520,00 per bonifica; euro 373.340,67 per costi di presidio e vigilanza; euro 37.960,00 per spese di arbitrato; euro 952.862,18 per debito residuo ex locazione finanziaria; euro 26.389,30 per interessi su tale debito), con l’effetto che la convenuta va condannata a versare alla utilizzatrice la somma di euro 881.927,85, quale differenza in eccesso risetto al prezzo conseguito dalla vendita del complesso immobiliare.
Detto importo va maggiorato di interessi secondo il tasso legale dal 20.10.2020 (primo atto di messa in mora) al saldo.

Non può, viceversa, trovare accoglimento la domanda risarcitoria avanzata da questi, infatti, sul presupposto di essere stato il fideiussore escusso dell’utilizzatrice e di essere caduto in malattia alla scoperta della manipolazione del Tasso Euribior, ha dedotto la propria legittimazione attiva e ha chiesto il risarcimento dei danni patiti.

Sennonché va osservato parte attrice non abbia fornito prova alcuna del pregiudizio patito, il quale non può consistere nell’escussione della garanzia, dal momento che la stessa è stata effettuata a fronte del debito maggiore gravante sull’utilizzatrice in forza del contratto di locazione finanziaria risolto e non, invece, a garanzia delle obbligazioni contratte con la transazione; né tanto meno è stata fornita prova della malattia e, soprattutto, del nesso di collegamento con fatti imputabili alla convenuta, fatti fra i quali con certezza non potrebbe essere ricondotta la manipolazione del Tasso Euribor operata da soggetti terzi.
Spese.

Il rigetto delle domande risarcitorie riguardanti l’attore nonché gran parte delle domande di parte attrice, per le ragioni sopra esposte, in uno con il rigetto del ricorso in corso di causa per l’autorizzazione al sequestro conservativo e la dichiarazione di inammissibilità della querela di falso incidentale, giustificano la compensazione delle spese di lite fra le parti nella misura del 50%, con l’effetto che la convenuta va condannata a rifondere gli attori per la parte residua, liquidata in complessivi euro 13.736,50, oltre c.p.a., di cui euro 1.680,00 per spese generali ed euro 856.50 per rimborso spese.
A carico della convenuta vanno poste in via definitiva le spese di c.t.u., liquidate in complessivi euro

20.000,00, oltre i.v.a. e previdenza.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza disattesa:

–

in parziale accoglimento delle domande proposte da nei

confronti di condanna quest’ultima a pagare all’attrice la somma di euro 881.927,85,

oltre a interessi secondo il tasso legale dal 20.10.2020 al saldo;

rigetta le domande proposte da nei confronti della convenuta;

compensa fra le parti le spese di lite nella misura del 50%;

condanna parte convenuta a rifondere parte attrice delle spese di lite nella misura residua, liquidata in complessivi euro 13.736,50, oltre c.p.a., di cui euro 1.680,00 per spese generali ed euro 856.50 per rimborso spese;

pone definitivamente a carico della convenuta le spese di c.t.u., liquidate in complessivi euro 20.000,00, oltre i.v.a. e previdenza.

Così deciso in Milano il 16 aprile 2025

Il giudice NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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