Transazione fallimentare: la nullità è inevitabile?

La Corte di Cassazione conferma la nullità di una transazione fallimentare che trasferisce un immobile senza rispettare le procedure di vendita forzata. La sentenza stabilisce che la natura sostanziale dell’accordo prevale sulla sua forma, rendendo l’atto nullo per violazione di norme imperative. Anche se chiamato ‘transazione’, un accordo che realizza una vendita privata di un bene fallimentare è illegittimo e la sua nullità deve essere rilevata d’ufficio dal giudice.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 febbraio 2026 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Transazione Fallimentare e Vendita di Immobili: La Cassazione Conferma la Nullità

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale nel diritto fallimentare: un immobile appartenente a un fallimento non può essere trasferito tramite un accordo privato, anche se mascherato da transazione. Questo caso mette in luce l’inderogabilità delle norme sulla vendita forzata e le conseguenze di una transazione fallimentare che tenti di aggirarle.

I Fatti del Caso

La vicenda giudiziaria ha origine dalle domande riconvenzionali di un Fallimento, volte a ottenere il rilascio di un immobile e il pagamento di un’indennità per occupazione abusiva. In primo grado e in appello, tali domande erano state respinte sulla base di un accordo transattivo stipulato tra il Fallimento e un privato. Secondo tale accordo, la proprietà dell’immobile sarebbe stata trasferita al privato a fronte della sua rinuncia a un presunto credito.

Tuttavia, la Corte di Cassazione, con una precedente sentenza, aveva già cassato la decisione d’appello, statuendo che la transazione era nulla. Il motivo? L’accordo, pur essendo formalmente una transazione, realizzava di fatto un trasferimento immobiliare con trattativa privata, in violazione dell’art. 108 della legge fallimentare, che imponeva la vendita forzata (asta pubblica). La nullità, derivando dalla violazione di una norma imperativa, doveva essere rilevata d’ufficio dal giudice.

Il processo è stato quindi riassunto davanti alla Corte d’appello, in funzione di giudice di rinvio, la quale ha dichiarato la nullità del negozio transattivo e ha ordinato il rilascio dell’immobile. Contro questa nuova decisione, il privato e la sua società hanno proposto un ulteriore ricorso in Cassazione.

La Nullità della Transazione Fallimentare che Sostituisce la Vendita

I ricorrenti sostenevano che il giudice di rinvio avrebbe errato, non esaminando nel concreto se l’accordo fosse una vera transazione o una vendita dissimulata. A loro avviso, l’art. 108 L.F. vieta la vendita a trattativa privata, ma non un negozio transattivo complesso finalizzato a risolvere una controversia più ampia.

La Corte Suprema ha rigettato completamente questa linea difensiva, ritenendo i motivi infondati e ribadendo con forza il principio già espresso.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte di Cassazione ha chiarito che il giudice di rinvio ha correttamente applicato il dictum della precedente pronuncia. Il punto centrale non è il nomen iuris (il nome) dato all’accordo dalle parti, ma il suo effetto sostanziale. La transazione in questione, al di là delle reciproche concessioni, aveva come risultato finale il trasferimento della proprietà di un bene immobile della massa fallimentare attraverso una modalità, la trattativa privata, espressamente vietata dalla legge.

Il ragionamento della Corte è lineare: se l’effetto economico-giuridico perseguito e raggiunto dal negozio è identico a quello di una vendita privata, allora l’accordo è nullo per violazione della norma imperativa. Non è possibile operare una distinzione tra transazione e vendita quando la prima viene utilizzata per realizzare il risultato della seconda, eludendo le garanzie di trasparenza e competitività della vendita forzata, poste a tutela dei creditori.

La nullità, in questi casi, è una conseguenza diretta e inevitabile. La Corte ha specificato che l’orientamento che in passato poteva distinguere tra i due negozi è ormai superato, in favore di un’analisi sostanzialistica che guarda al risultato finale dell’operazione. Se un atto privatistico, qualunque sia il suo nome, determina il trasferimento di un bene del fallimento al di fuori delle procedure pubbliche, esso è nullo.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

La sentenza consolida un principio di rigore a tutela della par condicio creditorum. Le parti non possono utilizzare lo strumento della transazione per aggirare le norme imperative che disciplinano la liquidazione dei beni fallimentari. Qualsiasi accordo che abbia l’effetto di una vendita privata di un immobile fallimentare sarà considerato nullo, con conseguente obbligo di restituzione del bene alla massa.

Questa pronuncia serve da monito per i curatori e per chiunque contratti con un fallimento: le forme previste dalla legge per la liquidazione dell’attivo non sono negoziabili. La protezione dei creditori e la trasparenza del processo di vendita prevalgono su qualsiasi accordo privatistico che tenti di derogarvi.

È possibile trasferire un immobile di un fallimento tramite un accordo transattivo privato?
No, la sentenza chiarisce che se la transazione ha l’effetto sostanziale di trasferire la proprietà, essa viola la norma imperativa che impone le forme della vendita forzata, risultando quindi nulla.

La nullità di una transazione fallimentare può essere rilevata d’ufficio dal giudice?
Sì, la Corte di Cassazione afferma che, trattandosi di nullità per contrarietà a norma imperativa, il giudice deve rilevarla d’ufficio, anche in assenza di una specifica eccezione delle parti.

Qual è la differenza tra una vendita e una transazione nel contesto fallimentare secondo la Corte?
Secondo la Corte, la distinzione formale è superata. Anche se l’accordo è chiamato ‘transazione’, se il suo effetto economico-giuridico finale è il trasferimento di proprietà con modalità privatistiche, è nullo esattamente come lo sarebbe una vendita privata vietata dalla legge.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1263 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 1263 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/01/2026

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 23842/2024 R.G. proposto da:

COGNOME, RAGIONE_SOCIALE, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME;

-ricorrenti-

contro

FALLIMENTO di RAGIONE_SOCIALE e di COGNOME NOME quale socio accomandatario, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

-controricorrente-

nonché contro

CASELLA PACCA DI NOME;

-intimato-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 6276/2024, depositata l’ 8/10/2024.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/09/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Sentito il Pubblico Ministero, il sostituto procuratore generale NOME COGNOME , che ha chiesto alla Corte di rigettare il ricorso.

Sentiti i difensori dei ricorrenti e del controricorrente che hanno chiesto alla Corte, rispettivamente, di accogliere e di rigettare il ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. Per quanto interessa il presente giudizio, nel primo grado del processo sono state rigettate le domande riconvenzionali, proposte dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e di NOME COGNOME quale socio accomandatario, di rilascio di un immobile di proprietà della società fallita e di pagamento della indennità di abusiva occupazione. Il rigetto delle domande è stato confermato in appello, non essendo -ad avviso della Corte d’appello di Roma rilevabile d’ufficio, in assenza di tempestiva eccezione mai formulata, la pretesa nullità della transazione conclusa tra NOME COGNOME e la curatela fallimentare, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà dell’immobile previa rinuncia della curatela all’indennità per l’occupazione abusiva dell’immobile, nullità derivante dalla norma imperativa di cui all’art. 108 della legge fallimentare, nel testo allora vigente (secondo il quale gli immobili rientranti nella massa fallimentare devono essere trasferiti esclusivamente con le forme della vendita forzata, essendone vietata la vendita a trattativa privata). Questa Corte, con la sentenza n. 18152/2018, ha accolto il ricorso principale del RAGIONE_SOCIALE, che appunto denunciava il mancato rilievo d’ufficio della nullità, ha cassato la sentenza impugnata ‘per quanto di corrispondente ragione’ e ha rinviato la causa alla Corte d’appello di Roma.
2. Il processo è stato riassunto dal RAGIONE_SOCIALE. La Corte d’appello di Roma, quale giudice di rinvio, con sentenza parziale n. 6276/2024 ha dichiarato

la nullità del negozio transattivo, avente ad oggetto il trasferimento dell’immobile. Il giudice d’appello ha poi esaminato le domande della curatela attinenti agli effetti della declaratoria di nullità, ossia la consegna dell’immobile detenuto senza titolo da COGNOME e dalla società RAGIONE_SOCIALE e la corresponsione dell’indennità di occupazione e ha ritenuto che, mentre l’ordine di rilascio era possibile quale effetto della mera declaratoria di nullità, la condanna al pagamento della indennità di occupazione presupponeva un accertamento; ha così ordinato a COGNOME e a NOMECOGNOMENOME di rilasciare l’immobile nella disponibilità del RAGIONE_SOCIALE e ha rimesso le parti in istruttoria per l’espletamento della consulenza tecnica d’ufficio per la determinazione dell’indennità di occupazione.
Avverso la sentenza ricorrono per cassazione NOME COGNOME e la società RAGIONE_SOCIALE

Resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE del gruppo RAGIONE_SOCIALE – RAGIONE_SOCIALE e di NOME COGNOME quale socio accomandatario.

L’intimato NOME COGNOME Pacca di Matrice non ha proposto difese.

Memoria è stata depositata dal controricorrente.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

Il ricorso è articolato in due motivi, tra loro strettamente connessi, che denunciano: il primo, violazione, falsa ed erronea applicazione dell’art. 394 c.p.c. ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c.; il secondo, motivazione assente, apparente, manifestamente e irriducibilmente contraddittoria, perplessa o incomprensibile ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c.

I motivi sono infondati. Ad avviso dei ricorrenti il giudice di rinvio avrebbe dovuto verificare, alla stregua del principio di diritto enunciato dalla Corte di cassazione, se la transazione stipulata tra COGNOME e il RAGIONE_SOCIALE rientrasse o meno concretamente nel novero del negozio nullo; l’art. 108 della legge fallimentare vieterebbe l’alienazione dell’immobile tramite una trattativa privata, ma non attraverso un negozio transattivo nel cui ambito

si preveda l’alienazione dell’immobile unitamente ad altre condizioni finalizzate a risolvere la controversia insorta tra le parti, come nel caso in esame, così che non poteva essere ritenuta nulla la suddetta vendita; il giudice di rinvio avrebbe quindi violato l’art. 394 c.p.c. in quanto non ha effettuato un nuovo esame dell’accordo transattivo e degli atti antecedenti, sottraendosi in tal modo a quanto stabilito dalla Corte di cassazione; conseguentemente -sostengono i ricorrenti -non avendo effettuato l’esame in concreto circa l’eventuale nullità dell’accordo transattivo, il giudice di rinvio è incorso nel vizio di omessa motivazione della sentenza impugnata. Tale ragionamento non può essere seguito.
La Corte di cassazione, nella pronuncia che -cassata la sentenza impugnata -ha disposto il rinvio della causa, ha infatti statuito (pagg. 8 e 9) che una transazione come quella conclusa, che avrebbe dovuto definire le reciproche pretese tra COGNOME e il RAGIONE_SOCIALE (COGNOME avrebbe rinunciato a un asserito credito da lui vantato e a quanto già pagato in vista dell’acquisto del cespite in precedenza indicato, a fronte della rinunzia della curatela al pagamento della indennità di occupazione) aveva il sostanziale effetto di trasferire la proprietà di un bene immobile caduto nella massa fallimentare con modalità, la trattativa privata, diverse da quelle imposte dall’art. 108 della legge fallimentare, secondo il testo ratione temporis applicabile, con la conseguenza che, trattandosi di transazione contraria a norma imperativa, la sua nullità andava rilevata d’ufficio, a ciò non ostando la mancanza della corrispondente eccezione da parte della curatela.
Pertanto, alla luce del dictum enunciato dalla Corte di cassazione, correttamente il giudice di rinvio ha dichiarato la nullità del negozio transattivo concluso tra le parti, né -a fronte di tale dictum -è prospettabile la distinzione operata dai ricorrenti tra transazione e vendita, avendo appunto questa Corte statuito che la transazione conclusa tra le parti aveva il sostanziale effetto di trasferire la proprietà mediante una

modalità vietata dalla legge con norma imperativa (si veda al riguardo Cass. n. 26954/2016, che sottolinea come, ‘rinvenuto l’effetto economico -giuridico finale perseguito dal negozio esattamente nella determinazione con un atto privatistico – e non a ministero del giudice e tramite asta pubblica del trasferimento in capo a terzi di detta proprietà’, diviene ‘conseguente la pronuncia di nullità dello stesso’; è da ritenersi superato l’orientamento ricordato dai ricorrenti che invece distingueva tra trattativa privata e transazione, v. Cass. n. 2510/1994 e più di recente Cass. n. 25136/2008).
II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 7.700, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile, in data 18 settembre 2025.

Il Giudice Estensore NOME COGNOME

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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