Titolo esecutivo mutuo fondiario: quando è valido

Una società si opponeva a un’esecuzione immobiliare sostenendo la nullità della notifica del pignoramento e l’inesistenza di un valido titolo esecutivo. Il Tribunale di Roma ha respinto l’opposizione, chiarendo che il contratto di mutuo fondiario, contenente una quietanza per la somma erogata, costituisce un valido titolo esecutivo mutuo fondiario. Inoltre, eventuali vizi della notifica sono sanati dalla costituzione in giudizio del debitore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Titolo Esecutivo Mutuo Fondiario: la validità confermata dal Tribunale

Una recente sentenza del Tribunale di Roma offre importanti chiarimenti sulla validità del titolo esecutivo mutuo fondiario e sulle conseguenze di una notifica irregolare dell’atto di pignoramento. La decisione analizza due questioni centrali nelle procedure di esecuzione immobiliare: la sufficienza del contratto di mutuo come titolo per agire e la sanabilità dei vizi di notifica. Questo caso stabilisce principi chiari, a tutela della certezza del diritto e dell’efficacia delle procedure esecutive.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un’azione di esecuzione immobiliare promossa da un istituto di credito nei confronti di una società. La banca, forte di un contratto di mutuo fondiario stipulato nel 2019, notificava un atto di precetto alla società debitrice, intimandole il pagamento di una somma superiore a € 111.000,00 a titolo di capitale residuo, rate scadute, oneri e interessi. Successivamente, veniva avviata la procedura di pignoramento immobiliare.

La società debitrice, tuttavia, decideva di opporsi all’esecuzione, promuovendo un giudizio di merito dopo una fase cautelare. Le sue contestazioni si fondavano su due argomenti principali.

L’Opposizione del Debitore e le Sue Argomentazioni

La società opponente basava la sua difesa su due pilastri:

1. L’irregolarità della notifica dell’atto di pignoramento: Sosteneva di non aver mai ricevuto la notifica dell’atto, poiché nel frattempo la sede legale era stata trasferita. A suo dire, il creditore avrebbe dovuto effettuare ulteriori ricerche prima di procedere con la notifica presso la residenza del legale rappresentante. La prima notizia della procedura esecutiva sarebbe pervenuta solo con la notifica via PEC del provvedimento di fissazione dell’udienza.
2. L’inesistenza di un valido titolo esecutivo: Contestava che il contratto di mutuo fondiario potesse essere qualificato come un valido titolo esecutivo ai sensi dell’art. 474 c.p.c., ritenendo necessaria un’ulteriore prova dell’effettiva erogazione delle somme.

Sulla base di queste argomentazioni, la società chiedeva al Tribunale di dichiarare la nullità e l’inefficacia del titolo esecutivo e del conseguente pignoramento.

La Decisione del Tribunale sul titolo esecutivo mutuo fondiario

Il Tribunale di Roma, con la sentenza in esame, ha rigettato integralmente le domande della parte attrice, condannandola al pagamento delle spese di lite. La decisione si articola analizzando e respingendo entrambi i motivi di opposizione, fornendo un’interpretazione consolidata delle norme procedurali e sostanziali in materia.

Le Motivazioni della Sentenza

Il Giudice ha basato la sua decisione su un’attenta analisi della normativa e della giurisprudenza di legittimità.

Sulla Nullità della Notifica del Pignoramento

Il Tribunale ha chiarito che la notifica effettuata al legale rappresentante di una società è una valida alternativa alla notifica presso la sede legale, come previsto dall’art. 145 c.p.c. Anche qualora la notifica fosse considerata irregolare, non sarebbe inesistente. La giurisprudenza distingue tra inesistenza (mancanza totale degli elementi costitutivi dell’atto) e nullità (difformità dal modello legale). Un’ipotesi di nullità, a differenza dell’inesistenza, è sanabile.

In questo caso, la stessa proposizione dell’opposizione da parte del debitore dimostra il raggiungimento dello scopo della notifica: portare l’atto a conoscenza del destinatario. Pertanto, la costituzione in giudizio del debitore, anche se al solo fine di eccepire il vizio, sana la nullità della notificazione ai sensi dell’art. 156 c.p.c.

Sulla Validità del Titolo Esecutivo Mutuo Fondiario

Questo è il punto cruciale della sentenza. Il Tribunale ha affermato con fermezza che il contratto di mutuo fondiario, oggetto della causa, costituisce un valido titolo esecutivo mutuo fondiario. La motivazione poggia su due elementi fondamentali:

1. La disciplina speciale del credito fondiario: L’art. 41 del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993) esclude esplicitamente l’obbligo di notificare il titolo contrattuale esecutivo nei procedimenti di espropriazione relativi a crediti fondiari.
2. La quietanza nel contratto: Il contratto di mutuo conteneva una clausola specifica in cui la parte finanziata dichiarava di aver ricevuto la somma e ne rilasciava “ampia quietanza”. Secondo la giurisprudenza consolidata, anche delle Sezioni Unite della Cassazione, questa dichiarazione comprova il perfezionamento del contratto di mutuo (che è un contratto reale e si perfeziona con la consegna del denaro) e l’esistenza di un’obbligazione restitutoria certa, liquida ed esigibile. La quietanza integra una confessione stragiudiziale e rende il contratto di per sé un titolo esecutivo sufficiente, senza necessità di ulteriori atti che attestino l’effettiva erogazione.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La sentenza del Tribunale di Roma ribadisce principi fondamentali per gli operatori del settore bancario e immobiliare. In primo luogo, conferma che la costituzione in giudizio del debitore esecutato sana eventuali vizi della notifica del pignoramento, precludendo eccezioni puramente dilatorie. In secondo luogo, e con maggior forza, consolida l’orientamento secondo cui il contratto di mutuo fondiario che attesti, tramite quietanza, l’avvenuta erogazione della somma, è un titolo esecutivo mutuo fondiario autonomo e sufficiente per avviare l’esecuzione forzata. Questo principio rafforza la posizione del creditore fondiario, semplificando e accelerando le procedure di recupero del credito.

Un contratto di mutuo fondiario è sempre un titolo esecutivo valido per avviare un pignoramento?
Sì, secondo la sentenza, un contratto di mutuo fondiario costituisce un valido titolo esecutivo se documenta l’erogazione della somma e un’obbligazione di restituzione univoca e incondizionata. La presenza nel contratto di una dichiarazione di quietanza, con cui il mutuatario attesta di aver ricevuto i fondi, è elemento sufficiente a comprovare il perfezionamento del contratto e a renderlo esecutivo.

Una notifica del pignoramento irregolare rende nulla l’intera procedura esecutiva?
No. La sentenza chiarisce che una notifica irregolare ma non inesistente (cioè riconoscibile come atto di notifica) determina una nullità sanabile. Tale vizio viene sanato se il debitore si costituisce in giudizio per opporsi, poiché tale atto dimostra che lo scopo della notifica – portare a conoscenza la procedura – è stato comunque raggiunto.

È necessario notificare il contratto di mutuo (il titolo esecutivo) al debitore in caso di crediti fondiari?
No. La decisione, richiamando l’art. 41 del Testo Unico Bancario, conferma che nel procedimento di espropriazione relativo a crediti fondiari è espressamente escluso l’obbligo della notificazione del titolo contrattuale esecutivo.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 2510 2026 – N. R.G. 00025161 2025 DEPOSITO MINUTA 17 02 2026 PUBBLICAZIONE 17 02 2026

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

IV Sezione Civile

Il giudice NOME COGNOME ha emesso la seguente sentenza nella causa civile in primo grado iscritta al n. NUMERO_DOCUMENTO del ruolo generale affari contenziosi dell’anno 2025, vertente tra

, in proprio e quale legale rappresentante pro tempore della società rappresentate e difese dall ‘AVV_NOTAIO

PARTE ATTRICE

in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difeso dal l’AVV_NOTAIO

PARTE CONVENUTA

nonchè

PARTI CONVENUTE CONTUMACI

Oggetto: Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi (artt. 615, comma 2, e 617 c.p.c.) immobiliare -fase di merito

FATTO – Con atto di citazione in opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi di cui alla procedura R.G.E. n. 1247/2024, parte attrice, all’esito della fase cautelare svoltasi innanzi al competente Giudice dell’Esecuzione, ha promosso giudizio di merito deducendo:

✓ che la in data 22/04/2024 le aveva notificato atto di precetto in forza del ‘ contratto di mutuo fondiario a rogito notaio del 08/03/2019 (rep. n. 51348 racc. n. 19573)’ intimando e facendo precetto alla società ‘ di pagare, entro dieci giorni dalla ricezione del presente atto, alla le somme di seguito indicate: – capitale residuo, rate scadute, oneri, spese

e interessi € 111.974,78′ oltre spese del precetto;

che a tale precetto proponeva tempestiva opposizione e a tale precetto controparte faceva poi seguire ulteriore atto di precetto in rinnovazione;

che seguiva atto di pignoramento;

che essa odierna parte attrice non ha mai ricevuto la notifica dell’atto di pignoramento, mentre il primo atto con cui è stata informata dell’esecuzione de qua è stata la notifica a mezzo EMAIL in data 13/02/2025 del provvedimento di fissazione dell’udienza;

che a conferma del fatto non abbia mai ricevuto la notifica dell’atto di pignoramento, la fase cautelare dell’opposizione ex artt. 615 e 617 c.p.c. formulata nella procedura esecutiva si è conclusa non con una pronuncia di tardività, bensì con provvedimento in data 23/04/2025 di un non luogo a provvedere e fissazione del termine di 30 giorni per introdurre il presente giudizio di merito dell’opposizione.

che contestava in diritto: l’illegittimità, inesistenza e/o nullità della notifica del pignoramento; l’ inesistenza di un titolo esecutivo ex art. 474 c.p.c. nel mutuo fondiario azionato da parte creditrice procedente; la violazione dell’art. 557 c.p.c. e conseguente nullità del pignoramento per omessa produzione di un valido e completo titolo esecutivo ex art. 474 c.p.c..

Tanto premesso, parte attrice ha così concluso in atto di citazione: ‘ Piaccia all’Ill.mo Giudice adito, per i motivi di cui in narrativa, contrariis reiectis, nel merito, previo accertamento delle violazioni di legge contestate con il presente atto, in accoglimento della spiegata opposizione, dichiarare ex artt. 615 e 617 c.p.c. la nullità, illegittimità, invalidità, inefficacia, inammissibilità, improcedibilità e inopponibilità all’odierna parte attrice opponente del titolo esecutivo, costituito dal contratto di finanziamento fondiario concesso ex art. 38 e ss. D.Lgs. 385/1993 dalla stessa in favore della a rogito del notaio in data 08/03/2019 (rep. n. 51348 – racc. n. 19573), nonché del conseguente atto per pignoramento immobiliare tuttora pendente innanzi al medesimo Ill.mo Tribunale in epigrafe sub R.G.E.n. 1247/2024, con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio ‘. Cont
Si è costituita in giudizio la

la quale ha così concluso: ‘ Voglia l’Ecc.mo Tribunale,

ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattese, respingere l’avversa opposizione, siccome manifestamente infondata in fatto e diritto, condannando gli opponenti alle rifusione delle spese e competenze di questo giudizio ‘.

e hanno optato per la contumacia.

All’udienza del 04/02/2026 la causa è stata r imessa in decisione ai sensi dell’art. 281 quinquies cod.proc.civ.

DIRITTO -Le domande di parte attrice non possono essere accolte.

DEDOTTA ILLEGITTIMITÀ, INESISTENZA E/O NULLITÀ DELLA NOTIFICA DEL PIGNORAMENTO

Sotto tale profilo, la rappresenta di non avere ricevuto la notifica dell’atto di pignoramento, in quanto all’epoca la sede era già stata trasferita in INDIRIZZO; pertanto il notificante avrebbe dovuto assumere ulteriori informazioni sulla sede della società, prima di procedere alla notifica presso la residenza del legale rappresentante della stessa. Si osserva che nel caso in esame la notifica è stata effettuata in favore del legale rappresentante e la notifica del pignoramento effettuata al legale rappresentante della società esecutata è da ritenersi equivalente e alternativa a quella eseguita presso la sede dell’ente ed è, dunque, valida ai sensi dell’art. 145 c.p.c. Invero, va considerato:
sia che: ‘ In tema di notificazioni ad una persona giuridica, ed alla stregua dell’art. 145, comma 1, c.p.c., nel testo dettato dall’art. 2 della l. n. 263 del 2005, applicabile “ratione temporis”, la notifica alla persona fisica che la rappresenta può avvenire, alternativamente, con la consegna dell’atto presso la sede della società, ovvero, quando in esso ne siano specificati residenza, domicilio e dimora abituale, con le modalità prescritte dagli artt. 138, 139 e 141 c.p.c., dovendo altresì ritenersi possibile, in assenza di un espresso divieto di legge, la notifica all’amministratore tramite il servizio postale ai sensi dell’art. 149 c.p.c – Cass, ordinanza n. 30882/2017);
sia che ‘ l’obbligo di notificazione degli atti tributari (nella specie dell’avviso di accertamento) presso il domicilio fiscale ex art. 60, comma 1, lett. c, del d.P.R. n. 600 del 1973 non esclude la possibilità, prevista dall’art. 145, comma 1, c.p.c.,

così come modificato dalla l. n. 263 del 2005, di eseguire la notificazione alle persone giuridiche, in via alternativa a quella nella loro sede, direttamente alla persona fisica che le rappresenta, purché ne siano indicati nell’atto la qualità, nonché la residenza, il domicilio o la dimora abituale ‘ (vds. Cass. civ. n. 5246/2025).

Inoltre, la notifica al legale rappresentante al più potrebbe considerarsi irregolare ma non inesistente (invero, ‘ L’inesistenza della notificazione è configurabile, in base ai principi di strumentalità delle forme degli atti processuali e del giusto processo, oltre che in caso di totale mancanza materiale dell’atto, nelle sole ipotesi in cui sia posta in essere un’attività priva degli elementi costitutivi essenziali idonei a rendere riconoscibile un atto qualificabile come notificazione, ricadendo ogni altra ipotesi di difformità dal modello legale nella categoria della nullità; l’inesistenza della notificazione non è sanabile per raggiungimento dello scopo ‘ (vds. Cass. N. 31085 del 20/10/2022). Ne discende, pertanto, che ‘ la notificazione di un atto effettuata in mancanza dei requisiti prescritti dalla legge, ma comunque riconoscibile quale attività notificatoria, non è inesistente, ma nulla e, quindi, sanabile per raggiungimento dello scopo, con la rituale e tempestiva costituzione dell’intimato ‘ (vds. Cass. N. 22806 del 13/08/2024).
I nfatti, secondo un orientamento che può definirsi consolidato, la costituzione del debitore nella procedura esecutiva -quand’anche effettuata al solo scopo di eccepire, mediante la proposizione di una opposizione agli atti esecutivi, vizi della notificazione dell’atto di pignoramento consente di ritenere integrata la legale conoscenza, da parte sua, degli atti del processo esecutivo e, in primo luogo, dello stesso atto di pignoramento, essendo dunque conseguito lo scopo di renderlo edotto del suo contenuto; in altre parole, la condotta dell’esecutato che denunci, con l’opposizione ex art. 617 c.p.c., la nullità della notificazione dell’atto di pignoramento è indice della conoscenza dell’esecuzione e dimostra l’avvenuto raggiungimento dello scopo cui era preordinata la notificazione, il cui vizio è quindi sanato, in applicazione della regola dettata dall’art. 156 c.p.c.
2. DEDOTTA INESISTENZA DI UN VALIDO TITOLO ESECUTIVO

In relazione a tale motivo di opposizione l a doglianza appare infondata, in quanto, considerata la natura fondiaria del titolo azionato, che peraltro chiaramente risulta dall’esame del contratto di mutuo, non può dubitarsi che nella specie trovi applicazione

TABLE

l’art. 41 T.U.B. a mente del quale ” Nel procedimento di espropriazione relativo a crediti fondiari è escluso l’obbligo della notificazione del titolo contrattuale esecutivo “. Inoltre, va osservato che nel contratto di mutuo fondiario, ex artt.38 e ss. D.Lgs. n.385/1993, oggetto di causa vi è il seguente esplicito atto di quietanza:

Orbene, si osserva che ‘ Il contratto di mutuo, contenente la contestuale pattuizione di costituire in deposito o pegno irregolari la somma mutuata e l’obbligo del mutuante di svincolarla direttamente al verificarsi di quanto convenuto (mutuo c.d. condizionato), costituisce valido titolo esecutivo, di per sé solo e senza necessità di un nuovo atto pubblico o scrittura privata autenticata che attesti l’avvenuto svincolo, essendo sufficiente che la somma sia stata effettivamente, quand’anche con mera operazione contabile, messa a disposizione del mutuatario e che egli abbia assunto l’obbligazione, univoca, espressa ed incondizionata, di restituirla ‘ (Cass. Sez. UU., 06/03/2025, n. 5968). Conclusivamente, il contratto oggetto di causa documentando l’erogazione della somma finanziata e, soprattutto, un’obbligazione restitutoria attuale e non condizionata -comprova il perfezionamento del contratto di mutuo e un diritto di credito della Banca certo, liquido ed esigibile ed è, conseguentemente, un valido titolo esecutivo ex art. 474 c.p.c. Inoltre, si ricorda che: ‘La Corte di merito – muovendo dalla premessa della natura reale del contratto di mutuo che si perfeziona con la consegna della cosa mutuata, sicchè la traditio di una somma di denaro alla parte mutuataria deve ritenersi provata ove quest’ultima abbia espressamente dichiarato di averla ricevuta ed accettata rilasciandone quietanza (cfr. Cass. n. 14 del 2011) – sottolinea che la quietanza costituisce atto unilaterale di riconoscimento del pagamento e integra, tra le parti, confessione stragiudiziale, proveniente dal creditore e rivolta al debitore; per cui l’esistenza del fatto estintivo (pagamento) da essa attestato può essere contestata soltanto mediante la prova degli stessi fatti (errore di fatto o violenza) richiesti dall’art. 2732 c.c. per privare di efficacia la confessione, essendo irrilevanti il dolo e la simulazione (in tal
senso, Cass. n. 18882 del 2007). In piena coerenza con siffatti principi, del tutto correttamente il giudice di appello – “a fronte dell’inequivocabile e chiaro significato delle espressioni usate, la dichiarazione del mutuante, contenuta nell’articolo 1 del contratto di mutuo del 20 maggio 1991, di aver ricevuto e accettato la somma di £ 30.000.000 dalla parte mutuataria, e di rilasciarne quietanza in virtù della sottoscrizione del contratto, non può che essere qualificata come riconoscimento dell’avvenuta ricezione della somma di £ 30.000.000, di cui al contratto di mutuo” – ritiene che, “in mancanza di specifica impugnazione della predetta dichiarazione per errore di fatto o violenza”, la suddetta dichiarazione “costituisce piena prova dell’avvenuta consegna della somma dal mutuante al mutuatario e, quindi, dell’avvenuto perfezionamento del contratto di mutuo” (sentenza impugnata pagg. 4 e 5)…. Tanto più che la consegna del denaro idonea a perfezionare il contratto reale di mutuo non va intesa nei soli termini di materiale e fisica traditio del danaro medesimo (o di altre cose fungibili), rivelandosi, invero, sufficiente il conseguimento della sua disponibilità giuridica da parte del mutuatario, ricavabile anche dall’integrazione di quel contratto con il separato atto di quietanza a saldo (Cass. n. 17194 del 2015)’ (vds. Cass. Civ. n. 24683/2018).
3. SPESE DI LITE

Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, così provvede:

rigetta le domande di parte attrice;

condanna parte attrice a rimborsare, in favore della

le spese di giudizio che liquida in € 5.000, 00 per compenso professionale, oltre la C.P.A. 4%, l’I.V.A. 22% e le spese generali 15% come per Legge.

Tribunale di Roma, 17/02/2026

Il Giudice NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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