Terzo datore di ipoteca: diritti nel fallimento

Una società creditrice si è vista negare il diritto di partecipare alla ripartizione dei proventi dalla vendita di un immobile ipotecato, di proprietà di un terzo datore di ipoteca fallito. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che il creditore non è tenuto a presentare domanda di insinuazione al passivo nel fallimento del terzo garante. Può invece intervenire direttamente nella fase di ripartizione dell’attivo per soddisfare il proprio credito, in virtù del principio di “responsabilità senza debito” che caratterizza la figura del terzo datore di ipoteca.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Terzo Datore di Ipoteca: Diritti e Procedure nel Fallimento

La figura del terzo datore di ipoteca rappresenta un elemento cruciale nel diritto delle garanzie reali, specialmente quando interseca le complesse dinamiche del diritto fallimentare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti fondamentali sulle modalità con cui un creditore può far valere la propria ipoteca su un bene di proprietà di un terzo garante, qualora quest’ultimo venga dichiarato fallito. Analizziamo la decisione per comprendere le sue importanti implicazioni pratiche.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla richiesta di una società creditrice, che vantava un credito derivante da un mutuo fondiario, garantito da ipoteca su beni immobili. La particolarità risiedeva nel fatto che la società debitrice originaria aveva trasferito la proprietà di tali immobili a un’altra società. Successivamente, sia la società debitrice principale sia la società proprietaria degli immobili (configurandosi quindi come terzo datore di ipoteca) venivano dichiarate fallite.

La società creditrice, già ammessa in via chirografaria al passivo del fallimento del debitore principale, chiedeva di poter partecipare alla ripartizione delle somme ricavate dalla vendita dei beni ipotecati, nell’ambito del fallimento del terzo datore. Sia il Giudice Delegato che il Tribunale in sede di reclamo rigettavano la richiesta, sostenendo che la creditrice avrebbe dovuto presentare una formale domanda di ammissione al passivo anche nel fallimento del terzo datore.

La Questione Giuridica e il Ricorso per Cassazione

Il cuore della controversia verteva sulla corretta procedura che il creditore, titolare di un’ipoteca su beni di un terzo datore di ipoteca fallito, deve seguire per soddisfare il proprio credito. Il Tribunale aveva erroneamente ritenuto che l’ammissione al passivo del debitore principale precludesse la possibilità di far valere la garanzia reale nel distinto fallimento del garante. Inoltre, aveva imposto l’onere della domanda di insinuazione al passivo anche in quest’ultima procedura.

La società creditrice ha quindi presentato ricorso in Cassazione, contestando la violazione delle norme sulla procedura fallimentare e sul diritto di ipoteca, sostenendo che la sua posizione non era quella di un creditore diretto del fallito, ma di titolare di un diritto reale di garanzia su un bene compreso nell’attivo fallimentare.

Le Motivazioni della Cassazione sul terzo datore di ipoteca

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, ha ribaltato la decisione del Tribunale, basando il suo ragionamento su principi consolidati e recentemente riaffermati dalle Sezioni Unite.

In primo luogo, la Corte ha chiarito che la fattispecie rientra nella figura della “responsabilità senza debito”. Il terzo datore di ipoteca è responsabile con il proprio bene, ma non è il debitore principale. Esiste una dissociazione tra il soggetto tenuto all’adempimento (il debitore originario) e il soggetto il cui bene è soggetto all’azione esecutiva (il terzo datore). Di conseguenza, il creditore ipotecario non è un creditore diretto del fallimento del terzo datore.

Richiamando la sentenza delle Sezioni Unite n. 8557/2023, la Suprema Corte ha enunciato un principio fondamentale: i creditori titolari di un’ipoteca su beni compresi nel fallimento, costituiti a garanzia di crediti verso debitori diversi dal fallito, non possono e non devono avvalersi della procedura di verificazione dello stato passivo. Essi non sono creditori del fallito.

La procedura corretta, come delineato dalla Corte, prevede che tali creditori possano “intervenire nel procedimento fallimentare in vista della ripartizione dell’attivo”. In pratica, possono chiedere di partecipare alla distribuzione delle somme ricavate dalla liquidazione del bene ipotecato. Qualora il piano di riparto predisposto dal curatore escluda il loro diritto, essi possono proporre reclamo ai sensi dell’art. 110 della legge fallimentare.

Le Conclusioni

La decisione in esame ha un’enorme portata pratica. Essa semplifica e chiarisce l’iter per i creditori garantiti da ipoteca su beni di un terzo datore di ipoteca fallito. Non è più necessario intraprendere il complesso percorso dell’insinuazione al passivo, essendo sufficiente intervenire nella fase finale di ripartizione. Questo non solo snellisce la procedura, ma rafforza anche l’efficacia della garanzia ipotecaria, confermando che il diritto di prelazione segue il bene e può essere fatto valere direttamente su di esso, indipendentemente dalle vicende personali del debitore principale. La sentenza riafferma la netta distinzione tra il rapporto di debito e il rapporto di garanzia, fornendo uno strumento più agile e diretto per la tutela del credito.

Il creditore ipotecario deve presentare domanda di ammissione al passivo nel fallimento del terzo datore di ipoteca?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il creditore titolare di un’ipoteca su un bene di un terzo datore fallito non è un creditore del fallito stesso e, pertanto, non deve presentare domanda di insinuazione al passivo in quella procedura.

Cosa significa “responsabilità senza debito” nel contesto di un terzo datore di ipoteca?
Significa che esiste una scissione tra chi è obbligato a pagare il debito (il debitore principale) e chi risponde con un proprio bene in caso di inadempimento (il terzo datore di ipoteca). Quest’ultimo non è personalmente debitore, ma il suo bene è vincolato a garanzia del debito altrui.

Come può il creditore far valere la propria garanzia nel fallimento del terzo datore di ipoteca se non si insinua al passivo?
Il creditore può intervenire direttamente nel procedimento fallimentare nella fase della ripartizione dell’attivo. Può richiedere di partecipare alla distribuzione delle somme ricavate dalla vendita del bene ipotecato e, se il suo diritto viene escluso dal curatore, può proporre reclamo contro il piano di riparto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 975 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 975 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso di cui al procedimento nr. 2326/2021 proposto da:

FINO 1 RAGIONE_SOCIALE e per essa la mandataria RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante p.t. , rappresentata e difesa dagli avv.ti NOME COGNOMECODICE_FISCALE NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, giusta procura speciale in calce al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione

-intimato- avverso il decreto nr.3900/2020 depositato in data 10/12/2020 dal Tribunale di Venezia;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 30 maggio 2024 dal cons. NOME COGNOME

RILEVATO CHE

1 Fino 1 RAGIONE_SOCIALE (di seguito ‘Banca’), succeduta a UniCredit s.p.a. e rappresentata in giudizio da RAGIONE_SOCIALE.p.aRAGIONE_SOCIALE, deducendo di vantare nei confronti della fallita RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE) un credito di € 224.461 derivante da mutuo fondiario garantito da ipoteca iscritta su beni immobili che la mutuataria aveva successivamente trasferito in proprietà a RAGIONE_SOCIALE, anch’essa dichiarata fallita, chiese di poter partecipare al riparto delle somme ricavate dalla liquidazione di tali beni, acquisiti all’attivo del fallimento della seconda società, la quale rivestiva nei suoi confronti la qualità di terza datrice di ipoteca.
1.1. Il giudice delegato al Fallimento di RAGIONE_SOCIALE dichiarò l’istanza inammissibile.

1.2. Il reclamo ex art. 26 proposto dalla Banca contro il provvedimento del G.D. è stato rigettato dal Tribunale di Venezia, con decreto del 10.12.2020, in base al duplice rilievo che la reclamante era stata ammessa al chirografo allo stato passivo del Fallimento della debitrice RAGIONE_SOCIALE e dunque non poteva più far valere la ‘fondiarietà’ del suo credito e chiedere di partecipare al riparto delle somme ricavate dalla vendita dei beni ipotecati nell’ambito del fallimento della terza datrice, e che, in ogni caso, la richiesta avrebbe dovuto essere formulata mediante domanda di ammissione allo stato passivo.
La Banca ha proposto ricorso per la cassazione del decreto sulla base di due motivi. Il Fallimento RAGIONE_SOCIALE in liquidazione non ha svolto difese.

CONSIDERATO CHE

1 Col primo motivo, che denuncia « violazione e/o falsa applicazione dell’art 96 ultimo comma l. fall. e dell’art. 2808 c.c. nonché omesso esame circa un fatto decisivo in relazione all’art 360, primo comma nr. 3) e 5 ) c.p.c e all’art 111, comma settimo Cost. », la Banca rileva che l’ammissione del suo credito in via chirografaria allo stato passivo del RAGIONE_SOCIALE, peraltro dovuta al fatto che i cespiti ipotecati non erano più nella titolarità dell’originaria debitrice, spiegava effetto, ai fini del concorso, solo nell’ambito della stessa procedura e non poteva pertanto precludere la sua partecipazione al riparto di quanto ricavato dal Fallimento RAGIONE_SOCIALE dalla vendita dei beni ipotecati.
1.2. Col secondo motivo, che denuncia « falsa applicazione degli artt. 52,54,92 92-103 ( capo V) e violazione e/o falsa applicazione degli artt. 602 , 603 e 604 c.p.c. e 2808 c.c., nonché omesso esame circa un fatto decisivo in relazione all’art 360 , primo comma, nn 3) e 5) e 111, comma settimo Cost. » la ricorrente lamenta che il tribunale abbia prestato adesione a un isolato precedente di questa Corte, secondo cui i titolari di diritti di ipoteca sui beni immobili compresi nel fallimento e già costituiti in garanzia per crediti vantati verso debitori diversi dal fallito, per partecipare al riparto devono comunque presentare domanda di ammissione allo stato passivo.
2 Va in primo luogo riconosciuta l’ammissibilità ex art. 111 Cost. del ricorso, rivolto contro un provvedimento decisorio e definitivo, col quale il tribunale, con statuizione non altrimenti impugnabile, ha negato il diritto della Banca a soddisfare il proprio credito sul ricavato dalla vendita dei beni su cui aveva iscritto ipoteca.

2.1. Il ricorso, oltre che ammissibile, è anche manifestamente fondato.

2.2. La fattispecie per cui è causa rientra nella figura della «responsabilità senza debito», connotata da una dissociazione tra chi è tenuto all’adempimento del debito (nel caso RAGIONE_SOCIALE, beneficiaria del mutuo fondiario) e chi è proprietario dei beni sui quali si esercita l’azione esecutiva del titolare del diritto di prelazione ( nel caso RAGIONE_SOCIALE).

2.3. L’assunto del tribunale, secondo cui l’ammissione del credito della mutuante al chirografo dello stato passivo della debitrice principale sarebbe preclusivo della partecipazione della creditrice al riparto delle somme ricavate dalla vendita dei beni ipotecati nell’ambito del fallimento del terzo datore, oltre ad essere totalmente immotivato (non si comprende cosa il giudice abbia inteso per ‘fondiarietà’ del credito, né perché la pretesa mancanza di ‘fondiarietà’ sia stata desunta da un provvedimento di ammissione al chirografo adottato, con ogni probabilità, per la semplice ragione che i beni ipotecati non erano stati acquisiti all’attivo del Fallimento di RAGIONE_SOCIALE) è anche palesemente errato perché, come rilevato dalla Banca, il giudicato endofallimentare fa stato solo nell’ambito della procedura concorsuale cui inerisce e ai soli fini del concorso.
2.4. Quanto alle modalità col quale il titolare di un diritto di prelazione sugli immobili compresi nel fallimento di un soggetto che non gli è debitore deve chiedere di partecipare al riparto, è sufficiente rilevare che sul tema sono di recente intervenute le sezioni unite di questa Corte che, con la sentenza nr. 8557/2023, hanno enunciato i seguenti principi: « I creditori titolari di un diritto di ipoteca o di pegno sui beni compresi nel fallimento costituiti in garanzia per crediti vantati verso debitori diversi dal fallito non possono, anche dopo le modifiche introdotte dal d.lgs. n. 5 del 2006 e dal d.lgs. n. 169 del 2007, avvalersi del procedimento di verificazione dello stato passivo di cui al titolo II, capo V della legge fallimentare, in quanto non sono creditori del fallito, né soggetti che
agiscono per la restituzione o la rivendica dei beni acquisiti al fallimento. I detti creditori possono intervenire nel procedimento fallimentare in vista della ripartizione dell’attivo per richiedere di partecipare alla distribuzione delle somme ricavate dalla liquidazione dei beni compresi nella procedura che sono stati ipotecati o pignorati. Avverso il piano di riparto del curatore che escluda o includa (in tutto o in parte) il diritto del titolare della nuda prelazione alla distribuzione delle dette somme, il creditore ipotecario o pignoratizio e, rispettivamente, gli altri creditori interessati al riparto del ricavato della vendita del bene possono proporre reclamo a norma dell’art. 110, comma 3, l. fall..Il reclamo può avere ad oggetto l’esistenza, la validità e l’opponibilità al fallimento della garanzia reale, avendo anche riguardo alla sua revocabilità, oltre che l’ an e il quantum del debito garantito. Tale accertamento non richiede la partecipazione al giudizio del debitore la cui obbligazione è garantita da ipoteca o da pegno e ha un valore endoconcorsuale, essendo, come tale, non opponibile al detto debitore, restato estraneo al procedimento fallimentare, in sede di rivalsa » .
2.5. Dunque, contrariamente a quanto affermato dal tribunale, la creditrice ipotecaria non era tenuta a proporre domanda di ammissione al passivo (ciò a prescindere dal mancato rilievo da parte del giudice a quo dell’avvenuta formazione di un giudicato endofallimentare, esso sì facente stato anche nei confronti del Fallimento RAGIONE_SOCIALE in ordine all’inammissibilità di siffatta domanda, in precedenza presentata dalla Banca).

All’accoglimento del ricorso conseguono la cassazione del decreto impugnato e il rinvio della causa al Tribunale di Venezia, in diversa composizione che, nel procedere a un nuovo esame, si atterrà ai principi enunciati e regolerà anche le spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale di Venezia, in diversa composizione, cui demanda la regolamentazione anche delle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 30 maggio 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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