Termine essenziale: quando il ritardo fa saltare il contratto

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in un contratto preliminare di vendita, l’inadempimento del promissario acquirente, incapace di saldare il prezzo pattuito, legittima il recesso del promittente venditore, anche se quest’ultimo aveva mostrato interesse alla stipula dopo la scadenza del termine essenziale. La Corte ha ritenuto che il mancato pagamento costituisca un inadempimento di tale gravità da prevalere sulla mera discussione successiva alla scadenza del termine essenziale, confermando così il diritto del venditore a trattenere la caparra.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Termine Essenziale nel Preliminare: Quando il Ritardo Giustifica il Recesso?

Nei contratti di compravendita immobiliare, il rispetto delle scadenze è cruciale. Ma cosa succede se il compratore non rispetta la data pattuita per il rogito, anche se questa era definita come termine essenziale? E se il venditore, dopo quella data, mostra ancora interesse a concludere l’affare? Una recente sentenza della Corte di Cassazione fa luce su questi aspetti, chiarendo che l’incapacità di pagare il prezzo pattuito rappresenta un inadempimento così grave da legittimare il recesso del venditore e la ritenzione della caparra, indipendentemente dalle trattative successive alla scadenza.

I Fatti di Causa

La vicenda riguarda un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile commerciale. Una società promissaria acquirente si impegnava ad acquistare l’immobile per 600.000 euro, versando una caparra confirmatoria di 150.000 euro. Il contratto prevedeva un termine di 60 giorni per la stipula del rogito notarile, specificando che tale scadenza doveva considerarsi ‘essenziale’ ai sensi dell’art. 1457 del codice civile.

Tuttavia, la società acquirente incontrava difficoltà nel reperire i fondi necessari, avendo optato per un finanziamento tramite leasing che non si concretizzava alle condizioni sperate. Di conseguenza, non si presentava alla stipula del contratto definitivo.

La società venditrice, dopo aver sollecitato più volte la conclusione dell’accordo anche oltre la scadenza del termine, esercitava infine il diritto di recesso, trattenendo la caparra versata. La società acquirente, invece, citava in giudizio la venditrice chiedendo l’esecuzione in forma specifica del contratto o, in subordine, la sua risoluzione per inadempimento della venditrice, con conseguente risarcimento dei danni.

Il Percorso Giudiziario e la questione del termine essenziale

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello davano ragione alla società venditrice. I giudici di merito ritenevano legittimo il recesso e la ritenzione della caparra, attribuendo l’inadempimento alla società acquirente. Quest’ultima non era stata in grado di dimostrare la propria capacità di saldare il prezzo concordato e, anzi, aveva tentato di modificare le condizioni di pagamento proponendo un prezzo inferiore offerto dalla società di leasing.

La società acquirente ricorreva quindi in Cassazione, sostenendo principalmente che la venditrice, avendo inviato una diffida ad adempiere dopo la scadenza del termine essenziale, avrebbe di fatto rinunciato alla sua essenzialità. Secondo la ricorrente, ciò avrebbe richiesto una valutazione della gravità dell’inadempimento, che a suo dire era stata omessa.

L’Analisi della Corte di Cassazione sull’inadempimento

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti. Gli Ermellini hanno chiarito un punto fondamentale: sebbene la parte interessata possa rinunciare, anche tacitamente, a far valere il termine essenziale, la valutazione finale deve concentrarsi sulla causa effettiva del fallimento della negoziazione.

Nel caso specifico, il rigetto della domanda della società acquirente non si basava esclusivamente sulla violazione del termine, ma sull’inadempimento sostanziale e decisivo: l’incapacità di pagare il prezzo di 600.000 euro. La Corte ha sottolineato che la promissaria acquirente si era rifiutata di stipulare il definitivo alle condizioni pattuite, nonostante la venditrice avesse adempiuto a tutti i suoi obblighi preparatori, come ottenere la rinuncia alla prelazione da parte del conduttore dell’immobile e la delibera della banca per la restrizione dell’ipoteca.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha smontato i motivi del ricorso uno per uno. Ha stabilito che non vi era stata alcuna omissione di valutazione di un fatto decisivo, ma una corretta analisi dell’intera condotta delle parti. La decisione di rigettare la domanda della società acquirente era fondata sulla sua conclamata difficoltà finanziaria e sulla sua indisponibilità a concludere il contratto al prezzo originario. La proposta di un pagamento parziale tramite una società di leasing per un importo inferiore (540.000 euro invece di 600.000) è stata vista come una prova evidente dell’inadempimento.

Inoltre, la Corte ha respinto la tesi secondo cui una presunta ammissione del rappresentante legale della venditrice riguardo a una proposta di pagamento modificata potesse valere come confessione. Tale dichiarazione non conteneva alcun elemento sfavorevole alla venditrice, ma si limitava a descrivere un tentativo di rinegoziazione mai andato a buon fine.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa sentenza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, ribadisce che il termine essenziale è uno strumento potente, ma il suo superamento non preclude ogni altra valutazione. In secondo luogo, e soprattutto, chiarisce che l’obbligazione principale in un contratto di compravendita è il pagamento del prezzo. La manifesta incapacità di adempiere a tale obbligazione costituisce un inadempimento di gravità tale da giustificare il recesso della controparte e la perdita della caparra, anche se vi sono state interlocuzioni successive alla scadenza pattuita. La sentenza insegna che la sostanza prevale sulla forma: non basta invocare cavilli procedurali quando l’inadempimento riguarda il cuore stesso del contratto.

Se in un contratto è previsto un ‘termine essenziale’, la parte interessata può ancora chiedere l’adempimento dopo la scadenza?
Sì, la parte nel cui interesse è posto il termine essenziale può rinunciare a farlo valere, anche tacitamente, manifestando interesse a un adempimento tardivo. Tuttavia, come chiarisce la sentenza, ciò non sana l’inadempimento sostanziale della controparte, quale l’incapacità di pagare il prezzo.

L’inadempimento della parte acquirente è stato considerato grave solo per il superamento del termine essenziale?
No. La sentenza specifica che il rigetto delle domande dell’acquirente non si è basato esclusivamente sulla scadenza del termine, ma sull’inadempimento complessivo e più grave, ovvero la sua comprovata incapacità di pagare l’intero prezzo concordato e il tentativo di modificare unilateralmente le condizioni di pagamento.

Cosa significa ‘doppia conforme’ e che effetto ha avuto in questo caso?
La ‘doppia conforme’ è una regola processuale che si applica quando le sentenze di primo grado e di appello giungono alla medesima conclusione sui fatti della causa. In questo caso, ha limitato la possibilità per la società ricorrente di contestare in Cassazione la ricostruzione dei fatti e la valutazione delle prove testimoniali operate dai giudici di merito.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19095 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 19095 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/07/2024

SENTENZA

R.G.N. 29382/21

U.P. 25/6/2024

Vendita -Preliminare -Esecuzione in forma specifica -Risoluzione -Termine essenziale sul ricorso (iscritto al NNUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata ex lege in Roma, INDIRIZZO, presso la cancelleria della Corte di cassazione;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in Roma, INDIRIZZO, ha eletto domicilio;

-controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia n. 2084/2021, pubblicata il 22 luglio 2021, notificata a mezzo PEC il 16 settembre 2021;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25 giugno 2024 dal AVV_NOTAIO relatore NOME COGNOME;

viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal AVV_NOTAIO.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona del AVV_NOTAIO, che ha chiesto il rigetto del ricorso; conclusioni ribadite nel corso dell’udienza pubblica;

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.;

sentiti , in sede di discussione orale all’udienza pubblica, l’AVV_NOTAIO per delega dell’AVV_NOTAIO -per la ricorrente e l’AVV_NOTAIO per la controricorrente.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 22 dicembre 2011, la RAGIONE_SOCIALE conveniva, davanti al Tribunale di Vicenza, la RAGIONE_SOCIALE, al fine di sentire pronunciare il trasferimento, in suo favore, della proprietà dell’immobile ad uso commerciale, sito in Thiene, INDIRIZZO, piano terra e piano interrato 1, con garage e doppio ingresso carraio da INDIRIZZO, ai sensi dell’art. 2932 c.c., in attuazione dell’impegno assunto con il contratto preliminare di vendita concluso tra le parti il 21 febbraio 2011, per il prezzo complessivo di euro 600.000,00, in ordine al quale aveva già versato, a titolo di caparra confirmatoria, la
somma di euro 150.000,00, con la condanna al risarcimento dei danni che ne erano conseguiti.

Si costituiva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, la quale contestava il fondamento delle domande avversarie, sostenendo che la mancata stipulazione del definitivo era stata determinata dall’inadempimento della promissaria acquirente attrice, la quale non si era presentata davanti al AVV_NOTAIO incaricato per la stipula del rogito e non aveva effettuato il pagamento del saldo del prezzo. Chiedeva, per l’effetto, che le domande di controparte fossero rigettate, accertando la legittimità del recesso esercitato e della ritenzione della caparra confirmatoria versata.
Nel corso del giudizio era assunta la prova per interpello e testimoniale ammessa.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 1428/2016, depositata il 6 ottobre 2016, rigettava la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, dichiarava la legittimità del recesso esercitato dalla promittente alienante e della conseguente ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta e respingeva l’ulteriore domanda risarcitoria proposta dall’attrice.

2. -Con atto di citazione notificato il 29 novembre 2016, proponeva appello avverso tale pronuncia la RAGIONE_SOCIALE, la quale lamentava: 1) l’errata valutazione circa la natura essenziale del termine per la stipula del definitivo e in ordine alla sussistenza della prova che RAGIONE_SOCIALE avesse più volte sollecitato la stipulazione del rogito; 2) l’errata statuizione del Tribunale circa la sussistenza della prova che il conduttore avesse espresso la propria rinuncia alla prelazione spettantegli sull’immobile ogget to di compromesso; 3) l’errata affermazione circa la mancata fissazione
della data del rogito da parte di RAGIONE_SOCIALE e circa la mancata offerta del pagamento del saldo; 4) l’errata valutazione della inattendibilità di alcuni dei testimoni escussi.

Per l’effetto, concludeva, mutando l’originaria domanda spiegata in primo grado, per la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promittente venditrice, con la condanna di quest’ultima al risarcimento dei danni, e -in subordine -per la disposizione della produzione dell’effetto traslativo della proprietà immobiliare.

Si costituiva nel giudizio di impugnazione la RAGIONE_SOCIALE, la quale instava per la declaratoria di inammissibilità dell’appello in ordine alle statuizioni relative al rigetto della domanda risarcitoria e di condanna al pagamento degli interessi compensativi; nel merito, ne chiedeva il rigetto, insistendo nell’istanza di adozione dell’ordine di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Venezia, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente la sentenza impugnata, ordinando la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che, quanto alla contestazione della natura essenziale del termine di 60 giorni per addivenire alla stipulazione del definitivo e alla conseguente valutazione della legittimità del recesso esercitato dalla promittente venditrice -avendo quest’ultima, per la prima volta, richiesto l’adempimento del preliminare con raccomandata a.r. del

30 giugno 2011, inviata ben due mesi dopo la scadenza del termine pattuito nel preliminare, con ciò confermando di essere ancora interessata alla vendita e di non considerare il termine come essenziale -, risultava dalla clausola 2b del contratto preliminare che le parti avevano espressamente stabilito che il versamento della somma residua di euro 450.000,00, a titolo di saldo del prezzo di acquisto dell’immobile, sarebbe dovuto intervenire entro la data di stipulazione del definitivo, fissata nei successivi 60 giorni dalla sottoscrizione del preliminare, con la specifica pattuizione che tale termine doveva considerarsi ‘essenziale ai sensi dell’art. 1457 c.c.’, clausola specificamente sottoscritta e approvata dalle parti; b ) che dovevano essere confermati gli esiti dell’indagine istruttoria espletata dal Tribunale, in ordine all’accertamento della sussistenza e dell’imputabilità dell’inadempimento della promissaria compratrice, poiché quest’ultima non aveva provato la sopravvenienza di accordi diversi rispetto a quelli cristallizzati dal preliminare; c ) che, con riferimento alla valutazione delle prove testimoniali, il teste COGNOME, quale mediatore intervenuto nella trattativa per conto di RAGIONE_SOCIALE, aveva riferito che, tra il 21 febbraio 2011 e la fine di aprile 2011, il legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE lo aveva contattato, e aveva contattato anche il legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE, per sollecitare la fissazione della data di stipulazione del rogito, apprendendo da un intermediario della RAGIONE_SOCIALE (tale COGNOME) che la promissaria acquirente non era in grado di stipulare il definitivo, a causa di difficoltà incontrate nella conclusione di una pratica di leasing, alla quale aveva deciso di fare ricorso per finanziare l’acquisto; d ) che, in ordine alla deposizione del teste COGNOME
NOME, quale legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE, conduttrice dell’immobile oggetto del preliminare, questi aveva confermato che aveva formalizzato il 24 marzo 2011 la propria rinuncia alla prelazione, assumendo l’impegno a comparire davanti al AVV_NOTAIO per ribadire tale volontà; e ) che, relativamente alla deposizione del teste COGNOME NOME, quale impiegato presso il Credito Valtellinese, creditore titolare dell’ipoteca legale sui beni oggetto del preliminare, questi aveva confermato che RAGIONE_SOCIALE si era attivata per l’istruzione della pratica diretta ad ottenere la restrizione dell’ipoteca originariamente iscritta su tutte (e più ampie) le unità immobiliari, allo scopo di liberare dal gravame i beni oggetto della promessa, tesi convalidata dalla teste COGNOME NOME, la quale aveva dichiarato di essere stata incaricata dalla Banca di presenziare alla stipulazione del rogito, essendo stato deliberato l’assenso alla restrizione dell’ipoteca; f ) che i testi COGNOME NOME e COGNOME NOME avevano confermato che, nel periodo compreso tra maggio e giugno 2011, il legale rappresentante della promittente alienante aveva contattato il legale rappresentante della promissaria acquirente per contestare il ritardo e la scadenza del termine pattuito, sollecitando la fissazione della data di stipulazione del definitivo e apprendendo, in tale occasione, delle difficoltà riscontrate per l’istruttoria della pratica di leasing; g ) che il AVV_NOTAIO incaricato della stipula del rogito aveva confermato che il 19 luglio 2011 la società di leasing RAGIONE_SOCIALE sarebbe intervenuta nell’operazione di acquisto se il prezzo complessivo fosse stato concordato in euro 540.000,00, in luogo degli originari euro 600.000,00 indicati nel preliminare, senza che peraltro la società di leasing avesse consegnato in forma completa la
documentazione necessaria; h ) che conseguentemente, in data 19 luglio 2011, RAGIONE_SOCIALE aveva inviato al AVV_NOTAIO comunicazione con la quale aveva preso atto dell’intervenuto annullamento della riunione per fatti imputabili alla RAGIONE_SOCIALE e successivamente aveva esercitato il recesso; i ) che la circostanza addotta da RAGIONE_SOCIALE -secondo cui, a seguito di tale comunicazione, il 21 luglio 2011, aveva inviato un fax diretto a RAGIONE_SOCIALE, con il quale l’aveva informata di avere fissato altro appuntamento presso il AVV_NOTAIO per il 3 agosto 2011, sostenendo di aver prospettato più soluzioni allo scopo di perfezionare la conclusione dell’affare, con la partecipazione della società di leasing e con il pagamento dell’intero prezzo, al quale avrebbe provveduto indipendentemente dall’intervento della società di leasing -non era suffragata da riscontri probatori, non essendo stato acquisito in giudizio il richiamato fax; l ) che coerentemente erano state ritenute inattendibili dal Tribunale le deposizioni testimoniali rese da NOME COGNOME e COGNOME NOME, contrastanti con le dichiarazioni rese dagli altri testimoni e comunque di contenuto generico e inidonee a confutare le dichiarazioni degli altri testi escussi; m ) che, pertanto, la disponibilità manifestata da RAGIONE_SOCIALE a stipulare il contratto definitivo per il prezzo convenuto non era stata comprovata in via istruttoria e, in ogni caso, era intervenuta dopo la scadenza del termine pattuito per addivenire alla stipulazione del definitivo, con la previsione di modalità di pagamento del prezzo differenti da quelle concordate, sulle quali comunque non era risultato provato il raggiungimento di un accordo tra le parti.
3. -Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, la RAGIONE_SOCIALE

Ha resistito, con controricorso, l’intimata RAGIONE_SOCIALE

Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378, primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe.

All’esito, le parti hanno depositato memorie illustrative, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la mancata valutazione di un fatto decisivo per il giudizio, rappresentato dalla scelta della promittente venditrice di avvalersi del rimedio di cui alla diffida ad adempiere e/o del recesso, anziché del termine essenziale di cui al contratto preliminare, nonché la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1385, 1454, 1455 e 1457 c.c., per avere la Corte di merito disatteso la domanda di risoluzione per inadempimento della promittente alienante -così mutata in sede di gravame -, facendo applicazione della disciplina sul termine essenziale, anziché di quella invocata sulla diffida ad adempiere o sul recesso, che avrebbe richiesto l’accertamento della gravità dell’inadempimento.
Osserva l’istante che la sentenza impugnata, attribuendo rilevanza decisiva alla natura essenziale del termine, avrebbe omesso ogni valutazione sull’importanza dell’inadempimento, benché la controparte avesse esercitato in via stragiudiziale il diritto potestativo di recesso e non avesse mai fatto valere la risoluzione del contratto per scadenza del termine essenziale, essendo stata così trascurata ogni disamina del fatto storico

oggetto di discussione tra le parti, relativo alla valutazione del contegno delle stesse in esito all’invio della diffida ad adempiere del 30 giugno 2011.

1.1. -Il motivo è infondato.

Anzitutto, il vizio -così come è stato articolato -non integra un omesso esame di fatto decisivo, bensì prospetta un diverso inquadramento giuridico della fattispecie, a fronte dei fatti debitamente dedotti.

Ora, l’omesso esame rilevante ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. deve riguardare un vero e proprio ‘fatto’ in senso storico, cioè un preciso accadimento, una circostanza naturalistica, un dato materiale, un episodio fenomenico rilevante, e non invece una questione giuridica o un ‘punto’ o una ‘argomentazione’ (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 12476 del 08/05/2024; Sez. 2, Sentenza n. 3579 del 08/02/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 13024 del 26/04/2022; Sez. 6-1, Ordinanza n. 2268 del 26/01/2022; Sez. 6-1, Ordinanza n. 22397 del 06/09/2019; Sez. 1, Ordinanza n. 26305 del 18/10/2018; Sez. 5, Sentenza n. 21152 del 08/10/2014; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014).
Inoltre, tale fatto omesso deve essere stato ‘controverso e decisivo’ per il giudizio, e non già valorizzato in senso difforme da quello voluto dalla parte, poiché in tal caso la rivalutazione è preclusa in sede di legittimità (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 9934 del 12/04/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 8773 del 03/04/2024; Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019).

In secondo luogo, contrariamente all’assunto della ricorrente, le ragioni decisorie poste a fondamento della sentenza d’appello non sono affatto discordanti rispetto a quelle su cui è stata imperniata la sentenza di prime cure, semmai sono state integrate rispetto a quest’ultime.

Ed invero, in entrambi i gradi di giudizio è stato confermato il rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica avanzata dalla promissaria acquirente -mutata in domanda di risoluzione per inadempimento nel giudizio di gravame -alla stregua dell’insussistenza di alcun inadempimento imputabile alla promittente alienante e dell’inadempimento ascrivibile all’istante (per non avere aderito all’invito alla stipulazione del contratto definitivo davanti al AVV_NOTAIO per il prezzo complessivo pattuito di euro 600.000,00).
Non ha assunto, dunque, una portata decisiva il riferimento al termine essenziale pattuito nel preliminare (in ordine alla stipulazione del definitivo e al versamento del saldo del prezzo entro 60 giorni dalla conclusione del preliminare stesso).

Questo riferimento ha avuto una semplice rilevanza corroborativa dell’inadempimento dedotto, essendo stato evocato anche dal Tribunale (il quale ha espressamente richiamato la scadenza del termine previsto nel contratto preliminare per la stipula del rogito), tanto da indurre l’appellante a contestare la natura essenziale del termine con i motivi di impugnazione in appello.

Nondimeno, la sentenza d’appello ha argomentato anche sulle altre ragioni poste a fondamento dell’accertato inadempimento riconducibile alla promissaria acquirente

(richiamando il tenore delle deposizioni testimoniali raccolte), non avendo pertanto assunto il richiamo alla clausola 2b del preliminare un ruolo dirimente sull’esito decisorio.

Ne discende che, rispetto ad una ‘doppia conforme’ (quanto alla ritenuta conferma dell’inadempimento ascrivibile alla promissaria compratrice, tale da pregiudicare la conclusione del definitivo), con instaurazione del giudizio di gravame successivamente all’11 settembre 2012, come nella specie (la citazione introduttiva del giudizio d’appello è stata notificata il 29 novembre 2016), ai sensi dell’art. 348 -ter , quinto comma, c.p.c., vigente ratione temporis (e ora dell’art. 360, quarto comma, c.p.c.), la doglianza di omesso esame di fatti decisivi, formulata ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., non può essere proposta (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5074 del 26/02/2024; Sez. 5, Ordinanza n. 11439 del 11/05/2018; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016; Sez. 5, Sentenza n. 26860 del 18/12/2014).
Ciò vale non solo quando la decisione di secondo grado sia interamente corrispondente a quella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logicoargomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 8775 del 03/04/2024; Sez. 6-L, Ordinanza n. 19828 del 20/06/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 17449 del 30/05/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 16736 del 24/05/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n. 2506 del 27/01/2022; Sez. 6-2, Ordinanza
n. 33483 del 11/11/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 29222 del 12/11/2019).

A fortiori non sussiste la prospettata violazione o falsa applicazione delle norme indicate, stante che il rigetto delle domande articolate dalla promissaria acquirente (di esecuzione in forma specifica, poi mutata in risoluzione per inadempimento) non è stato affatto basato in via esclusiva sulla scadenza del termine essenziale pattuito nel preliminare, senza alcuna valutazione della gravità dell’inadempimento della stessa promissaria acquirente rispetto all’obbligo di stipulazione del definitivo e di versamento del residuo prezzo di euro 450.000,00.
Si rammenta, al riguardo, che la Corte d’appello si è pronunciata sulla violazione di tale termine proprio alla stregua del motivo di gravame proposto sul punto dall’appellante e non già perché abbia mutato, di sua iniziativa, la valutazione sulle ragioni assorbenti del rigetto della domanda.

2. -Con il secondo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1457 c.c., per avere la Corte territoriale qualificato come essenziale il termine indicato nel contratto preliminare, omettendo il previo accertamento dell’inequivocabile volontà delle parti di considerare perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine.

Obietta l’istante che la sentenza impugnata avrebbe dato esclusivo risalto alla circostanza che, nel corpo del preliminare (e, in particolare, nella clausola 2b), fosse stato previsto che il definitivo e il versamento del saldo avrebbero dovuto essere effettuati entro 60 giorni dalla stipula del preliminare, ‘da

intendersi come termine essenziale ex art. 1457 c.c.’, con clausola specificamente sottoscritta, senza estendere l’indagine a tutti gli elementi diversi dal mero tenore letterale della clausola indicata, come offerti in giudizio dalle parti, elementi che avrebbero radicalmente escluso la volontà di RAGIONE_SOCIALE di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con il decorso del termine ivi previsto, tra cui la corrispondenza intercorsa tra le parti, da cui risultava che RAGIONE_SOCIALE aveva invitato la RAGIONE_SOCIALE a concludere il definitivo ben oltre il decorso del termine di 60 giorni dalla stipula del preliminare (e segnatamente 68 giorni oltre tale scadenza).
Né sarebbe emersa la valenza preclusiva per l’utilità della vendita del decorso di tale termine per la RAGIONE_SOCIALE.

2.1. -Il motivo è inammissibile.

E ciò sebbene il rilievo della ricorrente in ordine alla valutazione della natura del termine sia pertinente.

Infatti, la previsione di un termine essenziale per l’adempimento del contratto, essendo posta nell’interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 25703 del 04/09/2023; Sez. 3, Ordinanza n. 3736 del 08/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 10353 del 01/06/2020; Sez. 2, Sentenza n. 32238 del 10/12/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 22990 del 26/09/2018; Sez. 2, Sentenza n. 20966 del 22/08/2018; Sez. 2, Sentenza n. 7450 del 26/03/2018; Sez. 2, Sentenza n. 145 del 08/01/2014; Sez. 2, Sentenza n. 16880 del 05/07/2013; Sez. 2, Sentenza n. 8881 del 03/07/2000; Sez. 2, Sentenza n. 1881 del 19/03/1984;
Sez. 1, Sentenza n. 855 del 11/03/1976). Aspetto che avrebbe dovuto essere valutato alla luce della missiva della promittente venditrice, successiva alla scadenza di tale termine, con cui si invitava la promissaria compratrice a concludere il definitivo secondo le condizioni indicate.

Il che avrebbe dovuto escludere che fosse risultata inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14426 del 15/07/2016; Sez. 2, Sentenza n. 21838 del 25/10/2010; Sez. 2, Sentenza n. 25549 del 06/12/2007).

Nondimeno, il rilievo (erroneo) sulla violazione del termine riportato in contratto non ha assunto, come è stato argomentato scrutinando la prima doglianza, una portata decisiva.

E tanto perché la conferma del rigetto della domanda non è stata imperniata in via esclusiva sul superamento del termine essenziale pattuito nel preliminare.

Dalla pronuncia impugnata emerge, infatti, che il rigetto della domanda di risoluzione per inadempimento della promittente alienante -domanda così mutata in sede di gravame -è dipeso dal fatto dirimente che, nello spazio temporale successivo alla stipulazione del preliminare e fino alla data del 19 luglio 2011, la RAGIONE_SOCIALE si fosse rifiutata di stipulare il definitivo, nonostante la RAGIONE_SOCIALE avesse mantenuto tutti gli impegni funzionali a consentire tale stipulazione e segnatamente si fosse procurata la rinuncia del conduttore ad avvalersi della prelazione ed avesse ottenuto la deliberazione della pratica presso la Banca, volta a restringere l’ipoteca legale, escludendo da essa i beni oggetto della promessa.
Per contro -ha aggiunto la pronuncia della Corte d’appello -, secondo le deposizioni testimoniali assunte, la RAGIONE_SOCIALE non sarebbe stata in grado di stipulare il definitivo, in quanto la società di leasing cui si era rivolta non avrebbe offerto l’intero prezzo concordato, avendo quindi manifestato la disponibilità a stipulare il definitivo attraverso tale società di leasing per il prezzo complessivo di euro 540.000,00, anziché di euro 600.000,00, come convenuto nel preliminare.
Inoltre, secondo la ricostruzione della sentenza impugnata, non sarebbe stata comprovata la ricostruzione di NOME, a mente della quale, con fax del 21 luglio 2011, avrebbe offerto l’intera somma oggetto del preliminare, con modalità di pagamento diverse (in parte a cura della società di leasing e in parte a cura della promissaria acquirente), invitando la RAGIONE_SOCIALE alla stipulazione del definitivo per la data del 3 agosto 2011. E tanto per la mancata produzione del fax evocato, oltre che in difetto di alcun accordo sul mutamento delle modalità di pagamento del prezzo.
Sicché non è stata affatto elusa la verifica della non scarsa importanza dell’inadempimento della promissaria acquirente ex art. 1455 c.c., avuto riguardo al reciproco interesse delle parti.

3. -Con il terzo motivo la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 115 c.p.c., per essere la Corte distrettuale incorsa in errore di percezione in ordine al contenuto oggettivo della prova orale assunta.

Espone la ricorrente che, dalla lettura delle deposizioni testimoniali rese dai testi COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME -come debitamente riportate nel

corpo del ricorso -, non sarebbe affatto emersa la sussistenza di sollecitazioni del legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE, affinché fosse fissata la data del rogito nel periodo febbraio-aprile 2011, né sarebbero emerse contestazioni sul ritardo nella stipulazione del definitivo nel periodo maggio-giugno 2011.

Ed inoltre, da tali deposizioni sarebbe emerso che, nel periodo 30 giugno 2011 – 19 luglio 2011, vi era stato un solo appuntamento presso il AVV_NOTAIO incaricato, ovvero quello del 19 luglio 2011, peraltro rinviato, e non già annullato, dal legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE a data da destinarsi.

Circostanze, queste, la cui corretta lettura avrebbe inciso sulla valutazione della gravità e imputabilità dell’inadempimento addebitato alla promissaria acquirente.

3.1. -Il motivo è inammissibile.

E tanto perché, in ordine ai fatti sostanziali, l’asserito travisamento del contenuto oggettivo della prova -ossia la svista concernente la ricognizione del fatto probatorio in sé ( demonstratum ) e non la verifica logica della riconducibilità dell’informazione probatoria al fatto probatorio ( demonstrandum ) -, allorché abbia costituito un punto controverso sul quale la sentenza si sia pronunciata (ovvero se il travisamento rifletta la lettura del fatto probatorio prospettata da una delle parti) e sia decisivo, può essere sindacato solo ai sensi del vizio di omesso esame di fatto decisivo ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 15356 del 31/05/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 9719 del 10/04/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 9675 del 10/04/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 8775 del 03/04/2024; Sez. U, Sentenza n. 5792 del 05/03/2024), e non già per violazione degli
artt. 115 e 116 c.p.c., vizio nella fattispecie precluso in presenza di una ‘doppia conforme’.

Ad ogni modo, gli errori di percezione dedotti non hanno portata decisiva, in quanto lasciano ferma la valutazione del giudice di merito circa il fatto che la promissaria acquirente si fosse rifiutata di stipulare il definitivo alle condizioni pattuite nel preliminare, in mancanza della disponibilità economica della società di leasing, cui si era rivolta, a versare l’intero corrispettivo stabilito (come da deposizione richiamata, resa dal AVV_NOTAIO incaricato della stipula del rogito), senza che vi fosse stata la dimostrazione di una successiva manifestazione di volontà, atta a consentire tale stipulazione per il prezzo originariamente convenuto.
4. -Con il quarto motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 4 e 5, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione degli artt. 2733 c.c., 228 e 116 c.p.c. nonché la mancata valutazione di un fatto decisivo per il giudizio, per avere la Corte del gravame omesso di attribuire alla confessione giudiziale resa dal legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE il valore di prova legale e omesso di valutare l’espressa ammissione, appunto a cura del legale rappresentante della promittente alienante, del ricevimento, da parte della promissaria acquirente, dell’offerta di pagamento del prezzo secondo modalità conformi al contratto preliminare.
Deduce l’istante che il legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE, in sede di assunzione del deferito interrogatorio formale, avrebbe confessato che gli era stato ‘proposto un rogito di euro

540.000,00 tramite il leasing, con altri 60.000,00 dati dal sig. COGNOME, quale unica proposta ricevuta.

Sicché sarebbe stata riconosciuta la circostanza secondo cui la RAGIONE_SOCIALE aveva ricevuto una proposta che avrebbe inciso solo sulle modalità di pagamento, lasciando inalterato il prezzo convenuto, di cui euro 540.000,00 sarebbero stati corrisposti dalla società di leasing ed euro 60.000,00 dalla RAGIONE_SOCIALE, aspetto rispetto al quale le diverse modalità di pagamento non avrebbero integrato un ‘diverso accordo’.

4.1. -Il motivo è infondato.

E ciò perché la circostanza dedotta non ha affatto valenza confessoria ai fini di poterne desumere la non imputabilità e gravità dell’inadempimento ascritto alla promissaria acquirente.

Non è dato, infatti, comprendere in che termini la disponibilità manifestata dal rappresentante della RAGIONE_SOCIALE -alla quale si è riferito il legale rappresentante della promittente venditrice, in sede di assunzione della prova per interpello -incidesse sulla possibilità di stipulare effettivamente il contratto definitivo, in favore di un unico acquirente, al prezzo pattuito nel preliminare.

Ed invero, la circostanza riferita prospetta il pagamento a cura di due diversi soggetti, la società di leasing e la RAGIONE_SOCIALE, senza che sia stato specificato in quali termini tale convergente pagamento avrebbe potuto attuarsi concretamente ai fini della stipula del definitivo.

Sul punto, nel corpo della pronuncia impugnata, il giudice d’appello espressamente si riferisce alla mancanza di prova sul

raggiungimento di un accordo delle parti, quanto alla previsione di modalità di pagamento del prezzo differenti da quelle concordate.

Orbene, una dichiarazione è qualificabile come confessione ove sussistano un elemento soggettivo, consistente nella consapevolezza e volontà di ammettere e riconoscere la verità di un fatto a sé sfavorevole e favorevole all’altra parte, ed un elemento oggettivo, che si ha qualora dall’ammissione del fatto obiettivo, il quale forma oggetto della confessione escludente qualsiasi contestazione sul punto, derivi un concreto pregiudizio all’interesse del dichiarante e, al contempo, un corrispondente vantaggio nei confronti del destinatario della dichiarazione (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 28255 del 09/10/2023; Sez. 6-L, Ordinanza n. 19257 del 15/06/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 38274 del 03/12/2021; Sez. 1, Ordinanza n. 9019 del 15/05/2020; Sez. L, Sentenza n. 12798 del 23/05/2018; Sez. U, Sentenza n. 7381 del 25/03/2013; Sez. L, Sentenza n. 23495 del 19/11/2010).
Elementi, per quanto anzidetto, carenti nella fattispecie.

5. -In conseguenza delle considerazioni esposte, il ricorso deve essere respinto.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore della controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 12.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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